【正文】 休閑型物業(yè)的開發(fā)在一定程度上會(huì)增加投資信心；目前，黃石還沒有一條規(guī)劃社區(qū)休閑型物業(yè)這都將使該項(xiàng)目成為一個(gè)城市亮點(diǎn)。注：一層：補(bǔ)給休閑類，精品服飾，保健功能食品，小型超市（家住綜合型小區(qū)店〈貫通三層〉）。二層：服務(wù)休閑類，健身房、電玩、網(wǎng)吧、書吧、西餐廳、氧吧。三層：秘密休閑類（檔）◆ 購房需求活躍，商業(yè)前景看好——根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房的銷售價(jià)格和近期銷售量及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析黃石市每年對(duì)新建商品房的需求面積為65萬平方米。而2003年1－8月份，%。，空置面積僅占三年來商品房竣工面積的6%左右?！粢?guī)劃亮點(diǎn)頻增，營銷突顯優(yōu)勢(shì)——與黃石前期同類項(xiàng)目相比，項(xiàng)目占地5200佘平方米，建筑面積為3000平方米，3棟19層聯(lián)體高層，全框架結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目規(guī)劃為：地下層為車庫，一層——三層為商鋪，四層為空中花園，五層為辦公區(qū)，六到十九層為高檔住宅。B、項(xiàng)目的劣勢(shì)和威脅點(diǎn)：◆黃石人口少低，本地商業(yè)氛圍不濃————當(dāng)?shù)鼐用駭?shù)量少、人口密度低，黃石的整體商業(yè)氛圍不夠濃郁，本地商戶的質(zhì)量和數(shù)量相對(duì)來說顯得稍有不足?！艚煌ú槐?，人流相對(duì)較小————項(xiàng)目前有一條綠帶過寬，道路過長，使人流、車流無法進(jìn)入，項(xiàng)目左邊是一高架橋，車輛下橋不能直接進(jìn)行商業(yè)地區(qū)，只能望而卻步?！繇?xiàng)目竟?fàn)幠繕?biāo)過多，價(jià)格不一————在該項(xiàng)目不遠(yuǎn)就是幾個(gè)差不多的項(xiàng)目，這些竟?fàn)帉?duì)手相對(duì)來說位置離市中心較近，價(jià)格不一，使有些客戶群體持幣觀望，吸引了不少客戶?？偨Y(jié)分析：總體看來，劣勢(shì)共存是與市區(qū)其他項(xiàng)目的對(duì)比，同樣的市場而我們的優(yōu)勢(shì)很明顯（如規(guī)模、政府支持力度、操作方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、理念等方面）；撲克牌有正面，就一定會(huì)有反面，其實(shí)相關(guān)的劣勢(shì)問題，就是在銷售方面對(duì)我們提出的警示與提醒。因?yàn)榱觿?shì)是共存的，因此只要能夠有效的規(guī)避上述問題，并且充分發(fā)揮我們的自身優(yōu)勢(shì)，把弱勢(shì)轉(zhuǎn)化成強(qiáng)勢(shì)，就能在競爭中占居更多主動(dòng)與先機(jī)。其中的大部分劣勢(shì)問題，恰恰是我們很好的操作切入點(diǎn)。 項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘及操作點(diǎn)分析：本項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘通過對(duì)項(xiàng)目地塊的價(jià)值的分析，要努力克服不利因素的限制和影響，最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目地塊的資源優(yōu)勢(shì)，變不利為有利，讓消費(fèi)者切實(shí)感覺所購買的住宅商品是超值的，滿足他們對(duì)商業(yè)、商業(yè)經(jīng)營價(jià)值的層次渴求，充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值。（1）商業(yè)的品質(zhì)價(jià)值觀：在黃石旅游品牌弱勢(shì)中尋找政府支持的合作靚點(diǎn)： ■綠化■廣告位、外觀風(fēng)格統(tǒng)一修飾，按經(jīng)營定位賦予每個(gè)商業(yè)經(jīng)營以不同的特色■實(shí)現(xiàn)特許經(jīng)營，讓商戶跟著我們走：（2）業(yè)態(tài)經(jīng)營價(jià)值：在業(yè)態(tài)經(jīng)營管理方面挖掘特色■導(dǎo)入一站式休閑購物 多業(yè)態(tài)專業(yè)經(jīng)營理念，樹立專業(yè)形象，滿足客戶需要，為后期成功運(yùn)營作保障：■進(jìn)行統(tǒng)一宣傳，為商戶的經(jīng)營提供附加性支持： ■實(shí)行共同經(jīng)營，讓政府成為項(xiàng)目的保護(hù)神，讓商戶成為項(xiàng)目經(jīng)營的主人翁：■實(shí)行統(tǒng)一形象，專業(yè)化的物業(yè)管理，讓商戶經(jīng)營更放心：■實(shí)行經(jīng)營戶與投資戶相結(jié)合銷售模式，給市場后期經(jīng)營更為可靠的前景：（3）項(xiàng)目自身價(jià)值：在項(xiàng)目規(guī)劃方面挖掘獨(dú)一的特色賣點(diǎn)■多業(yè)態(tài)經(jīng)營，一站式休閑購物 多業(yè)態(tài)專業(yè)經(jīng)營符合黃石各界多贏需要：■項(xiàng)目天生的地段、位置，營造一個(gè)新黃石中央休閑購物的核心：項(xiàng)目的總體策劃思路擬定黃石市區(qū)形狀呈“入”字形，三面環(huán)山，一面臨江，風(fēng)光綺麗的磁湖鑲嵌市區(qū)中心。有東方山、西塞山、飛云洞等旅游景點(diǎn)。磁湖面積8平方公里宛如嵌在市區(qū)中心一顆璀璨的明珠，是聞名遐邇的風(fēng)景旅游勝地。要充分利用現(xiàn)有的黃石旅游發(fā)展空間以及市場狀況，強(qiáng)化項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，形成項(xiàng)目獨(dú)有的特色，向客戶展望項(xiàng)目能夠吸引足夠人氣，保證經(jīng)營賺錢的能力。因此，綜合上述分析，我們把本案營銷推廣總體思路大體歸納為三步，即“傳道/授業(yè)/解惑”。n 所謂傳道：即抓住政府，向客戶體現(xiàn)政府的獨(dú)特支持，形成政企招商格局；眾所周知，任何商業(yè)項(xiàng)目，政府支持力度的大小對(duì)于項(xiàng)目招商的成功率是置關(guān)重要的。因此，為盡可能擴(kuò)大招商的影響和力度，首先就要抓住黃石旅游品牌的急需提升的契機(jī)，以“擦亮黃石城市名片、塑造生態(tài)旅游亮點(diǎn)”為口號(hào)，爭取政府的最大支持，尋求形成政企招商的雙贏格局，向客戶傳達(dá)一種政府聯(lián)合打造的強(qiáng)勁信心。l 所謂授業(yè)：即塑造特色，創(chuàng)造良好的商業(yè)經(jīng)營置業(yè)環(huán)境，描述廣闊的收益前景；黃石市已進(jìn)入一個(gè)投資高峰期。從去年10月份開工建設(shè)的山南鐵路，到上月的新火車站及縣鄉(xiāng)公路網(wǎng)建設(shè)，加上近期即將動(dòng)土的阿深高速公路及與之配套的黃石長江二橋、棋盤洲深水港區(qū)等10多個(gè)重點(diǎn)交通能源項(xiàng)目，這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目將打造出一座現(xiàn)代化的新黃石。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些項(xiàng)目累計(jì)投資總額高達(dá)200億元，是黃石“十五”中后期投資增長的重要支撐。l 所謂解惑：即倡導(dǎo)專業(yè)經(jīng)營，為經(jīng)營者消除投資置業(yè)的后顧之憂，強(qiáng)化入駐信心；專業(yè)經(jīng)營是市場成功的關(guān)鍵，倡導(dǎo)后期運(yùn)營對(duì)市場收益保障的重要性，一方面可以拉開本項(xiàng)目與同類項(xiàng)目的檔次和差距，形成強(qiáng)勢(shì)關(guān)注；另一方面，也可以進(jìn)一步強(qiáng)化意向消費(fèi)者的入駐信心。配合一站式休閑購物信息宣導(dǎo)，一系列事件活動(dòng)及項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)的導(dǎo)播，最后，利用靈活的價(jià)格策略和現(xiàn)場的把握，形成強(qiáng)銷趨勢(shì)。貳●項(xiàng)目定位策略部分：一、 項(xiàng)目核心價(jià)值體系定位： 街區(qū)主題定位：一站式休閑購物 多業(yè)態(tài)專業(yè)經(jīng)營——二、 項(xiàng)目概念定位：擦亮黃石城市名片 塑造休閑、旅游、購物亮點(diǎn)——打造黃石首個(gè)一站式休閑購物中心 三、 項(xiàng)目功能定位：我們將構(gòu)筑一個(gè)以精品服飾，保健功能食品，小型超市（家住綜合型小區(qū)店）。服務(wù)休閑類，健身房、電玩、網(wǎng)吧、書吧、西餐廳、氧吧。秘密休閑類（檔）的高檔休閑生活社區(qū)。四、 項(xiàng)目行業(yè)劃分： 思路原則：順應(yīng)便利購物的人氣走向、注重劃行就市成片經(jīng)營、特色經(jīng)營區(qū)與生活購物區(qū)之間要相互呼應(yīng)，形成人氣互動(dòng)格局； 功能劃分： 整個(gè)市場