【正文】 我想越早解決，越利于今后租賃工作。缺點(diǎn)是投入較大，風(fēng)險(xiǎn)性大。從人員上不需太多的投入。詳文略，后期提供。租期越長(zhǎng)，優(yōu)惠越多。按照層數(shù)、面積、朝向、通風(fēng)、采光等因素制定參數(shù)，給出每一套的更加合理的單價(jià)和總價(jià)。因此可以把10—15美元定為出租的平均水平。我們的裝修規(guī)模也比較大，會(huì)吸引許多裝修公司前來(lái)接洽。五、相關(guān)問(wèn)題裝修工期我們要盡快解決裝修資金和裝修設(shè)計(jì)方案等問(wèn)題，裝修工期一般3個(gè)月，如果我們今年9月底正式接受房產(chǎn)，同時(shí)開(kāi)始裝修進(jìn)入，順利情況下，12月底或明年1月裝修完畢，即可招納租戶(hù)。第三種、申請(qǐng)裝修貸款如果我廠有銀行到期貸款未還，申請(qǐng)裝修貸款就不太可能了，如果能專(zhuān)門(mén)成立一獨(dú)立服務(wù)和經(jīng)營(yíng)公寓的公司，以該公司名義和公寓作為抵押來(lái)申請(qǐng)貸款，也許還有可能，如果能申請(qǐng)貸款，我們按照總費(fèi)用的70%申請(qǐng)貸款。第二種、尋找外源資金，提供房產(chǎn)裝修和配置費(fèi)用。缺點(diǎn)是房產(chǎn)損失最大，銷(xiāo)售需要時(shí)間，并難以預(yù)定。三、裝修資金來(lái)源由于我廠資金極為緊張，基本上不會(huì)考慮出資為世貿(mào)國(guó)際公寓中我廠所分得部分物業(yè)進(jìn)行裝修。標(biāo)準(zhǔn)層A、C、D、共62套；B、共31套；復(fù)式A；B、。前述所言，裝修市場(chǎng)不規(guī)范，許多方面存在水份。比如平均裝修單價(jià)為1500元/平方米，那么三種風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為：1000元/平方米（左派）、1500元/平方米（右派）、2000元/平方米（中派）。他們的居所喜歡的人不多，但多為各行的大腕、大師、專(zhuān)家、名律師、名記、名匠和一些藝術(shù)家所看中。居所處處都讓人感覺(jué)到大富大貴，但表現(xiàn)的比較保守，不很張揚(yáng)、均好性很強(qiáng)。中上層的大部分財(cái)富，是通過(guò)諸如、法律、醫(yī)藥、石油、航運(yùn)、房產(chǎn)、藝術(shù)等行業(yè)賺來(lái)的。比如最高層復(fù)式結(jié)構(gòu)戶(hù)型400多平米，著實(shí)可讓擁有者為之斥幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的裝修費(fèi)。二、裝修風(fēng)格選定裝修風(fēng)格對(duì)出租影響很大，尤其在同一個(gè)區(qū)域同等價(jià)位的項(xiàng)目，成為對(duì)公寓取舍的決定條件之一。合同中的水份：不要相信報(bào)完價(jià)后大打折扣的合同，這類(lèi)合同報(bào)價(jià)方式很有問(wèn)題。裝修市場(chǎng)在質(zhì)量和價(jià)格都存在很大的水份：材料中的水份：高檔裝修多選用優(yōu)質(zhì)材料和品牌，與普通貨差價(jià)很大，而相同一品牌的高配和低配也會(huì)相差數(shù)倍。裝修風(fēng)格大致有兩種區(qū)分：一種亞式風(fēng)格：多以中式和日式（或和式）為主流，中式又可分為古典中式和現(xiàn)代中式。公寓裝修定位也水漲船高，尤其外銷(xiāo)公寓就可想而知了。第二章 裝修設(shè)想一、裝修市場(chǎng)分析北京房?jī)r(jià)雖近一兩年價(jià)格有微幅下調(diào)，但總體上還是居高不下。再剝?nèi)テ湎舻模５囊巡欢?，而完全成為現(xiàn)房的更寥寥無(wú)幾。比如，9月4日獲悉，從現(xiàn)在起，北京人可以用手里的錢(qián)參與CBD建設(shè)，%的年收益率，這是9月3日北京國(guó)際信托投資有限公司推出的北京首個(gè)信托計(jì)劃——“CBD土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃”為北京的老百姓和機(jī)構(gòu)投資者設(shè)計(jì)的又一投資新方式。 非服務(wù)式公寓?，F(xiàn)如今會(huì)員俱樂(lè)部、游泳池、桑拿、健身房、球類(lèi)室、餐廳、超市、洗衣房等都已投入使用，美容美發(fā)正在建設(shè)中，另有商業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)加盟，如專(zhuān)業(yè)健身俱樂(lè)部已在D座地下一層開(kāi)始裝修。 不過(guò)和其他區(qū)域一樣存在交通堵塞問(wèn)題。高素質(zhì)鄰里：西臨北京第一大使館區(qū)，美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)、新加坡、意大利、加拿大等國(guó)使館均坐落周邊。在未來(lái)的3年，隨著旺座、財(cái)富中心、怡和國(guó)際中心等建成，將為世貿(mào)國(guó)際公寓營(yíng)造更新、更優(yōu)越的、更集中的辦公環(huán)境。來(lái)自?xún)?nèi)部和外部的綜合影響，將促進(jìn)公寓市場(chǎng)向平穩(wěn)、理性發(fā)展。投資客戶(hù)、年輕客戶(hù)和外籍、外地投資客戶(hù)對(duì)公寓的需求將繼續(xù)擴(kuò)大，但對(duì)不同地段和不同素質(zhì)的樓盤(pán)需求量不盡相同。預(yù)計(jì)東直門(mén)東北角的東華廣場(chǎng)將在下半年入市，藍(lán)堡、住邦2000、恒華國(guó)際、珠江帝景、珠江羅馬嘉園、金橋國(guó)際公寓、萬(wàn)國(guó)城第三期公寓在上半年是認(rèn)購(gòu)的新盤(pán)，將成為下半年主要的供應(yīng)量。（2）租金檔次差異較大CBD公寓的租金水平依物業(yè)檔次不同而差異較大。第三、投資客戶(hù)比例高。投資性買(mǎi)家今后也會(huì)增加。（1） 需求分析客戶(hù)群體主要包括以下兩大部分：國(guó)外客戶(hù)：①跨國(guó)公司中國(guó)總部的外方高層管理人員——他們當(dāng)中包括跨國(guó)總部的外方首席代表和高級(jí)行政人員，從國(guó)籍上看，歐美籍占60%，其次為港澳臺(tái)人士，再次為日本、韓國(guó)以及華裔人士和其他地區(qū)人士。CBD品種面積分布比例：CBD公寓 分布比例（%）純居住公寓 30%服務(wù)式公寓 14%商住公寓 56%（5）戶(hù)型設(shè)計(jì)符合西方現(xiàn)代生活方式，小戶(hù)型開(kāi)始增多。17個(gè)項(xiàng)目中，有服務(wù)式公寓5個(gè)，商住公寓7個(gè)，總建筑面積86萬(wàn)平方米。9月17日，被列為北京市重點(diǎn)工程的財(cái)富中心開(kāi)工，揭開(kāi)了CBD大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的序幕。中低檔公寓出租率低，即使降低租金仍無(wú)法大副提高出租率，這種情況仍將持續(xù)下去。外籍雇員會(huì)根據(jù)公司給予的住房預(yù)算來(lái)安排自己的住房，他們?nèi)砸宰庥梅?wù)式公寓為主。小戶(hù)型符合年輕購(gòu)房者低積累、高收入、收入上升預(yù)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，同時(shí)繁忙高效工作，較大的工作壓力，使他們對(duì)住宅的配套服務(wù)功能提出更高要求，因此他們中意小戶(hù)型、中高檔次的服務(wù)式公寓。這類(lèi)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對(duì)于位置優(yōu)越，大戶(hù)型高檔公寓的需求依然旺盛，對(duì)住宅的綜合品質(zhì)要求高，基本是二次，三次置業(yè)以改善居住條件。⑤性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目增多。小戶(hù)型面積小，總價(jià)低，受到自住客戶(hù)和投資客戶(hù)的青睞，同時(shí)銷(xiāo)售速度加快，發(fā)展商可以盡快收回投資，減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?？蛻?hù)對(duì)住宅提出更高要求，需求的多樣化，使產(chǎn)品功能增多，形式多樣化。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的公寓有55 個(gè)，可供銷(xiāo)售面積370萬(wàn)平米。如此龐大得新增供應(yīng)量，使整個(gè)公寓市場(chǎng)的存量超過(guò)900 萬(wàn)平米。今年新推出的公寓有老年公寓、青年公寓、商住公寓、服務(wù)式公寓、酒店式公寓等多種形式。因此市場(chǎng)上在售的小戶(hù)型項(xiàng)目均取得較好得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)邁入產(chǎn)品時(shí)代，產(chǎn)品的特點(diǎn)成為最大的賣(mài)點(diǎn)，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的細(xì)部的要求越來(lái)越多。②從海外歸來(lái)的人士，或有國(guó)外經(jīng)歷的人士，可以承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在100萬(wàn)元左右。⑤小型文化、服務(wù)、商貿(mào)咨詢(xún)公司和自由職業(yè)者，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)100萬(wàn)以上。（三）價(jià)格分析銷(xiāo)售價(jià)格分析。雅詩(shī)閣剛投入市場(chǎng)，采取低價(jià)策略，租金為28美元/月/平米，東方廣場(chǎng)租金為1828美元/月/平米。（2）公寓供應(yīng)速度加快19901996年CBD僅有3個(gè)公寓項(xiàng)目推出，19972000年有8個(gè)公寓項(xiàng)目開(kāi)工。純居住面積項(xiàng)目5個(gè)，總建筑面積45萬(wàn)平方米。從戶(hù)型設(shè)計(jì)上看，一方面功能配套更加完善合理，適合外國(guó)人的生活方式，如戶(hù)內(nèi)設(shè)有中西櫥、洗衣間、準(zhǔn)保姆間等。國(guó)貿(mào)、京廣、嘉里、航華科貿(mào)等眾多寫(xiě)字樓內(nèi)匯集了惠普、摩托羅拉、福特、三星等數(shù)百家著名外資機(jī)構(gòu)。CBD公寓的客戶(hù)中，投資買(mǎi)家的比重一直較大，占60%。CBD公寓的居住者中很少有自己購(gòu)買(mǎi)。國(guó)貿(mào)的租金最高，為38美金/平米，其客戶(hù)主要為歐、美、日大公司的首席代表和高級(jí)管理人員。此外，廣州富力集團(tuán)位于廣渠門(mén)的土地，北人大酒店的土地的開(kāi)發(fā)也可能投入市場(chǎng)。具體表現(xiàn)為具有良好投資前景的公寓和小戶(hù)型公寓在下半年將是需求特點(diǎn)，CBD地區(qū)的公寓還將延續(xù)熱銷(xiāo)局面，在小戶(hù)型公寓出現(xiàn)的同時(shí)，100250平米的戶(hù)型仍占開(kāi)發(fā)主流，豪宅戶(hù)型也會(huì)為少數(shù)人考慮而少量推出。CBD公寓市場(chǎng)不再盲目的跟風(fēng)，單純走毫宅之路，而是按需開(kāi)發(fā)，滿(mǎn)足各個(gè)層次客戶(hù)的需要，盲目的跟風(fēng)從而保證各自的利潤(rùn)空間。世貿(mào)國(guó)際公寓同樣擁有較成熟的生活配套。各國(guó)大使和使館高級(jí)官員在這里生活、辦公，形成了具有各國(guó)文化特色的生活區(qū)。 內(nèi)部配套：世貿(mào)國(guó)際公寓的內(nèi)部生活配套也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力：CBD公寓配套設(shè)施情況項(xiàng)目名稱(chēng) 用途 配套設(shè)施國(guó)貿(mào)中心 寫(xiě)字樓/酒店/公寓/商場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所/咖啡館/超市/銀行/蒙特梭利幼兒園嘉里中心 寫(xiě)字樓/酒店/公寓/商場(chǎng) 兒童托管/會(huì)員制俱樂(lè)部金茂公寓 公寓 京廣中心 酒店/寫(xiě)字樓/公寓 中西餐廳/咖啡廳/健身房麗晶苑 公寓 會(huì)所/游泳池/桑拿/健身房陽(yáng)光100 公寓 會(huì)所俱樂(lè)部/四季玻璃花園/兒童樂(lè)園/網(wǎng)球場(chǎng)中國(guó)第一商城 公寓/寫(xiě)字樓/酒店/商場(chǎng) 會(huì)所/陽(yáng)光玻璃游泳池/桑拿/健身房/商務(wù)中心航華科貿(mào)中心 寫(xiě)字樓/公寓/商場(chǎng) 大型花園/美食廣場(chǎng)/健身房/影院/俱樂(lè)部現(xiàn)代城 公寓/寫(xiě)字樓 會(huì)所/幼兒園/小學(xué)盛世嘉園 公寓 游泳池/網(wǎng)球場(chǎng)/健身房/兒童活動(dòng)/電影廳/桑拿世貿(mào)國(guó)際公寓 公寓 會(huì)員俱樂(lè)部/游泳池/桑拿/健身房/球類(lèi)室/餐廳新城國(guó)際 公寓/寫(xiě)字樓 商務(wù)/康體會(huì)所/資訊/服務(wù)中心/幼兒園/診所旺座中心 公寓 會(huì)議室/游泳池/洗衣房等