【正文】 建筑面積86萬平方米。純居住面積項(xiàng)目5個(gè)，總建筑面積45萬平方米。國(guó)貿(mào)、嘉里、京廣、麗晶苑、雅詩(shī)閣均為北京市具有代表性高檔服務(wù)式公寓，租金高、出租率，深受國(guó)際租戶歡迎。新項(xiàng)目戀日國(guó)際又一個(gè)服務(wù)式公寓，以其獨(dú)立式全小戶型推出，雖然入市短暫，市場(chǎng)反映良好。服務(wù)式公寓面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國(guó)公司的高層管理人員，小戶型則考慮到白領(lǐng)階層的需要。服務(wù)式公寓在CBD地區(qū)具有較強(qiáng)的生命力。商住公寓以現(xiàn)代城和旺座中心為代表，因CBD中檔寫字樓供應(yīng)量的相對(duì)不足有具備小型家庭辦公優(yōu)勢(shì)而占據(jù)了一定市場(chǎng)份額。即使商住爭(zhēng)議破多，受到輿論的打壓，但近來新出的商住項(xiàng)目似乎證明了“拒絕商住”還不太容易。CBD品種面積分布比例：CBD公寓 分布比例（%）純居住公寓 30%服務(wù)式公寓 14%商住公寓 56%（5）戶型設(shè)計(jì)符合西方現(xiàn)代生活方式，小戶型開始增多。從戶型設(shè)計(jì)上看，一方面功能配套更加完善合理，適合外國(guó)人的生活方式，如戶內(nèi)設(shè)有中西櫥、洗衣間、準(zhǔn)保姆間等。嘉里中心所有套房都朝南。戶內(nèi)設(shè)計(jì)上，開放式廚房與客廳相連，浴室設(shè)備齊全，大部分有獨(dú)立沐浴間和獨(dú)立洗衣房。，更適合歐美人口味；另一方面，針對(duì)投資用途，近期項(xiàng)目中都增加了小戶型，如新城國(guó)際、雅詩(shī)閣、陽(yáng)光100、戀日國(guó)際等都有50——80平方米的一居小戶型。（6）配套設(shè)施完備高檔由于CBD高檔公寓多為綜合項(xiàng)目配套部分，生活設(shè)施齊全，即使小規(guī)模項(xiàng)目也可依托周邊方便地解決生活問題。（7）物業(yè)管理保持較高水準(zhǔn)CBD高檔公寓多聘請(qǐng)知名專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理。旺座中心聘請(qǐng)凱賓斯基股份公司作物業(yè)管理，并引入五星級(jí)飯店管理，標(biāo)定了CBD物業(yè)管理的高水準(zhǔn)。（1） 需求分析客戶群體主要包括以下兩大部分：國(guó)外客戶：①跨國(guó)公司中國(guó)總部的外方高層管理人員——他們當(dāng)中包括跨國(guó)總部的外方首席代表和高級(jí)行政人員，從國(guó)籍上看，歐美籍占60%，其次為港澳臺(tái)人士，再次為日本、韓國(guó)以及華裔人士和其他地區(qū)人士。國(guó)貿(mào)、京廣、嘉里、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了惠普、摩托羅拉、福特、三星等數(shù)百家著名外資機(jī)構(gòu)。區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍吸引了眾多來華進(jìn)行商貿(mào)活動(dòng)的國(guó)外人士。新加坡使館入駐嘉里中心寫字樓。本區(qū)域和周邊地區(qū)擁有豐富的涉外資源，為在華工作的使館人員提供了生活上的便利。國(guó)內(nèi)客戶：另外，中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)即將入駐CBD。他們不僅本身就構(gòu)成了龐大的住房需求，還必須招致更大的潛在小型居住和辦公需求。廣告公司、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、律師等中介咨詢公司會(huì)消化掉一部分商住公寓。投資性買家今后也會(huì)增加。CBD公寓的客戶中，投資買家的比重一直較大，占60%。（2）需求特點(diǎn)第一、各類需求旺盛。目前CBD各項(xiàng)目的租售情況良好，國(guó)貿(mào)、嘉麗、京廣的入住率均在85%以上，現(xiàn)代城、世貿(mào)國(guó)際公寓、旺座中心的銷售良好，雅詩(shī)閣于去年7月進(jìn)入市場(chǎng)，兩個(gè)月內(nèi)出租已達(dá)30%。原因有兩方面：（1）近期有效供應(yīng)量缺乏；（2）入世、申奧等利好因素使人們對(duì)CBD未來產(chǎn)生良好心理預(yù)期。第二、客戶層次分類明晰。CBD高樓公寓的傳統(tǒng)居住者為跨國(guó)公司的高層管理人員，而隨著陽(yáng)光100國(guó)際公寓和世貿(mào)國(guó)際公寓、中國(guó)第一商城等價(jià)位在10000多元/平方米的項(xiàng)目推出，外企中方高級(jí)管理人員，海外歸國(guó)人員成為除投資者之外的一支新生購(gòu)房力量。不帶家庭的外國(guó)人、海外華人、短期商務(wù)人士依然青睞服務(wù)式公寓。第三、投資客戶比例高。CBD公寓的居住者中很少有自己購(gòu)買。盛世嘉園有75%的房屋都是作為投資用途，有投資兼自用作公司的，也有純投資的。在購(gòu)買行為上，以散戶購(gòu)買為主，出現(xiàn)海外大型投資購(gòu)買案例并有增加趨勢(shì)，如新加坡投資公司和雅詩(shī)閣集團(tuán)合資興建北京雅詩(shī)閣服務(wù)公寓，英國(guó)公司和德國(guó)商會(huì)有意在CBD大宗購(gòu)買住宅。國(guó)內(nèi)大宗投資性購(gòu)買尚未出現(xiàn)，但國(guó)內(nèi)個(gè)人投資比重上升，其中既有多次置業(yè)者，也有經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，采取“以租養(yǎng)房”的。（三）價(jià)格分析（1）銷售價(jià)格一向?yàn)楸本┦泄⒆罡邇r(jià)格，麗晶苑在1995年推出時(shí)銷售價(jià)格為2800美金/平米，最高時(shí)曾高達(dá)3300美金/平米。1999年推出的盛世嘉園、現(xiàn)代城等項(xiàng)目由于市場(chǎng)環(huán)境變化和產(chǎn)品品質(zhì)差異、價(jià)位基本在10000元/平米左右。目前CBD在售項(xiàng)目的售價(jià)均已突破10000元/平米，并且上升速度較快，新城國(guó)際在三個(gè)月內(nèi)，銷售均價(jià)從9400元/平米升至10700元/平米，世貿(mào)國(guó)際公寓均價(jià)從8000元/平米升至13000元/平米。（2）租金檔次差異較大CBD公寓的租金水平依物業(yè)檔次不同而差異較大。國(guó)貿(mào)的租金最高，為38美金/平米，其客戶主要為歐、美、日大公司的首席代表和高級(jí)管理人員。京廣、麗晶苑因?yàn)樵O(shè)備較舊，租金相應(yīng)降低；金茂、盛世嘉園、現(xiàn)代城的租金相對(duì)較低，客戶多為中小公司和公司的普通白領(lǐng)，由于部分外資公司把薪金和租房補(bǔ)貼合并發(fā)放，因此在地理位置，配套設(shè)施可滿足要求的情況下，一些外籍人士也選擇在這里租住。雅詩(shī)閣剛投入市場(chǎng)，采取低價(jià)策略，租金為28美金/平米。（3）高檔公寓租金保持較高水平本地區(qū)高檔公寓資金穩(wěn)定上揚(yáng)，以嘉里為例，其客戶有德國(guó)大眾、諾基亞、渣打銀行、IBM、惠普、新加坡使館。1999年租金水平在25——28美金/平米之間，而2000年則上漲到30——35美金/平米，%。（三）2002下半年至2003年租賃市場(chǎng)展望供給預(yù)測(cè)下半年，公寓市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)大幅增加，將延續(xù)上半年的發(fā)展事態(tài)，仍處在過度調(diào)整階段。今年很多發(fā)展商開始重視項(xiàng)目的前期運(yùn)作、市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目可研、使準(zhǔn)備工作更加充分細(xì)致，不再盲目跟風(fēng)，項(xiàng)目入市更加謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)東直門東北角的東華廣場(chǎng)將在下半年入市，藍(lán)堡、住邦2000、恒華國(guó)際、珠江帝景、珠江羅馬嘉園、金橋國(guó)際公寓、萬國(guó)城第三期公寓在上半年是認(rèn)購(gòu)的新盤，將成為下半年主要的供應(yīng)量。此外，廣州富力集團(tuán)位于廣渠門的土地，北人大酒店的土地的開發(fā)也可能投入市場(chǎng)。CBD區(qū)域內(nèi)的經(jīng)歷年初風(fēng)波的中國(guó)第一商城在換主休整之后其二期和陽(yáng)光100二期一起面向市場(chǎng)，戀日國(guó)際等項(xiàng)目正式投入市場(chǎng)，建華公寓和怡和國(guó)際中心也在準(zhǔn)備入市。預(yù)計(jì)CBD區(qū)域又會(huì)有40多萬平方米進(jìn)入下半年和明年的銷售市場(chǎng)。（2）需求預(yù)測(cè)舉辦奧運(yùn)會(huì)，2700個(gè)億的巨額投資，使北京在全國(guó)的核心地位得到加強(qiáng)，國(guó)際化程度提高，城市功能加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，將吸引更多的國(guó)內(nèi)外人士來北京觀光、旅游、工作、學(xué)習(xí)、生活、投資等，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，整個(gè)城市的綜合購(gòu)買力上升，這些必然會(huì)引發(fā)對(duì)各類物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加，對(duì)公寓的需求也會(huì)相應(yīng)提高。加入WTO，中國(guó)市場(chǎng)在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具成長(zhǎng)性的中國(guó)市場(chǎng)對(duì)全球都具有吸引力，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔公寓、寫字樓、賓館、商場(chǎng)及工業(yè)工地需求明顯增加。入世對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居住與投資需求的增加，對(duì)公寓的有效需求趨升。 總之，辦奧和入世對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好影響主要是客戶對(duì)未來預(yù)期的提高，需求總量將不斷擴(kuò)大。投資客戶、年輕客戶和外籍、外地投資客戶對(duì)公寓的需求將繼續(xù)擴(kuò)大，但對(duì)不同地段和不同素質(zhì)的樓盤需求量不盡相同。具體表現(xiàn)為具有良好投資前景的公寓和小戶型公寓在下半年將是需求特點(diǎn)，CBD地區(qū)的公寓還將延續(xù)熱銷局面，在小戶型公寓出現(xiàn)的同時(shí)，100250平米的戶型仍占開發(fā)主流，豪宅戶型也會(huì)為少數(shù)人考慮而少量推出。另外，CBD還有100多萬平米的公寓規(guī)劃范圍有待開發(fā)。（3）價(jià)格預(yù)測(cè)需求量的增長(zhǎng)不會(huì)緩解整體公寓市場(chǎng)供過于求的矛盾，競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。競(jìng)爭(zhēng)的加劇不僅房地產(chǎn)業(yè)迅速走向規(guī)范，還使購(gòu)房者得到合理的價(jià)格和更多的選擇空間。公寓市場(chǎng)整體價(jià)格在下半年平穩(wěn)發(fā)展，小幅下降，熱點(diǎn)地區(qū)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)重趨升，但各項(xiàng)目的變化將影響整個(gè)樓市的價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)。CBD仍會(huì)是北京公寓價(jià)格最高的地區(qū)，位置較好的公寓價(jià)格居高不下，但投資利益驅(qū)動(dòng)會(huì)有新的開發(fā)商把目光聚焦在CBD，也許在2003 年會(huì)帶來一場(chǎng)新的競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面，價(jià)格也會(huì)受到影響。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正在以快速發(fā)展的姿態(tài)迎接來自國(guó)內(nèi)和國(guó)際。來自內(nèi)部和外部的綜合影響，將促進(jìn)公寓市場(chǎng)向平穩(wěn)、理性發(fā)展。CBD公寓市場(chǎng)不再盲目的跟風(fēng)，單純走毫宅之路，而是按需開發(fā)，滿足各個(gè)層次客戶的需要，盲目的跟風(fēng)從而保證各自的利潤(rùn)空間。即將召開的第三屆的國(guó)際商務(wù)節(jié)和CBD房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)股份有限公司的正式成立等也許會(huì)帶來新的形勢(shì)。四、世貿(mào)國(guó)際公寓周邊環(huán)境分析世貿(mào)國(guó)際公寓位于東大橋路與光華路交叉路口的東北角，CBD的西界。是與著名的漢威大廈、嘉里中心、國(guó)貿(mào)中心毗鄰，構(gòu)成CBD的核心區(qū)域的核心點(diǎn)，堪稱CBD的黃金地段黃金點(diǎn)。世貿(mào)國(guó)際公寓具有較齊全的商務(wù)配套：周圍高檔寫字樓林立：東有漢威大廈、嘉