【正文】 的打出“拒絕商住”的口號，但在今年的新開盤項目中，商住公寓項目至少在11個以上，規(guī)模達到71萬平米。但有效供給、需求依然不足，市場競爭仍然激烈。占到總數(shù)的28%；%。按客戶的構(gòu)成來分析，公寓客戶分為以下七類：①國內(nèi)有經(jīng)濟實力的高層管理者，可承擔的購房總價在100200萬元。同時對于投資型客戶，小戶型公寓的首付低、回報快、易出租，成為大多數(shù)投資者的需求傾向。2000年至今，由于入世和申奧的刺激以及政府支持，區(qū)域內(nèi)公寓市場供求兩旺，成交活躍。商住公寓以現(xiàn)代城和旺座中心為代表，因CBD中檔寫字樓供應量的相對不足有具備小型家庭辦公優(yōu)勢而占據(jù)了一定市場份額。他們不僅本身就構(gòu)成了龐大的住房需求，還必須招致更大的潛在小型居住和辦公需求。1999年推出的盛世嘉園、現(xiàn)代城等項目由于市場環(huán)境變化和產(chǎn)品品質(zhì)差異、價位基本在10000元/平米左右。入世對經(jīng)濟發(fā)展的促進將使居住與投資需求的增加，對公寓的有效需求趨升。西有昆泰大廈、豐聯(lián)大廈、人壽大廈、遠洋大廈等，北有京廣中心等，南有建設(shè)中的怡和國際中心、建外SOHO等。出門既入這兩條重要線路，向西一分鐘如東三環(huán)路；向南一分鐘入長安街，向北一分鐘可入朝陽路，沿路可駛?cè)霒|二環(huán)路。新推出的項目提供精裝修，但均價保持在13000元/平方米，這個價格相當于世貿(mào)國際公寓的粗裝修價格?？?結(jié)：通過權(quán)衡比較，不難發(fā)現(xiàn)，盡管世貿(mào)國際公寓還有劣勢因素和面臨一定的競爭威脅，但還是擁有一定的市場。但樣板間的誘惑力使得購房者背負壓力實現(xiàn)美麗的愿望，因為高昂價格買來的房子誰也不愿意讓別人感覺不止那個價錢。每個項目的風格都想標新立異，但一家出百家抄，就使得風格沒有自己的專利。比如，裝一個浴盆，一千元與一萬元的工時工費工管理費自然有差別，最多差十倍，但有的竟然差1520倍。這是一個有錢、有趣味、喜歡游戲人生的階層。他們在享受中工作，也在工作中享受，享受成功，有時也同樣享受壓力和失敗，這樣的性情很富有彈性。通過考察，參考市面價位和標準，認為世貿(mào)國際公寓裝修費用約1400/平方米，家具電器費用約800元/平方米?？傮w來看，總投入可估算出：23301*2200=（下文參考數(shù)據(jù)）其中裝修費為1400*23301=，家具電器費用為23301*800=。此方式的優(yōu)點是更多的保留房產(chǎn)，管理和裝修風格統(tǒng)一，缺點是銷售需要時間，資金回收零散和不固定，客戶無法看到室內(nèi)完全的樣子，家具、電器配置工作將無限期延長，出租不好，配置便配不上，公寓有可能失去吸引力。從投資傳統(tǒng)上說，房地產(chǎn)是一種長期投資，保全的越長，收益就越大。其次了解世貿(mào)國際公寓已出租情況。可推出更多靈活的付款方式；如可年付，三年付。他們的服務費從每套租金中抽取。第六章 前期遺留問題據(jù)說，我廠與開發(fā)商在公寓利益分割上還有一些未最終明確之處。優(yōu)點是管理一體化，權(quán)責統(tǒng)一，避免推脫、敷衍、沖突、糾紛等事端發(fā)生。尤其要首先考慮要采取怎樣的管理方式對我廠擁有的世貿(mào)國際公寓物業(yè)進行管理和經(jīng)營。在保證我們預定的價格同時，又有打折的空間。第三章 出租價格一、定價原則首先參照市場上高檔公寓出租價格，尤其CBD內(nèi)各檔次項目的出租價格。因為第一種籌資方式，從表面上看，雖損失一部分房產(chǎn)，但剩余的可較快地創(chuàng)收?？梢詫⒓揖?、電器的購置費用從營業(yè)收入預付的房租中支出，裝修費從轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)中獲得。A戶型最具優(yōu)勢?；蛘呖紤]三種六式裝修風格，即一種兩式，中式和歐式，裝修標準和造價一樣，只是風格有中外之別。如中國第一商城、光彩國際公寓等，香港半山的帝景園最為代表。年薪大概50萬以上。試想，如果當某合同最后折扣超過報價上的利潤總額，這不是賠本買賣嗎？比如一個合同已報材料市價，甚至采購由業(yè)主完成，但管理費和稅費一欄中依然按比例收??；或者工時和管理費已收，利潤欄中重復按比例受費等。歐式也可分為古典歐式和現(xiàn)代歐式。高檔商品房銷售時，開發(fā)商幾乎都要提供一種或幾種樣板間，作為購房者未來的家的藍本。另據(jù)介紹，商務節(jié)期間，華夏、市商、深發(fā)、廣發(fā)、浦發(fā)將以“銀團貸款”形式為CBD重點項目提供300億資金支持。也可以根據(jù)每一位業(yè)主的不同需求24小時全天提供個性化服務，包括訂餐、送餐、訂購報刊雜志、代購機票、代交各種雜費等。世界500強有90多家落戶在CBD，65家集中在國貿(mào)中心。即將召開的第三屆的國際商務節(jié)和CBD房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)股份有限公司的正式成立等也許會帶來新的形勢。CBD區(qū)域內(nèi)的經(jīng)歷年初風波的中國第一商城在換主休整之后其二期和陽光100二期一起面向市場，戀日國際等項目正式投入市場，建華公寓和怡和國際中心也在準備入市。盛世嘉園有75%的房屋都是作為投資用途，有投資兼自用作公司的，也有純投資的。區(qū)域內(nèi)濃厚的商務氛圍吸引了眾多來華進行商貿(mào)活動的國外人士。國貿(mào)、嘉里、京廣、麗晶苑、雅詩閣均為北京市具有代表性高檔服務式公寓，租金高、出租率，深受國際租戶歡迎。二、2001年至2002年上半年CBD租賃市場分析（一）供應分析從20世紀90年代初，隨著國際交往的恢復，高檔公寓需求上升，CBD地區(qū)出現(xiàn)了最早的公寓：國貿(mào)公寓和京廣中心公寓。小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動，同時企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模也不需要大面積工作間，購買商住公寓符合他們的需求特點。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務已經(jīng)成為公寓必備得要素，而不再是賣點。CBD和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點。銷售市場分析：（一）供應分析總體來看，供給量大副增加。以前市場上很少見到純粹小戶型項目，如今小戶型受到購房者和發(fā)展商的共同關(guān)注，新項目層出不窮。如私營企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級管理人員、各類所有制單位負責人，其中包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。外資公司的外籍雇員，可承擔的租金在5000元/月以上。2001年9月，《北京CBD總體規(guī)劃方案》出臺。即使商住爭議破多，受到輿論的打壓，但近來新出的商住項目似乎證明了“拒絕商住”還不太容易。廣告公司、審計、資產(chǎn)評估、律師等中介咨詢公司會消化掉一部分商住公寓。目前CBD在售項目的售價均已突破10000元/平米，并且上升速度較快，新城國際在三個月內(nèi)，銷售均價從9400元/平米升至10700元/平米，世貿(mào)國際公寓均價從8000元/平米升至13000元/平米。 總之，辦奧和入世對房地產(chǎn)市場利好影響主要是客戶對未來預期的提高，需求總量將不斷擴大。實力派的企業(yè)機構(gòu)云集和不斷的加盟。由此以來，入城和出城都非常便利，而又避開了在主干線沿線的繁華和紛亂，可謂真正的鬧中取靜，隱中顯貴。 周遍教育配套較少，區(qū)內(nèi)缺乏教育設(shè)施和室外運動場所。盡管已建和在建項目有20個左右，但投入使用僅有一半，而這一半中又有一半出租率較高，幾乎滿租，所以在未來市場，幾乎不參與競爭，剩下的只有四、五個項目參與競爭。所以裝修市場緊隨商品房開發(fā)銷售繁榮起來，一開始就處于一較高水準。普遍來看，多以歐式風格見多見長，說明崇洋心態(tài)比較濃重，同時也說明裝修設(shè)計公司缺乏創(chuàng)新能力，基本處于學習和模仿階段。面對以上種種情況，可以得出結(jié)論，擠出水份，就等于降低了成本，同樣可獲得高品質(zhì)的裝修效果。所有比這個階層低的人，都渴望成為中上層人士，而不想成為上層和看不見的頂層。居所看起來不事張揚而且內(nèi)涵很深，仿佛有滄桑感和歷史感。如此合計，每平方米預計投入2200元。如果可能的話。另外人手增加，管理難度也增加。因此第二種是首選的籌資策略。當前世貿(mào)國際公寓出租的情況也與此租金水平吻合。提倡付長期租金，并給予相應的折扣優(yōu)惠或服務優(yōu)惠。優(yōu)點是可以讓多家租賃公司參與，競爭可帶來好的出租率。如車庫分割、D座底商分割等。第四種是委托現(xiàn)有的世貿(mào)國際公寓的物業(yè)管理公司——喬福物業(yè)或可能替代的物業(yè)管理公司對我廠部分進行全權(quán)管理。第五章 物業(yè)管理出租必然帶來出租物業(yè)的管理，這是我們世貿(mào)國際公寓后期的主要工作，但在裝修前就應著手籌備。 在制定價格時，留出折扣點。我認為，使用招標的形式來確定我們所需的裝修公司及其設(shè)計方案為佳，如果可行，需要現(xiàn)在著手準備。以上幾種裝修資金來源，建議嘗試第二種籌資方式。二是拿出部分房產(chǎn)將余下的房產(chǎn)裝修到位。相比來看，戶型優(yōu)勢排序為A、F、C、D、B、E。在總套數(shù)中各占的比例也有所不同，單價1000元/平方米的占30%，即30套左右；1500元/平方米的占50%，即50套左右；2000元/平方米的占20%，即20套左右（以上僅為粗略估算）。看似沒有特別值得單獨提的地方。該公寓的定位和未來的升值潛力，都可說是非財富精英莫屬。比如報完工程費再報材料費用，然后是數(shù)量、工時、工費、利潤及稅費等，這其中有很多