【正文】 建筑面積86萬平方米。純居住面積項目5個，總建筑面積45萬平方米。國貿(mào)、嘉里、京廣、麗晶苑、雅詩閣均為北京市具有代表性高檔服務(wù)式公寓，租金高、出租率，深受國際租戶歡迎。新項目戀日國際又一個服務(wù)式公寓，以其獨立式全小戶型推出，雖然入市短暫，市場反映良好。服務(wù)式公寓面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國公司的高層管理人員，小戶型則考慮到白領(lǐng)階層的需要。服務(wù)式公寓在CBD地區(qū)具有較強的生命力。商住公寓以現(xiàn)代城和旺座中心為代表，因CBD中檔寫字樓供應(yīng)量的相對不足有具備小型家庭辦公優(yōu)勢而占據(jù)了一定市場份額。即使商住爭議破多，受到輿論的打壓，但近來新出的商住項目似乎證明了“拒絕商住”還不太容易。CBD品種面積分布比例：CBD公寓 分布比例（%）純居住公寓 30%服務(wù)式公寓 14%商住公寓 56%（5）戶型設(shè)計符合西方現(xiàn)代生活方式，小戶型開始增多。從戶型設(shè)計上看，一方面功能配套更加完善合理，適合外國人的生活方式，如戶內(nèi)設(shè)有中西櫥、洗衣間、準保姆間等。嘉里中心所有套房都朝南。戶內(nèi)設(shè)計上，開放式廚房與客廳相連，浴室設(shè)備齊全，大部分有獨立沐浴間和獨立洗衣房。，更適合歐美人口味；另一方面，針對投資用途，近期項目中都增加了小戶型，如新城國際、雅詩閣、陽光100、戀日國際等都有50——80平方米的一居小戶型。（6）配套設(shè)施完備高檔由于CBD高檔公寓多為綜合項目配套部分，生活設(shè)施齊全，即使小規(guī)模項目也可依托周邊方便地解決生活問題。（7）物業(yè)管理保持較高水準CBD高檔公寓多聘請知名專業(yè)物業(yè)公司進行管理。旺座中心聘請凱賓斯基股份公司作物業(yè)管理，并引入五星級飯店管理，標定了CBD物業(yè)管理的高水準。（1） 需求分析客戶群體主要包括以下兩大部分：國外客戶：①跨國公司中國總部的外方高層管理人員——他們當(dāng)中包括跨國總部的外方首席代表和高級行政人員，從國籍上看，歐美籍占60%，其次為港澳臺人士，再次為日本、韓國以及華裔人士和其他地區(qū)人士。國貿(mào)、京廣、嘉里、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了惠普、摩托羅拉、福特、三星等數(shù)百家著名外資機構(gòu)。區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍吸引了眾多來華進行商貿(mào)活動的國外人士。新加坡使館入駐嘉里中心寫字樓。本區(qū)域和周邊地區(qū)擁有豐富的涉外資源，為在華工作的使館人員提供了生活上的便利。國內(nèi)客戶：另外，中央電視臺、北京電視臺即將入駐CBD。他們不僅本身就構(gòu)成了龐大的住房需求，還必須招致更大的潛在小型居住和辦公需求。廣告公司、審計、資產(chǎn)評估、律師等中介咨詢公司會消化掉一部分商住公寓。投資性買家今后也會增加。CBD公寓的客戶中，投資買家的比重一直較大，占60%。（2）需求特點第一、各類需求旺盛。目前CBD各項目的租售情況良好，國貿(mào)、嘉麗、京廣的入住率均在85%以上，現(xiàn)代城、世貿(mào)國際公寓、旺座中心的銷售良好，雅詩閣于去年7月進入市場，兩個月內(nèi)出租已達30%。原因有兩方面：（1）近期有效供應(yīng)量缺乏；（2）入世、申奧等利好因素使人們對CBD未來產(chǎn)生良好心理預(yù)期。第二、客戶層次分類明晰。CBD高樓公寓的傳統(tǒng)居住者為跨國公司的高層管理人員，而隨著陽光100國際公寓和世貿(mào)國際公寓、中國第一商城等價位在10000多元/平方米的項目推出，外企中方高級管理人員，海外歸國人員成為除投資者之外的一支新生購房力量。不帶家庭的外國人、海外華人、短期商務(wù)人士依然青睞服務(wù)式公寓。第三、投資客戶比例高。CBD公寓的居住者中很少有自己購買。盛世嘉園有75%的房屋都是作為投資用途，有投資兼自用作公司的，也有純投資的。在購買行為上，以散戶購買為主，出現(xiàn)海外大型投資購買案例并有增加趨勢，如新加坡投資公司和雅詩閣集團合資興建北京雅詩閣服務(wù)公寓，英國公司和德國商會有意在CBD大宗購買住宅。國內(nèi)大宗投資性購買尚未出現(xiàn)，但國內(nèi)個人投資比重上升，其中既有多次置業(yè)者，也有經(jīng)濟實力較弱，采取“以租養(yǎng)房”的。（三）價格分析（1）銷售價格一向為北京市公寓最高價格，麗晶苑在1995年推出時銷售價格為2800美金/平米，最高時曾高達3300美金/平米。1999年推出的盛世嘉園、現(xiàn)代城等項目由于市場環(huán)境變化和產(chǎn)品品質(zhì)差異、價位基本在10000元/平米左右。目前CBD在售項目的售價均已突破10000元/平米，并且上升速度較快，新城國際在三個月內(nèi)，銷售均價從9400元/平米升至10700元/平米，世貿(mào)國際公寓均價從8000元/平米升至13000元/平米。（2）租金檔次差異較大CBD公寓的租金水平依物業(yè)檔次不同而差異較大。國貿(mào)的租金最高，為38美金/平米，其客戶主要為歐、美、日大公司的首席代表和高級管理人員。京廣、麗晶苑因為設(shè)備較舊，租金相應(yīng)降低；金茂、盛世嘉園、現(xiàn)代城的租金相對較低，客戶多為中小公司和公司的普通白領(lǐng)，由于部分外資公司把薪金和租房補貼合并發(fā)放，因此在地理位置，配套設(shè)施可滿足要求的情況下，一些外籍人士也選擇在這里租住。雅詩閣剛投入市場，采取低價策略，租金為28美金/平米。（3）高檔公寓租金保持較高水平本地區(qū)高檔公寓資金穩(wěn)定上揚，以嘉里為例，其客戶有德國大眾、諾基亞、渣打銀行、IBM、惠普、新加坡使館。1999年租金水平在25——28美金/平米之間，而2000年則上漲到30——35美金/平米，%。（三）2002下半年至2003年租賃市場展望供給預(yù)測下半年，公寓市場供應(yīng)量不會大幅增加，將延續(xù)上半年的發(fā)展事態(tài)，仍處在過度調(diào)整階段。今年很多發(fā)展商開始重視項目的前期運作、市場調(diào)查、項目可研、使準備工作更加充分細致，不再盲目跟風(fēng)，項目入市更加謹慎。預(yù)計東直門東北角的東華廣場將在下半年入市，藍堡、住邦2000、恒華國際、珠江帝景、珠江羅馬嘉園、金橋國際公寓、萬國城第三期公寓在上半年是認購的新盤，將成為下半年主要的供應(yīng)量。此外，廣州富力集團位于廣渠門的土地，北人大酒店的土地的開發(fā)也可能投入市場。CBD區(qū)域內(nèi)的經(jīng)歷年初風(fēng)波的中國第一商城在換主休整之后其二期和陽光100二期一起面向市場，戀日國際等項目正式投入市場，建華公寓和怡和國際中心也在準備入市。預(yù)計CBD區(qū)域又會有40多萬平方米進入下半年和明年的銷售市場。（2）需求預(yù)測舉辦奧運會，2700個億的巨額投資，使北京在全國的核心地位得到加強，國際化程度提高，城市功能加強，環(huán)境得到改善，將吸引更多的國內(nèi)外人士來北京觀光、旅游、工作、學(xué)習(xí)、生活、投資等，帶動經(jīng)濟持續(xù)增長，整個城市的綜合購買力上升，這些必然會引發(fā)對各類物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加，對公寓的需求也會相應(yīng)提高。加入WTO，中國市場在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具成長性的中國市場對全球都具有吸引力，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔公寓、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)工地需求明顯增加。入世對經(jīng)濟發(fā)展的促進將使居住與投資需求的增加，對公寓的有效需求趨升。 總之，辦奧和入世對房地產(chǎn)市場利好影響主要是客戶對未來預(yù)期的提高，需求總量將不斷擴大。投資客戶、年輕客戶和外籍、外地投資客戶對公寓的需求將繼續(xù)擴大，但對不同地段和不同素質(zhì)的樓盤需求量不盡相同。具體表現(xiàn)為具有良好投資前景的公寓和小戶型公寓在下半年將是需求特點，CBD地區(qū)的公寓還將延續(xù)熱銷局面，在小戶型公寓出現(xiàn)的同時，100250平米的戶型仍占開發(fā)主流，豪宅戶型也會為少數(shù)人考慮而少量推出。另外，CBD還有100多萬平米的公寓規(guī)劃范圍有待開發(fā)。（3）價格預(yù)測需求量的增長不會緩解整體公寓市場供過于求的矛盾，競爭將日益激烈。競爭的加劇不僅房地產(chǎn)業(yè)迅速走向規(guī)范，還使購房者得到合理的價格和更多的選擇空間。公寓市場整體價格在下半年平穩(wěn)發(fā)展，小幅下降，熱點地區(qū)的項目價格穩(wěn)重趨升，但各項目的變化將影響整個樓市的價格發(fā)展趨勢。CBD仍會是北京公寓價格最高的地區(qū)，位置較好的公寓價格居高不下，但投資利益驅(qū)動會有新的開發(fā)商把目光聚焦在CBD，也許在2003 年會帶來一場新的競爭場面，價格也會受到影響。北京房地產(chǎn)市場正在以快速發(fā)展的姿態(tài)迎接來自國內(nèi)和國際。來自內(nèi)部和外部的綜合影響，將促進公寓市場向平穩(wěn)、理性發(fā)展。CBD公寓市場不再盲目的跟風(fēng)，單純走毫宅之路，而是按需開發(fā)，滿足各個層次客戶的需要，盲目的跟風(fēng)從而保證各自的利潤空間。即將召開的第三屆的國際商務(wù)節(jié)和CBD房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)股份有限公司的正式成立等也許會帶來新的形勢。四、世貿(mào)國際公寓周邊環(huán)境分析世貿(mào)國際公寓位于東大橋路與光華路交叉路口的東北角，CBD的西界。是與著名的漢威大廈、嘉里中心、國貿(mào)中心毗鄰，構(gòu)成CBD的核心區(qū)域的核心點，堪稱CBD的黃金地段黃金點。世貿(mào)國際公寓具有較齊全的商務(wù)配套：周圍高檔寫字樓林立：東有漢威大廈、嘉