【正文】 的工作計劃，配備必需的物資裝備是做好元茂大廈物業(yè)管理工作的基礎。根據(jù)元茂大廈的物業(yè)狀況，結合我公司管理特點，我們擬定元茂大廈將采取的管理方式如下：在總經(jīng)理領導下的管理處主任負責制；貫徹實施ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系，確保物業(yè)管理過程有效運行；依法管理，嚴格法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；運用現(xiàn)代管理手段，實現(xiàn)辦公自動化；實施超前性、創(chuàng)造性、全方位的無限服務理念；致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略。元茂大廈前期物業(yè)管理工作計劃在元茂大廈物業(yè)管理工作計劃中，將主要分為二個方面，即與前期物業(yè)管理介入及日后正常管理階段工作計劃。前期物業(yè)管理介入工作計劃序號項目工 作 內(nèi) 容計劃時間備注1簽定物業(yè)管理服務合同A． 簽定物業(yè)管理服B． 務合同C． D． 與開發(fā)商就物業(yè)管理用房、商業(yè)用房等事宜進行協(xié)商。中標后一周內(nèi)2組建機構A． 人員招聘與調(diào)度；B． 人員培訓考核；C． 人員上崗及試用3檔案移交A． 在開發(fā)商的協(xié)助下，B． 收集整理各類圖紙資料，C． 熟悉大樓情況；并存檔。D． 加強與各施工安裝公司的聯(lián)系，E． 熟悉大樓的公共設施設備F． 的安裝運行情況，G． 并做好記錄。4辦公后勤工作A． 安排員工用房；B． 物資配備C． 5制定與完善各管理規(guī)章制度A． 嚴格按照ISO9001國際質(zhì)量管理體系標B． 準，C． 制定各項工作制度；D． 結合大樓實際情況，E． 對各項工作制度進行調(diào)整完善。正常期管理工作計劃序號項 目內(nèi) 容一公共房屋及公共設施維修保養(yǎng)房屋養(yǎng)護和維修計劃方案維修基金管理房屋的維修管理房屋的養(yǎng)護服務二機電設備的維修養(yǎng)護設備的基礎資料管理設備的運行管理設備的維修管理設備能源和安全管理三安保管理治安管理交通、車輛管理消防安全管理四智能化設施管理智能化設施的日常使用操作智能化設施的維護和保養(yǎng)智能化設施的完善五環(huán)境管理園林綠化管理清潔衛(wèi)生管理環(huán)保管理六財務管理財務帳務費用收取七文化建設宣傳舉辦活動提供服務八便民服務和完善配套不定期提供便民服務完善商務、客勤等服務機構的配套元茂大廈物資裝備附表一、 綜合管理部物資配備序號項 目數(shù) 量備注1辦公家具若干2電腦3臺3復印機1臺4打印機2臺5傳真機1臺6文件柜5只7大堂貨運推車1輛8飲水機1臺9電話機9只10電話交換機1臺11標識若干套12輪椅1輛附表二、 保安部物資配備序號項 目數(shù) 量備注1對講機（包括充電機、鋰電池）15部2應急燈2只3手電筒4只4橡膠警棍4根5雨具4套6小件易耗品若干7更衣箱4只8工具箱2只附表三、 綠化保潔部物資配備序號項 目數(shù) 量備注1打蠟磨光機1臺2洗地機2臺3吸水機2臺4吸塵器2臺5垃圾周轉(zhuǎn)車1輛6樓層垃圾桶50只7清潔用品若干8其它用品消耗9環(huán)衛(wèi)垃圾桶6只10更衣箱4只11工具箱2只附表四、 工程維修部物資配備序號項 目數(shù) 量備注11把21把3萬能電表1只4保險帶及配件1套5搖表1只6手電鉆1把7卷筒式線板8臺鉆1套9管子龍門架1套10便攜式工具箱1只11預留零配件若干12零星工具若干13更衣箱1只14工具箱1只15管道疏通機1臺前期服務管理1）、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。2）、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理角度對工程施工、設備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。3）、提前熟悉安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。業(yè)主入住管理 “入住管理”是物業(yè)管理公司接管物業(yè)以后的第一重要的公眾管理工作，其工作質(zhì)量的優(yōu)劣事關物業(yè)管理公司日后的工作全局，意義重大?！叭f事開頭難”，如果這一步工作不能到位，極易給業(yè)主造成不佳的第一印象，日后的物業(yè)管理難度也倍增。入住資料的準備： 《住戶手冊》，其基本內(nèi)容如下：1）《業(yè)主公約》；2）《管理公約》；3）《消防責任書》4）各項管理規(guī)定5）服務指南四、元茂大廈各項專業(yè)管理方案樓宇綜合管理序號項目維修養(yǎng)護計劃日常維護計劃方案實施效果1房屋承重及抗震結構部位1） 局部受損。2） 施工質(zhì)量原因造成的結構問題。日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修1） 由于使用不2） 當造成結構局部受損較輕，3） 由工程技術按房屋修繕規(guī)定實施維修：如局部受損較重，4） 應請專家“會診”，5） 提出方案，6） 委托專業(yè)公司實施。7） 如因施工質(zhì)量原因造成結構問題，8） 應報請開發(fā)單位處理。1） 安全，2） 正常使用。3） 功能完好。2室外墻面1） 外墻面起鼓脫落的修補。2） 外墻面局部滲漏。3） 外墻面大面積滲漏4） 外墻面的翻新（25年周期）每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關修繕規(guī)程實施。無鼓無脫、無滲水無違章、整潔統(tǒng)一3公共屋面1） 隔熱層維護2） 防水層破損維護3） 防雷接地維護4） 屋面積水清理每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程實施維修：維修費用按逐年遞增10%1） 無積水、無滲漏。2） 隔熱層完好無損。3） 避雷網(wǎng)無間斷設備安全運行管理方案1）、值班管理制度主要包括設備運行值班制度，交接班制度及設備操作使用人員的崗位責任制。包括設備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標準和維修人員值班制度。2）、安全管理制度包括設備的合格證制度如電梯、消防等，持證上崗制度，消防通道的管理規(guī)定，電梯安全使用的規(guī)定。3）、技術檔案資料管理制度包括竣工圖低，設備登記卡，管理帳冊等。1）設施設備管理的重點：建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。(2)完善工程部架構。(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。(4)抓好物料采購、供應和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制，開源節(jié)流。(5)制定設備的保養(yǎng)和維修制度。(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責任公司和個人的工作。電氣系統(tǒng)管理方案對電氣系統(tǒng)的管理主要目的是保證正常運行，不間斷供電。為此物業(yè)管理企業(yè)必須了解和掌握全部設備的各種資料，界定管理范圍，制定有效可行的管理辦法，搞好供配電設備的正常維護保養(yǎng)。定期巡視維護和重點檢測。建立各項設備檔案。積極有效的宣傳安全用電，合理用電的知識，掌握用電的一般知識和應遵守的用電規(guī)定。4）建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。5）負責供電運作和維修人員必須持證上崗，并配備電氣工程技術人員。6）建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障。7）加強日常維修檢修，公共使用的照明、燈具線路、開關要保證完好，確保用電安全。8）停電應預告示，以防發(fā)生意外事故。9）對臨時施工及住戶裝修要有用電管理措施。10）發(fā)生地震、水災、火災等情況，要及時切斷電源。配電房的管理配電房是供電中心，屬大樓的“心臟”，應制定嚴格的規(guī)章制度，加強管理。配電房應由機電技術人員負責管理的值班，無關人員禁止入內(nèi)。室內(nèi)照明、通風保持良好，室溫控制在40C以下，濕度45％以下，墻上配掛溫度計和濕度計。配電運行記錄，高配每2小時巡查記錄，低配每班巡查1次，每月調(diào)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄，不能解決的問題要及時書面上報主管部門。供電回路操作開關的標志要明顯，停電拉閘、檢修停電要掛標志牌。房內(nèi)禁止亂拉接線路，供電線路嚴禁超載供電，如確需要，應經(jīng)有關主管人員書面同意后進行。配電房內(nèi)設備及線路變改要經(jīng)主管部門同意，重大變更要上報經(jīng)理批準。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。其余還包括供電設備和避雷設施的管理。消防系統(tǒng)管理方案消防系統(tǒng)主要由煙感、溫感、報警系統(tǒng)、噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)，正壓送風及排煙系統(tǒng)等組成。消防系統(tǒng)的主要管理是保證各個系統(tǒng)在任何時間內(nèi)的使用功能。 。2．發(fā)現(xiàn)問題及時排除。做好登記。煙感進行一次保養(yǎng)除塵。消淋泵、消防泵、水流開關、正壓送風和排煙系統(tǒng)手動報警按鈕，每個月試驗動作1次，保證其完好。消防控制主機半年清除一次灰塵，堅固各拉線樁。嚴格重視平時煙感、溫感和手報的報警排除工作。制訂工作程序。制訂火災報警、滅火程序。嚴格按程序做好演練工作。、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。，無亂停亂放現(xiàn)象。電梯設備管理方案包括電梯的接管驗收、維修管理和技術檔案資料管理。驗收工作是由設備安裝轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程，物業(yè)公司應組織人員驗收，對驗收不合格的項目要求進行整改。驗收時應按國家現(xiàn)行規(guī)范標準執(zhí)行。交驗時，須要安裝單位提交完整的電梯設備安裝與建筑施工圖，包括竣工圖、安裝說明書和使用說明書。保修期，按規(guī)定產(chǎn)品在出廠2年 內(nèi)保修，安裝質(zhì)量在1年內(nèi)保修。維修管理：A. 維修保養(yǎng)工作一般外包給專業(yè)安裝維修公司，B. 物業(yè)公司應嚴格按照國家規(guī)定的月保養(yǎng)次數(shù)和協(xié)議規(guī)定的各項要求進行檢查。合格后在保養(yǎng)服C. 務單上簽字。D. 物業(yè)公司應對工程技術人員進行培訓