【正文】 年 ? 提高第二套首付、利率 ? 5月 23日 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 ? 8月 7日 《 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 ? 2022年國家先后出臺(tái)了“新國十條”和“新五條” 政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管政策 我國房地產(chǎn)金融政策和市場回顧 ? 1980年 6月 ? 中共中央、國務(wù)院在批轉(zhuǎn) 《 全國基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱 》 中正式提出實(shí)行住房商品化政策。 ? 1984年 ? 開始四大國有銀行陸續(xù)開始經(jīng)營部分商業(yè)性金融業(yè)務(wù) ? 接下來幾年 ? 廣東一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)嘗試借鑒香港地區(qū)的貸款買樓做法，這可以作為我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)之一。 我國房地產(chǎn)金融政策和市場回顧 ? 1987年底 ? 為配合國家住房制度改革，圍繞房改領(lǐng)域開展業(yè)務(wù) ? 我國分別在煙臺(tái)和蚌埠成立住房儲(chǔ)蓄銀行 ? 專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融業(yè)務(wù)。 ? 1991年 2月 ? 國務(wù)院辦公廳對上海市人民政府上報(bào)的房改方案作了批復(fù)，原則同意 ? 1991年 5月 ? 上海住房公積金制度實(shí)施，并在接下來的幾年全國推廣 我國房地產(chǎn)金融政策和市場回顧 ? 1996年 7月 1日 ? 中國人民銀行 《 貸款通則 》 發(fā)布和實(shí)行 ? 1997年 5月 9日 ? 建設(shè)部發(fā)布 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 ? 它們?yōu)榻酉聛韺?shí)行的銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)確立的方向。 ? 1998年 ? 《 國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ? 決定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化 。 ? 建立了職工住房補(bǔ)貼和住房公積金制度，為推進(jìn)住房商品化創(chuàng)造了條件。 我國房地產(chǎn)金融政策和市場回顧 ? 2022年 6月 13日 ? 央行發(fā)布了 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 ? 它對房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)主要環(huán)節(jié)均進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。 ? 2022年 8月 31日 ? 國務(wù)院出臺(tái) 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 。 ? 2022年 9月 2日 ? 銀監(jiān)會(huì)出臺(tái) 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 》 。 我國房地產(chǎn)金融政策和市場回顧 ? 2022年 9月 ? 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布 《 加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知 》 。 ? 2022年 5月 29日 ? 9部委出臺(tái) 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 》 ? 這些政策對我國房地產(chǎn)市場和產(chǎn)生了重大作用。 我國房地產(chǎn)金融政策和市場回顧 ? 2022年 8月 5日 ? 中國人民銀行發(fā)布的 《 中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（ 2022年第二季度） 》 指出： ? 截至 2022年６月末 ? 全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為 ? 其中 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 ，是 1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 2680億元的近 9倍 ? 購房貸款余額為 ，是 2022年末 3377億元的 11倍和占當(dāng)年 GDP的近 10%。 我國房地產(chǎn)金融政策和市場回顧 ? 從 2022年到 2022年，購房貸款余額占當(dāng)年 GDP ? 從 %增加到近 10% ? 這一比例從 2022年到 2022保持基本穩(wěn)定 房地產(chǎn)稅費(fèi) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目 房地產(chǎn)買賣 契稅，印花稅，營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi) 附加，個(gè)人所得稅，土地增值稅，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登 記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi) 房地產(chǎn)租賃 個(gè)人 營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅，個(gè)人所得稅， 印花稅 企業(yè) 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企 業(yè)所得稅 房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承 契稅，印花稅，公證費(fèi)，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 個(gè)人擁有房地產(chǎn)營業(yè) 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本情況 ? 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及 14個(gè)稅種： ? 目前實(shí)際征收的有 12種 ? 按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)可以分為 ? 房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。 ? 發(fā)生在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收有兩種 ? 即： ? 耕地占用稅 ? 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 （ 已暫停征收 ） 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本情況 ? 針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅 ? 房地產(chǎn)稅 ? 城市房地產(chǎn)稅 （ 僅針對外商企業(yè)和外籍人員 ） 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本情況 ? 在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) ? 目前設(shè)置的稅種主要有 ? 營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 ? 個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅 ? 土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅 ? 2022年 3月 6日 ? 國家稅務(wù)總局發(fā)布 ? 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 ? （國稅發(fā)（ 2022） 31號(hào)）（簡稱新 31號(hào)文） ? 自 2022年 1月 1日起執(zhí)行 房地產(chǎn)稅收政策 二、關(guān)于房地產(chǎn)金融市場 分類標(biāo)準(zhǔn) 分類 按金融市場層次劃分 房地產(chǎn)金融一級(jí)市場 房地產(chǎn)金融二級(jí)市場 按房地產(chǎn)金融服務(wù)對象分 房產(chǎn)金融市場 地產(chǎn)金融市場 按金融交易工具的期限分 房地產(chǎn)抵押貸款市場 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場 房地產(chǎn)信托市場 房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場 房地產(chǎn)典當(dāng)市場 房地產(chǎn)租賃市場 房地產(chǎn)金融市場基本類型 房地產(chǎn)金融市場類型 ? 按金融市場層次劃分 ? 可分為一級(jí)市場和二級(jí)市場。 ? 房地產(chǎn)金融一級(jí)市場 ? 又叫初級(jí)市場 ? 是房地產(chǎn)融資活動(dòng)的初始市場 ? 包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易（ IPO）等。 ? 房地產(chǎn)金融市場二級(jí)市場指 ? 房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場 房地產(chǎn)金融市場類型 ? 按房地產(chǎn)金融服務(wù)對象分可分為 ? 房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場。 ? 房產(chǎn)金融市場是指 ? 銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場。 ? 地產(chǎn)金融市場是指 ? 以土地作抵押向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動(dòng)的總稱。 房地產(chǎn)金融市場類型 ? 按金融交易工具的期限可分為 ? 貨幣市場和資本市場兩大類。 ? 貨幣市場是 ? 融通短期資金的市場 ? 包括金融同業(yè)拆借市場、回購協(xié)議市場、商業(yè)票據(jù)市場、銀行承兌匯票市場、短期政府債券市場、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場等。 ? 資本市場是 ? 融通長期資金的市場 ? 包括中長期信貸市場和證券市場 房地產(chǎn)金融市場類型 ? 中長期信貸市場是 ? 金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的貸款市場。 ? 證券市場是 ? 通過證券的發(fā)行與交易進(jìn)行融資的市場 ? 包括債券市場、股票市場、基金市場、保險(xiǎn)市場、融資租賃市場等。 ? 資本市場是 ? 房地產(chǎn)金融的主要市場 ? 其金融產(chǎn)品有住房儲(chǔ)蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。 銀行信貸 ? 銀行信貸是 ? 房地產(chǎn)金融的主要渠道 ? 銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程 房地產(chǎn)市場運(yùn)作及其資金流程 土地儲(chǔ)備 中心 房地產(chǎn) 開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商、 建筑商 房屋 購買者 土地儲(chǔ)備 房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)流程 房地產(chǎn) 銷售 房地產(chǎn)開發(fā) 與建設(shè) 土地開發(fā) 與轉(zhuǎn)讓 商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 資金流向 按揭 貸款 按揭貸款 定金、 預(yù)付金 業(yè)務(wù)承包 與轉(zhuǎn)讓 資金 土地 出讓金 房地產(chǎn) 開發(fā) 與建設(shè)貸款 土地轉(zhuǎn)讓 與 開發(fā)貸款 土地 出讓金 土地 儲(chǔ)備貸款 定金、 預(yù)付金 房地產(chǎn)市場運(yùn)作資金類型 ? A：土地儲(chǔ)備貸款 ? B：土地出讓金 ? C：土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款 ? D：業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)包資金 ? E：房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款 ? F：法人按揭貸款 ? G：定金、預(yù)付金 ? H：法人或個(gè)人按揭貸款 房地產(chǎn)金融市場成熟的標(biāo)志 ? 住房貸款以抵押貸款為主 ? 位置固定、價(jià)值穩(wěn)定。 ? 籌資和貸款的方式多樣。 ? （ 1）籌資方式 ? 政策資金、儲(chǔ)蓄 ? 基金、股票、證券； ? （ 2）貸款方式 ? 固定利率、變率； ? 固定期限、可展期； ? 不同還款方式 房地產(chǎn)金融市場成熟的標(biāo)志 ? 法律體系完善 ? 資金的安全性、流動(dòng)性、盈利性 ? 房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)完整。 ? 市場的完整：房地產(chǎn)一級(jí)市場和二級(jí)市場 ? 金融市場的完整：抵押、保險(xiǎn)、擔(dān)保、服務(wù)中介。 房地產(chǎn)金融市場成熟的標(biāo)志 ? 市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 ? （ 1）預(yù)先介入機(jī)制 ? 借貸從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證階段介入。 ? （ 2）全程管理機(jī)制 ? 貸款的發(fā)放、使用、收回； ? 借款人的收入變動(dòng)； ? 房屋使用、維修、翻新改造等。 房地產(chǎn)金融市場成熟的標(biāo)志 ? 市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 ? （ 3）科學(xué)決策機(jī)制。 ? 信用評(píng)估方法 ? 確定安全貸款額 ? 貸款比例調(diào)整 ? 利率標(biāo)準(zhǔn)確定等。 ? （ 4）呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制 ? 呆賬壞賬的評(píng)估、揭露、示警。 我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題 ? 房地產(chǎn)融資方式和金融產(chǎn)品少，資金來源單一 ? 政策性資金（公積金）： ? 歸集率不高，常被政府挪用。 ? “房管會(huì)決策，中心運(yùn)作， 銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督” ? 責(zé)任不明 ? 金融儲(chǔ)蓄資金： ? 儲(chǔ)蓄與貸款結(jié)構(gòu)不對稱。 我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題 ? 貸款的過渡性。 ? 貸款停留在擔(dān)保階段，有保證、質(zhì)押、抵押貸款 ? （ 1）保證貸款：要求第三方有相同數(shù)量、相當(dāng)期限的存款，利率按活期計(jì)息。 ? （ 2）質(zhì)押貸款：貸款人等額的存單、物品。 ? （ 3）抵押貸款：方式比較單一。 我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題 ? 房地產(chǎn)金融市場不完善。單一、中介少。 ? 房地產(chǎn)金融市場法律體系不健全。抵押貸款的有關(guān)規(guī)定不具體， ? 商業(yè)銀行經(jīng)營機(jī)制有待轉(zhuǎn)變。 ? 立法、監(jiān)管和信用體系的建立 ? 培養(yǎng)房地產(chǎn)金融的專業(yè)人才 關(guān)于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ? 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是 ?專門開辦或兼營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)組織機(jī)構(gòu) ?是房地產(chǎn)金融活動(dòng)的主體。 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系 ? 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系是指 ? 在一定的經(jīng)濟(jì)條件下，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)過程籌集、融通、清算資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成的一個(gè)整體。 我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系 ? 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由三類機(jī)構(gòu)組成： ? 即 ? 專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ? 非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ? 向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)組成 。 我國房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成 中國人民銀行 國有商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸部 其他房地產(chǎn) 專業(yè)銀行 非銀行房地產(chǎn) 金融機(jī)構(gòu) （一）我國的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ——住房儲(chǔ)蓄銀行 ? 20世紀(jì) 80年代中期 ? 我國分別在煙臺(tái)和蚌埠成立了住房儲(chǔ)蓄銀行 ? 專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。 ? 20世紀(jì) 90年代 ? 公積金制度的建立 ? 住房儲(chǔ)蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。 ? 住房儲(chǔ)蓄銀行曾一度消失 ? 2022年 2月 15日 ? 中國建設(shè)銀行與德國施威比豪爾住房儲(chǔ)蓄銀行在天津合資成立了中德住房儲(chǔ)蓄銀行 ? 成為目前我國唯一的一家住房儲(chǔ)蓄銀行。 （二）住房公積金管理中心 ? 1991年 ? 上海首推住房公積金制度 ? 20年的歷程 ? 住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用 ? 住房公積金是最基本的住房保障資金，具有一定的政策性金融的功能， ? 到 2022年 3月底 ? 上海已成為全國第一個(gè)公積金個(gè)貸累計(jì)發(fā)放規(guī)模超過1000億元的城市。 （二）住房公積金管理中心基本功用 ? 編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況； ? 負(fù)責(zé)住房公積金的核算； ? 審批住房公積金的提取、使用； ? 負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還； ? 編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告； ? 行使國務(wù)院 《 住房公積金管理?xiàng)l例 》 （三）我國非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系 ? 我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成： ? 包括 ? 銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ? 非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ?信托投資公司、信用合作社 ?住宅合作社、基金組織等組成。 ? 其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。