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正文內(nèi)容

寓項目定價方案實戰(zhàn)文本-文庫吧

2025-04-11 06:25 本頁面


【正文】 意能否爭取到銀行貸款,或者其他什么輕松自如的付款方式。因為對大多數(shù)人來說,要一次性付清房款,是十分困難的事,即使是一個有較強購買力的人,從投資角度考慮,也會選擇靈活的付款方式。  為了避開商品房高總價所帶來的不利因素,以最大限度減輕購房者的資金承受力,更大范圍地擴大目標客源層,發(fā)展商在考慮其成本利潤的條件下往往會悉心研究價格策略?! 【C觀成都房地產(chǎn)市場,商品房銷售中對價格進行精心設(shè)計的不多,但采用銀行按揭方式進行銷售的發(fā)展商占90%以上?! ×夹缘姆制诟犊詈桶唇曳绞狡鋵嵅贿^是商品房在時間上的變通,其本身對價格并無什么影響,但為了適應和刺激低迷的市場需求,它們充當了價格修正的一種手段,其最終目的,是為了削弱高總價所帶來的產(chǎn)品抗性,以促進銷售率的提高?! √卣髦喝后w產(chǎn)品與差價系數(shù)  商品房買賣在房地產(chǎn)的三級市場中,多是以獨立的銷售單元推向市場的,但是在房地產(chǎn)二級市場,商品房銷售往往不是一套兩套而是整標或以一個組團、一個小區(qū)的形式一起推出的,其銷售單元往往是幾十套上百套甚至上千套,屬一種群體產(chǎn)品,這是商品尤其是預售房區(qū)別于其他商品的第二個顯著特征?! ∩唐贩窟@一特征,影響到定價策略上,便產(chǎn)生了差價系數(shù)?! ∽鳛榻y(tǒng)一于一個項目的各個單元,因為地點一樣,建筑造價一樣,公攤一樣,營銷費用一樣,所以它們是“相同”的,它們的基本價格保持一致,作為每個相對獨立的銷售單元,它們的層次、朝向、景觀、配套不一樣,房型、面積不一樣,因此它們又是不“相同”的,在基價的基礎(chǔ)上,整個價格體系也適當?shù)赜枰晕⒄{(diào),每個單元也有其相應的差價系數(shù)?! 〔顑r系數(shù)來之于群體產(chǎn)品的差異性,遵循按質(zhì)征價的基本原則,其最終目的是為了均衡銷售順序,有效地實施銷控,以避免各種條件占優(yōu)勢的單元被搶購一空的同時,剩余大量的條件稍遜的單元無人問津。  差價系數(shù)的確定并無一定程式。如成都錦江區(qū)某棟高層電梯公寓的南北單元差價朝向系數(shù)達到3%,銷售結(jié)果是朝南的單元一掃而光,而朝北的紋絲不動。由此可見,差價系數(shù)的波動幅度確定要首先考慮顧客的感受程度,由有經(jīng)驗的專業(yè)人員根據(jù)銷售順序反饋和市場化項目情況反饋加以修正,而不是對產(chǎn)品差異性的機械反應。  另一方面,除了被動的均衡銷售順序,差價系數(shù)還反作用于群體產(chǎn)品,通過有意的和專業(yè)的大幅提升或降低某些銷售單元的差價系數(shù),以達到促銷或現(xiàn)銷那些特定銷售單元的目的。此時,在產(chǎn)品的價格策略中,差價系數(shù)已從單
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