【正文】 “慈悲濟(jì)世，利于眾生”道教主張“齊同慈愛，濟(jì)世利人”，伊斯蘭教主張“兩世吉慶”，天主教，基督教主張“作光作鹽，榮神益人”等等。改革開放以來，我國各宗教隨著自養(yǎng)能力的日益增強(qiáng)，發(fā)揚(yáng)優(yōu)良傳統(tǒng)，積極開展社會(huì)慈善公益事業(yè)。在關(guān)愛弱勢群眾，扶貧助學(xué)，捐救災(zāi)，辦敬老院，慈善診所，修橋補(bǔ)路，保護(hù)生態(tài)環(huán)境等多方面，取得了巨大的成績，宗教界社會(huì)服務(wù)實(shí)踐，樹立宗教的良好社會(huì)形象，促進(jìn)了宗教與社會(huì)的和諧關(guān)系。宗教自養(yǎng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入，是各宗教團(tuán)體及其教職人員的主要經(jīng)濟(jì)來源，也是各宗教團(tuán)體進(jìn)行獨(dú)立自主自辦教會(huì)的基礎(chǔ)。我市宗教自養(yǎng)事業(yè)收入主要由四部分組成：一是宗教 團(tuán)體出租的房屋租金；二是宗教團(tuán)體各寺觀教堂的教務(wù)活動(dòng)收入及寺觀門票收入；三是寺觀 教堂自辦的工藝品經(jīng)營收入；四是有關(guān)團(tuán)體開展事工活動(dòng)、開辦各類培訓(xùn)班的收入。其中， 宗教房產(chǎn)收入（即出租房屋收入）是我市宗教自養(yǎng)事業(yè)的主要收入。但是隨著近年來市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其是城市、市政建設(shè)步伐的不斷加快，宗教所屬房產(chǎn)不斷減少，列入拆遷的房產(chǎn)面積日益增長，危房率越來越高，房產(chǎn)及租金收入日趨下降， 我市宗教自養(yǎng)基礎(chǔ)弱化趨勢越來越明顯。宗教自養(yǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)影響著上億信教群眾的思想與經(jīng)濟(jì)生活，廣大信教群與全中國人民生活息息相關(guān)。作好宗教自養(yǎng)工作，合理利用開發(fā)宗教旅游資源，因勢利導(dǎo)，利用宗教人脈資源招商引資，為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)服務(wù)，發(fā)揮宗教經(jīng)濟(jì)倫理中的精華部分，引導(dǎo)宗教界從事社會(huì)公益服務(wù)，調(diào)動(dòng)宗教自養(yǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一切積極因素，對宗教自身的健康發(fā)展，抵御境外敵對勢力的滲透活動(dòng)，堅(jiān)持獨(dú)立自主自辦教會(huì)原則有著重要積極意義。**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，舊城改造的需要康富路為**市“五縱五橫”城市道路骨架中的南北干道，項(xiàng)目區(qū)所位置在**路段，距**大道約120米，本地段是**城區(qū)中心區(qū)域和康富路商業(yè)區(qū)的中心。目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)為桃花侖村集體所有土地，臨街建筑為搭建一層臨時(shí)建筑，建筑質(zhì)量及小環(huán)境差，影響康富路整體城市形象，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值被極大的隱藏，沒有體現(xiàn)中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)后，區(qū)域內(nèi)環(huán)境將極大改善，與華天大酒店、步步高百貨、步步高超市形成整體，康富路商業(yè)中心地位進(jìn)一步彰顯，可以促進(jìn)周邊商業(yè)用房、寫字樓、酒店、以及高檔住宅的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)和回歸。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是完全必要的，勢在必行的。三、可行性研究的范圍與內(nèi)容根據(jù)**市商業(yè)發(fā)展的基本情況，著重對項(xiàng)目區(qū)域位置、商業(yè)及業(yè)態(tài)布局、居民消費(fèi)特征、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢等狀況對項(xiàng)目市場需求進(jìn)行預(yù)測，結(jié)合交通運(yùn)輸、基礎(chǔ)設(shè)施、自然條件、工程設(shè)計(jì)方案、環(huán)境影響、基建投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等方面進(jìn)行研究，為本項(xiàng)決策提供依據(jù)。研究的重點(diǎn)為：市場預(yù)測和項(xiàng)目規(guī)模：本項(xiàng)目投資估算980萬元,固定資產(chǎn)投資980萬元，對資金籌措、投資效益和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析研究；項(xiàng)目選址：對項(xiàng)目的建設(shè)區(qū)位、建設(shè)條件的研究，確定項(xiàng)目建設(shè)的可靠性；工程技術(shù)方案：對規(guī)劃建筑方案、節(jié)能施工組織、設(shè)備選型的研究。充分利用國內(nèi)成熟技術(shù)，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施；環(huán)保 ：對該項(xiàng)目的環(huán)保影響進(jìn)行研究。消防安全； 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 ； 投資估算和資金籌措；項(xiàng)目保障措施；項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析；項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 。在重點(diǎn)研究市場、資金、效益等基礎(chǔ)上，同時(shí)要結(jié)合**市基督教協(xié)會(huì)的實(shí)際與項(xiàng)目周邊地區(qū)的情況，予以綜合分析；另外也對其項(xiàng)目相關(guān)的問題，例如今后招商策略、宗教用品開發(fā)利用等也進(jìn)行了綜合分析與研究，本研究力求實(shí)事求是，準(zhǔn)確可靠，并對提出的技術(shù)方案、資金使用方案、工程實(shí)施方案、管理方案進(jìn)行論述和說明，盡量達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并重的要求。第二章 項(xiàng)目市場分析一、**市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力國民經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。2009年，全市生產(chǎn)總值接近600億元，增長13%。，%；，%；,%。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為14071元，%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，：：：：。工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化取得新進(jìn)展。工業(yè)保持較快增長，%，%。%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)。全年完成農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值160億元，實(shí)現(xiàn)增加值30億元。全市有國家級龍頭企業(yè)3個(gè)，省級龍頭企業(yè)24個(gè)，享受省級龍頭企業(yè)待遇的2個(gè)，市級龍頭企業(yè)193個(gè)，享受市級龍頭企業(yè)待遇的11個(gè)。農(nóng)民組織化程度不斷提高，農(nóng)民專業(yè)合作組織發(fā)展到788個(gè)。%。財(cái)政收支穩(wěn)步增長。，%，%；，%。%，；%。投資高位運(yùn)行。2009年，全市固定資產(chǎn)投資延續(xù)了近幾年來的高增長，%。，%；，%。城鎮(zhèn)居民生活水平持續(xù)提高。抽樣調(diào)查顯示，2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13802元，比上年增加1354元，%。人均消費(fèi)支出10275元，比上年增加893元，%。人均家庭總收入中，工薪收入8791元，增加775元；經(jīng)營凈收入2344元，增加367元；財(cái)產(chǎn)性收入293元，增加45元；轉(zhuǎn)移性收入3022元，增加438元。消費(fèi)八大支出全面增長。其中：%，%，%；%，%，%，%,%。由于食品價(jià)格上漲和食品消費(fèi)支出的增加，%。市場物價(jià)穩(wěn)定。2009年**市物價(jià)平穩(wěn)，無大漲大跌現(xiàn)象。其中，%。八大類消費(fèi)品呈“三升五降”態(tài)勢，其中食品價(jià)格上漲2%，％，%；%，％，％，％，％。消費(fèi)市場繁榮活躍。2009年，%。分地域看，，%%。分行業(yè)看，%；，%；，增長16%。，%，占貿(mào)易業(yè)的比重為15%。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題是：經(jīng)濟(jì)總量仍然偏小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)；工業(yè)化水平低、經(jīng)濟(jì)增長方式粗放；財(cái)政收支矛盾加劇，支出壓力大。創(chuàng)業(yè)氛圍不濃厚，民間投資不活躍。小城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、管理嚴(yán)重滯后。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展難度較大，發(fā)展環(huán)境有待進(jìn)一步優(yōu)化。二、**市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀**市由橋南和橋北兩區(qū)域組成，橋北為老城屬于資陽區(qū)，橋南是傳統(tǒng)商業(yè)與新興商業(yè)的結(jié)合地，是城市未來發(fā)展和突進(jìn)的區(qū)域。一般城市都有一個(gè)核心商圈，由一至幾個(gè)具有悠久歷史的主力百貨、超市、步行街以及若干專賣店構(gòu)成，是商業(yè)最繁華。人流最密集之處，一般是中心區(qū)的十宇路口或廣場，核心商圈就是以此中心半徑約2公里范圍的商業(yè)區(qū)。但目前**尚無明顯的核心商圈，只有次級商圈，商業(yè)同心現(xiàn)象不明顯。**次級商圈包括資陽商圈、桃花侖商圈、赫山商圈和康富商圈。其中本項(xiàng)目所屬康富商圈位于康富路與**大道交匯處，以步步高百貨、步步高超市、華天大酒店為核心，并輻射周邊2公里半范圍，是**未來新興的中央商圈，也是未來**市城市中心區(qū)，與桃花侖一帶的傳統(tǒng)老商業(yè)形成對比。這個(gè)區(qū)域內(nèi)坐落著大量的市政機(jī)關(guān)單位，更有步步高百貨、 華天大酒店、福中福商業(yè)城、銀色現(xiàn)代城、新一佳和大桃路休閑娛樂圈組成龐大的商業(yè)圈，體量愈60萬平米，還有一些品牌中西餐飲店如金牛角王、湘西部落、巷上咖啡，以及領(lǐng)跑健身俱樂部、SK美發(fā)形象店、音樂魔方KTV等文化娛樂設(shè)施?？蹈宦芬话阕饨鹚绞?0100元/，但靠近步步高百貨一段租金在 120150元/m2月，是整個(gè)城市租金最貴的地方，轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬，主力鋪面積30m2左右。項(xiàng)目區(qū)商業(yè)布局現(xiàn)狀示意圖三、**市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃**市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃中提出城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)應(yīng)立足**，服務(wù)于湘中北環(huán)洞庭湖地區(qū)，逐步融合于長株潭經(jīng)濟(jì)圈，并與“泛珠三角”接軌。到2015年，構(gòu)筑重點(diǎn)突出、規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)合理、功能完善、暢通靈活、開放高效的大商貿(mào)、大流通、大市場的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，成為服務(wù)功能完善，既能夠引導(dǎo)和滿足消費(fèi)，又能夠創(chuàng)造、擴(kuò)大消費(fèi)的區(qū)域性“購物天堂”。并應(yīng)當(dāng)初步形成以商業(yè)為核心的實(shí)體網(wǎng)絡(luò)和以電子商務(wù)為主的虛擬網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的零售商業(yè)與服務(wù)業(yè)體系，基本上奠定以信息業(yè)為支撐的現(xiàn)代商業(yè)基本框架?？傮w上達(dá)到或接近中國中等發(fā)達(dá)城市商業(yè)水平?？偭款A(yù)測：預(yù)測城區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額年平均增長10%，，占全市當(dāng)年GDP的比例必須達(dá)到15%20%。營業(yè)面積規(guī)模：參照同類城市標(biāo)準(zhǔn)及本市商業(yè)營業(yè)面積現(xiàn)狀，確定到2015年，**城區(qū)人均（常住人口和暫住半年以上的人口），城區(qū)營業(yè)總面積必須控制在100萬m2以下。結(jié)構(gòu)目標(biāo)：舊城區(qū)必須以調(diào)整、改造、提高為主，控制總量，合理配置，提高質(zhì)量，走內(nèi)涵發(fā)展道路；商業(yè)零售營業(yè)面積宜基本保持現(xiàn)有基礎(chǔ)水平，適度調(diào)整。可重點(diǎn)發(fā)展舊城以外新建城區(qū)和居住區(qū)。堅(jiān)持特色經(jīng)營，市場集聚，突出規(guī)模的原則，逐步形成“重點(diǎn)突出，層次分明，結(jié)構(gòu)清晰”的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)。城區(qū)商業(yè)布局:規(guī)劃將**市城區(qū)商業(yè)體系分為城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)（社區(qū)）商業(yè)、街坊商業(yè)、新城商業(yè)中心、批發(fā)市場規(guī)劃區(qū)六大類。**市城市商業(yè)中心由桃花侖商業(yè)中心與梓山商務(wù)中心組成。西起康富路，東抵龍洲路，北臨桃花侖路，南靠梓山路，以桃花侖路與大桃路為中心，是以集商貿(mào)、金融、體育、文化娛樂、購物及服務(wù)為一體的現(xiàn)代化多功能城市中心區(qū)，是全市商業(yè)最繁華地段和居民購物的主要場所。它服務(wù)于整個(gè)**市區(qū)，客流量應(yīng)在30萬人次以上。功能定位：應(yīng)積極提高商業(yè)聚集度，大力發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)，加快培育商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)層次；可適應(yīng)結(jié)合地下設(shè)施的開發(fā)利用，拓延經(jīng)營領(lǐng)域，逐步形成以新業(yè)態(tài)為主的現(xiàn)代化商業(yè)中心。四、**市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢商業(yè)地產(chǎn)從粗放型經(jīng)營向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向發(fā)展，形成以主流商家為導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)新格局。 商圈建設(shè)步伐加快，充分發(fā)揮中心商業(yè)區(qū)輻射和帶動(dòng)作用，著力打造特色鮮明的商業(yè)街，鼓勵(lì)賓館、商務(wù)、會(huì)展業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。在現(xiàn)有商業(yè)布局基礎(chǔ)上，打造集生態(tài)、文化、休閑、購物為一體的多功能商業(yè)街。 街區(qū)商業(yè)升級換代加快，業(yè)態(tài)多樣化。在中心商業(yè)區(qū)輻射帶動(dòng)下，加強(qiáng)涵蓋休閑、購物、康樂、餐飲、汽車美容等多種業(yè)態(tài)的主題街區(qū)建設(shè)，配套大型超市、中心廣場、休閑綠地等，為周邊消費(fèi)人群提供豐富商業(yè)配套，促進(jìn)街區(qū)商業(yè)升級換代。 商業(yè)地產(chǎn)銷售、租賃價(jià)格將進(jìn)一步區(qū)域平穩(wěn)。隨著**市國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，人均收入的持續(xù)增長，未來消費(fèi)市場還將有一個(gè)較長的平穩(wěn)發(fā)展期，在土地成本提高、中心城區(qū)改造、建筑成本增加、品質(zhì)和綜合配套提升等因素帶動(dòng)下，商品地產(chǎn)銷售、租賃價(jià)格將保持平穩(wěn)上揚(yáng)的趨勢。五、項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢） ■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；■位于康富路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強(qiáng)；■城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；■鄰近中心城區(qū)成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。W（劣勢）■項(xiàng)目車位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求；■用地面積較小，建設(shè)規(guī)模小；■緊鄰的用地北側(cè)街坊路未建成，影響項(xiàng)目形象；■緊鄰城市干道，噪音、尾氣污染較大。O（機(jī)會(huì)）■**市城市中心區(qū)域土地稀缺，未來同質(zhì)物業(yè)上市量有限；■康富路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升；■商鋪行情整體走高，主城中心商鋪關(guān)注度提高。T（威脅）■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競爭激烈；■區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目包裝宣傳好，規(guī)模優(yōu)于本項(xiàng)目；■整體租金較高，市場接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。六、項(xiàng)目市場定位分析及策略**市四大商圈零散分布，各自成團(tuán)，但因交通和舊城的限制，難以有更大的發(fā)展空間。無法繼續(xù)提升檔次，形成核心商圈，雖然人氣鼎沸、生意旺盛，但受消費(fèi)群體限制，均為中低檔商品，消費(fèi)總額不高。商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，沒有錯(cuò)開定位，導(dǎo)致普遍生意般。只有臨街一些品牌商店生意較好。**居民人均收入與消費(fèi)力偏低，制約商業(yè)的發(fā)展，各大商圈主攻中低檔產(chǎn)品，而**的高端消費(fèi)群體則流向長沙，約有17億每年，占總數(shù)的14%。，這一群體未得到滿足。步步高百貨現(xiàn)暫時(shí)彌補(bǔ)了這一空白，但因規(guī)模偏小、品牌集中度低等因素，仍然有大量外流。**路臨街現(xiàn)有臨街商鋪除華天大酒店外均由歷史建筑改造而成，分割面積過小，不適宜作為高端品牌經(jīng)銷。通過分析發(fā)現(xiàn)**目前傳統(tǒng)零售商業(yè)普遍中低檔次，體量較大，市場將近飽和，高端零售市場有一定空間，但市場還不完善。本項(xiàng)目以差異化、業(yè)態(tài)互補(bǔ)為指導(dǎo)思想進(jìn)行運(yùn)作，定位于發(fā)展特色經(jīng)營，系列專賣與特種商業(yè)專賣，目標(biāo)人群以追求高端時(shí)尚，具有較高消費(fèi)力的中青年為主，重點(diǎn)選擇服裝針織產(chǎn)品并逐步形成專賣連鎖經(jīng)營體系。在商業(yè)品牌上應(yīng)該盡量選擇國內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。有特色的商品和服務(wù)項(xiàng)目。并和步步高百貨形成互補(bǔ)。在市場策略上，推廣策劃應(yīng)該面對高水準(zhǔn)的眾多機(jī)會(huì)的篩選，范圍上要廣，區(qū)域可先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市