【正文】 0。 此外余杭區(qū)域中的老余杭、良渚、瓶窯等地的房產(chǎn)發(fā)展也不緩慢，目前的價格已在4000元/平方米左右，“福田城市花園”的多層住宅價格在3900元/平方米左右， “四維碧景園”多層公寓均價3900元/平方米。“良渚玉都佳苑”的住宅價格在4500元/平方米。 （4）整體銷售情況分析近來新建商品房銷售不景氣，主要是購房者考慮到宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺，看跌預(yù)期居多，媒體評論也較為悲觀，觀望氣氛異常濃郁，以往悄悄開盤就可售罄的情形一去不復(fù)返。雖然市場熱力不足，但目前商品房售價沒有出現(xiàn)降價現(xiàn)象?，F(xiàn)階段，項(xiàng)目運(yùn)作資金不足的企業(yè)大多期望通過尋求合作的方式來解決，從資本運(yùn)作的角度分析，通過降價銷售來回收資本是眾多開發(fā)商所不愿意見到的，房屋一旦降價，而市場狀況和政策方面沒有改善，不動產(chǎn)的變現(xiàn)能力非常差的。目前的市場情況下，降價銷售，購房者跌價預(yù)期會更嚴(yán)重，銷售速度會更慢。從我們的調(diào)研來看，很多企業(yè)都表示，商品房銷售已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷期，下半年開發(fā)商將加大廣告投放量，以期拉動市場回暖。另一方面，加快項(xiàng)目合作的步伐，確保市場的持續(xù)發(fā)展。 杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應(yīng)量和銷售情況分析（1）城北片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃：按一軸兩翼、一主三次的總體布局結(jié)構(gòu)。即以京杭運(yùn)河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線，以祥符和半山為西、東兩翼，以拱宸橋——大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級主中心，以賣魚橋、祥符、半山三個分區(qū)為次中心。在空間上，以運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心為一心，以半山生態(tài)保護(hù)區(qū)為一區(qū)，以運(yùn)河文化景觀長廊為一廊，并在京杭大運(yùn)河岸、石祥路兩側(cè)、杭宣鐵路兩側(cè)、104國道兩側(cè)、320國道兩側(cè)、城市繞城公路兩側(cè)布置六個綠化帶，形成小河直街和拱宸橋西古街兩條歷史街區(qū)。十二居住片區(qū)：規(guī)劃居住區(qū)12個：米市巷、和睦、大關(guān)、湖墅、拱宸東、拱宸西、華豐、半山、慶隆、祥符、火車北站、康橋。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：將有杭州市第二文教區(qū)為高教園區(qū)，杭州汽車工貿(mào)園為特色園區(qū)，半山工業(yè)園區(qū)、祥符、康橋經(jīng)濟(jì)科技工業(yè)園為三個工業(yè)園，康橋物流區(qū)和鐵路北站物流區(qū)為兩大物流區(qū)。沈半路和石祥路為兩條特色汽車品牌街?！?對外交通：區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)“三縱四橫”，包括繞城公路、上塘路（上塘路延伸線）、莫干山路、沈半路、石祥路（留祥路）、德勝路、環(huán)城北路為拱墅分區(qū)對外交通道路主骨架，其他主次干道構(gòu)成拱墅分區(qū)內(nèi)外交通干道網(wǎng)系統(tǒng)。Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價格分析城北無疑是2002年土地市場的熱點(diǎn)區(qū)域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸橋、燈塔和石橋區(qū)塊，共有6幅；而且面積都比較大，100畝以上的就有兩塊，18號和30號地塊。如此大的土地供應(yīng)量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。據(jù)初步統(tǒng)計，將于今、明兩年開盤銷售的城北項(xiàng)目達(dá)10多個，總開發(fā)量超過150萬平方米，區(qū)內(nèi)開發(fā)呈“遍地開花”之勢，且規(guī)模勢均力敵。目前已形成了大關(guān)區(qū)域、拱宸橋區(qū)域、上塘區(qū)域、燈塔區(qū)域等4大成熟區(qū)域，區(qū)域核心不斷北移。近期城北將要上市的新盤有淺水灣城市花園二期9萬平方米左右，名城左岸花園二期北苑，華府祥和人家約10萬平方米，錦昌文華總建筑面積22萬平方米，利茲水印康庭總建筑面積約20萬平方米，新青年廣場今年可銷售面積7萬平方米等。（都市楓林）城北片房價均價較去年同期水平上漲了約1000元左右，長遠(yuǎn)看來，該板塊的上升潛力巨大。Ⅲ、需求狀況（兩年對比分析）a、總價對比分析首先看到在購房預(yù)算40萬這個點(diǎn)上03年選擇的人還相當(dāng)多，但是到了04年人群比例驟然下降到5%以下。在50萬這個點(diǎn)上03年5月人們選擇還是最高但到了03年10月和04年5月人們的選擇比例下降了將近一半而在60萬這個點(diǎn)上人們選擇比例就大幅度上升?？梢韵胂笤瓉硐胭徺I40萬的人很大一部分往50萬上移而50萬的也向前移到60上。在50萬上的人又有一部分由于購買力問題不得不向更少總價的40萬移動。更值得注意的是在80萬這個點(diǎn)上04年購買比例的上漲可以用飛躍來形容一下上漲了15%以上。有可能這是原來不屬于面向這個區(qū)片的購買人群涌入的緣故。 b、總價妥協(xié)系數(shù)對比與其他片區(qū)相似的03年5月人們的極限妥協(xié)系數(shù)相當(dāng)高是正常妥協(xié)系數(shù)的將近三倍。但是往后他們的極限妥協(xié)系數(shù)下降趨勢明顯。03年10月下降最明顯而正常妥協(xié)系數(shù)則可以看作持平。到04年5月極限妥協(xié)系數(shù)下降較少而正常妥協(xié)系數(shù)卻上升了。由于樓市價格不斷上漲使得人們的極限妥協(xié)能力自然降低，但是為了能夠買到房子他們的正常妥協(xié)系數(shù)提高了。c、單價對比分析單價預(yù)算的變化跟總價預(yù)算變化相呼應(yīng)，不過由于中間有面積選擇的變數(shù)所以又有跟總價不一致的地方。在3000和4000的選擇比例上03年都比04年的要高，在5000的點(diǎn)上人們選擇分歧最大?；旧鲜?3年10月比5月上漲13%%%。這些人都往6000的點(diǎn)上涌去使得6000元點(diǎn)的人04年5月比03年有了突漲。而且也影響到8000元點(diǎn)上的選擇比例上漲。然而這些上漲趨勢沒有總價上漲比例這么大，這大概是購房人在面積選擇上有妥協(xié)的原因。d、面積對比分析綜合前面總價單價的分析再來參考人們面積選擇偏好的變化。由于總價單價的上漲人們在大面積房子的選擇上一路呈現(xiàn)下降的趨勢，為了能買到可以承擔(dān)價格的房子人們只能把面積一再縮小。從03年5月到10月和04年5月這種趨勢非常明顯。購買120平以上的房子的人一直在減少而購買100平米的人在明顯增加。這可以解釋總價60萬和單價6000的人群比例幾乎是同比增加。 e、客廳、主臥和廚房的面積對比分析在客廳面積的選擇上03年5月和04年5月沒有什么變化，但是03年10月有相當(dāng)大的降低幅度，平均下降了3個平米。眾數(shù)由于03年10月有多個而取的是最小一個所以沒有參考價值。在主臥面積的選擇上04年比03年有上漲。但是人們選擇最多的仍然是15平米03年04年都一樣。關(guān)鍵的差別是04年中位數(shù)比03年高了。而且從標(biāo)準(zhǔn)差的變化來看04年的人面積選擇上更分散，面積的選擇面寬了。廚房面積選擇與主臥有相似的變化，由于03年10月與04年5月有相同的眾數(shù)與中位數(shù)，那么標(biāo)準(zhǔn)差的變化即選擇面分散是唯一能夠解釋面積變高的原因。f、距市中心的車程分析總體來講人們能接受到市中心的車程04年比03年更長了。1520分鐘的車程04年人們選擇的比例要小于03年的。這不是人們不喜歡靠近市中心而是人們沒有錢買離市中心更近的房子。那么由于房價原因人們只能選擇更遠(yuǎn)一點(diǎn)的樓盤，但是人們也不是無限制妥協(xié)。增加的車程在1015分鐘的為最多。再增加也沒有去買了。（2）城中片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套（下城區(qū)部分）◇ 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一主、三副、十二個居住片區(qū)一主：武林商務(wù)區(qū)。三副：（和平）會展中心區(qū)、（東新）居住區(qū)公共中心、（華豐）科研中心區(qū)。十二居住片：武林居住區(qū)、鳳起居住區(qū)、新華居住區(qū)、東園居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、三塘居住區(qū)、東新居住區(qū)、半山居住區(qū)、石橋居住區(qū)。◇ 用地規(guī)劃：城中片是杭州市中心城區(qū)、文化商務(wù)中心、城市中北部的生活居住區(qū)，是體現(xiàn)杭州現(xiàn)代城市風(fēng)貌的重要區(qū)域?！?公共設(shè)施用地規(guī)劃：以武林廣場為中心，結(jié)合周邊公建地塊形成武林商務(wù)區(qū)。以和平廣場為中心，形成和平會展中心區(qū)。以東新和三塘居住區(qū)為依托，形成居住區(qū)公共中心。以原下城科技園為基礎(chǔ)，形成華豐科研中心區(qū)?！?綠地系統(tǒng)規(guī)劃：大型綠地：在三塘居住區(qū)東面建立城北體育公園，在東新居住區(qū)北面建生態(tài)公園。市級綠地：鳳起公園、城東公園、武林廣場、環(huán)北公園、朝暉公園、和平公園、杭氧公園、善賢花園、沈家花園、重機(jī)公園、草蕩公園等?！?道路交通規(guī)劃：下城區(qū)道路網(wǎng)骨架由城市快速路、主干路、次干路三級組成。城市快速路有南北向的上塘路、石橋路，東西向的有石大線、石祥路、德勝路、環(huán)城北路，涉及“一環(huán)、三縱、五橫”，城市快速路系統(tǒng)中的“兩縱、三橫”。在石橋路與臨丁路、石祥路交叉口，以及德勝路與東新路交叉口規(guī)劃建設(shè)大型公交。區(qū)內(nèi)沿延安路、上塘路和環(huán)城北路有規(guī)劃的軌道交通一、二期線路。沿重工路、慶春路規(guī)劃預(yù)留軌道交通遠(yuǎn)景線路。在三塘、華豐村規(guī)劃保留公交停車場及修理廠。在華豐村規(guī)劃建設(shè)公交中心站，在武林廣場電車場處，規(guī)劃建設(shè)公交中心站及公交、軌道交通換乘中心。區(qū)內(nèi)保留現(xiàn)有杭宣、滬杭鐵路線，規(guī)劃改造艮山門貨站為鐵路快速行包中心。區(qū)內(nèi)規(guī)劃預(yù)留高速客運(yùn)鐵路線。在石橋橫塘村規(guī)劃保留和建設(shè)公路貨運(yùn)站場。總體規(guī)劃及配套（上城區(qū)部分）◇ 規(guī)劃定位：杭州市商貿(mào)、商務(wù)旅游服務(wù)中心，城市東南部生湖居住區(qū)，體現(xiàn)杭州國際風(fēng)景旅游城市和國家文化名城的重要區(qū)域。◇ 發(fā)展規(guī)劃：。至2020年?！?功能組織與規(guī)劃結(jié)構(gòu)：以中河為界，西部為城市公共中心，旅游商貿(mào)區(qū)；東部和東南部為生活居住區(qū)；南部為自然風(fēng)景和歷史文化保護(hù)區(qū)；規(guī)劃分區(qū)結(jié)構(gòu)為9片，4心，4區(qū)，3軸，3廊，二帶一環(huán)的城市格局。九個居住片區(qū)：湖濱，小營、城站、清波、紫陽、望江、復(fù)興、近江等。四個公共中心；市級中心一湖濱休閑旅游服務(wù)中心(RBO)，市級副中心一城站廣城商貿(mào)旅游中心，區(qū)級中心一江濱體育文化休閑中心和南星橋鳳凰城商業(yè)中心。四個歷史文化保護(hù)區(qū)；吳山文化保護(hù)區(qū)，南宋文化保護(hù)區(qū)，五代吳城文化保護(hù)區(qū)、中山中路傳統(tǒng)商業(yè)保護(hù)區(qū)。三條商業(yè)軸：慶春路商貿(mào)街、解放路商業(yè)街、延安路商業(yè)街。三條綠廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、萬松嶺路一姚江路、望江路綠色聯(lián)系廊。二條濱水景觀帶：西湖南線濱水景觀帶和錢江北岸景觀帶。一條旅游觀光環(huán)線：中山中路、中山南路、八卦路、虎跑路、環(huán)西湖南線，解放路形成歷史文化景觀旅游環(huán)線。◇ 道路交通規(guī)則城市道路交通城市快速路：“二縱”通過分區(qū)，即中河路一復(fù)興大橋、秋濤路一西興大橋，主要聯(lián)系主城與江南城。主干路：慶春路、解放路、西湖大道、望大路、延安路、秋濤路、錢江路等；次干路：平海路、清泰街、婺江路、南山路、浣紗路、建國路、富春江路、之江路等。軌道交通：有三路軌道交通線路(1號線、3號線、4號線)經(jīng)過該區(qū)。Ⅱ、供應(yīng)及價格狀況由于市中心板塊內(nèi)的樓盤無論是配套還是交通等都比較成熟，生活具有相當(dāng)?shù)谋憷?，因而該板塊受到了許多購房者的心儀，全年供應(yīng)量約110萬平方米。由于市中心板塊內(nèi)，土地的稀缺性，該板塊內(nèi)上市的樓盤均以高層、小高層為主，相比于其他板塊來說，容積率較高，綠化率較低，且樓盤規(guī)模也較小，一般均在10萬方以內(nèi)。但也正是因?yàn)槠湎∪毙?，該板塊是房價最高的板塊，是杭州1萬元/平方米樓盤的集中區(qū)域。今年下半年可供選擇的樓盤也幾乎都在1萬元/平方米以上。從去年開始就一直受到普遍關(guān)注的世貿(mào)麗晶城，—，預(yù)計下半年將推出的3期價格不會低于二期，甚至更高；5月26日開盤的河濱公寓，均價也將在13000元/平方米左右；而城中目前價格已經(jīng)算低了的野風(fēng)現(xiàn)代領(lǐng)地一期均價也達(dá)到了9100元/平方米，現(xiàn)已賣完，二期將在七八月份推出。Ⅲ、需求狀況老城城中一帶一直是購房的熱點(diǎn)地段，其周邊的配套設(shè)施非常完善，居住氣氛很濃厚，在購房者心中占有重要的位置。a、購房面積分析－－首選和備選購房面積均增大與03年10月相比較，首選城中一帶的購房者的首選購房面積有小幅增大，增加了約2個平米，但是備選購房面積則大幅度的增加。b、總價變化情況分析－加速上漲縱觀這三個時間段的數(shù)據(jù)，可以明顯的發(fā)現(xiàn)首選城中一帶的購房者的心理預(yù)算價格一直在上升，而且是以加速度的方式上升，從2003年5月到2003年10月，但從2003年10月到2004年5月。再從橫向比較來看，在2003年5月的時候，購房者的“有點(diǎn)貴但能承受的總價”，到了2003年10月，但是在2004年5月。最后再來看看“太貴而放棄購買的總價”，，漲幅異常明顯。c、單價變化情況應(yīng)該說去年5月、10月和今年5月購房者的心理預(yù)算單價變化是很有規(guī)律的，基本上是以7001000元的幅度在增加，單價的上升方式相對溫和，而非總價的加速式上漲。那么，再來看看“有點(diǎn)貴但能承受單價”，從去年5月的5325元到10月的6286元，再到今年10月的7682元。其絕對數(shù)值變化還是驚人的，僅僅相隔了一年，“有點(diǎn)貴但能承受單價”單價就上升了2357元，不僅如此，去年10月還是“太貴而放棄購買的單價”（7303元），今年還不到“有點(diǎn)貴但能承受單價”（7682元），可見，購房者對于單價預(yù)算上升是多么大。d、主流單價點(diǎn)分析從圖上可以發(fā)現(xiàn)，在03年5月和10月的“有點(diǎn)貴但能承受”的單價均以6000元人群比例最高，％％，今年則以選擇8000元的人群比例最高，％，％，下降的幅度很大。e、客廳、主臥和廚房面積的變化情況購房者對廚房面積和客廳面積的需求有增大的趨勢，％，上漲的幅度為9％。而客廳面積的增幅則更為明顯，時隔一年，％。與廚房和客廳面積變化相反的是，主臥面積則在減小。f、總價的妥協(xié)能力——降低的趨勢前面的分析提到，購房者的單價和總價的心理預(yù)算都比以前有了提高，反映到妥協(xié)系數(shù)上面，他們的妥協(xié)能力在降低。這也說明他們對于預(yù)算價格的提高完全出于被動與無奈。先看正常的妥協(xié)系數(shù)，在03年10月的時候相對比較低，我們認(rèn)為當(dāng)時購房者對房價的這種變化在短時間內(nèi)不能適應(yīng)，但是一旦適應(yīng)了當(dāng)前的房產(chǎn)市場狀況，他們的妥協(xié)能力又恢復(fù)正常了。g、單價的妥協(xié)能力——有一定增強(qiáng)與總價的妥協(xié)能力降低的趨勢相反，購房者對單價的妥協(xié)能力在增強(qiáng)，之所以出現(xiàn)這種情況是由于，首選城中地段的購房者漸漸為高端群體所壟斷，在城中一帶新房供給量有限的情況下，由供給的不足導(dǎo)致需求的競爭激烈，因此，購房對單價的承受能力有所加強(qiáng)。（3）城東片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：形成三個中心、三大組團(tuán)、一個風(fēng)景區(qū)、一個森林公園、兩縱三橫的交通軸線。 三個中心：錢江新城公共中心、鐵路東站城市副中心、江干區(qū)公建中心。 三大組團(tuán)：主城東組團(tuán)、筧橋—彭埠組團(tuán)、丁橋組團(tuán)。 一個風(fēng)景區(qū)：皋亭風(fēng)景區(qū)。 一個森林公園：筧橋森林公園。 兩縱三橫交通軸線：石橋路—秋濤路、同協(xié)路（兩縱）；艮山路、慶春路、德勝路（三橫）。 ◇功能定位： 以錢江新城為核心的高度現(xiàn)代化城區(qū)，具有中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住三大職能。 空間規(guī)劃目標(biāo)