【正文】 90㎡/公頃住宅面積凈密度28529㎡/公頃容積率總建筑密度%綠地率% 四、項 目 開 發(fā) 建 設 及 經 營 的 組 織 與 實 施 計 劃 （一）建設方式 建議采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效地控制項目的工期、成本、質量。 （二）開發(fā)方案設想與分析 考慮到市場推廣計劃及小區(qū)成片建設的需要，擬將整個項目分為四期開發(fā)。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網。同時開發(fā)南片多層住宅66609㎡。這樣可以在小區(qū)內部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設施。本期個別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護綠地和綠化帶的建設顯得尤為重要。綠地建設甚至應先于住宅建設，盡力減低變電設施對人們心理的威脅感。本期推出的樓盤售價不宜太高，以略高于成本價甚至與成本價持平即可，志在吸引買家，樹立金輝廣場形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。 第二期可開發(fā)東片兩組團和北片右下組團，多層住宅面積55593㎡。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場推廣。 第三期將建北片左下組團及中部3棟高層，住宅建筑面積101296㎡（其中多層26471㎡，高層74825㎡）。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設施的落實建設，對銷售有利。 第四期建北左上組團及余下4棟高層，建筑面積127977㎡（其中多層33210㎡，高層94767㎡）。這期是本區(qū)位置較好的組團，加上小區(qū)的成型，配套設施完善，“人氣”聚集，銷售價此時可提高一個檔次，獲得較好的利潤。 （三）建設進度 項目建設擬共八年，分四期進行。 第一期（二年） 1998年10月—2000年9月 第二期（二年） 2000年10月—2002年9月 第三期（二年） 2002年10月—2004年9月 第四期（二年） 2004年10月—2006年9月 詳見項目實施計劃表（表4—2—5）。 五、項目投資估算、資金籌措計劃 （一）開發(fā)成本 土地成本（征地費、土地有嘗使用費） （1）征地費。 ①征地補償費：19萬/畝=（萬元） （注：征地補償單價按19萬元/畝，由夏園村委會包干。包干范圍包括：a、土地、青苗補償、水利設施維修分攤，；b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費1萬元/畝；c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補償金額8%，即：8%=） ②填土工程費：（萬元） （注：㎡.m，由夏園村委會包干。經計算，,㎡/畝㎡㎡=）。 ③工程立項初期工作補償費：%=（萬元）。 ④耕地占用稅：5333元/畝=（萬元）。 （注：按8元/㎡計征，㎡/畝8元/㎡=5333元/畝，交市財局）。 ⑤耕地墾復基金：8000元/畝=（萬元）。 （注：按12元/㎡計征，㎡/畝12元/㎡=8000元/畝，交市國土局，可申請減免）。 ⑥新菜地、魚塘開發(fā)基金：31581元/畝=（萬元）。 （注：按每畝前三年平均產值的9倍計征，即為：3509元/畝9=31581元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請減免）。 ⑦征地管理費：19萬/畝2%=（萬元）。 （注：按征地補償總金額的2%計征，交市國土局）。 ⑧土地登記費：（萬元）。 （注：首1000㎡收200元，每超過500㎡加收40元）。 ⑨已支付利息：到1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會土地補償及填土費的利息共計：（萬元） 合計：（萬元）。 （2）土地有嘗使用出讓金。 根據該市國有土地使用權出讓金的計算標準，住宅基準地價為697元/㎡—820元/㎡不等（依樓層而定），結合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調節(jié)系數，可將本地塊土地使用權出讓金標準定在200元/㎡，則其土地使用權出讓金總價合計為：351476㎡200元/㎡=（萬元） （3）合計土地成本為：（萬元）。 將以上各項匯總表4—2—6所示：土 地 成 本 匯 總 表（4—2—6）序號項 目金 額/萬元1征地補償費2填土工程費3工程立項初期工作補償費4耕地占用稅5耕地墾復基金6新菜地、魚塘開發(fā)基金7征地管理費8土地登記費9已付利息10土地有嘗使用出讓金11合計 建安工程費 （1）多層住宅建安費（4—2—7）。多 層 住 宅 建 安 費（4—2—7）序號項 目單價/元/㎡工程量/㎡金額/萬元1土建及裝修工程費12501818832水電安裝工程費1001818833小 計1350181883 （2）高層住宅建安費（表4—2—8）。高 層 住 宅 建 安 費（表4—2—8）序號項 目單價/元/㎡工程量/㎡金額/萬元1土建及裝修工程費15801695932水電安裝工程費2201695933電梯1501695934消防501695935小計2000169593 （3）建安工程費合計：（萬元） 前期工程費 （1）籌建開辦費：%=（萬元）。 （2）可行性研究費：‰=（萬元）。 （3）規(guī)劃勘測設計費：3%=（萬元）。 （4）三通一平費：（即填土工程費，已在第一項“土地成本”中列出，故此處不再計算）。 （5）合計前期工程費用為：（萬元）。 基礎設施配套費（紅線內外工程費，表4—2—9）基 礎 設 施 配 套 費（4—2—9）序號項 目計 算 依 據金額/萬元道路工程=排水管道工程=河涌改造工程=跨橫窖河工程中小橋5座約501。96萬元污水泵站公共廣場25000㎡（高壓線下的公園、車場）320元/㎡=800萬元800公共車站、站場費用已列入“公共廣場”中橫窖河堤岸450m1200元/m=54（萬元）54綠化工程=供水工程15萬元/公頃=供電工程65萬元/公頃=電信工程7萬元/公頃=煤氣工程7萬元/公頃=合 計 公建配套費（見表4—2—10）公 建 配 套 費（4—2—10）序號項 目建筑面積/㎡單價/元/㎡金額/萬元幼兒園1500+1800850小學4500900405中學9000900810衛(wèi)生站45060027文化活動中心400100040球類場地2550（用地面積）784200糧油店30060018肉菜市場2000600120副食品店40060024飲食店50060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨店50070035日用雜品店260600五金交電建材店120600理發(fā)店1006006廢品收購店1005005書報銷售店60600公共電話亭405002中西藥店80600水果店90600綜合修理店260600儲蓄所20060012郵政所20060012電訊營業(yè)所20060012汽車停車場（庫）54000（1800個車位）12006480自行車（摩托車）停車場（庫）14790（9860個車位）900變電站30050015路燈配電室30500凈化石油氣站40600公共廁所1506009垃圾集散點150300小區(qū)綜合管理處40060024居民委員會420600合計 不可預見配套費 （++++）5%=（萬元） 開發(fā)期間稅費（表4—2—11）開 發(fā) 期 間 稅 費（4—2—11）序號項 目計算依據金額/萬元1配套設施建設費（萬元）6%2投資方向調節(jié)稅（萬元）5%3工程質量與施工安全監(jiān)督費（萬元）4‰4供水管網補償費，600元/噸計，1278人600元/噸5供電用電負荷費住宅按4KVA/戶，480元/KVA計，3652戶4KVA/戶480元/KVA6其他稅費（萬元）2%7合計 開發(fā)成本 為以上7項之和，共計為：（萬元） （二）開發(fā)費用（表4—2—12）開 發(fā) 費 用 匯 總 表（4—2—12）序號項 目計 算 依 據金額/萬元1管理費用開發(fā)成本3%=3%2銷售費用（）+（）+（）廣告及市場推廣費銷售收入%★銷售代理銷售收入2%★銷售手續(xù)費銷售收入1%★3貸款利息詳見“貸款還本付息表”另計4合計 ★銷售收入來源詳見“銷售收入預測表”。 (三)投資成本費用估算匯總表（表4—3—13）投 資 成 本 費 用 估 算 匯 總 表（表4—3—13）成本項目總額/萬元得房成本（萬元/㎡）多層（181883㎡）高層（169593㎡）（一）土地成本650650征地補償費4504502