【正文】 ——1997年 盲目膨脹與治理整頓期此階段大量圈地、炒地帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格飆升，造成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，直至97年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，有盲目膨脹進(jìn)入理性思考與回歸。1998年——目前 規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化走向期96年起，國(guó)家8次降息，取消不合理收費(fèi)，土地開(kāi)始實(shí)行拍賣(mài)制，市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)欄提高；另外，消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商信譽(yù)與要求提高，市場(chǎng)作為看不見(jiàn)的手也促使房地產(chǎn)向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方時(shí)代買(mǎi)方時(shí)代意味著商家必須尋找消費(fèi)著力點(diǎn)，抓住市場(chǎng)需求特性，同時(shí)努力提高樓房品質(zhì)，形成樓盤(pán)個(gè)性。中高檔盤(pán)成為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流國(guó)家確立的住房供應(yīng)供應(yīng)體系高檔商品房、普通商品房與微利房供應(yīng)比例為2：7：1，但因各地物價(jià)水平不同，故房?jī)r(jià)差異較大，但在任何市場(chǎng)，中高檔房都是市場(chǎng)主流。 大盤(pán)趨勢(shì)明顯，綜合配套成為市場(chǎng)追逐熱點(diǎn)大盤(pán)是實(shí)力的體現(xiàn)，而且可實(shí)現(xiàn)規(guī)?；渲?，使得小區(qū)園林、學(xué)校、生活配套及運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)配套一應(yīng)俱全，生活環(huán)境便利舒適。 置業(yè)群體和置業(yè)形態(tài)發(fā)生變化，年輕人及二次以上置業(yè)占比例越來(lái)越大，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)成為主體因目前單位干部和職業(yè)經(jīng)理人普遍年輕化，高收入階層也漸漸轉(zhuǎn)移，年輕人成為購(gòu)房的主力群體，特別在發(fā)達(dá)地區(qū)較為明顯。如廣州購(gòu)房者主要集中在25——35歲之間，約站50%以上比例；北京為30——40歲之間，比例為50——70%。因此，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，突出運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)及小孩教育配套等等，比較重要。 檔次樓盤(pán)目標(biāo)消費(fèi)群關(guān)注的因素不同，但對(duì)樓盤(pán)綜合素質(zhì)都有一定的要求對(duì)普通住宅與高檔住房來(lái)說(shuō)，普通消費(fèi)者最為關(guān)心價(jià)格與方便性方面，如交通與配套等；而高端消費(fèi)者則更看中身份與享受方面因素，如地段（某些地段是身份象征）、社區(qū)人文環(huán)境等。因此，普通商品房突出的是物有所值；高檔住宅是突出高尚品位和舒適、休閑等特性。從推廣角度來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)單個(gè)賣(mài)點(diǎn)及某個(gè)概念吸引力降低，綜合素質(zhì)成為選擇的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)綜合素質(zhì)的塑造，遠(yuǎn)勝于對(duì)局部賣(mài)點(diǎn)的精雕細(xì)刻。（二） 我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 概述2002年，我市房地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮，開(kāi)盤(pán)量較大，極大地刺激了港城地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在地產(chǎn)業(yè)逐漸走向正規(guī)發(fā)展的同時(shí)，各地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重了對(duì)產(chǎn)品概念的炒作、包裝以及多種營(yíng)銷(xiāo)手段、推廣策略的應(yīng)用。產(chǎn)品對(duì)消費(fèi)者層次的細(xì)分也越來(lái)越明顯，其中2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)不乏地產(chǎn)巨作，其中青馨家園TOWNHOUSE、世紀(jì)嘉園、大秦世家、天洋新城等新開(kāi)樓盤(pán)均取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)影響力，且在對(duì)目標(biāo)層劃分、消費(fèi)者喜好選擇等方面取得了成功，均取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)份額。更為值得我們關(guān)注的是，由于眾多開(kāi)發(fā)商介入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已經(jīng)明顯加快了孟營(yíng)區(qū)域的整體發(fā)展的步伐。附：2002年在售樓盤(pán)資料簡(jiǎn)單匯總項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商位置總面積樓體形式備注天洋新城天洋房地產(chǎn)迎賓路高層錦繡嘉園三環(huán)房地產(chǎn)人民公園東26000小高層歐雅花園交通房地產(chǎn)交運(yùn)里對(duì)面28000六加一怡景嘉園金和房地產(chǎn)紅旗路、建設(shè)大街交叉口西北側(cè)125396六加一世嘉銘庭世嘉房地產(chǎn)建設(shè)大街天天練歌城31萬(wàn)六加一金龍花苑金龍房地產(chǎn)和平大街、友誼路交叉口18萬(wàn)六加一康怡家園金祥、富立西港路六加一世紀(jì)公寓住總、必玉環(huán)島公園東4500世紀(jì)嘉園世紀(jì)星房地產(chǎn)孟營(yíng)小區(qū)20萬(wàn)六加一大秦世家電力房地產(chǎn)孟營(yíng)小區(qū)六加一華苑馨居鵬大房地產(chǎn)孟營(yíng)小區(qū)15萬(wàn)六加一寶佳花園多家房地產(chǎn)孟營(yíng)小區(qū)14萬(wàn)六加一青馨家園興龍房地產(chǎn)孟營(yíng)小區(qū)TOWNHOUSE 2002年地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)的特點(diǎn)（1） 項(xiàng)目盤(pán)量較大（2） 小高層、高層、TOWNHOUSE進(jìn)入港城（3） 重視物業(yè)管理，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)（4） 營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍素質(zhì)較前些年有了長(zhǎng)足的發(fā)展與進(jìn)步，銷(xiāo)售人員素質(zhì)有所提高（5） 目標(biāo)客戶(hù)群體細(xì)分（6） 強(qiáng)調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境（7） 廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶(hù)外、DM等多種宣傳方式于一體，立體式對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行灌輸（8） 提高了對(duì)其它推廣手段的應(yīng)用，如房展會(huì)、房地產(chǎn)俱樂(lè)部等（9） 整體包裝色彩、理念、廣告語(yǔ)等突出，強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目本身的特點(diǎn)與概念（10） 概念炒作日益突出（11） 注重了企業(yè)自身與項(xiàng)目品牌形象的建設(shè)（12） 加大了廣告投放力度，地產(chǎn)廣告投放費(fèi)用額度創(chuàng)多年新高 消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)查分析（1） 對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的提高，以及地產(chǎn)業(yè)整體意識(shí)的提高，社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)將會(huì)逐漸被消費(fèi)者所重視，這將是大勢(shì)所趨。金屋家園項(xiàng)目緊依老湯河，和開(kāi)放廣場(chǎng)相鄰，依水而居，良好的綠化，是人們釋放情感的地方，這時(shí)社區(qū)的環(huán)境就顯示出了其重要性。（2） 重視物業(yè)管理北京消費(fèi)者購(gòu)房調(diào)查結(jié)論指出，大約有90%的消費(fèi)者在選擇購(gòu)房時(shí)位置為第一選擇位置，第二選擇便是社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)?？梢?jiàn)，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)的重要程度，人們購(gòu)物業(yè)為的是方便，如果每天為物業(yè)管理焦頭爛額這樣的小區(qū)，消費(fèi)者是不會(huì)選擇的。我市幾家房地產(chǎn)公司先后從北京、深圳等上聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司，將極大地推動(dòng)秦皇島市整體物業(yè)水平。（3） 消費(fèi)者購(gòu)房漸趨理性行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者的成熟，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不再一味的炒概念，而是踏踏實(shí)實(shí)地做產(chǎn)品。消費(fèi)者則越來(lái)越注重品牌，越來(lái)越重視售后服務(wù)，購(gòu)房者的法律意識(shí)、維權(quán)意識(shí)日趨加強(qiáng)，只有把產(chǎn)品真真實(shí)實(shí)做好了，給消費(fèi)者以切實(shí)的利益，才會(huì)吸引消費(fèi)者的目光和贏得消費(fèi)者的信任。（4） 注重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌形象消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和品牌形象也相當(dāng)重視，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的實(shí)力關(guān)系到其項(xiàng)目的質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理的優(yōu)劣，其在一定區(qū)域內(nèi)樹(shù)立的品牌也是人們決定購(gòu)買(mǎi)其項(xiàng)目的一個(gè)很大的因素，開(kāi)發(fā)商有良好的企業(yè)的形象與信譽(yù)，消費(fèi)者就會(huì)信任他。（5）巨大的市場(chǎng)潛力在為本案服務(wù)的市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中，我們走訪了許多位于康樂(lè)里、興隆里、團(tuán)結(jié)里、勝利村、山東莊等小區(qū)（共約3000戶(hù)居民）的老人，作為80年代海港區(qū)居民居住的標(biāo)志性小區(qū)，這里的老人對(duì)我們說(shuō)出了他們的心愿，隨著市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上述小區(qū)的生活環(huán)境都不同程度地受到了來(lái)自各方面的影響，對(duì)于老人們尤甚的是，噪雜的環(huán)境已經(jīng)不再適合他們居住。大多數(shù)老人的子女有為其父母換房并且換一個(gè)全新的環(huán)境與父母同住的想法，他們都希望老人在晚年的時(shí)候，能夠更好地享受生活，享受快樂(lè)，在幽靜的環(huán)境中執(zhí)子之手，安渡晚年。 這也將是我們需要關(guān)注以及給予足夠重視的目標(biāo)