【正文】 面形象：一般都較陳舊是多年前的老建筑，沒有風格和特色可言；各酒店位置都在城區(qū)的邊沿地段；接待客戶類型：較低層次的客房接待，一般性業(yè)務活動；酒店配套服務：單一，局限于客房服務，有茶坊、洗腳坊等休閑功能配套，缺乏餐飲、宴會配套，更沒有上檔次的娛樂配套?？头繑?shù)量：22間－42間不等?？头繏炫苾r：因為都不是星級酒店，掛牌價在150元－300元/間，實際結算價為6－８折；酒店管理：較為粗放的旅社式管理；酒店經營狀況：一般的開房率在60％－90％之間，也提供一些鐘點式服務；五、項目SWOT分析項目優(yōu)勢1）地處商業(yè)中心旺地，地理位置顯赫；2）城市標志性建筑，具壟斷性和唯一性，個性突出；3）整體規(guī)模較大、設計現(xiàn)代、配套功能完善，具有強大競爭力；4）已有著名金融機構工行XX支行入駐，可提升大廈形象，完善酒店金融服務功能；項目劣勢1）工商銀行XX縣支行占據(jù)一定面積的辦公用房，會增加整體協(xié)調工作；2）酒店服務設施需進一步完善；項目機會1）城市發(fā)展形象提升和投資軟件環(huán)境改善是政府大力提倡和重點支持方向；2）強大的酒店消費市場需求；3）酒店行業(yè)規(guī)模化、品牌化及多元化服務是當?shù)厥袌隹瞻?；項目威脅消費和投資理念的引導是決定項目成功的關鍵；結論：通過以上優(yōu)劣比較可以看出本項目具有較強的唯一性和較強的綜合性優(yōu)勢，只要通過合理的具有針對性的形象包裝和理念引導，將成為XX縣的標志性地產項目，其社會效益和經濟效益都能得到極大的體現(xiàn)。六、項目定位針對XX縣目前在高檔商務餐飲娛樂中心平臺空白的現(xiàn)實，我們建議將項目定位成XX縣四星級豪華配置的產權式酒店和高檔商務餐飲娛樂消費中心。形象定位：XX首席四星級商務酒店；功能定位：集住宿、餐飲、娛樂和商務活動為一體的城市時尚中心；客戶定位：政務性消費較多的官員、大型企業(yè)集團；民營企業(yè)主管、私營業(yè)主；七、項目開發(fā)經營理念和規(guī)劃特色（一）項目開發(fā)經營理念強化硬件建設，高檔化。主要表現(xiàn)在采用新思維，新材料和新工藝，設備和設施都力爭一流，突出地方風物情韻和民族文化氛圍成為現(xiàn)代城市中心觀賞景觀。提高科技含量、智能化。在眾多硬件設施中大量采用電腦控制，自動操作提高管理效益。品牌意識個性化。主要表現(xiàn)在裝飾裝修環(huán)境，服務內容營銷能夠以“?！倍ㄎ唬浴疤亍睋P名，以“異”取勝，從而形成可貴的無形資產，為企業(yè)增值和市場份額擴大做出貢獻。強聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略。以著名酒店管理商作為項目管理品牌顧問，以品牌引導提升項目的市場形象和品質。服務星級化，規(guī)范化。通過品質服務商的加盟，突現(xiàn)項目四星級服務水準，增設科學規(guī)范的“服務110”系統(tǒng)，突出特色經營。實施現(xiàn)代管理、網(wǎng)絡化。樹立以市場為中心的觀念，依靠信息和數(shù)據(jù)分析形成電腦網(wǎng)絡，強調管理人員的知識化與專業(yè)化，針對城市消費特征，努力提高特色化營銷，促進項目營銷管理的融合性。經營特色化。結合當?shù)芈糜翁厣咕频杲洜I與地方特色相融合，提高酒店知名度和品牌形象。（二）項目規(guī)劃特色規(guī)劃設計目標1）本項目要建設成為“城市商務餐飲娛樂中心”，提供星級服務和配置的集合型服務平臺。2）本項目要在檔次上和規(guī)模上突現(xiàn)個性在硬件設施和軟件服務上有別于目前XX的所有酒店，以“四星級”為配置標準，使項目具有超前性，藝術性、環(huán)境溫馨、配套完善、服務個性化。規(guī)劃構思1）功能分區(qū)：大堂、接待區(qū)——大堂 項目由三大區(qū)域組成 住宿區(qū)——星級客房 公共配套服務區(qū)——商業(yè)裙樓2）環(huán)境結構本項目規(guī)劃的環(huán)境結構是一個有機整體，以客戶需求動線為骨架，以層次分明的景觀裝飾梯級相連，配以各區(qū)域的特色，保證“星級中心”這一設計意念的實現(xiàn)，使區(qū)域性休息活動與娛樂活動明顯的空間界限，有利于安全防衛(wèi)功能，而不失功能的整體性，本規(guī)劃將公共娛樂設施集中設置，特別將商業(yè)設施集中在裙樓內，在功能避免了對休息區(qū)的干擾，又保證了足夠的繁榮度。配套功能設施1）在空中廳上建立“海玉大中華”特別商務會所，方便經商業(yè)主與政界，金融界人仕交流，溝通。會所設小酒吧，咖啡廳，供會員使用，保證獨立性，有利于提高物業(yè)檔次。2）多功能宴會中心。投影顯示系統(tǒng)，視頻系統(tǒng)，可提供新聞發(fā)布，新產品展示，商務咨詢等多層次，全方位的商務服務。3）品牌餐飲店、河鮮美食長廊；4）健身、保健娛樂為一體的康樂中心；5）商務酒廊，咖啡吧，露天生態(tài)茶藝中心；6）精品服裝店、旅行社、花店、銀行；7）停車場。八、項目的經營和營銷策略（一）經營策略 首先突出四星級酒店形象，以提供星級高檔次酒店服務為支撐，以鎖定當?shù)丶瘓F消費和商務性消費為目標，以標志性強化壟斷性和獨占性，占領XX當?shù)馗叨讼M群體市場，形成整個城市的集“商務、餐飲娛樂中心”為一體的中心平臺，通過品牌酒店管理公司的管理支持，實現(xiàn)管理星級化，規(guī)范化，特色化營銷與科學管理相結合，努力實現(xiàn)品牌效益和經濟效益雙豐收。（二）營銷策略以完善豐富的包裝迅速樹立市場的唯一性形象，以硬件和配套的品質確立城市商務中心酒店概念，針對特定目標群體進行特殊渠道，營銷以非常規(guī)手段制造市場饑渴，通過銷售隱性化，使銷售與未來酒店經營相結合，宣傳造勢力度強，銷售控制有節(jié)有序；（三）項目包裝以“提高項目的內在素質”為包裝理念，并從以下幾個方面入手：在以裝修為主的硬件設計中體現(xiàn)和貫徹概念設計及營銷思路。項 目內 容公用部份大廈射燈、酒店大堂、內天井茶坊裝飾電梯增設觀光電梯、一樓電梯間裝飾、品牌電梯樓宇管理采用全自動化管理系統(tǒng)、配嚴密的安保監(jiān)察報警系統(tǒng)服務個性化客戶私人服務中心、服務110內墻高級乳膠漆地面地毯門扇套房門采用豪華實心雕花門、配磁卡門鎖浴室潔具品牌潔具、大理石、高級瓷磚空調采暖中央空調以全新的會所概念為契機強化物業(yè)的功能定位在空中餐廳上建立“海玉大中華商務會所”提供特別商務私家會籍，方便經商業(yè)主與政界，金融界人士交流、溝通，會所設小酒吧，咖啡座，供會員專用，保證獨享性，有利于提高物業(yè)檔次。確定強強聯(lián)合的名牌策略海玉酒店邀請眾多名家參與物業(yè)管理的各項事務：如：餐飲名店――巴國布衣餐飲服務公司等酒店管理――假日或錦江酒店管理公司品牌裝修設計公司品牌服裝店、品牌娛樂管理公司希望集團、三旺集團、伍田集團、納愛斯集團等知名企業(yè)協(xié)議接待點中國電信、電力公司、聯(lián)通公司等特約服務聯(lián)盟造勢運動與特殊營銷相結合形象宣傳以品質、品味為主題，以尊貴、財富中心為訴求，突出酒店的檔次：“星級豪華商務酒店”作為宣傳的目標。針對幾類主流群體，進行隱性化銷售，強化他們的需求滿足感。主題賣點1）年投資回報２１％；凡購買海玉酒店產權套房之業(yè)主，可憑業(yè)主卡享受：價值為投資總額２１％的星級客房住宿和餐飲服務沖抵現(xiàn)金優(yōu)惠權。即：業(yè)主入住星級客房僅支付房價３０％的現(xiàn)金，其余部分可憑卡沖抵。當業(yè)主進行餐飲消費時，可憑業(yè)主卡享受餐飲服務消費額２０％的現(xiàn)金沖抵權。2）履約公證　投資有保障；3）XX首席四星