【正文】 8家，超出上半年同期16家，%，%，提高了4個(gè)百分點(diǎn)。在今年注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有開發(fā)業(yè)績的企業(yè)明顯增多，由上半年的119家增加到148家。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積92萬平方米，比上年同期增長18%。2006年，%，增幅比首季下降66個(gè)百分點(diǎn)。（一）株洲06年市場(chǎng)態(tài)勢(shì)回顧雖然投資增幅出現(xiàn)了意料中的下降，銷售情況也還差強(qiáng)人意，但總體上沿襲著近幾年來的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，其主要特點(diǎn)是“二增三降”。在這種背景下，銀行必將審慎對(duì)待信貸風(fēng)險(xiǎn)，作為貸款主要去處之一的房地產(chǎn)開發(fā)貸款也將受到影響。也因此控制項(xiàng)目投資和緊縮信貸成為宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)。預(yù)計(jì)，2007年房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力風(fēng)險(xiǎn)加大。在近期舉行的2007年中國行業(yè)發(fā)展報(bào)告會(huì)上，財(cái)政部副部長樓繼偉表示，明年將繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的或者說謹(jǐn)慎的財(cái)政政策。此外，經(jīng)濟(jì)型別墅由于滿足匹配了為數(shù)眾多的中產(chǎn)階層的需求，其空置產(chǎn)品在新的一年商家也有了良好預(yù)期；另外近期大型商業(yè)項(xiàng)目增多，空置、銷售及運(yùn)營狀況如何還需要經(jīng)過時(shí)間考驗(yàn)，但有一點(diǎn)可以確定，今年住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的壓力一點(diǎn)也不輕。在今后較長時(shí)期內(nèi)，嚴(yán)控別墅類土地供應(yīng)將使別墅市場(chǎng)繼續(xù)分化。以蘆淞為例，%，%%，兩項(xiàng)各占全市空置面積14%；。　　從樓盤空置情況看。為獲取更大的利潤空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往偏重開發(fā)規(guī)模的做法，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向繼續(xù)發(fā)展?！　臉潜P銷售價(jià)格看。該制度規(guī)定，在房屋被批準(zhǔn)預(yù)售后必須在網(wǎng)上公開掛牌交易，解決供需雙方信息不對(duì)稱的問題，提高了市場(chǎng)透明度，規(guī)范了交易行為，同時(shí)也起到對(duì)房市的積極調(diào)控作用。%，%，只有不到三成的面積轉(zhuǎn)為竣工面積，這些新開工和正在施工的住宅，會(huì)有相當(dāng)一部分在2007年開盤銷售?！　臉潜P供應(yīng)情況來看。同時(shí)隨著居民收入和生活水平的不斷提高，自身改善居住條件的市場(chǎng)需求將不斷擴(kuò)大，將會(huì)繼續(xù)拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的增長。預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)穩(wěn)步增長。國土資源部對(duì)國家項(xiàng)目實(shí)行從嚴(yán)從緊，放緩審批節(jié)奏；對(duì)省以下項(xiàng)目暫不受理，不審批，這會(huì)延緩一些項(xiàng)目的用地審批進(jìn)度；還有耕地保護(hù)的壓力及征地拆遷的壓力也在加大。2007年株洲市預(yù)計(jì)需城鎮(zhèn)村農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃約740萬平方米，計(jì)劃指標(biāo)缺口較大。以上政策動(dòng)向透露出2007年國家的土地政策還是規(guī)范、從緊的原則，因此我們對(duì)2007年的土地供應(yīng)情況不能太樂觀。國土資源部發(fā)布了一系列關(guān)于土地的新政，如禁止非法壓低地價(jià)進(jìn)行招商；提高稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！　南嚓P(guān)政策看。展望2007年，影響房地產(chǎn)的因素比較多，但供求是否平衡是決定因素?！　《?、2007年株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)展望　　展望2007年，宏觀調(diào)控仍將持續(xù)，株洲房地產(chǎn)要在現(xiàn)有階段更平穩(wěn)地運(yùn)行，將是擺在市場(chǎng)各參與主體特別是政府面前的一個(gè)重要命題，它關(guān)系到本市樓市的健康發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。最早海創(chuàng)推出的“海創(chuàng)？明珠花園——來自上海的都市家園”成為高品質(zhì)樓盤的一個(gè)黃金坐標(biāo)，樹立了株洲地產(chǎn)文化的典范；接著不斷有大手筆地推陳出新，從“繽紛生活？快樂街區(qū)”為服務(wù)內(nèi)涵的偉大中際廣場(chǎng)？街鋪到以格調(diào)庭院為創(chuàng)新主題的“廬山戀”演繹情調(diào)浪漫的人居院落文化，等等這些獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念與高科技配套項(xiàng)目吸引了眾多投資者，讓株洲地產(chǎn)步入了出賣“生活方式”的概念時(shí)代。不難發(fā)現(xiàn)，居住與社會(huì)地位聯(lián)系更密切，選擇一個(gè)特定樓盤往往就代表選擇一種特定的生活方式?！　?七)本年度最推崇是“概念時(shí)代”——賣家創(chuàng)新賣點(diǎn)。對(duì)困難家庭的照顧直截了當(dāng)?shù)难a(bǔ)助，嘗試著實(shí)施“人頭補(bǔ)貼”政策，逐步把社會(huì)福利和市場(chǎng)機(jī)制區(qū)分開來，這種補(bǔ)貼雖然還有待進(jìn)一步思考，但它可以避免政府對(duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)，節(jié)約政府巨額的監(jiān)督成本，提高政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控效率。今年株洲正式啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼，按照《株洲經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施辦法(試行)》，對(duì)具有本市市區(qū)戶口5年以上、市城市范圍內(nèi)的無房戶或人均居住面積15平方米(含15平方米)以下的最低生活保障家庭實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼。拉動(dòng)價(jià)格增長的因素有其三：一是今年銷售的經(jīng)濟(jì)適用房大幅減少，同比下降五成多；二是青睞市區(qū)的高端客戶在增加，別墅、高檔樓盤銷售多，%，一些企業(yè)連排別墅價(jià)格翻番，拉動(dòng)了別墅、高檔樓盤的連續(xù)走高，%；三是商業(yè)用房銷售面積增加，有幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目憑借優(yōu)越的地理位置，銷售均價(jià)超過萬元，使全市商業(yè)用房平均銷售價(jià)格達(dá)到4199元/平方米，%。顯然，2006年的商品房平均銷售價(jià)格上升的幅度比較大。2006年末，%，%。全年實(shí)現(xiàn)銷售房屋面積87萬平方米，占全市商品房銷售總量的四成，%。數(shù)據(jù)顯示，銷售增長最快的是蘆淞區(qū)，本年度在金帝廣場(chǎng)、家潤多廣場(chǎng)、中旺錦安城等項(xiàng)目的支撐下，%；茶陵開發(fā)項(xiàng)目一直是全市最少的區(qū)域，%，緊跟其后位居第二；其次是荷塘區(qū)有了偉大國際廣場(chǎng)和東都商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)施，%；%的成績，%平均增長速度。2006年商品房銷售面積(包括預(yù)售)，%。從上數(shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)區(qū)域雖然存在，但重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)已不在明顯。%，三分天下占有其一，%，穩(wěn)座首位，風(fēng)光依舊；蘆淞區(qū)緊跟其后，%，%，位居第一?！　?三)本年度完成投資最多的區(qū)域——熱點(diǎn)有擴(kuò)大。2006年，%，增長15%，其中，%()，同比增長12%。4%；，%；，增長10%。2006年，%，雖與開發(fā)速度保持同步增長，但到位資金來源中，增減變化較大，企業(yè)自有資金到位整體下降。%，支撐了城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長。開發(fā)速度在年初的高位運(yùn)行中下落?！　∫?、2006年株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧　　(一)本年度宏觀調(diào)控政策實(shí)施——投資增速回落。在一系列政策的影響下，株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極的變化。而作為與經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，行業(yè)形勢(shì)必是一片大好。綜上所述，無論是從居民消費(fèi)力還是社會(huì)投資，都表明了2006年的株洲經(jīng)濟(jì)一片欣欣向榮。餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，%%。%。其中，%；，%。投資——增勢(shì)強(qiáng)勁固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。在交通郵電、房地產(chǎn)及旅游產(chǎn)業(yè)快速增長的帶動(dòng)下，2006年第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)218億元，%。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)活躍。有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、有色金屬合金制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)等四大行業(yè)的先天行業(yè)優(yōu)勢(shì)。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值（億元）同比2005增長增長幅度所占比重第一產(chǎn)業(yè)5．3%3．8%%第二產(chǎn)業(yè)%0．4%%第三產(chǎn)業(yè)218%1．6%36%：：::36人均GDP達(dá)到12100元。株洲地產(chǎn)市場(chǎng)的春天已經(jīng)來臨！城市戰(zhàn)略株洲市政府規(guī)劃在2010年將株洲建設(shè)成為城區(qū)面積百萬平方公里，居住人口過百萬的中等規(guī)模城市。西門子、雅馬哈、加拿大普惠等國際著名公司紛紛在株洲安家落戶，投資辦廠。這里有世界五大合金基地之一的株洲硬質(zhì)合金廠，有中國航空工業(yè)科研生產(chǎn)重要基地的南方動(dòng)力機(jī)械公司，有中國電力機(jī)車搖籃之稱的株洲電力機(jī)車廠，有中國大型鉛鋅冶煉廠、有國家和湖南重要的化工原料、化工機(jī)械生產(chǎn)基地的株洲化工廠、湘東化工機(jī)械廠、有被譽(yù)為“東方藝術(shù)奇葩”的日用陶瓷生產(chǎn)地的醴陵國光集團(tuán)公司。工業(yè)重鎮(zhèn)株洲是與共和國一起成長的工業(yè)重鎮(zhèn)，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。交通的便捷，使株洲如今成為江南物流、人流、信息流的中心。百里湘江繞城而下，千噸級(jí)船舶可直通洞庭入長江到武漢進(jìn)上海。交通咽喉株洲素有“南北通衢”之稱，有“北有鄭州、南有株洲”之說。有江澤民總書記親筆題詞的“神州第一陵”——炎帝陵，株洲炎帝節(jié)迎來了一批又一批的中外賓客和有識(shí)之士到炎帝陵名勝風(fēng)景區(qū)參觀旅游，到株洲投資置業(yè)?？?cè)丝?80萬，其中株洲市區(qū)面積52平方公里，市區(qū)常住人口80萬。北向武漢，南瞰廣州，東接浙、贛、滬，西連云、貴、川，是長（沙）、株（洲）、潭（湘潭）金三角經(jīng)濟(jì)一體化的重要一角。株洲曼哈頓策劃案株洲市調(diào)分析一、株洲市宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）株洲市簡介及發(fā)展概況炎帝故土、工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐、移民城市淵源流長株洲，古稱建寧，位于湖南省東部，湘江中游?，F(xiàn)轄醴陵市、株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣和天元區(qū)、蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)、石峰區(qū)及國家級(jí)株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。株洲歷史悠久，地杰人靈?，F(xiàn)在，株洲已成為江南最大的交通樞紐，水、陸、空交通十分便利，京廣、浙贛、湘黔、武廣四條鐵路干線在這里交匯。北京至廣州的106國道、上海至昆明的320國道和正在建設(shè)中的京珠高速公路及將要建設(shè)的上瑞高速公路穿城而過，從而把株洲到長沙黃花國際機(jī)場(chǎng)的時(shí)間縮短為40分鐘。經(jīng)過50年的建設(shè)，株洲已形成了以冶金、機(jī)械、化工、建材為支柱、以國有大中型企業(yè)為骨干、以原材料生產(chǎn)和制造工業(yè)為主體、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的工業(yè)體系。電力機(jī)車、鐵路全鋼貨車、硬質(zhì)合金、銅、鉛、鋅、電焊條、火花塞、摩托車、工業(yè)用瓷、日用陶瓷、煙花鞭炮走俏三湘、輻射全國、銷往世界，株洲已成為中國重要的自營出口基地，出口額在全國同行業(yè)及全省名列前茅。 在株洲朝著2010年規(guī)劃百萬人口經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的目標(biāo)邁進(jìn)的進(jìn)程中，株洲的房地產(chǎn)業(yè)也將在舊城改造和新區(qū)建設(shè)方面有著巨大的發(fā)揮空間。二、株洲總體經(jīng)濟(jì)狀況三大產(chǎn)業(yè)全面提速據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，高出全國、全省平均水平。株洲市2006年三大產(chǎn)業(yè)具體數(shù)據(jù)表第二產(chǎn)業(yè)——規(guī)模效益2006年株洲工業(yè)生產(chǎn)增長較快的原因在于：一是優(yōu)勢(shì)行業(yè)作用突出。二是隨著智成化工、株化集團(tuán)等企業(yè)技改項(xiàng)目竣工和株洲電力機(jī)車廠、株洲車輛廠等大中型企業(yè)的飛速發(fā)展，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益明顯。第三產(chǎn)業(yè)——穩(wěn)定發(fā)展2006年第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在于：一是交通運(yùn)輸郵電業(yè)快速發(fā)展。三是借助便利的交通條件旅游業(yè)加快發(fā)展。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額突破200億元大關(guān)，%。在城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資中，%；，%。居民收入——大幅增加2006年株洲市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到12455元，比上年凈增2394元，%；%，由2003年的3029元增加到4366元；城鎮(zhèn)單位在崗職工人年平均工資達(dá)18343元，%。消費(fèi)——穩(wěn)步上升2006年，株洲市消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)城鄉(xiāng)同步增長。%；，增長13%。工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值則充分體現(xiàn)了株洲作為工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐城市的特點(diǎn)。二、株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)分析湖南省株洲市房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年回顧及2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2006年是名副其實(shí)的樓市調(diào)控年：結(jié)構(gòu)調(diào)整、信貸、稅收、土地、保障等方面，國家出臺(tái)了10項(xiàng)政策、措施。主要指標(biāo)雖然還在上漲，但速度已經(jīng)有了明顯回落，房地產(chǎn)整體在保持快速增長的基礎(chǔ)上更趨穩(wěn)健扎實(shí)，平穩(wěn)運(yùn)行構(gòu)成樓市的主旋律。2006年，%，增長速度在全省位居第五位(前四位是婁底、益陽、湘潭、湘西)，%。數(shù)據(jù)顯示，株洲房地產(chǎn)在宏觀政策調(diào)控中取得積極成果，保持了更穩(wěn)健步伐。　　(二)本年度住房信貸有增加——國內(nèi)貸款翻番。增長109?！　∮捎谥曛藿鹑跈C(jī)構(gòu)的個(gè)人住房貸款最低首付款比例在本市一直執(zhí)行的是30%，因此，新政實(shí)施個(gè)人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20%提高到30%，銀行房貸量基本上沒有受到影響。%，%。從完成投資總量看，河西天元區(qū)仍是本年度熱點(diǎn)投資重地。從2006年開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃總投資情況看，荷塘區(qū)域熱度顯現(xiàn)，達(dá)到35個(gè)億，首次超過天元新區(qū)；，%，位居第一，%，居城市四區(qū)首位?！　?四)本年度商品房銷售有變化——城區(qū)與區(qū)縣平分秋色。宏觀調(diào)控之年，能有這樣好的業(yè)績，實(shí)屬不易。天元區(qū)憑借著新區(qū)優(yōu)勢(shì)，在商品房銷售面積總量上仍保持老大地位。　　(五)本年度商品房銷售價(jià)漲幅大——高端客戶增加。其中，%%。商品房平均銷售價(jià)格在1905元/平方米，其中住宅平均銷售價(jià)格在1598元/平方米，%%?！　?六)本年度關(guān)愛低收入家庭出新政——嘗試“人頭補(bǔ)貼”。明確了計(jì)劃列入當(dāng)年補(bǔ)貼對(duì)象160戶，補(bǔ)貼資金在年初財(cái)政安排的300萬元經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼專項(xiàng)資金中列支。從近期看，由于可享受此政策的對(duì)象范圍較小，影響也不大，但它體現(xiàn)了政府對(duì)中低收入人群的保障和關(guān)愛落到了實(shí)處。從2006年中高檔商品房銷售增長三成的情況顯示，以年輕人為主流的時(shí)尚消費(fèi)也在增多，消費(fèi)者也趨于多元化，高端白領(lǐng)、從事旅游商務(wù)、以及中高等收入家庭構(gòu)成的主要消費(fèi)群體對(duì)品牌的消費(fèi)需求逐步顯現(xiàn)。市場(chǎng)對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新手法的普遍關(guān)注、激發(fā)了開發(fā)商的創(chuàng)新熱情，圍繞產(chǎn)品或營銷方面的革新、強(qiáng)調(diào)自己的個(gè)性特色和文化的樓盤不斷涌現(xiàn)，比如樓市概念的創(chuàng)新。由于購房群落中本身就存在著一次置業(yè)者、二次置業(yè)者的區(qū)分，針對(duì)不同的置業(yè)者，樓盤進(jìn)行不同的定位，將更加便于后期的銷售，也將使不同類型的購房者按照其喜好，做到“蘿卜、青菜各有所愛”。筆者認(rèn)為這一方面取決于政府的決策水平的高低和合理引導(dǎo)，另一方面也要求房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著突破與革新，如對(duì)資源的合理利用，注重行業(yè)自律，開創(chuàng)一條質(zhì)量和品牌取勝之路。而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡的因素有土地、金融政策、樓盤供應(yīng)量、市場(chǎng)的有效需求乃至政策因素以及種種人為因素等等。從剛剛結(jié)束的全市土地調(diào)控工作會(huì)議傳出重要信號(hào)：國家將一如既往嚴(yán)把土地供應(yīng)“閘門”。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，繳納標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提高1倍，耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍；以及被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入補(bǔ)償安置范疇；還有工業(yè)用地必采用招拍掛方式出讓，嚴(yán)格規(guī)定出讓不準(zhǔn)低于最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等。從短期看，這次調(diào)控對(duì)株洲的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的制約作用是明顯的。同時(shí)也面臨項(xiàng)目報(bào)批的壓力?！　拈_發(fā)增長速度看。在株洲社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃中，明確提出全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長15%，五年總投資1200億以上，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資年均增長20%以上的發(fā)展目標(biāo)，給房地產(chǎn)的開發(fā)投資帶來了發(fā)展空間。但目前股票市場(chǎng)和基金市場(chǎng)開始上揚(yáng)，投機(jī)性質(zhì)部分資金可能從房地產(chǎn)市場(chǎng)流出，增長速度可能放慢。對(duì)來年影響較大的前趨指標(biāo)增長都比較大。同時(shí)，由于開始實(shí)施商品房銷售網(wǎng)上備案和登記制度。同時(shí)為提高住宅功能和質(zhì)量，株洲從新年伊始，正式實(shí)施住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，不再讓自吹自擂“品質(zhì)樓盤”蒙騙消費(fèi)者，顯示其真實(shí)的供給、真實(shí)的價(jià)格，起到保障住宅消費(fèi)者的利益。預(yù)計(jì)房價(jià)將穩(wěn)步小幅度增長，經(jīng)過了政策及市場(chǎng)洗禮后的2007年，將面臨產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)、土地供求關(guān)系、房屋供求關(guān)系等4大變化，在宏觀政策調(diào)控下，出現(xiàn)土地獲取的