【正文】 分析4．1辦公樓目標(biāo)客戶分析正處于發(fā)展中的中小企業(yè)，需要更換新的辦公場所；為了提升企業(yè)的形象，并處于地段的考慮，需要有更好的辦公空間；企業(yè)有長久的發(fā)展計劃，處于經(jīng)濟的考慮，有意向購買辦公樓，同時也是一種投資；原先的辦公場所在本案周圍，如四平路附近；對辦公空間的面積需求不是很大；大部分為知識密集型企業(yè)或者中介、貿(mào)易機構(gòu)、辦事處。專門的中介機構(gòu)；房地產(chǎn)信息集中的報紙。4．2酒店公寓目標(biāo)客戶分析在上海工作或由于工作關(guān)系經(jīng)常到上海；對配套比較依賴，注重生活品質(zhì)；關(guān)注周邊的居住氛圍；注重工作的便利性。社交廣泛。對價格敏感較低，注重品質(zhì)；投資意識較強。4．3住宅目標(biāo)客戶分析一. 關(guān)心國家大事，關(guān)心政治、經(jīng)濟形勢；二. 交際廣泛、見識廣博；三. 追逐時尚，注重形象，關(guān)注生活品質(zhì)；四. 三口之家為主，有私家車或公司專車；五. 大部分受過高等教育；六. 敢于創(chuàng)新、善于學(xué)習(xí)新知識、新觀念；七. 投資意識強。216。 關(guān)注品質(zhì)，對價格不是很敏感；216。 有相對固定的消費品牌；216。 公共活動頻繁；216。 個人交際圈相對固定，活動場所相對固定；216。 注重地位的表現(xiàn)；216。 對未來發(fā)展有很好期望。A. 報紙：主要為新聞類和專業(yè)類報紙；B. 電視：新聞類；C. 雜志：時尚雜志、免費速遞雜志；D. 親友間信息傳遞；E. 戶外媒體。4．4商鋪目標(biāo)客戶分析八. 主要居住在周邊區(qū)域，對地域認(rèn)同感很強；九. 關(guān)注市政動態(tài)，投資意識強。i. 比較謹(jǐn)慎，不敢冒很大風(fēng)險；ii. 有一定積累，但購買能力有限，對總價敏感。推廣策略策略概述高姿態(tài)、高品位的社會公關(guān)活動引起公眾注意的新聞事件營銷準(zhǔn)確針對目標(biāo)客戶層面全方位氣勢磅礴的宣傳活動現(xiàn)場展現(xiàn)將來的期望值，給客戶以購買信心公共關(guān)系策略與廣告宣傳推廣并舉推廣階段品牌延續(xù)第三輪推廣寫字樓上市再針對寫字樓客戶的特點，開展準(zhǔn)確有效的推廣活動，使耀江國際廣場成為上海知名的高檔社區(qū)的代表，品牌得到永久延續(xù)。品牌升華第二輪推廣酒店式公寓上市已有的品牌效應(yīng)增強了客戶對產(chǎn)品增值盈利前景的信心，再針對投資型客戶的特點，開展準(zhǔn)確有效的推廣活動，使品牌進一步提升。品牌強勢推廣第一輪推廣豪華住宅上市將高端產(chǎn)品推出上市，在市場上樹立起豪宅形象。全面整合各方面推廣手段，全面帶動人氣，媒體力度達到最高潮在公眾層面確立耀江國際廣場品牌地位，在完成住宅銷售的的同時為后續(xù)的銷售打下深厚基礎(chǔ)。品牌形象建立整體項目推廣此時產(chǎn)品尚未完全確定，營銷中以渲染北外灘的歷史背景、人文掌故以及未來發(fā)展的美好藍圖為主，營造氣氛，充分發(fā)表自己的生活主張，樹立對國際菁英們的品牌形象感召。推廣階段時間跨度關(guān)鍵節(jié)點主要工作簡述準(zhǔn)備期2002年8月下旬之前8月下旬售樓處投入使用以整體項目的推廣為主，在產(chǎn)品尚未完全確定的情況下，以做足北外灘的歷史與整體開發(fā)的文章為主?，F(xiàn)場及售樓處整體包裝以及銷售資料的設(shè)計及印刷完成開盤前期的銷售工具準(zhǔn)備、銷售團隊組建及培訓(xùn) 2002年8月下旬——10月上旬10月1日房展會售樓處投入使用，進入引導(dǎo)期工作籌備階段。房展會籌備 采用新聞事件營銷先行，舉辦“尋找夢想，跨越未來北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關(guān)活動，以類似公益性的活動引起社會注意，這段時間要將活動執(zhí)行計劃確定，以及確定新聞炒作計劃項目全程媒體策略與預(yù)算計劃確定整體項目與住宅引導(dǎo)期2003年10月上旬——2003年12月2003年10月下旬“尋找夢想，跨越未來北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關(guān)活動舉辦延續(xù)房展會效應(yīng)，進入市場醞釀期， “尋找夢想，跨越未來北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關(guān)活動實施，伴隨各種新聞媒體潛移默化的宣傳，確定和鞏固本案產(chǎn)品市場形象，深化產(chǎn)品市場推廣。同時開盤執(zhí)行計劃確定。2004年1月——2004年3月2004年3月上旬住宅正式開盤為住宅開盤作準(zhǔn)備，宣傳開始逐步以住宅為主，軟廣告炒作逐步展開，并在公開前一個月左右，開始進行硬廣告投放，廣告表現(xiàn)以整體形象為主，廣告力度在開盤前大量和大面積釋放，同時以研討會、產(chǎn)品說明會等公關(guān)活動形式對開盤產(chǎn)生推波助瀾的作用，邀約新聞媒體部門、社會名人、商政名流，在市場上形成良好口碑，積聚市場買氣，為預(yù)售以及開盤營造熱銷場面造勢住宅開盤強銷期2004年3月上旬——4月底強勢開盤，以開盤典禮等公關(guān)活動形式，在較短時間內(nèi)沖擊銷售（預(yù)定）率。完成5樓、6樓及7樓的銷售。此時廣告投入密集而準(zhǔn)確。住宅第二強銷期2004年5月——6月5月1日房展會借助房展會的力量，抬升項目形象，營造第二次強銷勢頭，價格適當(dāng)提升，迅速去化第二批購買意向客戶，完成全部住宅的銷售，廣告投入逐漸放慢，直至住宅的銷售全部結(jié)束。同時完成酒店式公寓的前期準(zhǔn)備，包括售樓處包裝的改變酒店式公寓資料的設(shè)計及印刷完成，酒店式公寓開盤前期銷售團隊組建及培訓(xùn)酒店式公寓引導(dǎo)期2004年6月——7月“國際知名酒店管理集團進駐耀江國際廣場”新聞發(fā)布會同樣采用新聞事件營銷先行，以“國際知名酒店管理集團進駐耀江國際廣場”為主題開展一系列公關(guān)活動，同時新聞炒作、軟性文章、形象廣告在短時間內(nèi)在各大媒體爆發(fā)，迅速吸引投資者的眼球。酒店式公寓開盤強銷期2004年7月——10月2004年7月上旬酒店公寓正式開盤10月1日房展會酒店式公寓以開盤酒會的形式公開亮相，在較短時間內(nèi)沖擊銷售率。此時廣告投入密集而準(zhǔn)確。利用房展會，一舉完成酒店式公寓的全部銷售任務(wù)。寫字樓與商務(wù)別墅引導(dǎo)期2004年10月——11月“長三角新經(jīng)濟專家研討會”以新聞、軟文為主，再配合“長三角新經(jīng)濟專家研討會”等公關(guān)活動，針對寫字樓與商務(wù)別墅客戶的特點，在市場上形成良好口碑，積聚市場買氣，為預(yù)售以及開盤營造熱銷場面造勢 寫字樓與商務(wù)別墅開盤強銷期2004年12月——2005年春節(jié)前2004年年底寫字樓正式開盤寫字樓與商務(wù)別墅公開亮相，在較短時間內(nèi)沖擊銷售率。此時廣告投入密集而準(zhǔn)確。寫字樓與商務(wù)別墅持續(xù)期2005年2月——4月完成全部寫字樓與商務(wù)別墅的銷售，廣告投入逐漸放慢，至此耀江國際廣場的銷售全部結(jié)束。推廣費用預(yù)算假設(shè)本案件的總銷售金額為人民幣10億元左右， %的費用比例計算，總的推廣費用約為人民幣1300萬元左右。項目金額（萬元）比例（%）報紙39630雜志665其他媒體4售樓處8