【正文】 企業(yè)完成土地開發(fā)面積92萬平方米，比上年同期增長18%。 （2）有開發(fā)業(yè)績企業(yè)明顯增加。在今年注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有開發(fā)業(yè)績的企業(yè)明顯增多，由上半年的119家增加到148家。有力支撐了株洲開發(fā)量穩(wěn)步增長。今年有續(xù)建和新開工過億元計(jì)劃項(xiàng)目的企業(yè)就達(dá)48家，超出上半年同期16家，%，%，提高了4個(gè)百分點(diǎn)。100家計(jì)劃投資小于億元的企業(yè)中有4家本年沒有開發(fā)投資，僅有銷售情況。，%，戶均完成927萬元，%。　　三降：　?。?）竣工面積下降：2006年，%。，%；，%；，%。 　?。?）銷售面積下降：2006年，全市商品房銷售面積148萬平方米，%。在全部銷售面積中，商品住宅銷售123萬平方米，%。%，；，比上年同期增長4%，%。　?。?）空置面積下降：2006年，%；，%。　　整體走勢分析：房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響比較直接?？傮w上看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)越過了前一階段的“高峰”期，雖仍在高位運(yùn)行，但面臨調(diào)整壓力。由于房地產(chǎn)業(yè)是本次宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)，各項(xiàng)政策在影響開發(fā)商的同時(shí)，對消費(fèi)者的心理影響也不可忽視。從調(diào)查樣本顯示，我市房地產(chǎn)景氣指數(shù)雖處在景氣區(qū)間，但已出現(xiàn)下降趨勢。就目前情況看，株洲房地產(chǎn)市場的回落，是相對于前一時(shí)期的高位運(yùn)行而言的，而整個(gè)房地產(chǎn)市場就此繼續(xù)大幅回落的可能性較小，從前一段時(shí)期的高位回落到平穩(wěn)運(yùn)行一段時(shí)間的可能性較大，預(yù)計(jì)今年“二增三降”的差距會有所縮小，即增幅會進(jìn)一步平穩(wěn)，降幅會進(jìn)一步回升。（二）07年樓市概況216。 樓市發(fā)展?jié)摿薮?，發(fā)展空間不可低估 216。 藩內(nèi)群雄逐鹿株洲，省外梟雄虎視眈眈 216。 樓盤開發(fā)水平逐步提高，購房群體消費(fèi)逐漸理性 216。 市場成交表現(xiàn)分外活躍，開發(fā)與銷售呈同步增長趨勢216。 土地市場風(fēng)起云涌，二手房市場驟然升溫株洲地產(chǎn)——如沫春風(fēng)在中國乃至世界經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下；在中國城市化進(jìn)程迅速發(fā)展的歷史機(jī)遇下，據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，在城市化水平達(dá)到30%時(shí)，該國城市化建設(shè)將迅猛發(fā)展，直到70%左右時(shí)才會放慢下來，而我國的城市化水平剛好在30%左右，因此，可以預(yù)計(jì)的將來，我國的城市建設(shè)將飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)伴隨著城市建設(shè)的飛速發(fā)展也必將是欣欣向榮。大環(huán)境如此，注定了株洲市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。開發(fā)行業(yè)重新洗牌本土開發(fā)企業(yè)隨著市場的發(fā)展而成熟，而外來成熟開發(fā)商的強(qiáng)勢介入必將進(jìn)一步加速行業(yè)的整合，優(yōu)勝劣汰勢所必然。株洲市現(xiàn)有260余家開發(fā)公司，而年開發(fā)量在10萬平方米以上的企業(yè)僅僅幾家，2006年房地產(chǎn)開發(fā)面積150萬平方米，而分?jǐn)偟矫考议_發(fā)企業(yè)僅幾千平方米。這就意味著，株洲市眾多的開發(fā)企業(yè)沒有業(yè)績，沒有事做，形同空殼。由此可知目前株洲市房地產(chǎn)公司除極少數(shù)初成規(guī)模外，普遍實(shí)力不足。市場契機(jī)給予品牌地產(chǎn)公司巨大的成長空間，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。產(chǎn)品有待創(chuàng)新，功能有待完善 建筑風(fēng)格缺乏主題和個(gè)性。建筑是有語言的。而株洲市現(xiàn)有的建筑風(fēng)格缺乏創(chuàng)造力，不能充分體現(xiàn)建筑的美感，尤其是在整體樓盤風(fēng)格營造上，同質(zhì)化越來越嚴(yán)重。另外在一些細(xì)節(jié)如景觀營造、文化渲染上無法體現(xiàn)樓盤的主題風(fēng)格，即缺乏樓盤個(gè)性。再者在樓盤外立面顏色的運(yùn)用上缺乏亮點(diǎn)，無法激起消費(fèi)者的置業(yè)欲望。 營銷專業(yè)化水平有待提高根據(jù)對株洲市房地產(chǎn)市場考察，發(fā)現(xiàn)株洲房產(chǎn)市場營銷水平普遍不高。就目前株洲市場而言，營銷推廣存在的主要問題是：252。 項(xiàng)目包裝 株洲的在售項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目未能達(dá)到工地包裝、外圍包裝、導(dǎo)視系統(tǒng)、外圍環(huán)境營造的和諧、統(tǒng)一。但隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，開發(fā)商逐漸認(rèn)識到包裝將成為吸引消費(fèi)者的有力武器。252。 價(jià)格制定 在價(jià)格方面，大部分樓盤的價(jià)格制定不甚合理，沒有充分融合景觀、位置、朝向、污染等定價(jià)依據(jù)進(jìn)行價(jià)格細(xì)分，在價(jià)格制定策略上，對產(chǎn)品本身素質(zhì)所體現(xiàn)的價(jià)格差異挖掘較少。 √→營銷模式 在營銷模式方面，大部分還停留在自己的一套土辦法上，整體水平還是偏低，與先進(jìn)的、科學(xué)的模式比較起來還是有一段較大的差距。 銷售人員能力有待提高房地產(chǎn)一線銷售人員的水平，直接決定了一個(gè)樓盤成功與失敗，因?yàn)椴还芮捌诓邉澏嗝赐昝?、定位多么精確，最終都是靠一線的銷售人員把樓盤優(yōu)勢灌輸給客戶并促使客戶下定。根據(jù)對株洲銷售人員的考察，發(fā)現(xiàn)存在以下幾個(gè)問題：252。 基本知識待加強(qiáng) 體現(xiàn)在一些專業(yè)知識或項(xiàng)目基本知識上，許多銷售人員對自己樓盤的基本信息掌握不夠，這樣導(dǎo)致樓盤賣點(diǎn)無法全部向客戶傳遞。252。 把握客戶心態(tài)能力待加強(qiáng) 體現(xiàn)在對客戶的真實(shí)目的理解不夠，只是機(jī)械的向客戶推薦樓盤，把握不住客戶的心理。252。 客戶引導(dǎo)能力不強(qiáng) 銷售技巧有待豐富，以便在最短的時(shí)間把客戶引向下定階段。（三）株洲房地產(chǎn)相關(guān)政策目前國家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，這不會影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會需求，當(dāng)然政策帶來的振蕩不可避免波及到株洲市地產(chǎn)市場。1） 征地拆遷政策中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田；上收縣級以下土地審批權(quán)限；堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣；株洲市政府嚴(yán)格貫徹落實(shí)中央下達(dá)的文件，堅(jiān)持毫不含糊辦公辦事：一是征用土地補(bǔ)償費(fèi)用3 個(gè)月內(nèi)支付率100%；二是征地補(bǔ)償清欠無拖欠情況；%。影響：土地交易價(jià)格和征地拆遷費(fèi)用大幅上漲。今年株洲市大宗開發(fā)項(xiàng)目比較多，但開發(fā)用地多半是舊城改造，利用了部分危房、國有荒地、破產(chǎn)轉(zhuǎn)產(chǎn)工廠企業(yè)用地。面對政策調(diào)整，株洲市部分開發(fā)商也有對策，一方面重新部署，整合資源，另一方面通過聯(lián)建攜手度過難關(guān)。2） 立項(xiàng)規(guī)劃政策堅(jiān)決剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場、高爾夫球場 、行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會展中心、大學(xué)城等項(xiàng)目，加大規(guī)劃審批力度，嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。影響：增加了項(xiàng)目規(guī)劃審批的難度，目前株洲市開發(fā)項(xiàng)目中暫時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。因此，對正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會受到大的沖擊。3） 資金來源政策開發(fā)項(xiàng)目資本金比率由20%提高35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過貸款人月收入的50%，限制對購買第二套房的貸款，對購買第四套房以上的投資性購房不予貸款等。影響：銀根緊縮給供需求給開發(fā)商帶來影響。一方面，開發(fā)商在無法獲得廉價(jià)、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項(xiàng)目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開發(fā)。面對銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗(yàn)。從株洲市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款的依賴程度不小。5 月底到位資金中，國內(nèi)貸款雖只占24％，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過五成。4） 購房貸款利率上調(diào)政策從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。由于受多重條件限制，能拿到八成貸款的市民目前也不多，因而估計(jì)新政策實(shí)行后對有購房需求的市民也有一定程度上的影響。影響：在一定程度上增加了部分購房者的壓力。同時(shí)，在還款額度以及貸款年限上都有了較大的提高和縮短。同時(shí)也增加了開發(fā)商在產(chǎn)品上的考慮。從項(xiàng)目銷售角度上分析，產(chǎn)品的去化也受到了一定程度的影響。5）.國六條政策 今年5月，國務(wù)院常務(wù)會議上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，這六條措施被稱為“國六條”。相對于以往出臺的政策，“國六條”因其具體、量化的指標(biāo)，顯得特別嚴(yán)格、有力度。因此，它出臺以后，對房產(chǎn)界影響頗大、株洲亦然。影響：新政策的要求與實(shí)際需求的矛盾給我市地產(chǎn)業(yè)帶來的直接影響是：投資方熱情不減，但市民保持觀望。相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，我市今年房地產(chǎn)市場完成的總投資額比上年同比增長了不少，其中商品房建設(shè)投資額，土地開發(fā)投資額較之去年同期更是有大幅提升。但與之相對應(yīng)的是，今年我市土地成交價(jià)款僅為50605萬元，%。同時(shí)，我市20個(gè)重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售額明顯下降。小結(jié)：市場行為和政府行為齊頭并進(jìn)，穩(wěn)步釋放投資和消費(fèi)需求，使房地產(chǎn)市場行為更加規(guī)范，是株洲市房地產(chǎn)穩(wěn)步、健康發(fā)展的根本，也是國家宏觀調(diào)控的一個(gè)重要著力點(diǎn)。因此，立足于現(xiàn)狀，放眼于未來，在這場市場變局中審時(shí)度勢，適時(shí)出擊，促進(jìn)株洲房地產(chǎn)優(yōu)勝劣汰，走向成熟。三、蘆凇區(qū)房地產(chǎn)市場分析蘆淞區(qū)2007年一季度經(jīng)濟(jì)形勢分析一季度，全區(qū)上下緊緊圍繞區(qū)委、區(qū)政府“全力創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，全新惠民富民”的工作主題，加強(qiáng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)工作，大力推進(jìn)新型工業(yè)化和“項(xiàng)目建設(shè)年”活動，全區(qū)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“增長快速、效益提升、協(xié)調(diào)發(fā)展”的良好運(yùn)行態(tài)勢。，%，增幅比去年同期高2個(gè)百分點(diǎn)，其中第一、二、%、%、%。增幅在城區(qū)排名中分列第二、第四、第一，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1：：。一季度全社會月平均投資額首次突破2億元大關(guān)，%，列城區(qū)第二；，%，列城區(qū)第一；實(shí)際利用外資達(dá)690萬美元，增長525％，列城區(qū)第二；一般預(yù)算收入3875萬元，凈增688萬元，％，列城區(qū)第四；，％，列城區(qū)第四。一、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)（一）固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勁增長。2005年以來我區(qū)引進(jìn)了中鴻、家潤多、金帝、九天、金輪、株賓花園等一大批大型項(xiàng)目，累計(jì)引進(jìn)外資8209萬美元，大量資金的涌入為我區(qū)投資持續(xù)高速增長奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。%的基礎(chǔ)上，%的增長，總量和增速在四區(qū)均位居第二。目前，全區(qū)施工項(xiàng)目58個(gè)，同比分別增長36%和43%，其中新開工項(xiàng)目17個(gè)，計(jì)劃總投資19億元，同比分別增長41%和49%。前三個(gè)月，全區(qū)有家潤多、中鴻等17個(gè)項(xiàng)目完成投資1000萬元以上，其中建寧大道、株賓花園完成投資5000萬以上。工業(yè)投資速度有所加快，、土地平整，具備開工條件，608所園區(qū)基地一期本月可竣工投產(chǎn)（以上兩個(gè)項(xiàng)目屬國防項(xiàng)目，未納入我區(qū)投資統(tǒng)計(jì)中）。商業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長，增長51%，增長952%。在國家、省、市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持較快增長的利好形勢下，我區(qū)資質(zhì)以內(nèi)建筑企業(yè)生產(chǎn)取得了超常規(guī)發(fā)展，同比增長41%。（二）消費(fèi)市場繁榮活躍。隨著居民收入水平的提高與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，居民的購買欲望不斷釋放，購買力不斷增長，使社會消費(fèi)品零售總額迅速增長，%的歷史新高，排全市第一。一是假日消費(fèi)和新賣場開業(yè)雙重推進(jìn)，促使消費(fèi)量快速增長。一季度正逢“兩節(jié)”期間，我區(qū)物價(jià)走勢相對平穩(wěn)，%，市場需求仍保持旺盛景相，通程電器、建寧購物公園、家潤多廣場、金帝廣場等大型賣場在節(jié)期開門迎客，更是推波助瀾。株百、其中：，%，增幅大大高出社會消費(fèi)零售總額增幅。二是液晶電視、電腦、數(shù)碼相機(jī)等新型消費(fèi)類產(chǎn)品大幅增長?；瘖y品類、金銀珠寶類、體育娛樂用品類等增幅都在20%以上，株百每月萬元以上彩電銷售量在200臺以上。石油及制品類更是在價(jià)格提價(jià)，汽車、摩托車擁有量大幅增加等因素支撐下，%。三是市場群向更高層次發(fā)展。經(jīng)營業(yè)主誠信經(jīng)營形象被管理部門和客商更加看好，今年有中國城、金帝等6個(gè)市場被商務(wù)部下屬的中國市場指導(dǎo)委員會評為誠信市場，紅豆品牌男裝、秋水伊人等18個(gè)品牌代理商被評為誠信商戶，在市場群銷售額大幅增加的拉動下，%，增速為近年來最高。（三）各方利益主體收入均衡發(fā)展。一是企業(yè)效益大幅攀升。，%，產(chǎn)銷銜接良好，%，比去年同期提升了4個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有所改善，虧損面減少，虧損企業(yè)由12個(gè)減少到8個(gè)，%。資質(zhì)以內(nèi)建筑企業(yè)、限額以上批發(fā)零售、住宿餐飲企業(yè)利潤增幅均在20％以上。二是一般預(yù)算收入快速增長。一季度一般預(yù)算收入完成3875萬元，比上年同期增收688萬元，%，營業(yè)稅成為地方財(cái)政收入增長的絕對主力，同比增收677萬元，%。三是城鄉(xiāng)居民收入較快。在政策性調(diào)資、就業(yè)機(jī)會增加等眾多利好因素作用得以充分發(fā)揮的前提下，城鄉(xiāng)居民收入增勢強(qiáng)勁，一季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)4223元，%，主要是工資性收入和轉(zhuǎn)移性收入分別增加296元和207元；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)2203元，％，其中家庭經(jīng)營性收入、%、23%。（四）園區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好。董家塅高科園圍繞年初確定的“項(xiàng)目效益年”的工作目標(biāo)，加強(qiáng)管理，把好“項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)、入園門檻關(guān)、投產(chǎn)效益關(guān)”，取得了很好的效果。一是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開。一季度，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入3000萬元，完成中興工業(yè)園123畝土方平整工程，完成高新一路西段、服飾二路東段等四條道路的硬化、路基工程。園區(qū)14000平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房已建至第三層。二是項(xiàng)目招商質(zhì)量提高。今年園區(qū)針對發(fā)展航空和服飾兩大主體產(chǎn)業(yè)的需要，著重引進(jìn)關(guān)聯(lián)度大、有影響力的項(xiàng)目，特別是航空產(chǎn)業(yè)中的上游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，一季度引進(jìn)了，航空產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目凱特實(shí)業(yè)有限公司，省級品牌服飾企業(yè)宇奴有限公司等3個(gè)項(xiàng)目。三是開工建設(shè)企業(yè)增多，今年新增開工建設(shè)企業(yè)3家，竣工投產(chǎn)企業(yè)累計(jì)已達(dá)19家。建寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也在土地平整、快環(huán)沿線開發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)、木業(yè)加工產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面取得了較好的成績。（五）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長 。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長。一季度，較上年同期增長5%；畜牧業(yè)生產(chǎn)走出低谷，增勢強(qiáng)勁，一季度，全區(qū)生豬、牛、羊及家禽出欄（籠）全面增長，%，同比增長3%。二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在的主要困難和問題雖然今年一季度我區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)展的良好開局，但是在當(dāng)前和今后一段時(shí)期，影響經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的不確定性因素仍然較多，主要體現(xiàn)在：（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體環(huán)境偏緊。國家實(shí)施財(cái)政、貨幣“雙穩(wěn)健”政策，土地、信貸更趨從緊。3月18日央行再次上調(diào)存款利率，4月16日又再次上調(diào)準(zhǔn)備金率，建設(shè)用地稅費(fèi)成倍提高，財(cái)政、貨幣、價(jià)格杠桿的調(diào)節(jié)作用對社會