【正文】 9萬元，%）；從行業(yè)類型看，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)零售額12954萬，%（注：2005年為11235萬，%）。市場價格漲幅趨緩。物價漲幅略有回落。2006年15月份，%（%）。其中，食品類、居住類消費價格漲幅較大?！?社會消費品總額 （估測）13729萬（% ） 157899萬 （% ） ■ 批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)零售額 （估測）11235（%） 129541（%）■ 全區(qū)居民消費價格 （估測） % %（四）居民收入不斷提高，城鎮(zhèn)居民生活水平不斷提高。據(jù)政府工作報告等相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計可得，截止2006年五月底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5533元，%，人均生活費支出3858元，%。而在2005年五月底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4985元，%，人均生活費支出3543元，%。■ 人均可支配收入： （估測）4985 （% ） 5533 （%） ■ 人均生活費支出： （估測）3543（%） 3858 （%）第二部分：吉利樓盤調(diào)研 一、樓盤個案調(diào)查：（1）紫金花園開發(fā)商：鴻安房地產(chǎn)代理商：洛陽精順開發(fā)規(guī)模：15萬平米規(guī)模分期開發(fā)，30棟多層建筑、10棟別墅和一處社區(qū)會所地理位置：位于紫金路與河陽路交匯處，位置偏遠工程進展：一期現(xiàn)房正在發(fā)售，后期待建銷售價格：底層為1488元/平米，3/4樓為1570元平米物業(yè)方面：契稅3%，維修基金2%，推廣主題：上風(fēng)上水，上善社區(qū) 健康社區(qū)典范 新中心，新生活 項目簡析：該項目引進了房地產(chǎn)代理公司，對其進行營銷策劃和銷售實施。社區(qū)規(guī)模大，社區(qū)規(guī)劃有多層與連排別墅，住房形態(tài)較為多樣，建筑風(fēng)格較為明朗清新，社區(qū)配套方面也較為齊全，從其社區(qū)規(guī)劃上來看，有社區(qū)與幼兒園、臨街商業(yè)等。從長遠的發(fā)展來看，紫金花園是一個具備較高檔次的素質(zhì)和發(fā)展?jié)摿Φ拇笮途幼∩鐓^(qū)。從另外一個方面考慮，它距離城區(qū)中心偏遠，城市生活的便利和設(shè)施還相對比較滯后，生活的成本會在一定程度上增加，畢竟其商業(yè)配套、生活配套的建設(shè)還需要一定時期的發(fā)展。作為一個大型的居住社區(qū)，開發(fā)周期較長，后期陸續(xù)開發(fā)的施工與建設(shè)，對前期入住的業(yè)主來說，將會有很大的影響。（2）藝景園小區(qū) 形態(tài)：商住項目，商業(yè)樓1棟（建筑面積為1600平米），多層住宅5棟（建筑面積為23500平米）工程進展：一期四棟住宅樓正在施工，后期待建 規(guī)模：，總建筑面積為25100平米數(shù)量與戶型：共248套，戶型有8種，銷售價格：均價為1450元左右，3/4樓上浮16%（1680元左右），頂層為8折在優(yōu)惠3%（1130左右） 項目簡析： 該項目位于富康路中段，距離本項目較近，項目用地前為政府機關(guān)，周邊為居民用房和農(nóng)作物用地。從環(huán)境角度來看，周邊環(huán)境還較為雜亂；從項目的規(guī)劃效果圖來看，小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃和景觀較為出色，建筑風(fēng)格亮麗醒目，視覺效果出眾。周邊的配套設(shè)施主要集中在河陽路段，可以說較為齊全便利。本項目商業(yè)部分的發(fā)展，還需要富康路的擴寬和重建，以及南端泰安路的貫穿和打通，這也同時將有利地提升社區(qū)的居住品質(zhì)和價值。（3）瑞隆家園開發(fā)商：洛陽吉利房地產(chǎn)公司形態(tài)：商住項目，底層為商業(yè)，2—6層為住宅規(guī)模：建筑面積8600平米，預(yù)計工期為360天結(jié)構(gòu)：底商為框架，以上為磚混結(jié)構(gòu)工程進展：地面平整完畢，即將動土開工 銷售均價：未知 項目簡析： 該項目位于河陽路中段，世紀廣場東面800米左右，正對著吉利醫(yī)院，距離本項目較近，交通較為便利。由于該項目是商住形態(tài)，所以優(yōu)勢在于交通便利，有商業(yè)配套，劣勢也在于緊鄰主干道，易受到噪音和灰塵的影響，所以在居住品質(zhì)方面會受到一定的制約。（4）其他樓盤■ 河陽家園 位置：中原路中段性質(zhì)：洛陽石化定向開發(fā)的職工房規(guī)模：約300套左右■ 北陳新村位置：中原路西性質(zhì)：居民合資自建房規(guī)模： 13棟多層建筑二、調(diào)研分析：吉利作為以石油化工等朝陽產(chǎn)業(yè)為重點，依托洛陽石化總廠，形成以化工、化纖、紡織為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)工業(yè)體系的新城區(qū)，它的房地產(chǎn)發(fā)展，目前處在初級發(fā)展的階段。商品房經(jīng)濟的發(fā)展，還有待進一步的提升。這主要歸結(jié)到兩大方面的因素：一方面，以石油化工等重點企業(yè)憑借良好的經(jīng)濟效應(yīng)，以及政府的優(yōu)惠政策，可以為企業(yè)職工提供良好的福利待遇等條件，所以能利用自身資源定向開發(fā)建設(shè)職工的居住社區(qū)，比如河陽新村、河陽家園等，這減緩了房地產(chǎn)自由經(jīng)濟的發(fā)展進程；另一方面，原有的本地居民，靠農(nóng)作物經(jīng)濟為主，而作為新興的工業(yè)性開發(fā)區(qū)，人口容量相對有限，自身的商品經(jīng)濟發(fā)展還不能足夠支撐強大的第三產(chǎn)業(yè)，所以進城務(wù)工的人口有限，商品房的市場潛力還相對有限，也影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。從現(xiàn)在開發(fā)的樓盤，作為企業(yè)定向開發(fā)的樓盤，其社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)，以及認購價格等方面，可以說占據(jù)著優(yōu)勢，同時作為同一企業(yè)或單位，由于相互的關(guān)系和心理距離，所以在具備條件的情況下，會選擇在同一個小區(qū)。在城區(qū)中心，由于具備良好的區(qū)位條件和生活配套，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點投資的地區(qū)，在市場爭奪上較為激烈，這就需要在項目定位、戶型設(shè)置和樓盤質(zhì)量等方面做出品質(zhì)，以吸引目標顧客群體來置業(yè)。而紫金花園，作為偏離中心區(qū)域的大盤，憑借著15萬的規(guī)模和社區(qū)配套，為吉利市民也提供了另一種選擇。隨著此區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，生活的價值將逐漸顯現(xiàn)出來，不過還需要假以時日。從另一個方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的精力和資源有限，所以在項目策劃、市場營銷方面需要專業(yè)的協(xié)助機構(gòu)。從紫金花園引入的代理機構(gòu)，就可以看出，其項目定位、整合推廣、案場銷售等方面凸現(xiàn)出一定的專業(yè)水準，其銷售情況也還是可觀的。因此，綜上所述，吉利區(qū)的房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展階段，在項目定位、社區(qū)品質(zhì)、生活配套等方面需要走向精深、走向?qū)I(yè)，以為市場提供品質(zhì)化的居住，當然在市場面前是具備競爭力和品牌號召力的。目前該項目，在吉利的房地產(chǎn)發(fā)展是機會與挑戰(zhàn)并存。想要取得比較優(yōu)勢，想要取得良好的市場運作，就必須在社區(qū)的規(guī)劃、戶型的設(shè)計和營銷策劃、整合推廣上下足工夫，進而取得可觀的經(jīng)濟效益和市場效應(yīng)。第三部分：項目分析 一、項目概況：該項目位于吉利主城區(qū)，緊鄰世紀廣場，占地面積 133400 平米，總建筑面積為 平米，項目地塊呈現(xiàn)T字型，地勢平坦。左側(cè)與廣場南端相接，右側(cè)緊鄰吉利村村居民自建房，南段是大片的農(nóng)作物用地。整體來看，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。二、項目SWOT分析： 優(yōu)勢■ 項目位于主城區(qū)較為中心的位置，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯；■ 項目前臨城區(qū)中軸——河陽路，交通出行比較便利；■ 前臨世紀廣場，可為項目居民提供良好的景觀和休憩娛樂場所 劣勢■ 此地段相比于河陽廣場段，區(qū)域人氣和活力相對遜色；■ 項目左為世紀廣場和規(guī)劃中的道路，右為大片村居民自建房，小區(qū)規(guī)劃受限制；■ 項目南北向用電線路貫穿，需要花費資力進行線路改造或遷移 機遇■ 吉利的石油化工等朝陽產(chǎn)業(yè)，具有無可比擬的發(fā)展優(yōu)勢，為區(qū)域經(jīng)濟提供了強勁的動力；■ 城市居民收入的增加，生活水平的提高，為商品房的市場提供了基礎(chǔ)；■ 本項目緊鄰世紀廣場，可以在此區(qū)域占據(jù)先機優(yōu)勢 挑戰(zhàn)■ 吉利作為以重點工業(yè)而發(fā)展起來的城區(qū)，城鎮(zhèn)居民基數(shù)較小，市場潛力有限；■ 企業(yè)定向開發(fā)的福利房，在價格和生活配套等方面占據(jù)著較大的優(yōu)勢；■ 吉利城區(qū)尚存在為數(shù)不小的空置房，作為現(xiàn)房，在價格和感知度等方面，形成一定的影響；■ 吉利城區(qū)其他正在開發(fā)或已經(jīng)開發(fā)的樓盤，將形成有力的客戶分流三、項目價值分析： 配套價值項目用地位于緊臨世紀廣場，周邊超市、銀行、購物中心等配套設(shè)施都比較齊全，周邊居民生活比較便利。設(shè)施性質(zhì)配套名稱功能描述商 業(yè)寶緣大酒店酒店寶緣超市超市寶緣夜總會娛樂場所惠康大酒店酒店惠康餐飲餐飲里村集貿(mào)市場市場大張盛德美麗超市順達百貨百貨商場河濱賓館賓館奇峰旅行社旅行服務(wù)康輝旅行社旅行服務(wù)醫(yī) 療吉利醫(yī)院醫(yī)院石化醫(yī)院醫(yī)院河濱診所醫(yī)院教育培訓(xùn)吉利第一初級中學(xué)教育資源吉利43中教育資源康訖教育培訓(xùn)培訓(xùn)機構(gòu)金融機構(gòu)交通銀行金融服務(wù)建設(shè)銀行金融服務(wù)中國信合金融服務(wù)中國儲蓄金融服務(wù)休閑場所世紀廣場休閑廣場河陽廣場休閑廣場通 訊聯(lián)通營業(yè)廳通訊中國移動通訊中國網(wǎng)通通訊區(qū)位價值分析項目用地位世紀廣場之畔，前臨城區(qū)中軸河陽路，屬于城區(qū)較中心位置，目前片區(qū)的各項配套及其市政設(shè)施日臻完善，片區(qū)生活配套比較齊全，商業(yè)氛圍較為濃厚。隨著廣場邊交通道路的打通，以及泰安路的貫穿，以及片區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，該片區(qū)的發(fā)展?jié)摿⒅鸩斤@現(xiàn)出來。環(huán)境景觀分析：結(jié)合項目周邊的環(huán)境來看，右前方為世紀廣場，左側(cè)為村民居住房舍，前方為河陽路。后方為