【正文】 一方面是房地產(chǎn)貸款在銀行所累積的風(fēng)險已使銀行金融不堪重負，政府需要多種金融創(chuàng)新。 ? 深交所的研究報告顯示：我國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，大約 70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。近年來，房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重呈上升的趨勢，從2022年的 39%，預(yù)測會上升到 2022年的 42%67%，2022年的 45%62%，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)正在急切地尋找除銀行之外更好的融資渠道。 ? 政府方面很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是一個過度的金融，就會有一個過度失控的房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵要在適度發(fā)展和風(fēng)險控制中取得平衡。 ? 下一步，估計銀行會相應(yīng)推出一些新的金融產(chǎn)品，以解決金融風(fēng)險。國內(nèi)金融市場還將提供一些利率衍生產(chǎn)品，幫助消費者對沖利率風(fēng)險。房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化實現(xiàn)后，還會有一些新的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理產(chǎn)品逐步在中國市場出現(xiàn)。 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新參考點介紹 ? 宏觀經(jīng)濟：資產(chǎn)證券化 ? 金融： 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 ? 公司業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)信托 ? 政策： 存量房與房地產(chǎn)金融 ? 個人業(yè)務(wù)：民生房貸獨門絕學(xué) 壽險抵押貸款 反向抵押貸款保險 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 ? 資產(chǎn)證券化 (Assetbacked Securities， ABS)是指將一組流動性較差的 (金融 )資產(chǎn)進行一系列的組合，使該組資產(chǎn)在可預(yù)見的未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以保持相對穩(wěn)定；在此基礎(chǔ)上配以相應(yīng)的信用擔(dān)保，將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流量的收益權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭稍诮鹑谑袌錾狭鲃印⑿庞玫燃壿^高的債券型證券的技術(shù)和過程。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 ? 資產(chǎn)證券化的實質(zhì)是 (金融 )資產(chǎn)所有權(quán)和收益權(quán)的某種程度的分離，是 (金融 )資產(chǎn)組合的一種方式。具體來說，資產(chǎn)證券化就是發(fā)起人把其持有的各種流動性較差的資產(chǎn)，分類整理為一批批資產(chǎn)組合出售給特設(shè)載體 (SPV)，再由特設(shè)載體把買下的金融資產(chǎn)作為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)支持證券 (ABS)，收回購買資金。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 ? 在西方國家，資產(chǎn)證券化的最基本功能是提高該類資產(chǎn)的流動性，它為銀行提供了一條新的解決流動性不足問題的渠道。發(fā)放貸款的銀行將抵押貸款銷售給二級市場的中介機構(gòu)，就可把其長期的貸款資產(chǎn)變現(xiàn)成具有高流動性的現(xiàn)金資產(chǎn)。到目前為止，發(fā)達國家已被證券化的資產(chǎn)包括：抵押、擔(dān)保貸款；信用卡、轉(zhuǎn)帳卡、設(shè)備租賃、貿(mào)易應(yīng)收帳款；航空機票收入、收費公路及其他公共設(shè)施收入等各種有固定收入的貸款；商業(yè)房地產(chǎn)、汽車、以及工商企業(yè)等各商業(yè)貸款。這些資產(chǎn)都具有質(zhì)量和信用可被準(zhǔn)確評估、有擔(dān)保、能產(chǎn)生可預(yù)見的現(xiàn)金流等必備特征。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 ? 我國資產(chǎn)證券化的運作領(lǐng)域 銀行不良資產(chǎn)證券化。 中小型國有企業(yè)資產(chǎn)證券化 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 ? 房貸證券化是指銀行將房地產(chǎn)抵押貸款按照價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，由于住房貸款的期限普遍很長，而金融機構(gòu)吸收的存款又具有短期性，一方面可以解決銀行“短存長貸”流動性不足的問題，另一方面也可以使資金較少的企業(yè)參與房地產(chǎn)投資。 ? 簡言之，房貸證券化即將銀行已經(jīng)存在的信貸資產(chǎn)集中起來組成資產(chǎn)集合 (亦稱資產(chǎn)池 )，并重新分割為證券，進而轉(zhuǎn)賣給市場上的投資者。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 ? 目前，國際上信貸資產(chǎn)證券化代表性的模式大致有三種： 一是美國模式，也稱表外業(yè)務(wù)模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機構(gòu) (SPV)，用以收購銀行資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的真實出售； 二是德國模式，亦稱表內(nèi)業(yè)務(wù)模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個機構(gòu)，由這個機構(gòu)運作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負債表中； 三是澳大利亞模式，也稱準(zhǔn)表外模式，是上述兩種模式的結(jié)合類型。 房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化 ? 我們知道，一個完整的住房抵押貸款市場體系包括一級市場和二級市場：一級市場即按揭貸款市場；二級市場即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是指銀行以住房抵押為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。隨著房貸規(guī)模的日益膨脹，作為２１世紀(jì)全球金融結(jié)構(gòu)調(diào)整及金融工具創(chuàng)新的最重要的內(nèi)容之一，在我國盡早實施房貸證券化的試點，加快建設(shè)住房抵押貸款二級市場已勢在必行。 ? 基本做法是，特別機構(gòu)按一定標(biāo)準(zhǔn)（如貸款期、還款方式、信用等級等）向各個銀行購買其所持有的抵押貸款，組成“抵押貸款庫”（只是一種分類以示區(qū)別而已），并通過一定的信用提升手段（如保險、擔(dān)保和保證金等）達到需要的信用級別，特別機構(gòu)通過分析和定價。在一定時間，在某個資本市場，在政府的批準(zhǔn)、監(jiān)督和有關(guān)證券信用評級機構(gòu)的監(jiān)督下，通過承銷商發(fā)行以其收購的抵押貸款為基礎(chǔ)的證券（通常是以債券的形式）。 ? 一般來說，銀行負責(zé)將借款者的還款在扣除銀行管理費和其他費用（包括工本費、公證費、房產(chǎn)評估費、稅等）后，轉(zhuǎn)讓給特別機構(gòu)，特別機構(gòu)負責(zé)按時返還證券投資者的本金和利息，并支付各機構(gòu)的費用（如保險費、評級費等），余下的則是特別機構(gòu)的收益。 如果發(fā)生抵押貸款借款者還款逾期甚至違約的情況，首先由保險公司承擔(dān)其承諾的部分或全部損失，最終可以依法處置抵押物以獲得補償，如果還不夠償還證券本息，其損失只能投資者自已承擔(dān)。如果發(fā)生這類情況，該特別機構(gòu)的聲譽也將受到致命影響。 ? 如果發(fā)生抵押貸款借款人提前還款或抵押貸款本金和利息償還超前于證券本息的支付，通常特別機構(gòu)將作在貨幣市場和資本市場作短期投資如購買國債等，該投資收益屬于特別機構(gòu)。 ? 2022年美國商業(yè)房地產(chǎn)和多家庭住宅抵押貸款總額的 16417億美元中，來自商業(yè)銀行的抵押貸款只占 ％，其余 ％則分別來自人壽保險公司（ %）、儲蓄機構(gòu)（ %）、聯(lián)邦和相關(guān)機構(gòu)（ %）、抵押池和信托（ %）、個人和其（ %）。 ? 此外，個人住房抵押貸款證券化也是分散商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的有效途徑。美國 2022年各種物業(yè)類型抵押貸款余額占 GDP的比例達到了 ％（其中，獨戶住宅抵押貸款余額為 GDP的 %） **，獨戶住宅抵押貸款 2022年 6月末在美國全國性商業(yè)銀行貸款總額中的比重也達到了 25％。雖然有如此巨大的住房抵押貸款規(guī)模，但由于 %的住房抵押貸款通過資產(chǎn)證券化脫離了商業(yè)銀行體系，有效地分散了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險。 存量房與房地產(chǎn)金融 ? 資金密集的房地產(chǎn)市場具有金融屬性，特別是存量房這一塊。但目前人們在談到房地產(chǎn)金融問題時，僅僅關(guān)注增量房市場，而沒有考慮巨大的存量房市場。在啟動我國房地產(chǎn)市場之初，已有 80％的住房變成了房改房。此后，大量新建的經(jīng)濟適用房、商品房進入市場，到 2022年，私有住房的持有率已達 26％。 存量房與房地產(chǎn)金融 ? 據(jù)推算，到 2022年底，我國城鎮(zhèn)約有房地產(chǎn)180億平方米，其中住宅 110億平方米。如果每 1平方米 2022元，則其價值分別為 36萬億元和 22萬億元。在過去市場經(jīng)濟處于 “ 淡化 ”狀況時，由于極少流動，它實際上是一筆數(shù)額巨大的 “ 死錢 ” 。隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，存量房地產(chǎn)進入市場的數(shù)量將會逐年增加，再加上每年接近 1萬億元的新建房地產(chǎn)投入使用?？梢灶A(yù)測，在全國商品流通總量中，房地產(chǎn)商品占有的比重將日益增大，并將帶動貨幣流通量和貸款量的增加。 存量房與房地產(chǎn)金融 ? 一個 健全的房地產(chǎn)市場自有率和出租率應(yīng)有合理分配，即使在發(fā)達的美國、