朝陽項(xiàng)目營銷企劃案-文庫吧
2025-04-17 02:07 本頁面
【正文】 多萬平方米，“通惠家園”60萬平米、“青年路小區(qū)”90余萬平方米、“柏林愛樂”60萬平米等幾個(gè)“大盤”規(guī)模最為宏偉。另外，如“朝陽園”、“綠島苑”等也都是規(guī)模不小的社區(qū)。 從市場定位來看，所建住宅大多是針對在CBD工作的白領(lǐng)階層。由于住宅總供應(yīng)量豐富，所以住宅平均定價(jià)并不高。70%以上的住宅均價(jià)都在4000/平米——6000/平米之間。由于客戶層和均價(jià)基本趨同，所以住宅品質(zhì)、房屋結(jié)構(gòu)、社區(qū)質(zhì)量等因素成為提升住宅銷售量的重要因素。 從建筑形態(tài)來看，朝陽路目前的項(xiàng)目多以塔樓為主。因此，以南北通透的板樓為主的樓盤，或設(shè)計(jì)合理的碟形塔樓都得到購房者極大的關(guān)注。其中“羅馬嘉園”、“柏林愛樂”、“美然動力街”等板樓樓盤尤為耀眼。三、朝陽路項(xiàng)目未來市場預(yù)期 從朝陽路的規(guī)劃和目前的市場發(fā)展不難看出，在可以預(yù)期時(shí)間內(nèi)，朝陽路沿線的項(xiàng)目價(jià)格將在維持原有水平的基礎(chǔ)上穩(wěn)步上升，其中高檔公寓樓盤的開發(fā)將吸引更多有實(shí)力的開發(fā)商的關(guān)注，而建筑形態(tài)也會向更科學(xué)、更加人性化的方向發(fā)展。 另外，由于房產(chǎn)項(xiàng)目集中，競爭激烈，所以住宅項(xiàng)目的建設(shè)和銷售將更加注重質(zhì)量和服務(wù)。不單單是接連CBD的“黃金”干道，更是成為面向東直門、燕莎、朝外、建國門、國貿(mào)等大型成熟商圈，背依通州衛(wèi)星城的帶狀寄居區(qū)。隨著上述區(qū)域周圍可開發(fā)的土地日益稀少，大量有居住需求的人將被擠壓至環(huán)線以外的廣闊區(qū)域。 而在朝陽路北面，已改造開通的姚家園路和正在規(guī)劃改造中的朝陽北路都將會把這幾大商圈的人群吸引過來，最終與朝陽路連接形成一個(gè)規(guī)模宏大的居住網(wǎng)。而那時(shí)，朝陽路橫貫東西、通透南北的交通優(yōu)勢將會發(fā)揮的淋漓盡致，其周邊項(xiàng)目的升值潛力也將是不可估量。 在短期時(shí)間內(nèi)，由于幾大商圈巨大的吸引力，朝陽路項(xiàng)目的開發(fā)還是會以五環(huán)為界形成冷熱不均的態(tài)勢。五環(huán)以西由于距離和交通的天然優(yōu)勢，周邊項(xiàng)目的發(fā)展速度和發(fā)展?jié)摿Χ紩幸粋€(gè)快速的提升期。這個(gè)區(qū)域由于受幾大商圈的向心力影響會逐步向核心化方向發(fā)展，大批在這幾大商圈工作的高收入人群將被這里優(yōu)越的地理位置吸引而在此尋求居所。因此在此區(qū)域購房投資相信會有一個(gè)良好的回報(bào)，當(dāng)然這一切的前提必需是所購房屋具有有良好的品質(zhì)。四、本案周邊項(xiàng)目調(diào)查第二章 成本測算面積:A區(qū) 地上住宅38928平方米商業(yè)8973平方米地下車庫2696平方米地下3764平方米B1樓 地上住宅21341平方米地下2050平方米 土地成本：A、補(bǔ)償價(jià)：90，101，170元(1)、60269 m178。1250/ m178。=75，336，250元(2)、5814 m178。417/ m178。=2,424,438元(3)、2696 m178。417/ m178。=1,124,232元(4)、8973 m178。1250/ m178。=11，216，250元B、四源配套費(fèi)：8077752 m178。=6220160元C、出讓金： B區(qū)：6880029元 A區(qū)：18116400元 合計(jì)：6880029元+18116400元=24996429元 121317759元247。77752 m178。=1560元/ m178。 前期費(fèi)用（含設(shè)計(jì)、電貼、招標(biāo)、綠化等） 實(shí)用費(fèi)用：750000元建安費(fèi)（含工程監(jiān)量、竣工圖、工程管理） 137877752=107，142，256元土建：1100元/m178。設(shè)備電梯：200元/m178?？⒐すこ蹋?3006%=78元/ m178。不可抗拒：2677752=2，021，552元 管理及財(cái)務(wù)：2677752=2，021，552元利息：4000萬%=330萬營業(yè)稅:%3800/m178。=255元 255元70000m178。=17，850，000元 133085360元247。77752m178。=178。綜合成本：1560/m178。+178。=3272元/m178。建議：開盤均價(jià)3700元/平米與周邊項(xiàng)目在價(jià)格上有競爭力第三章 本案客戶群定位一、本案客戶定位：（一）目標(biāo)客群特征分析：35歲以下占70%?？蛻粑幕潭容^高，中等學(xué)歷以上占90%，大專以上占65%， 收入較為穩(wěn)定，家庭月收入超過5000元。自住占90%以上。首次置業(yè)85%以上。外地人占60%，北京人占40%購房客戶中75%來自北京市區(qū)內(nèi)，在市區(qū)上班。有車族占40%，多數(shù)乘公交車。兩口之家、三口之家為多數(shù)拆遷戶購房占20 %，另有部分年輕人給老人買房。（三）購房目的分析一般小公司的老板 擁有類似捷達(dá)，桑塔納轎車的中輕年人。他們屬于事業(yè)小成的一群人。 司職員 收入在3000—8000元/㎡之間的，能夠承受首付510萬元，月供1500—3000元的年輕人。 一代買給父母的 現(xiàn)在年青人父母五十、六十多歲，他們渴望住在有別于他們過去的公房的環(huán)境。于是這個(gè)價(jià)位的房子符合下一代買給父母的要求。一中它是三十、四十歲的人能承受的第二套房子的價(jià)錢，一是由于這價(jià)位段的房子多數(shù)處于四環(huán)周邊新開發(fā)的地方，開發(fā)商的開發(fā)成本能承擔(dān)較大公共綠地的建設(shè)。因此，社區(qū)環(huán)境更適合老一代人的需求。 外地人進(jìn)京做生意的 選擇一些不是傳統(tǒng)意義上北京人喜愛的方位，但方便他們子女上學(xué)條件的地區(qū)，如通州區(qū)。 北京市區(qū)的拆遷戶購買 －－身份經(jīng)濟(jì)情況一般，對未來預(yù)期一般的拆遷戶和普通工薪階層年輕、事業(yè)剛起步因而經(jīng)濟(jì)能力有限但對超水平預(yù)期較好的普通白領(lǐng)階層（四）購房行為及心理分析 滿足基本居住需要，部分拆遷戶或變通工薪階層雖留意東部與CBD繁華、便利、但由于自身情況會搬遷至近郊，部分回遷者也多選擇價(jià)格在4000/平米以下的普通住宅，家庭購房多選擇70－110平米面積戶型。 事業(yè)剛起步的年輕白領(lǐng)階層由
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