【正文】 木繁茂。項(xiàng)目所在順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。 自然環(huán)境條件大東區(qū)位于沈陽(yáng)城區(qū)的東部和東北部，位于北溫帶亞洲季風(fēng)氣候區(qū)的北緣，屬受季風(fēng)影響的溫帶半濕潤(rùn)氣候。據(jù)氣象臺(tái) 1951 年至 1981 年累計(jì)，市內(nèi)區(qū)最高氣溫年平均為 ℃，最低氣溫年平均為 ℃，全年平均溫度為 ℃，極端最高氣溫℃，℃。市內(nèi)平均降雨量為 毫米，最多年降水量 毫米（1953 年） ，最少為 445 毫米（1965 年） ，降水日數(shù)歷年平均是 天，日最大降水量為 毫米（1973 年 8 月 21 日） ，霜期開始于 10 上旬，結(jié)束于 4月下旬，平均 210 天左右，無(wú)霜期平均 155 天左右。其氣候主要特征是：冬寒時(shí)間較長(zhǎng)少雪，夏季時(shí)間較短多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。 工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。 基礎(chǔ)設(shè)施條件隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)、使用經(jīng)營(yíng)需要。表 項(xiàng)目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表類別 容量或管線直徑 備注電力 10KV 和 6KV 線路 可滿足二級(jí)符合要求集中供熱 惠天熱電 Φ1500 供熱管線給水 沈陽(yáng)東部水廠（李巴彥）供水管線電訊 可滿足 1000 中繼線燃?xì)?Φ800 的中壓和 Φ500 低壓管線順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告83 市場(chǎng)需求分析隨著國(guó)家振興東北的提出，沈陽(yáng)是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，物資集散地，作為對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)反應(yīng)敏感的寫字樓市場(chǎng)近幾年有了很大的發(fā)展。沈陽(yáng)市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力。 寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域特征逐漸形成沈陽(yáng)市寫字樓現(xiàn)有項(xiàng)目主要分布于三個(gè)區(qū)域，即太原街商業(yè)區(qū)周邊，市府廣場(chǎng)周邊，三好街及青年大街一帶，當(dāng)然與全國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市比較的，沈陽(yáng)的寫字樓市場(chǎng)還是不成熟的。從同價(jià)位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務(wù)中心成熟度的比較，寫字樓物業(yè)管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，等城市的相對(duì)成熟的寫字樓市場(chǎng)的較大差距。當(dāng)然這是與沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。 寫字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè)但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，沈陽(yáng)市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有，甚至沈陽(yáng)市寫字樓市場(chǎng)上，包括高檔寫字樓市場(chǎng)，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開發(fā)的昌鑫置地廣場(chǎng)，新加坡華新國(guó)際開發(fā)的華新國(guó)際大廈等少數(shù)的幾個(gè)外地資本項(xiàng)目，其余均為本地發(fā)展商開發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團(tuán)資本背景。 沈陽(yáng)市寫字樓市場(chǎng)上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。從寫字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。相應(yīng)的寫字樓物業(yè)管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。只有極少數(shù)的高檔次寫字樓物業(yè)由專業(yè)的高素質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場(chǎng)上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。 統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營(yíng)可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)機(jī)。實(shí)際上沈陽(yáng)市寫字樓物業(yè)管理市場(chǎng)上高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，除了地王國(guó)際的凱順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告9賓斯基酒店管理，匯寶國(guó)際的世邦魏理士，以及商貿(mào)國(guó)際的戴德梁行等少數(shù)幾個(gè)知名的寫字樓物業(yè)管理公司，其余的都是沈陽(yáng)市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。 酒店連體項(xiàng)目此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級(jí)酒店高登國(guó)際大酒店的寫字樓項(xiàng)目，以及四星級(jí)酒店皇城酒店的寫字樓項(xiàng)目。 開發(fā)商持有項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括華新國(guó)際開發(fā)的華新國(guó)際大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的總統(tǒng)大廈等。另外還包括由世鴻地產(chǎn)開發(fā)的并統(tǒng)一持有的三個(gè)中檔寫字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運(yùn)大廈等。 非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的寫字樓項(xiàng)目，比較具有代表性的是建筑面積 萬(wàn)平米的房產(chǎn)局開發(fā)的房地產(chǎn)大廈(金廈廣場(chǎng))，以及東北電力開發(fā)的光明大廈。由于寫字樓市場(chǎng)的影響因素眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。本文主要從影響寫字樓需求及價(jià)值的范圍來(lái)分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成寫字樓的需求量影響因素體系。 一般因素一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)需求量及其走勢(shì)有普遍性、一般性和共同性的影響因素。這類影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家乃至全球。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中，順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國(guó)際因素等次一級(jí)因素。一、 行政因素二、 經(jīng)濟(jì)因素三、 社會(huì)因素四、 人口因素五、 心理因素六、 國(guó)際因素 區(qū)域因素區(qū)域因素是指寫字樓所在市場(chǎng)和地區(qū)的特性對(duì)房地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市的一部分，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響寫字樓需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。三、 交通條件交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本(包括交通時(shí)間)，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。 個(gè)別因素個(gè)別因素指具體影響某宗寫字樓需求和價(jià)值的影響因素。這類因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度和影響范圍最小，但對(duì)具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最直接、最具體。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11影響寫字樓需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。一、 資源因素二、 交通便捷度 STWO 分析 STWO 分析簡(jiǎn)介SWOT 是一種分析方法，用來(lái)確定項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength） ，競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（weakness） ，機(jī)會(huì)(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，對(duì)于制定公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。其中，s、w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。按照項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)項(xiàng)目“能夠做的” （即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的” （即環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅）之間的有機(jī)組合。SWOT 分析的步驟：羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅。優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅相組合，形成 SO、ST、WO、WT 策略。對(duì) SO、ST、WO、WT 策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項(xiàng)目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略與策略。圖 SWOT 分析步驟順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告12 優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊正處于滂江街地鐵站南延長(zhǎng)線上。目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國(guó)際酒店，沒(méi)有大型的商場(chǎng)和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五號(hào)線的交會(huì)點(diǎn)，未來(lái)的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。一、 地理位置優(yōu)越“順天大廈”位于滂江街上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中街”的邊緣，是城市中心次熱點(diǎn)的地理位置，又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ匿杞稚藤Q(mào)圈的上游， “依繁華存在，享都市寧?kù)o” 。二、 綠化與景觀“順天大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)，但大廈正處于萬(wàn)泉公園北面，登高遠(yuǎn)眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。三、 成熟的環(huán)境配套“順天大廈”的周邊過(guò)去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經(jīng)過(guò)近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點(diǎn)學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國(guó)家重點(diǎn)研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來(lái)。深厚的文化積淀、雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。四、 市、區(qū)兩級(jí)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃在未來(lái)城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽(yáng)市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽(yáng)市的又一個(gè)商業(yè)集散地。大東區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，滂江街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)賓館、高檔寫字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。 “順天大廈”的開發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點(diǎn)。五、 項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)，樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13 劣勢(shì)一、 沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目建筑面積不足 2 萬(wàn)平方米，規(guī)模較小。二、 臨時(shí)停車受到限制由于臨近一線馬路，臨時(shí)停車量有一定局限。三、 商住氛圍不明顯目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。四、 公交線路較少大廈前的公共交通線路僅有兩條，而其他公共交通線路距大廈有超過(guò)步行五分鐘以上的距離，對(duì)商住有一定影響。 機(jī)會(huì)一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿Α绊樚齑髲B”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。二、 項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流“順天大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。 威脅一、 周邊有類似銷售項(xiàng)目項(xiàng)目對(duì)面是正在銷售中的商務(wù)公寓（東逸花園商務(wù)公寓） 。二、 商住樓有集中趨勢(shì)全市的行政辦公樓盤、商務(wù)公寓樓盤項(xiàng)目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。三、 缺乏商務(wù)氛圍區(qū)域內(nèi)沒(méi)有商務(wù)氛圍，寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒(méi)有集中商務(wù)廣場(chǎng)宇的優(yōu)勢(shì)。四、 商業(yè)貸款政策調(diào)整項(xiàng)目的公建屬性，給銷售過(guò)程中的銀行按揭?guī)?lái)局限，不利于銷售。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告14 項(xiàng)目 SWOT 的綜合分析通過(guò)以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利的因素。特別在劣勢(shì)威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。所以從理論上來(lái)看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。表 SWOT 綜合分析表競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength） 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（weakness）略（參間 ） 略（參間 ）機(jī)會(huì)(opportunity)SO 戰(zhàn)略 WO 戰(zhàn)略略（參間）項(xiàng)目應(yīng)盡快動(dòng)工，以趕在 2022 年前全盤推向市場(chǎng)，以合理利用下一個(gè)需求高峰；充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，宣傳以寫字樓供應(yīng)為主，提高項(xiàng)目的知名度。物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理；學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等；把握機(jī)會(huì)做好宣傳，提高影響，突出該項(xiàng)目樓盤的優(yōu)勢(shì)，以降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給予的寫字樓的租售壓力。威脅（threat）ST 戰(zhàn)略 WT 戰(zhàn)略略（參間）營(yíng)銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進(jìn)租售及資金回籠；做好融資相關(guān)工作，保證項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行；盡量提升使用價(jià)值；為弱化不確定因素帶來(lái)的影響，按月進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算，不段修正項(xiàng)目管理的細(xì)部。注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)；密切關(guān)注寫字樓市場(chǎng)的供需、價(jià)格等情況；保證資金鏈的連續(xù)性；注意宏微觀及區(qū)域市場(chǎng)的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險(xiǎn)。綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表。從市場(chǎng)消化能力來(lái)看，銷售、租賃都會(huì)有一定的空間。但從資金回籠的角度看，則應(yīng)利用好優(yōu)勢(shì)，引入新的主題概念和賣點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔寫字樓外形象提升的要求?！绊樚齑髲B”作為公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時(shí)機(jī)，力爭(zhēng)各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險(xiǎn)。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告154 營(yíng)銷方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱理念整體建筑群命名為“順天大廈?！绊樚臁比∽浴睹献?離婁上》 “順天者存” 。所謂“順天者存”就是順應(yīng)天命就會(huì)存在，而天命就是一種有益于人類繁衍生息的偉大而神奇的力量。項(xiàng)目開發(fā)主題“順應(yīng)天意、聯(lián)合創(chuàng)利” ?！绊樚齑髲B”定位為“整合型商住樓” ，提倡“資源共享，商住空間、SOHO一族”的理念。項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式，同時(shí)加入廚、衛(wèi)功能，兼顧生活所需。在整體設(shè)計(jì)上充分考慮商住的需求，在樓層面的空間劃分上保證分隔和