【正文】 （五）世貿國際公寓SWOT分析優(yōu)勢分析： 處于CBD最佳居住位置，處于黃金地段，但不臨主干道，最適合商務人士居住，可謂鬧中取靜。 現(xiàn)物業(yè)管理推出了24小時保姆小管家，服務范圍包括家居日?；A清潔、做飯及餐具清理、病人、老人、嬰幼兒看護及購物、寵物看護和喂養(yǎng)。那些在未來的需求市場，短期租戶將占較大比重，對此，世貿國際公寓對這些客戶吸引力小一些，而流向服務式公寓。推出的第一天，收獲六千多萬元，有望在年底前，達到計劃的15個億。因此像世貿國際公寓這樣的項目，無論銷售和出租，都能獲得一定的收益。在高房價的影響下，裝修市場也是虛火過旺。CBD高檔公寓可謂高價裝修的始作俑者。一種是歐式風格：泛指英式、意大利式、北歐式、北美式。一個水龍頭便宜的幾十元，品牌產(chǎn)品幾百元，高配產(chǎn)品可能幾千上萬元。比如報完工程費再報材料費用，然后是數(shù)量、工時、工費、利潤及稅費等，這其中有很多重復報價。因為裝修風格代表一個人的品位，一個人的情趣，一個人的身份，一個人的形象。該公寓的定位和未來的升值潛力，都可說是非財富精英莫屬。他們討厭依賴別人的錢?？此茮]有特別值得單獨提的地方。這樣的居所在市場上的知名度要低于左右派居所，但在同行界中卻有較高的知名度和美譽度。在總套數(shù)中各占的比例也有所不同，單價1000元/平方米的占30%，即30套左右；1500元/平方米的占50%，即50套左右；2000元/平方米的占20%，即20套左右（以上僅為粗略估算）。如果在準備階段，配有在預算、合同、選材、施工方面相當精通、負責的人手的話，考慮周全、細致、防欺詐、蒙騙，我想是可以擠出大量的水份，尤其材質與價格之間的水份。相比來看，戶型優(yōu)勢排序為A、F、C、D、B、E。這給公寓裝修帶來一定困難，為了不給我廠增添資金壓力，同時又能讓裝修工作盡快開始，早投入早收益。二是拿出部分房產(chǎn)將余下的房產(chǎn)裝修到位。可以與投資公司或其他形式公司合作，對方提供資金，用來房產(chǎn)裝修、家具、電器配置。以上幾種裝修資金來源，建議嘗試第二種籌資方式。此時正逢好的時檔，春節(jié)過后，進入春季租售時期，我便可擁有較多的租戶，同時我們可以趕在一些明年下半年新項目入住的檔期之前，低價入市，搶占先機。我認為，使用招標的形式來確定我們所需的裝修公司及其設計方案為佳，如果可行，需要現(xiàn)在著手準備。未來隨世貿國際公寓的不斷成熟和服務完善，其租金有望提高。 在制定價格時，留出折扣點。也可以隨租期延長，租金可酌情遞減，但有遞減底限。第五章 物業(yè)管理出租必然帶來出租物業(yè)的管理，這是我們世貿國際公寓后期的主要工作，但在裝修前就應著手籌備。第二種是與租賃代理公司以合作方式成立共同經(jīng)營的公司，全權委托對方經(jīng)營，我方進行監(jiān)控，以協(xié)議方式，收取我方應得的固定收益。第四種是委托現(xiàn)有的世貿國際公寓的物業(yè)管理公司——喬福物業(yè)或可能替代的物業(yè)管理公司對我廠部分進行全權管理。應該在交接房屋時，同時完成所有利益分割。如車庫分割、D座底商分割等。優(yōu)勢是收益獨占性，可解決一些廠內職工安置，培養(yǎng)物業(yè)管理人才，為今后的寫字樓等物業(yè)項目的管理打下基礎。優(yōu)點是可以讓多家租賃公司參與，競爭可帶來好的出租率。開始階段推廣目的在于告知性，請潛在租戶關注，后期階段推廣目的在于吸納有效的租戶。提倡付長期租金，并給予相應的折扣優(yōu)惠或服務優(yōu)惠。有可競爭的最低價和最高價會對客戶有很大的吸引作用。當前世貿國際公寓出租的情況也與此租金水平吻合。因此確定裝修公司是決定公寓裝修質量的關鍵。因此第二種是首選的籌資策略。此方式優(yōu)點一勞永逸，房產(chǎn)全部保留，長期收益最大，管理和裝修風格統(tǒng)一，缺點創(chuàng)收晚一些。另外人手增加，管理難度也增加。此方式的優(yōu)點是一次性全部裝修、家具、電器到位，比較容易管理和裝修風格的統(tǒng)一，能較快產(chǎn)生效益。如果可能的話。頂層復式為A、B、C、D戶型。如此合計，每平方米預計投入2200元。為了把每一種風格詮釋到位，這三種裝修風格在造價上可略有差別：即在均價不變情況下，分出高檔、中檔、低檔。居所看起來不事張揚而且內涵很深，仿佛有滄桑感和歷史感。右派，既是表現(xiàn)出一種明顯的內涵和沉穩(wěn)來，安于現(xiàn)狀，因覺得很多事已經(jīng)做得很成功與完美了，故不事追求而貪圖享樂，盡管年輕也鼓作老態(tài)，一副曾經(jīng)滄海難為水的老江湖樣子。所有比這個階層低的人，都渴望成為中上層人士，而不想成為上層和看不見的頂層。黃金地段、大戶型設計、樣板間示范等都為打造毫宅預留了空間。面對以上種種情況，可以得出結論，擠出水份，就等于降低了成本，同樣可獲得高品質的裝修效果。所以對于市場上無法尋價的進口品牌要小心。普遍來看，多以歐式風格見多見長，說明崇洋心態(tài)比較濃重，同時也說明裝修設計公司缺乏創(chuàng)新能力，基本處于學習和模仿階段。加上飾品、家具、家電等費用可能增加二分之一強。所以裝修市場緊隨商品房開發(fā)銷售繁榮起來，一開始就處于一較高水準。因此來看，如果我廠在眼下不急缺資金情況下，著眼長遠利益為上策，即世貿國際公寓我廠部分在接收之后，可著手出租工作。盡管已建和在建項目有20個左右，但投入使用僅有一半，而這一半中又有一半出租率較高，幾乎滿租，所以在未來市場，幾乎不參與競爭，剩下的只有四、五個項目參與競爭。第三屆國際商務節(jié)即將于2002年9月12日召開，有可能帶來新得利好消息，加上宣傳炒作，會吸引更多得投資者對CBD產(chǎn)生興趣。 周遍教育配套較少，區(qū)內缺乏教育設施和室外運動場所。 區(qū)內配套全新。由此以來，入城和出城都非常便利，而又避開了在主干線沿線的繁華和紛亂，可謂真正的鬧中取靜，隱中顯貴。往來：國際郵電局、中國海關、加油站近在咫尺，通訊還是出差、出境都十分便利。實力派的企業(yè)機構云集和不斷的加盟。北京房地產(chǎn)市場正在以快速發(fā)展的姿態(tài)迎接來自國內和國際。 總之，辦奧和入世對房地產(chǎn)市場利好影響主要是客戶對未來預期的提高，需求總量將不斷擴大。今年很多發(fā)展商開始重視項目的前期運作、市場調查、項目可研、使準備工作更加充分細致，不再盲目跟風，項目入市更加謹慎。目前CBD在售項目的售價均已突破10000元/平米，并且上升速度較快，新城國際在三個月內，銷售均價從9400元/平米升至10700元/平米，世貿國際公寓均價從8000元/平米升至13000元/平米。不帶家庭的外國人、海外華人、短期商務人士依然青睞服務式公寓。廣告公司、審計、資產(chǎn)評估、律師等中介咨詢公司會消化掉一部分商住公寓。旺座中心聘請凱賓斯基股份公司作物業(yè)管理，并引入五星級飯店管理，標定了CBD物業(yè)管理的高水準。即使商住爭議破多，受到輿論的打壓，但近來新出的商住項目似乎證明了“拒絕商住”還不太容易。（4）服務式公寓和商住公寓為主，純居住公寓相對量減少本地區(qū)的公寓主要有三種形式：服務式公寓、商住公寓和純居住公寓。2001年9月，《北京CBD總體規(guī)劃方案》出臺。中、高檔公寓出租情況更好。外資公司的外籍雇員，可承擔的租金在5000元/月以上。隨著北京經(jīng)濟的快速發(fā)展，逐漸形成了一個高學歷、高收入，具有生活新觀念和較強消費能力的群體，如從事金融、保險、證券、通信等行業(yè)的年輕白領和律師、會計師等中產(chǎn)階級。如私營企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級管理人員、各類所有制單位負責人，其中包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。在2001年，中高檔服務式公寓保持較高出租率，甚至達到滿租，如國貿公寓、嘉里中心公寓等，東方廣場、雅詩閣、盛捷福景苑等新增項目，提供約800套服務式公寓。以前市場上很少見到純粹小戶型項目，如今小戶型受到購房者和發(fā)展商的共同關注，新項目層出不窮。新增公寓特點：①公寓形式多樣化。銷售市場分析：（一）供應分析總體來看，供給量大副增加。新增項目集中在CBD和中關村。CBD和中關村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點。③豪宅供應的絕對量增加，相對量減少。智能化和優(yōu)良的配套設施，服務已經(jīng)成為公寓必備得要素，而不再是賣點。這類客戶崇尚自然休閑的居家生活，注重生活品位，看中社區(qū)環(huán)境，不僅是小區(qū)自然環(huán)境、交通環(huán)境，更看中社區(qū)及周邊的人文環(huán)境，他們會選擇自己喜歡的環(huán)境和氛圍的項目，往往既不奢侈也不放棄自己的追求。小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動，同時企業(yè)性質和規(guī)模也不需要大面積工作間，購買商住公寓符合他們的需求特點。公寓價格從1997年開始趨于平穩(wěn)，在11000 /平米左右浮動。二、2001年至2002年上半年CBD租賃市場分析（一）供應分析從20世紀90年代初，隨著國際交往的恢復，高檔公寓需求上升，CBD地區(qū)出現(xiàn)了最早的公寓：國貿公寓和京廣中心公寓。而2001年在《北京CBD總體規(guī)劃方案》出臺刺激下