【正文】 部 門崗 位定 編 數(shù)備 注一期到崗日期二期增編項目經(jīng)理107．4事務(wù)助理107．6客戶服務(wù)部客服主管107．4客服助理307．4前臺接待107．6出納107．6工程服務(wù)部主管107．4水電維修207．4安防服務(wù)部主管107．6班長307. 6隊員1207．73監(jiān)控307．72車管員407．72環(huán)境服務(wù)部主管107．6保潔員607．72綠化工207．7品質(zhì)監(jiān)督事務(wù)助理兼任會所管理事務(wù)助理兼任行政后勤事務(wù)助理兼任食堂廚務(wù)107．7449崗 位基本工資崗位工資職務(wù)工資超時補貼技能(工作量)補貼正常工資試用轉(zhuǎn)正事務(wù)助理450550850300200特定1800出納4504006001501200部門主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班長4503504001001502001300安防員450350500300特定1250監(jiān)控450250350特定800車管員45050150200800保潔員450150250特定700工程人員450400500150特定1100綠化工450250350特定800廚師450250350800 、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取費用項目子項目數(shù) 量單 價費用小計備 注前期投入費用攤銷印刷品125002500辦公場地布置150005000員工宿舍用品11000010000標識系統(tǒng)11000010000員工服裝1批4000040000辦公用品1批2000020000保潔機具1批150005000安防器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費用小計134500元、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表年經(jīng)營支出匯總表費 用 項 目月支出額（元）年支出額（萬元）所占比重%單位面積成本（元）備 注（一）人工費5160061．9258．54（二）辦公費24602．952．79 （三）固定資產(chǎn)折舊費11181．04（四）低值易耗品攤銷費14081．31（五）設(shè)施設(shè)備維護維修費35923．35（六）清潔費87808．19（七）安防費14941．39（八）不可預(yù)見費26872．51（九）社區(qū)文化費27682．58（十）管理傭金66516．20（十一）法定稅費55925．21按收入合計的6%計提合 計88150105．6793．11崗 位人 數(shù)工資標準月工次額備 注經(jīng)理140004000事務(wù)助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出納112001200環(huán)境主管115001500監(jiān)控38002400綠化員28001600保潔員67004200工程主管115001500車管員48003200水電工311003300日常維修安防主管115001500安防班長313003900安防員121100132008小時廚師1800800小計4651600費用合計51600費用項目子項目測 算 依 據(jù)費用小計辦公費交通費日常租車估算200通訊費電話費兩部電話，平均每部月120元，共計240元240手機費2部，平均150元∕月300服裝費管理人員夏裝2套:150元∕月，冬裝2套：200元∕月，（150+300）2套12∕24（兩年折舊）450護管員夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：150元∕月，（100+200）2套15∕24（兩年折舊）375其他員工夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：200元∕月，（100+150）2套19∕24（兩年折舊）475辦公用品14人（辦公室及領(lǐng)班長以上人員）30元∕人（包括公共辦公用品）420合 計2460費用項目子項目數(shù) 量單 價費用小計備 注辦公設(shè) 備原值電腦5400020000打印機115001500傳真機110001000電話機3150450復(fù)印機180008000對講機15100015000辦公桌椅經(jīng)理1800800管理人員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理1800800部門104004000電視機110001000熱水器110001000驗鈔機1200200沙發(fā)、茶幾1800800保險柜110001000工具設(shè)備 數(shù)字萬用表1200200鉗形電流表1300300兆歐表110001000工具柜35001500管道疏通機115001500電焊機110001000沖擊鉆110001000電錘120002000小推車53001500高壓水槍115001500剪草機2500010000修邊機﹨綠籬剪160006000小計86550（三）固定資產(chǎn)折舊費計8655（殘值）1118按5年折舊，折舊扣殘值為10%計算（四）低值易耗品攤銷清潔工具批13000125按兩年攤銷榨水車臺20240200維修工具批16000250綠化工具批12000167辦公文具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合計費用1408費用項目子項目測 算 依 據(jù)費用小計給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件每月估算2000照明系統(tǒng)維修費用原值估算50萬元，按原值5%計算208更換費用原值估算50萬元，%更新（40年更換一遍），12個月攤銷1042監(jiān)控系統(tǒng)維修費用原值估算50萬元，按每年原值5%計算208消防系統(tǒng)維修費用原值估算80萬元，按原值2%計算133運行養(yǎng)護費合計359安防、不可預(yù)見費、管理傭金明細表費用項目子 項 目測 算 依 據(jù)費用小計（六）清潔綠化費衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次300元1200清潔化糞池共83個，平均每個每次200元，共16600元1383清潔材料（1）普通工具500清潔材料（2）普通清潔劑1500清潔材料（3）樟腦球、潔廁凈等300噴泉、水池水質(zhì)處理費冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次∕每次約500元1125綠化材料∕月2772清潔費合計8780（七）安防費建筑面積298800平方米，∕平方米∕月計算1494（八）不可預(yù)見費按前七個項目的3%提取2687（九）社區(qū)文化費按前八項的3%提取2768（十）管理傭金按前九個項目的7%提取6651針對住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點，對小區(qū)采取的總休管理思路為：：安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作 ，必須做到萬無一失。針對項目特點，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險人員進出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶＋規(guī)范”法標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全。針對住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推行標準化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有： 采取酒店式一站服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。 所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成。 所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標。環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點，采用如下管理方式：。首先分清潔和綠化制定出不同的標準。按照標準配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。 按照ISO14000國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)控制擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。小區(qū)機電設(shè)備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。本公司在機電設(shè)備、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報修管理上將采用本公司獨具特色的標準化管理和定人定機制。 定人定機制：將重要的機電設(shè)備的管理責任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的獎金、工資、獎罰量化，以保證設(shè)備的運行狀態(tài)。 時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理。 不均衡管理：針對設(shè)備的維護特點來安排設(shè)備的維修養(yǎng)護工作。對設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。內(nèi)部管理機制全方位地推行了標準化管理。全面推行成熟的標準作業(yè)規(guī)程。各項規(guī)章制度公 眾 制 度《裝修管理規(guī)定》 裝修施工隊和裝修方案的選擇a. 為了更好地對二次裝修的進行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實力強、信譽好、經(jīng)過培訓取得合格證書的裝修企業(yè)。b. 業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，項目管理中心將對裝修方案進行嚴格的審查。 裝修申報a. 住戶裝修，必須提前七天向項目管理中心申報，公共事務(wù)助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。b. 業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。 裝修審批a. 業(yè)主必須如實填報裝修內(nèi)容，并向項目管理中心提交裝修設(shè)計圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報批手續(xù)）。b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會同工程服務(wù)部、安防部對方案進行嚴格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。c. 業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后,交納裝修管理押金,帶領(lǐng)選定的裝修隊負責人到項目管理中心辦理施工人員登記手續(xù)。簽訂《裝修施工隊伍責任書》，領(lǐng)取裝修許可證。 施工管理a. 所有施工必須按照管理處審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報項目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。b. 施工時間，業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。c. 裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不越過30天，如確實需要延期，要到項目管理中心辦理延期手續(xù)。d. 施工時間：每天施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。e. 裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時