【正文】 首先，財產(chǎn)應該是一宗競爭性財產(chǎn)。二，銷售應該具備公開市場交易的資格。三，假設(shè)一個當前的估價日，銷售應該在近期發(fā)生。 競爭性財產(chǎn)：對于尋求購買估價對象不動產(chǎn)的潛在購買者來說，一宗競爭性財產(chǎn)應該是一個合理替代的財產(chǎn)或可選擇的財產(chǎn)。該財產(chǎn)所處的地區(qū)、大小形狀及其他一些財產(chǎn)特征與估價對象不動產(chǎn)有足夠的相似之處以滿足買方的要求。 開放市場交易：公開市場條件下實現(xiàn)的價格。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動產(chǎn)銷售價格中包括動產(chǎn)價格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。 銷售日期應相對接近估價日期。不動產(chǎn)的供求將隨時間而變化并因此影響價值的變化。 收集可比交易實例（收集交易實例 +選取可比實例） 盡可能的接近 選取交易實例的標準： ⑴可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍 內(nèi)的類似地區(qū)。 “ 鄰區(qū) ” 是指財產(chǎn)群，這種財產(chǎn)群中的財產(chǎn)（絕大多數(shù)財產(chǎn)）具有相對類似的土地用途和價值。（ “ 同質(zhì) ” 性要求）從更廣泛的意義上講，是指其居住和使用者有著某些共同聯(lián)系或特征的區(qū)域。物質(zhì)特性通常確定一個鄰區(qū)的界限，但一個鄰區(qū)的界限并非總是很明顯。有助于確定某一財產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。 ⑵可比實例的用途應與估價對象的用途相同。大類用途：居住、商業(yè)、辦公 、旅館、工業(yè)等。 ⑶可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。大類結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、 鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。 ⑷可比實例的權(quán)利性質(zhì)應與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。 ⑸可比實例的交易類型應與估價目的相吻合。 ⑹可比實例的成交日期應與估價時點接近。 ⑺可比實例的成交價格應是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。 ? 需要什么樣的信息 ? （ 1）銷售交易數(shù)據(jù) ? 銷售日期（達成銷售價格的日期而不是銷售記錄的日期） ? 銷售價格和銷售條款（達成的融資安排）：誰提供以及是否為市場利率。應對實際利率、付款計劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。需要這些信息是為了理解是否因為融資的原因而應該對價格進行調(diào)整。 ? 要努力發(fā)現(xiàn)銷售價格中是否包括動產(chǎn)。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。在大型的房地產(chǎn)收益交易中，有些動產(chǎn)常常包括在銷售中。 ? 買主和賣主的動機。家庭轉(zhuǎn)讓？虧本出售？承租人購買？臨近財產(chǎn)的業(yè)主購買？ ? 在收益性評估和商業(yè)評估中，銷售數(shù)據(jù)還應包括有關(guān)財產(chǎn)收益和費用方面的信息。 ? （ 2）銷售實例的物理特征 努力發(fā)現(xiàn)那些對被研究市場起著重要作用的財產(chǎn)特征。這些可能包括： 土地大小、形狀、地形、土壤等。 一個或多個建筑的大小和性質(zhì)。 建筑的年限及其設(shè)計和建設(shè)的質(zhì)量。 ? 任何特別的特征，如廚房內(nèi)臵物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調(diào)、理想的景觀等。 ? 建筑的條件及其現(xiàn)代化質(zhì)量。 ? 可供的便利設(shè)施。 ? 財產(chǎn)方面的問題，包括從房間面積偏小、嚴重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問題。 ? (3)有關(guān)可比銷售的法律數(shù)據(jù) ? 收集可比財產(chǎn)的某些法律特征。政府、民間、市場限制。 ? （ 4）銷售財產(chǎn)的位臵 ? 公交便利性、學校，文化娛樂設(shè)施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。 ? *應檢查銷售財產(chǎn)周圍的財產(chǎn)，看其年限、價值、質(zhì)量、條件與用途是否與財產(chǎn)標的周圍的財產(chǎn)有根本不同。兩者鄰區(qū)之間的比較。（社區(qū)的生命周期及房地產(chǎn)的外部性問題） ? （ 5）市場條件：應考慮市場在銷售時處于什么狀態(tài) ? （ 6）有多少筆銷售實例 ? 對于每項評估，所需可比實例的數(shù)量并不固定。理想的數(shù)量部分取決于銷售實例的可比程度，還受銷售比較法中將要使用的方法的影響。（統(tǒng)計方法） 數(shù)據(jù)來源：政府記錄、報刊、交易會、當事人等。 數(shù)據(jù)的證實： 有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量： ⑴對銷售進行檢查。在很多評估中，常規(guī)的做法就是對可比銷售實例進行現(xiàn) 場檢查。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實地檢查的日期對財產(chǎn)的施工。 ⑵通過其他信息來源對已獲得的數(shù)據(jù)進行交叉檢查。 （ 1）比較銷售的基本方法 ：將銷售財產(chǎn)直接與財產(chǎn)標的進行比較。 技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷售交易和財產(chǎn)特征都應與被評估的財產(chǎn)大致類似；此外，該技巧嚴重依靠評估師的直覺來判斷哪一宗銷售財產(chǎn)對買主更具吸引力。 銷售交易以及有關(guān)財產(chǎn)的關(guān)鍵特征被稱為比較要素。 比較的四要素：銷售條款、銷售時間、位臵因素、物理因素 ? 銷售條款 —— 銷售條款可以確定銷售價格 ? (2)對銷售進行比較和調(diào)整的程序 ? 包括兩個步驟： ； 所發(fā)現(xiàn)的差異。 ? ? 步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財產(chǎn)標的之間的重大差異。（比較要差異并觀察哪些差異對價格差異構(gòu)成了主要影響） ? ? 注意幾個問題：一是銷售調(diào)整應該是合理的。換句話說，調(diào)整的金額應該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關(guān)系；二是調(diào)整的金額應該同時適用每筆銷售。 ? （ 3）調(diào)整的原則 ? （及其價格）進行調(diào)整使其更接近財產(chǎn)標的。永遠記?。簯摳鶕?jù)標的進行調(diào)整。 ? 。重要的并不是評估師個人對差異的反映，而是市場對差異的反映。 ? 。這通常是指首先進行一般調(diào)整，然后對具體特征進行調(diào)整。合理的調(diào)整順序應該是：銷售條款、時間和市場條件、位臵、物理特征。 ? （ 4）調(diào)整類型：按百分比調(diào)整、按比較單位調(diào)整、按一次總算金額調(diào)整、 （ 1）銷售條款 應對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格內(nèi)涵相同、口徑 一致、相互可比。 5個方面：⑴統(tǒng)一付款方式；⑵統(tǒng)一采用單價；⑶統(tǒng)一幣種與貨幣單位； ⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑸統(tǒng)一面積單位。 *統(tǒng)一付款方式：要求知道該銷售價格下達成的融資安排。 融資安排：計息方式、付款期限、利息、融資提供形式、特殊條款。 問題的核心在于由于交易實例之間或交易實例與待估房地產(chǎn)在這些條件上的差異使得價格缺乏可比性，因為最終成交實際價格與名義價格不一致。 例：由于房地產(chǎn)價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式進行，但付款 方式不同，使得實際價格會不同。甲交易實例成交價 80萬元，首付 16萬，半 年后付 32萬，余款 32萬一年后付清；乙交易實例成交價 80萬元，首付 16萬， 余款一年后付清。 *盡管成交價格都為 80萬元，但實際價格不一樣。處理方式：以一次付清所 需支付的金額為準。 應該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場利率。如在賣方以優(yōu)惠利率提供利率安排的情況下，買方所得到 的優(yōu)惠可能被較高的價格所抵消。（ 增量融資資本問題 ） 特殊條款：是否有銷售提前償還條款、可變利率條款等。 交易情況修正 是指通過排除交易案例房地產(chǎn)市場交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價格偏差。 ⑴有利害關(guān)系人之間的交易； ⑵急于出售或急于購買的交易； ⑶交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易； ⑷交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易； ⑸交易稅費非正常負擔的交易；（） ⑹相鄰房地產(chǎn)的合并； ⑺交易方式的差異。 交易情況修正的方法： 可比實例的成交價格 *交易情況修正系數(shù) =正常價格 交易情況修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù) /交易案例交易情況指數(shù) （ 2）交易期日修正 是指將可比交易實例在成交期日的價格修正到待估房地產(chǎn)估價期日的價格。 修正公式： 交易實例在成交日期的價格 *交易日期修正系數(shù) =在估價時點時的價格 交易日期修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)價格指數(shù) /交易案例價格指數(shù) 一般采用房地產(chǎn)價格指數(shù)來進行修正。定基價格植樹、環(huán)比價格指數(shù)。 例：評估某宗房地產(chǎn) 2022年 9月末的價格，可比實例成交價 3000元 /平方米，成 交日期 2022年 10月，另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格 2022年 6月末到 2022年 2月末平 均每月比上月上漲 %， 2022年 2月末到 2022年 9月末平均每月上漲 2%。 3000*（ 1+%） 4*（ 1+2%） 7=3658（元 /平方米） 房地產(chǎn)指數(shù) 房價指數(shù) 地價指數(shù) 成本投入法、 中位數(shù)價格法、 重復交易法、特征價格法、 加權(quán)平均法 “ 同質(zhì)可比性要求 ” 是指在價格指數(shù)編制過程中，報告期價格與基期價格的內(nèi)涵一致，可直接進行對比。只有滿足