【正文】 ?！醯赜蚍植迹阂载S臺、宣武、崇文三個城區(qū)為主要中心，外圍輻射北京市其他各城區(qū)。一般是具有以下幾個特點(diǎn)：一是能反映產(chǎn)品的差異性；二是能反映項目未來的生活品質(zhì)；三是通俗易懂，朗朗上口。戀日花都此案名設(shè)計靈感源于本案地塊名稱花鄉(xiāng)及地塊特征此案名會直接拉伸本案客戶群的層次，一定程度上拓寬了本案的市場范圍，而且本案名根本不需要任何副案名來輔導(dǎo)。目前一些精明的開發(fā)商已開始如此操作，不再將售樓處作為一個簡簡單單的辦公場所來安排，好的售樓處設(shè)計會放松客戶心情，增加消費(fèi)者對開發(fā)商的信任度，增加客戶對項目的認(rèn)同感，以及強(qiáng)化客戶未來生活品質(zhì)的提高。我們針對這條路線安排的解決方案是：1)直接在南三環(huán)路口設(shè)立接待班車，有專人引導(dǎo)上車；2)沿途懸掛引導(dǎo)路旗。下一步我們應(yīng)該針對目標(biāo)市場進(jìn)行有效的策略實(shí)施，整個過程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。k廣告跟蹤發(fā)布會，在京城人民心中營造一種“買了本案產(chǎn)品就是買了一種精彩生活”的感覺。設(shè)計風(fēng)格應(yīng)盡量簡潔，避免過多的裝飾元素分散客戶的注意力，同時應(yīng)避免過于奢華和舒適，盡量控制和縮短談判的時間，整體氛圍輕松中不失嚴(yán)肅，給客戶以安全穩(wěn)重的感覺。價格體系本案建筑形式為高層板樓，一梯兩戶或三戶設(shè)計。所以，開盤選樓的工作十分重要，即不能急于追求業(yè)績而低價甩賣暢銷戶型，也不能不顧市場需求一味死拼死打。建議開盤均價不超過此均價或持平。在10月份秋季房展會上，根據(jù)實(shí)際銷售進(jìn)度，可拿出11號樓全面開放，增加新供量和選擇機(jī)會，刺激展會成交。9號樓，在前面很長的銷售時間里，一直被束之高閣，塵封不露，為什么呢？就是因為9號樓是我們的“奇兵”，在兩軍相持難有突破之時，9號樓將猶如“重磅炸彈”，能為我們在市場中炸開大大的一個缺口。工程進(jìn)度：樓體施工。銷售代理公司將全面負(fù)責(zé)銷售執(zhí)行和策劃推廣兩大部分工作?！?+1+1”購房它包括三大部分，即：理念識別系統(tǒng)（MIS）行為識別系統(tǒng)（BIS）視覺識別系統(tǒng)（VIS）標(biāo)準(zhǔn)的CI系統(tǒng)涉及內(nèi)容極為廣泛，但對于房地產(chǎn)的樓盤項目而言，可以把握其精髓，擇其所需而應(yīng)用。廣告設(shè)計的高水準(zhǔn)要求，使我們不能吝嗇設(shè)計費(fèi)用。在費(fèi)用預(yù)算上，有主有次。%計算，本案宣傳推廣費(fèi)用總預(yù)算約為：1290萬元；按1%計算，本案宣傳推廣費(fèi)用總預(yù)算約為：860萬元。其它VI系統(tǒng)設(shè)計引導(dǎo)路牌頂棚鳥瞰圖，單體樓盤效果圖，廣告宣傳展板等先主后次為迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。主要說一下我司根據(jù)本案具體情況下制定的媒體推廣組合方案及原則。全新廣告表現(xiàn)與創(chuàng)意主題房地產(chǎn)項目的成功運(yùn)做，暫時還離不開廣告，而廣告的關(guān)鍵就是設(shè)計廣告。宣傳推廣策略本案CI系統(tǒng)全面建立本案作為全新樓盤上市銷售，項目CI系統(tǒng)的設(shè)計和應(yīng)用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。總發(fā)生金額工程進(jìn)度：封頂，外裝，準(zhǔn)現(xiàn)房。而12號樓無疑符合這一特點(diǎn)。本案經(jīng)過前一段時間的強(qiáng)勢銷售，市場疲勞程度逐漸加大。但手法不宜過分兇狠，避免客戶反感，新價格計劃正式開盤一周后執(zhí)行。其中三居存量較少，一、二居供量相當(dāng)，面積配比及戶型設(shè)計比較合理，其中三居戶型安排在朝陽方面，可保證兩面朝陽，三面采光，對于面積較大，總價款較高的戶型如此安排是非?？茖W(xué)的，一居二居保證一面朝陽，兩面采光，此類戶型是本案打開市場缺口的重要優(yōu)勢?！痹诜康禺a(chǎn)開發(fā)中，時間就是利潤。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項目的運(yùn)作風(fēng)險，一步一步蠶食對手的市場，爭取使本案在盡可能短的時間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤達(dá)到最大化，最終取得我們預(yù)期的勝利。戶內(nèi)部分應(yīng)注重功能分區(qū)和細(xì)節(jié)表現(xiàn)。以上方案，公關(guān)活動一個接著一個，讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動”的想法，與眾不同的推廣策略必然帶來項目的巨大成功。（2）配合物業(yè)進(jìn)行園內(nèi)綠地認(rèn)養(yǎng)或小樹認(rèn)養(yǎng)活動。在京城制造一個又一個的新聞點(diǎn)，讓京城百姓應(yīng)接不暇。（詳見銷售各部分中銷售人員接待客戶相關(guān)要求）四、接待路線的安排及引導(dǎo)目前本案暫定的接待中心位于京開路東側(cè)，有兩條線路可以到達(dá)。此案名設(shè)計暗示出本案名是“戀日嘉園”升級換代的產(chǎn)品，比戀日嘉園更高一檔次。第一類：反映本案產(chǎn)品特點(diǎn)的案名：戀日□經(jīng)濟(jì)收入：家庭月收入穩(wěn)定，綜合月收入在30006000元以上。本案將導(dǎo)入“生態(tài)文化居住區(qū)”的概念。區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目將結(jié)案入住，競爭對手將逐漸減少；威脅□31 / 32戀日水岸大道項目策劃案(營銷篇)策劃篇一、戀日二期正處于強(qiáng)銷期，勢必瘋狂爭奪客戶資源；□這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式?！踬徺I動機(jī)：首次置業(yè)自用為主，改善居住條件或原有住房拆遷；二次置業(yè)投資，希望獲取租金回報及升值回報。水岸大道以上幾組案名設(shè)計中，我們重點(diǎn)推戀日花都，戀日?水岸大道及戀日名邸。（2）戀日?水岸大道有利于銷售中與“戀日嘉園2期”的直接競爭。一是從南三環(huán)路口經(jīng)戀日嘉園2期、花香麗舍向南再右轉(zhuǎn)至接待中心。差異性策劃思路形式：（1）新聞發(fā)布會（通過之前的媒體關(guān)系，再一次轟炸全城）（2）與德國大眾或日產(chǎn)陽光等汽車公司合作，進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場公關(guān)。方案說明：（1）“客戶答謝會”接待大廳是客戶來訪的第一個區(qū)域，集展示和洽談功能為一體，是售樓處重要的組成部分。所以，我們建議本案整體價格走勢為低開高走，低價入市，試探市場后，伺機(jī)逐步上揚(yáng)，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價位。當(dāng)然，我們和開發(fā)商的希望是一樣的，也希望能夠賣得又貴又快才更好。14號樓相對于其它樓座，位置靠南，離小區(qū)主出入口較遠(yuǎn)。11號樓和10號樓的戶型配比非常相近，都以CCB4為主，只是體量較?。▋H127套）。本案淡季銷售的策略可分為兩個方面：○充分消化前階段積累的客戶資源及11號樓的存量房，適量加大優(yōu)惠力度，不急不燥，穩(wěn)中求勝。前期的銷售中，板樓部分必然會有部分三居或三居以上戶型的剩余，此時就以12號樓的一居、二居與三居與之形成完整的市場供量配比面向市場，其中9號樓控制開放單元，以保證后期市場供量的完整。銷售管理策略本案實(shí)施全案全程銷售代理后，主要的銷售管理工作將由銷售代理公司全面負(fù)責(zé)。12萬元CI系統(tǒng)，即企業(yè)形象識別系統(tǒng)（Corporate優(yōu)秀的廣告設(shè)計，會使項目的媒體費(fèi)用投入獲得超值回報。我們采取先主后次的原則。推廣預(yù)算與應(yīng)用1）、整體推廣費(fèi)用估算本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算，應(yīng)根據(jù)市場整體情況和項目運(yùn)做需要而制訂。門型單頁正常銷售活動推廣預(yù)算。指導(dǎo)指示牌單體沙盤及規(guī)劃沙盤本案目前可銷售面積大約為165000平方米，按5200元的銷售均價（塔板混合估算）計算。在前面的基礎(chǔ)上，照顧其它渠道的客戶，選擇部分有固定閱讀欣賞習(xí)慣的客戶群媒體，如《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《京華時報》、《晨報》等?；叵肽切┦袌鲋械某晒潜P，哪一個不會讓我們聯(lián)想起它成功的廣告語？聯(lián)想起那一版版印象深刻的廣告精品？本案的廣告設(shè)計必須要新穎獨(dú)特，要能夠在鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告中脫穎而出，吸引住目標(biāo)客戶群的眼球，為實(shí)際銷售捕捉來源源不斷的客戶。System）的簡稱。入住總費(fèi)用：25787元購車款：20萬裝修款：12萬管理監(jiān)督職能也十分重要，最好由高層管理負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，隨時監(jiān)控銷售和管理，及時發(fā)現(xiàn)銷售及管理中的偏差并立即做作調(diào)整決策。根據(jù)實(shí)際情況合理選用包括價格優(yōu)惠的多種促銷方式，但僅針對銷售中發(fā)現(xiàn)的難點(diǎn)戶型和部分重點(diǎn)戶型，不宜過多過濫，以免影響項目的旺銷形象。全面開放9號樓，刺激新一輪的市場需求。由于塔樓的設(shè)計品質(zhì)較高，在預(yù)熱期內(nèi)，14號樓可能會銷售勢頭良好，市場反應(yīng)積極，借助人氣值的上升，可迅速打開13號樓，以捕捉市場機(jī)遇，特別是10月份的房展會，爭取取得南城房產(chǎn)銷售神話，就如同去年冬季展會，我司操案的萬潤家園單日銷售45套的北城銷售記錄一樣。在定價策略方面，考慮到本案區(qū)域競爭對手星河城存在塔樓形式，它的均價在4200元／建筑平米。通常采用“低價入市”的保守策略，運(yùn)做得當(dāng)，不僅可以迅速積聚人氣、打開市場、提高知名度，還可以獲得寶貴的第一手市場反饋信息和客觀數(shù)據(jù)，通過及時分析總結(jié)，可為后期正式銷售提供明確的調(diào)整思路，為全案銷售打好堅實(shí)的基礎(chǔ)。簽約區(qū)是售樓處另一重要區(qū)域，主要功能是辦理銷售手續(xù)的最后流程。配合策略：j期間安排一些獨(dú)特的USP銷售策略，如“1+1”行動，即已購房客戶再帶一名客戶購買，享受XX優(yōu)惠或贈送活動。通過前面的論述，我們發(fā)現(xiàn)本案的市場已經(jīng)細(xì)分，并已選擇了目標(biāo)市場。但有三個方面問題需要解決：1）沿途有直接競爭項目存在，會分流客戶；2)