【正文】 我想越早解決，越利于今后租賃工作。缺點是投入較大，風(fēng)險性大。從人員上不需太多的投入。詳文略，后期提供。租期越長，優(yōu)惠越多。按照層數(shù)、面積、朝向、通風(fēng)、采光等因素制定參數(shù)，給出每一套的更加合理的單價和總價。因此可以把10—15美元定為出租的平均水平。我們的裝修規(guī)模也比較大，會吸引許多裝修公司前來接洽。五、相關(guān)問題裝修工期我們要盡快解決裝修資金和裝修設(shè)計方案等問題，裝修工期一般3個月，如果我們今年9月底正式接受房產(chǎn)，同時開始裝修進入，順利情況下，12月底或明年1月裝修完畢，即可招納租戶。第三種、申請裝修貸款如果我廠有銀行到期貸款未還，申請裝修貸款就不太可能了，如果能專門成立一獨立服務(wù)和經(jīng)營公寓的公司，以該公司名義和公寓作為抵押來申請貸款，也許還有可能，如果能申請貸款，我們按照總費用的70%申請貸款。第二種、尋找外源資金，提供房產(chǎn)裝修和配置費用。缺點是房產(chǎn)損失最大，銷售需要時間，并難以預(yù)定。三、裝修資金來源由于我廠資金極為緊張，基本上不會考慮出資為世貿(mào)國際公寓中我廠所分得部分物業(yè)進行裝修。標(biāo)準層A、C、D、共62套；B、共31套；復(fù)式A；B、。前述所言，裝修市場不規(guī)范，許多方面存在水份。比如平均裝修單價為1500元/平方米，那么三種風(fēng)格裝修標(biāo)準價為：1000元/平方米（左派）、1500元/平方米（右派）、2000元/平方米（中派）。他們的居所喜歡的人不多，但多為各行的大腕、大師、專家、名律師、名記、名匠和一些藝術(shù)家所看中。居所處處都讓人感覺到大富大貴，但表現(xiàn)的比較保守，不很張揚、均好性很強。中上層的大部分財富，是通過諸如、法律、醫(yī)藥、石油、航運、房產(chǎn)、藝術(shù)等行業(yè)賺來的。比如最高層復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型400多平米，著實可讓擁有者為之斥幾十萬甚至上百萬的裝修費。二、裝修風(fēng)格選定裝修風(fēng)格對出租影響很大，尤其在同一個區(qū)域同等價位的項目，成為對公寓取舍的決定條件之一。合同中的水份：不要相信報完價后大打折扣的合同，這類合同報價方式很有問題。裝修市場在質(zhì)量和價格都存在很大的水份：材料中的水份：高檔裝修多選用優(yōu)質(zhì)材料和品牌，與普通貨差價很大，而相同一品牌的高配和低配也會相差數(shù)倍。裝修風(fēng)格大致有兩種區(qū)分：一種亞式風(fēng)格：多以中式和日式（或和式）為主流，中式又可分為古典中式和現(xiàn)代中式。公寓裝修定位也水漲船高，尤其外銷公寓就可想而知了。第二章 裝修設(shè)想一、裝修市場分析北京房價雖近一兩年價格有微幅下調(diào)，但總體上還是居高不下。再剝?nèi)テ湎舻模５囊巡欢?，而完全成為現(xiàn)房的更寥寥無幾。比如，9月4日獲悉，從現(xiàn)在起，北京人可以用手里的錢參與CBD建設(shè)，%的年收益率，這是9月3日北京國際信托投資有限公司推出的北京首個信托計劃——“CBD土地開發(fā)項目資金信托計劃”為北京的老百姓和機構(gòu)投資者設(shè)計的又一投資新方式。 非服務(wù)式公寓。現(xiàn)如今會員俱樂部、游泳池、桑拿、健身房、球類室、餐廳、超市、洗衣房等都已投入使用，美容美發(fā)正在建設(shè)中，另有商業(yè)性服務(wù)機構(gòu)加盟，如專業(yè)健身俱樂部已在D座地下一層開始裝修。 不過和其他區(qū)域一樣存在交通堵塞問題。高素質(zhì)鄰里：西臨北京第一大使館區(qū)，美國、英國、韓國、新加坡、意大利、加拿大等國使館均坐落周邊。在未來的3年，隨著旺座、財富中心、怡和國際中心等建成，將為世貿(mào)國際公寓營造更新、更優(yōu)越的、更集中的辦公環(huán)境。來自內(nèi)部和外部的綜合影響，將促進公寓市場向平穩(wěn)、理性發(fā)展。投資客戶、年輕客戶和外籍、外地投資客戶對公寓的需求將繼續(xù)擴大，但對不同地段和不同素質(zhì)的樓盤需求量不盡相同。預(yù)計東直門東北角的東華廣場將在下半年入市，藍堡、住邦2000、恒華國際、珠江帝景、珠江羅馬嘉園、金橋國際公寓、萬國城第三期公寓在上半年是認購的新盤，將成為下半年主要的供應(yīng)量。（2）租金檔次差異較大CBD公寓的租金水平依物業(yè)檔次不同而差異較大。第三、投資客戶比例高。投資性買家今后也會增加。（1） 需求分析客戶群體主要包括以下兩大部分：國外客戶：①跨國公司中國總部的外方高層管理人員——他們當(dāng)中包括跨國總部的外方首席代表和高級行政人員，從國籍上看，歐美籍占60%，其次為港澳臺人士，再次為日本、韓國以及華裔人士和其他地區(qū)人士。CBD品種面積分布比例：CBD公寓 分布比例（%）純居住公寓 30%服務(wù)式公寓 14%商住公寓 56%（5）戶型設(shè)計符合西方現(xiàn)代生活方式，小戶型開始增多。17個項目中，有服務(wù)式公寓5個，商住公寓7個，總建筑面積86萬平方米。9月17日，被列為北京市重點工程的財富中心開工，揭開了CBD大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的序幕。中低檔公寓出租率低，即使降低租金仍無法大副提高出租率，這種情況仍將持續(xù)下去。外籍雇員會根據(jù)公司給予的住房預(yù)算來安排自己的住房，他們?nèi)砸宰庥梅?wù)式公寓為主。小戶型符合年輕購房者低積累、高收入、收入上升預(yù)期穩(wěn)定的經(jīng)濟特點，同時繁忙高效工作，較大的工作壓力，使他們對住宅的配套服務(wù)功能提出更高要求，因此他們中意小戶型、中高檔次的服務(wù)式公寓。這類客戶經(jīng)濟實力雄厚，對于位置優(yōu)越，大戶型高檔公寓的需求依然旺盛，對住宅的綜合品質(zhì)要求高，基本是二次，三次置業(yè)以改善居住條件。⑤性價比高的項目增多。小戶型面積小，總價低，受到自住客戶和投資客戶的青睞，同時銷售速度加快，發(fā)展商可以盡快收回投資，減少開發(fā)風(fēng)險?？蛻魧ψ≌岢龈咭?，需求的多樣化，使產(chǎn)品功能增多，形式多樣化。據(jù)不完全統(tǒng)計，2001年開盤銷售的公寓有55 個，可供銷售面積370萬平米。如此龐大得新增供應(yīng)量，使整個公寓市場的存量超過900 萬平米。今年新推出的公寓有老年公寓、青年公寓、商住公寓、服務(wù)式公寓、酒店式公寓等多種形式。因此市場上在售的小戶型項目均取得較好得銷售業(yè)績。北京的房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁入產(chǎn)品時代，產(chǎn)品的特點成為最大的賣點，客戶對產(chǎn)品的細部的要求越來越多。②從海外歸來的人士，或有國外經(jīng)歷的人士，可以承擔(dān)的購房總價在100萬元左右。⑤小型文化、服務(wù)、商貿(mào)咨詢公司和自由職業(yè)者，可承擔(dān)的購房總價100萬以上。（三）價格分析銷售價格分析。雅詩閣剛投入市場，采取低價策略，租金為28美元/月/平米，東方廣場租金為1828美元/月/平米。（2）公寓供應(yīng)速度加快19901996年CBD僅有3個公寓項目推出，19972000年有8個公寓項目開工。純居住面積項目5個，總建筑面積45萬平方米。從戶型設(shè)計上看，一方面功能配套更加完善合理，適合外國人的生活方式，如戶內(nèi)設(shè)有中西櫥、洗衣間、準保姆間等。國貿(mào)、京廣、嘉里、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了惠普、摩托羅拉、福特、三星等數(shù)百家著名外資機構(gòu)。CBD公寓的客戶中，投資買家的比重一直較大，占60%。CBD公寓的居住者中很少有自己購買。國貿(mào)的租金最高，為38美金/平米，其客戶主要為歐、美、日大公司的首席代表和高級管理人員。此外，廣州富力集團位于廣渠門的土地，北人大酒店的土地的開發(fā)也可能投入市場。具體表現(xiàn)為具有良好投資前景的公寓和小戶型公寓在下半年將是需求特點，CBD地區(qū)的公寓還將延續(xù)熱銷局面，在小戶型公寓出現(xiàn)的同時，100250平米的戶型仍占開發(fā)主流，豪宅戶型也會為少數(shù)人考慮而少量推出。CBD公寓市場不再盲目的跟風(fēng)，單純走毫宅之路，而是按需開發(fā)，滿足各個層次客戶的需要，盲目的跟風(fēng)從而保證各自的利潤空間。世貿(mào)國際公寓同樣擁有較成熟的生活配套。各國大使和使館高級官員在這里生活、辦公，形成了具有各國文化特色的生活區(qū)。 內(nèi)部配套：世貿(mào)國際公寓的內(nèi)部生活配套也具有一定的競爭力：CBD公寓配套設(shè)施情況項目名稱 用途 配套設(shè)施國貿(mào)中心 寫字樓/酒店/公寓/商場 運動場所/咖啡館/超市/銀行/蒙特梭利幼兒園嘉里中心 寫字樓/酒店/公寓/商場 兒童托管/會員制俱樂部金茂公寓 公寓 京廣中心 酒店/寫字樓/公寓 中西餐廳/咖啡廳/健身房麗晶苑 公寓 會所/游泳池/桑拿/健身房陽光100 公寓 會所俱樂部/四季玻璃花園/兒童樂園/網(wǎng)球場中國第一商城 公寓/寫字樓/酒店/商場 會所/陽光玻璃游泳池/桑拿/健身房/商務(wù)中心航華科貿(mào)中心 寫字樓/公寓/商場 大型花園/美食廣場/健身房/影院/俱樂部現(xiàn)代城 公寓/寫字樓 會所/幼兒園/小學(xué)盛世嘉園 公寓 游泳池/網(wǎng)球場/健身房/兒童活動/電影廳/桑拿世貿(mào)國際公寓 公寓 會員俱樂部/游泳池/桑拿/健身房/球類室/餐廳新城國際 公寓/寫字樓 商務(wù)/康體會所/資訊/服務(wù)中心/幼兒園/診所旺座中心 公寓 會議室/游泳池/洗衣房等