【正文】 生活垃圾未及時妥善處理，造成小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境的污染，且容易滋生蚊蠅，造成業(yè)主投訴。安全隱患：包括治安隱患﹑消防隱患（水、電、煤氣的使用不當(dāng)帶來的隱患）。公共場地使用隱患：主要體現(xiàn)在消費者占用公共通道、占用區(qū)內(nèi)固定車位、破壞商業(yè)城綠化帶、等方面。設(shè)施、設(shè)備使用隱患：由于商鋪用水用電負(fù)荷較大，容易造成停水、停電及其它突發(fā)事件的發(fā)生，也可能對住宅小區(qū)業(yè)主的用水用電造成影響。外立面影響：主要包括廣告位、空調(diào)位設(shè)置不符合規(guī)范要求，有礙瞻觀，影響小區(qū)整體形象。采光影響：由于廣告位設(shè)置不符合規(guī)范要求（超高、超大），會造成附近業(yè)主的室內(nèi)采光度下降，阻礙視線。其它影響：如經(jīng)營項目不符合業(yè)主的需求、不符合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣，造成住宅區(qū)的業(yè)主投訴。5第五部分顧問工作服務(wù)詳述第一章 顧問工作概述一、為保證XXX商業(yè)城有一個高起點的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，XX和順祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（發(fā)展商）擬聘請 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 作為本項目物業(yè)管理工作的顧問商。顧問商將指導(dǎo)本項目的物業(yè)管理公司（管理商）負(fù)責(zé)XXX商業(yè)城物業(yè)管理工作的具體實施運作，以便利用顧問商在人力資源、管理經(jīng)驗、管理模式、管理制度等諸方面的優(yōu)勢提供高品質(zhì)的物業(yè)顧問服務(wù)。二、雙方合作關(guān)系確定后，顧問商將會把XXX商業(yè)城的物業(yè)管理工作列入保利物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比序列之中。顧問商將 組建顧問團(tuán) 及 委派駐場顧問，根據(jù)項目的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對外租售、竣工驗收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作；指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運行。按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)。三、為保證管理目標(biāo)的實現(xiàn)及更有力地推行保利物業(yè)管理模式，顧問商將選派物業(yè)管理資深人士數(shù)名任駐項目現(xiàn)場，作為管理商的管理實體核心。除派駐場人員外，保利物業(yè)還將輔之以 顧問團(tuán) 以及保利物業(yè)公司各專業(yè)部門的技術(shù)支持，結(jié)合項目物業(yè)管理工作的實際需要定期赴現(xiàn)場進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時和有針對性的提出整改建議與整改措施。在駐場顧問與顧問團(tuán)二者的共同努力下，為管理商日后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)。四、顧問商提供顧問服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高素質(zhì)的管理隊伍，同時顧問商優(yōu)良的品牌效應(yīng)也會對項目的租售起到良好的促進(jìn)作用。在顧問期限內(nèi)，顧問商允許發(fā)展商就該項目在對外宣傳推廣中使用“保利物業(yè)顧問管理”等文字。傳達(dá)、推行方案制定物業(yè)管理方案定期、不定期檢查、考核、了解信息雙向溝通反饋方案執(zhí)行情況及其他問題根據(jù)反饋信息修訂方案駐場顧問管理商顧問團(tuán)第二章 顧問期限一、顧問階段安排顧問期分前期介入、實操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個階段。二、顧問期限其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至XXX商業(yè)城物業(yè)入伙之日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主入住的日期，下同）前兩個月；實操指導(dǎo)階段為12個月，自XXX商業(yè)城物業(yè)入伙之日前兩個月起計；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實操指導(dǎo)階段結(jié)束后首六個月。第三章 顧問服務(wù)范圍及內(nèi)容一、顧問服務(wù)范圍 （一）房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。（三）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。（四）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（五）專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。（六）公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。（七）公共環(huán)境的清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。（八）交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的管理。（九）安全監(jiān)控和巡視等保安工作。如有需要，對本物業(yè)實行二十四小時封閉式安全管理，確保安全（不含人身、財產(chǎn)的保險保管責(zé)任）。（十）建立及管理物業(yè)資料、檔案，包括工程建設(shè)、竣工、房屋改動、裝修及住戶資料等。（十一）社區(qū)娛樂活動的開展和社區(qū)文化建設(shè)(針對小區(qū)住宅業(yè)主)。（十二）接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費。（十四）業(yè)主委員會的成立與運作（如果需要）。（十五）協(xié)助管理商進(jìn)行物業(yè)費用和服務(wù)費用的制定和收取。（十六）理禮共用、德法并行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。（十七）法規(guī)和政策規(guī)定物業(yè)管理公司管理的其他事項。二、顧問服務(wù)內(nèi)容第一階段 前期介入工作內(nèi)容概述：從物業(yè)管理的角度在項目的功能設(shè)計、施工、設(shè)施設(shè)備選型、驗收等方面提供合理化建議，為今后開展物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。顧問團(tuán)對項目進(jìn)行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖、項目模型等資料，了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范，確定項目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進(jìn)行定位。根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經(jīng)驗，從物業(yè)管理的角度對項目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。178。 考察整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進(jìn)度計劃提議方案；178。 建筑設(shè)計（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；178。 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；178。 對住戶室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議；178。 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議；178。 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；178。 在不增加開發(fā)商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；178。 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議；178。 從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；178。 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪費等）提出糾正及修改建議；178。 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點，審查植物設(shè)計圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護(hù)，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議；178。 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議；178。 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；178。 對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等，對管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議。從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施。從智能化角度提出專業(yè)化建議。從環(huán)保的角度提出專業(yè)化建議。從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢服務(wù)以降低成本、提高效益。在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備的管理難度。指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。1根據(jù)項目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費政策，指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。1配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供保利物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片等資料。第二階段 實操指導(dǎo)實操指導(dǎo)階段根據(jù)各個時期管理重點與難點的不同又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。前期籌備一期物業(yè)入伙前。這一時期顧問商將協(xié)助管理商從管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)和為物業(yè)入伙做相應(yīng)的籌備等方面開展工作。協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制。在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項目實際情況，測算物管成本，提出物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，報當(dāng)?shù)卣飪r部門審批。協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層）組建工作隊伍。協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層），以確保人員素質(zhì)。協(xié)助制定入伙交接驗收標(biāo)準(zhǔn)及實施程序。指導(dǎo)管理商準(zhǔn)備設(shè)備移交、接管驗收的相關(guān)資料，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。指導(dǎo)管理商對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對運行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。協(xié)助管理商按ISO9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項管理制度及建立相關(guān)資料、文件。協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。1協(xié)助管理商制定日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評價和選擇各專業(yè)分包方。1指導(dǎo)會計核算，幫助進(jìn)行財務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。1協(xié)助制定入伙前工作計劃。集中入伙指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗樓、辦理入伙手續(xù)的工作時期。本期時間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點。因為集中入伙期是業(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。為此我司將提供以下顧問服務(wù)，以保證入伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)：指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個工作組責(zé)任制度。指導(dǎo)制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實行聯(lián)合辦公，提供一條龍服務(wù)。裝修搬遷指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后，對其物業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷入住的工作時期。此時物業(yè)管理公司的工作難點有二：（1）面對大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等；（2）業(yè)主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業(yè)主的正常生活和后入住業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個棘手的問題。為此，我司將提供一整套根據(jù)長期實踐經(jīng)驗總結(jié)出來的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問題，主要內(nèi)容包括：指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序。指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場管理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主/住戶的裝修檔案。指導(dǎo)建立日常裝修監(jiān)督管理制度。指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場驗收制度。指導(dǎo)建立裝修單位退場管理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主/住戶的入住管理辦法。正常管理指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成，小區(qū)環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期。此時我司主要提供的顧問服務(wù)內(nèi)容有：通過日常工作中的實際運作進(jìn)一步完善發(fā)展商下屬物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。指導(dǎo)建立嚴(yán)格的安全管理制度，包括出入監(jiān)督、保安巡查、緊急情況處理制度等。指導(dǎo)建立清潔、園藝綠化操作考評管理制度。指導(dǎo)建立財務(wù)管理制度、財務(wù)人員崗位責(zé)任制。指導(dǎo)建立機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度。按照ISO9000國際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。顧問團(tuán)定期對項目進(jìn)行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況：（1）各項管理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況；（2）按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)對管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查； （3）根據(jù)管理商運作過程的實際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補充。第三階段 服務(wù)質(zhì)量跟蹤服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是保利的顧問團(tuán)在駐場顧問撤出后，在三個月內(nèi)再次實地考察項目，對項目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評，檢驗其管理水平是否穩(wěn)定的同時提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改，以確保保利物業(yè)所提供顧問服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。顧問團(tuán)對項目現(xiàn)場進(jìn)行考核評價，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運作中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運行。根