【正文】 4）抵押權是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權依照法律的規(guī)定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。 （ 5）房地產租賃權是指以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產的權利。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個租賃期限為 10年的房屋租賃合同，從而就取得了該房屋 10年期限的租賃權。 房地產權利的性質 ? 上述權利中，租賃權屬于債權，其余屬于物權。 ? 物權是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利。在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權；有兩個以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權，但法律另有規(guī)定的除外。 ? 在物權中，所有權屬于自物權，其余屬于他物權。自物權是對自己的物依法享有的權利。他物權是在他人的物上依法享有的權利，是對所有權的限制。 ? 在他物權中，土地使用權、地役權屬于用益物權，抵押權屬于擔保物權。用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。擔保物權是就他人的擔保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬? 房地產權利的分類圖 共有 單獨所有 不同類型的資產，實物和權益對價值的影響不同 ① 一般的有形資產主要是實物的價值，即主要是實物的好壞決定著價值的高低，如珠寶玉石、機器設備、家具等。 ②一般的無形資產主要是權益的價值。如著作權 (版權 )、專利權、專有技術、商標專用權、特許權、商譽、有價證券(股票、債券 )等，通常不具有實物形態(tài)，有的雖然依附在某種實物上，但該實物本身的好壞對其價值影響不大，甚至可以忽略不計。 ③房地產的實物和權益在價值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價值既受建筑結構、設備、裝飾裝修、完損程度等實物狀況的影響，又受產權是否完整等權益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產權是完全產權還是部分產權，價值就有很大的差異。 因此，兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益狀況不同，價值就可能有很大的不同；反之，兩宗權益狀況相同的房地產，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。 （三）房地產區(qū)位的含義 ? 區(qū)位原本是房地產的外在因素，因為房地產不可移動而內在化，成了房地產的重要組成部分。 ? 房地產的區(qū)位 (location)是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括 位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設施 等方面。 區(qū)位的含義 （ 1）位置，是指該宗房地產所在的地方，包括： ? 坐落 —— 坐落的具體地點 (如門牌號等 )， ? 方位 —— 在所在地 (如城市、十字路口等 )中的方位， ? 距離 —— 與重要場所 (如市中心、汽車站、火車站、機場、港口、碼頭、政府機關、同行業(yè)、工作地、居住地等 )的距離， ? 朝向 —— 建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向， ? 樓層 —— 當為整幢建筑物中的某層 i某套時所處的樓層。 （ 2）交通，是指進出該宗房地產的方便程度 ——通達性 (accessibility)，具體分為： ? 從其他地方到達該宗房地產的可及性和從該宗房地產去往其他地方的便捷性。 ? 為了更好地衡量和描述一宗房地產的交通，我們用“可及性”表達由“外”到“內” ——“進來”的方便程度，用“便捷性”表達由“內”到“外” ——“出去”的方便程度。 ? 某些房地產由于受單行道、道路隔離帶、立交橋、人行天橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內的方便程度與由內到外的方便程度是不同的。 （ 3）周圍環(huán)境景觀，是指該宗房地產周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。 ? 其中，人文環(huán)境包括該宗房地產所在地區(qū)的聲譽、居民特征 (如職業(yè)、素質 )、治安狀況 (如犯罪率 )、相鄰房地產的利用狀況 (如用途 )等。 （ 4）外部配套設施，是指該宗房地產外部的基礎設施和公共服務設施。 ? 基礎設施一般是指道路、給排水 (給水、雨水、污水、中水 )、電力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設施。 ? 公共服務設施也稱為公共設施、公共配套設施，一般是指教育 (如幼兒園、中小學 )、醫(yī)療衛(wèi)生 (如醫(yī)院 )、文化體育 (如文化活動中心 )、社區(qū)服務 (如居委會 )、市政公用等非營業(yè)性設施。 ? 任何資產在某一時點都有一個具體的位置。但由于房地產不可移動，其位置固定不變，其他資產可以移動，其位置可以隨時改變，因此，區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。 ? “ location， location， location”是西方認為的關于房地產最重要的三點，即：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。 ? 區(qū)位并不能代表房地產的一切，但它強調了區(qū)位對房地產的極端重要性 ——你能夠改變房地產除了區(qū)位以外的任何事物，但一般不能改變房地產的區(qū)位，這就是區(qū)位如此重要的原因。 ? 兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果所處位置、交通、周圍環(huán)境、景觀、外部的基礎設施和公共服務設施等區(qū)位狀況不同，價值可能會有很大的差異。 區(qū)位的意義 四、房地產的其他名稱 （一）不動產 ? 在法律中 ， 通常將財產 (或稱為 “ 物 ” )分為 “ 動產 ” 和“ 不動產 ” 兩類 。 《 中華人民共和國物權法 》 第二條規(guī)定： “ 本法所稱的物 ， 包括不動產和動產 ” 。 ? 對動產與不動產的劃分 ， 通常是依據(jù)其自然性質是否可以自由移動為標準的 。 一般來說 ， 凡是自行能夠移動或者用外力能夠推動 ， 且又不改變其性質和價值的財產 ，像牲畜 、 家禽和家具 、 器皿之類 ， 屬于動產；反之 ， 像土地 、 房屋等不可移動的財產 ， 屬于不動產 。 （二）物業(yè) ? 中國香港地區(qū)通常使用 “ 物業(yè) ” 這個詞 ， 如把房地產估價稱為物業(yè)估價或物業(yè)估值 。 香港所講的物業(yè)實質上是房地產 ， 僅叫法不同 。 香港的物業(yè)一詞是從英國的property一詞翻譯過來 ， 在英國 property也是指房地產 。此外值得指出的是 ， 香港通常還把房地產稱為地產 。 其地產 、 物業(yè) 、 樓宇 、 房地產等用語經(jīng)常混用 。 ? 中國內地現(xiàn)在也大量使用 “ 物業(yè) ” 這個詞 ， 最典型的是“ 物業(yè)管理 ” 。 并將其中的 “ 物業(yè) ” 定義為 “ 房屋及配套的設施設備和相關場地 ” 。 （三） real estate和 real property ? 在英語中 ， 房地產的名稱為 real estate和 real property， 但兩者的含義不完全相同 。 ? 英語中的 land(土地 )real estate和 real property是三個相互聯(lián)系 、 含義越來越寬的術語： ① land是指地球的表面及下達地心 、 上達無限天空的空間 ，包括永久定著在其中 、 之上 、 之下的自然物 ， 如樹和水 。 ② real estate是指 land加上永久定著在其中 、 其上 、 其下的人工改良物 ， 如構筑物和房屋 。 ③ real property是指 real estate加上與其相關的各種權益 ， 包括權利 、 利益和收益 。 real estate和 real property雖然有上述嚴格區(qū)分 ， 但在一般情況下經(jīng)常相互通用 、 不加以區(qū)分 ， 大多使用 real estate一詞 。 五、房地產的基本存在形態(tài) （ 一 ） 存在形態(tài) ? 房地產雖然包括土地和建筑物兩大部分 ， 但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產 ， 單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產 ， 是房地產的一種存在形態(tài) 。 歸納起來 ， 房地產有 土地 、 建筑物 、房地 三種存在形態(tài) 。 （二）房地產的規(guī)范用詞 （ 1）“房地產”：土地、建筑物或土地與建筑物的綜合體； （ 2）“房地”：專指土地與建筑物的綜合體； （ 3）“土地”：僅指土地部分； （ 4）“建筑物”：僅指建筑物部分。 六、房地產概念的總結 歸納總結可知： ? 房地產有不動產、物業(yè)等不同的稱呼。 ? 房地產包括土地、建筑物和其他土地定著物三個部分，同時又是實物、權益和區(qū)位三者的“三位一體”； ? 對房地產的實物還可以從有形的實體、該實體的質量及其組合完成的功能三方面進行認識。 ? 房地產有土地、建筑物、房地三種存在形態(tài)； ? 土地是一個包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間； ? 建筑物包括房屋和構筑物，它們又可分為結構、設備和裝飾裝修三個部分。 七、房地產的重要性 （ 1）房地產提供人們所必需空間。它不僅是基本的生活資料，如住宅；也是基本的生產要素，如土地、廠房。 （ 2）在市場經(jīng)濟中，房地產還是一種商品，成為投資的良好對象。與投資于股票、債券、期貨、黃金等相比，投資于房地產兼具消費與投資雙重功能。例如，投資于住宅不僅可以等待未來價格上漲后轉讓，在等待期間還可以自住或出租。 （ 3）房地產是人們擁有的財產，有助于社會趨向穩(wěn)定和增加歸屬感，是 所謂“有恒產者有恒心” 。因此，古今中外，房地產都是