【正文】 說明目前蚌埠市小區(qū)住房的問題點主要集中在交通、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理上，我們應(yīng)從這些地方提升項目形象，制造品質(zhì)賣點。第二章 項目分析一、地理位置天澤創(chuàng)世紀(jì)本項目位于蚌埠市蚌山區(qū)緊鄰龍子湖風(fēng)景區(qū)，勝利路與永業(yè)路交匯處，交通便利，有108路，207路公交直接到達(dá)，距離美麗的龍子湖風(fēng)景區(qū)步行只需五分鐘，區(qū)域內(nèi)配套齊全，有大型超市，學(xué)校，醫(yī)院等。項目周邊配套如下：龍湖幼兒園 宏業(yè)路派出所蚌埠市公安局 鐵路三小蚌埠財貿(mào)干部中專學(xué)校 上海鐵路局蚌埠學(xué)院蚌埠廣播電視中心 蚌埠環(huán)境保護(hù)局蚌埠市第二附屬醫(yī)院 淮河風(fēng)情園二、項目規(guī)模規(guī)劃用地面積為：65840平米總建筑面積為：195060平米建筑密度為30%其中：觀湖園：住宅：103900平米 商業(yè)：4880平米雙喜園：住宅：25220平米商業(yè)：3820平米迎上園：住宅：53800平米現(xiàn)狀住宅：710平米商業(yè)辦公：730平米農(nóng)貿(mào)市場：2000平米三、項目現(xiàn)狀目前項目正處于拆遷階段，其政策科學(xué)合理，保證拆遷戶的利益，得到群眾和政府的大力支持與合作，由于拆遷體量較大，整個拆遷工作預(yù)計將在一個月內(nèi)完成。拆遷現(xiàn)場四、項目的資源整合2006年東海大道改造完成，建成龍子湖橋頭公園一期，啟動了錐子山風(fēng)景區(qū)建設(shè)；全年完成興華街、國慶街北段、華大街等43條三、四類道路整修和改造；改建前進(jìn)二里等55條街巷路燈，并新建路燈210套；火車站廣場改造工程竣工，10月1日對外開放；完成南山公園開放式建設(shè)，6月1日對外免費開放；加大城市綠化美化面積，增加城市綠地2000畝；城市污水管網(wǎng)建設(shè)進(jìn)展迅速。 全年竣工驗收新建小區(qū)實施物業(yè)管理12個，沁雅花園二期、四季陽光花園、阿爾卡迪亞A2塊二期、華夏第一街區(qū)一期、益興名流花園、晨光花園、金山花園一期項目竣工，為蚌埠的房地產(chǎn)行業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。該區(qū)域是蚌山區(qū)與龍子湖區(qū)交匯處，近年來依托龍子湖發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)也隨之升溫，在該區(qū)域發(fā)展成功的樓盤有：湖景花園。房花園，龍湖迎濱山莊等大型住宅項目，由于這些項目開發(fā)年限早，且均以多層住宅為主，整體檔次較低，而本項目的開發(fā)將有利提升該區(qū)域的居住品質(zhì)。項目地處蚌埠市東郊，且龍子湖風(fēng)景區(qū)座落于此，轄區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，主要由龍湖、曹山、雪華山、西蘆山及錐子山組成，大體呈三山夾一湖的獨特地貌。作為國家3A級旅游景區(qū)和省級風(fēng)景名勝區(qū)，龍子湖風(fēng)景區(qū)青山碧水相連，湖岸曲折多變，水面縱深開闊，絕壁怪巖裸露，既有風(fēng)景怡人的自然風(fēng)光，又有韻味無窮的人文景觀；既有城市交通干道環(huán)繞，又以現(xiàn)代化的城市為依托，景區(qū)內(nèi)有省、市級文物保護(hù)單位以及古銀杏（唐代）、石屋（唐代）、棲巖寺遺址（明代）、玲瓏塔遺址（東漢）等古跡或遺址。近幾年，景區(qū)建設(shè)跨步發(fā)展，已獨具特色。五、項目SWOT分析綜合市場的整體狀況，通過對周邊項目的調(diào)查和研究結(jié)合對于本項目的分析，我司認(rèn)為本項目存在以下優(yōu)劣勢。、項目優(yōu)勢分析（一）自然環(huán)境好本項目所在區(qū)域為蚌埠市蚌山區(qū)，近鄰龍子湖風(fēng)景區(qū)，該區(qū)域自然環(huán)境好，青山碧水、湖光山色，是居住的最佳選擇。（二）生活配套齊全周邊的生活配套齊全，周遍有幼兒園、小學(xué)、中專、大學(xué)、醫(yī)院、大型超市、環(huán)境保護(hù)局、蚌埠廣播電臺等配套設(shè)施。（三）人文環(huán)境好龍子湖區(qū)轄區(qū)內(nèi)有安徽財經(jīng)大學(xué)、蚌埠醫(yī)學(xué)院等4所高等院校，有中央研究機(jī)構(gòu)2所，有各類專業(yè)技術(shù)人員萬余人，且占地近6000畝的綜合性蚌埠大學(xué)園區(qū)正在建設(shè)之中。（四）交通便利蚌山區(qū)作為蚌埠市核心區(qū)域，蚌埠火車站和長途汽車站坐落在本轄區(qū)，合徐、蚌寧高速公路經(jīng)轄區(qū)周邊而過。轄區(qū)內(nèi)有華東地區(qū)最大的鐵海聯(lián)運的集裝箱貨運站，可直接辦理貨物的出口運輸，汽運貨柜當(dāng)天可抵達(dá)北京、上海、天津、南京、連云港、濟(jì)南、西安、武漢、南昌等城市。（五）品牌形象好，具有良好的市場美譽度 蚌埠天澤置業(yè)有限有限公司在蚌埠成功開發(fā)過多個房地產(chǎn)項目，已經(jīng)樹立了良好的市場美譽度。、項目劣勢分析（一）區(qū)域居民高齡化項目位于蚌山區(qū)大板樓，根據(jù)調(diào)查該地區(qū)居民大多為退休職工。年齡均在50周歲以上，不具備購買力。（二）項目周邊環(huán)境差該項目位于蚌埠大板樓，是蚌埠的老城區(qū)，因為缺乏物業(yè)管理，導(dǎo)致街道垃圾無人管理，對項目具有一定的負(fù)面影響。（三）回遷戶對項目影響因為回遷戶生活水平較低，與商品房客戶容易產(chǎn)生矛盾，對項目銷售有一定負(fù)面影響。、項目機(jī)會分析（一）發(fā)展?jié)摿薮?，有較強(qiáng)的增值空間東部是蚌埠發(fā)展一直想推進(jìn)的方向， 2006年末，市政府又明確提出加快建設(shè)龍子湖建設(shè)的步伐。因此2007年東部城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)將會呈現(xiàn)更好的發(fā)展趨勢，特別是建設(shè)以龍子湖為中心的旅游休閑度假區(qū)，促使區(qū)域交通的發(fā)展及商業(yè)的繁榮，將對本案有良好的促進(jìn)作用。（二）走差異化路線通過項目的合理化調(diào)整，走特色路線，可以最大限度擴(kuò)大項目的盈利空間，以達(dá)到項目利益的最大化。（三）市場空間大蚌埠市正處在經(jīng)濟(jì)高速增長時期，人們的收入水平也快速提高，整個房產(chǎn)市場空間比較大，對于一些外來年輕居住者，中小戶型最符合市場需求，所以，這類戶型在蚌埠市場上仍有較大的空間。（四）入市時機(jī)的選擇 把握買房者的心態(tài)，選擇最佳的入市時期尤為重要。針對市場需要，我們建議2007年12月份開始預(yù)熱，2008年中旬正式開盤銷售。、項目威脅分析（一）區(qū)域發(fā)展威脅本項目位于蚌山區(qū)，根據(jù)調(diào)查，目前沒有與其相比拼的樓盤。由于近年來城市南區(qū)發(fā)展較為迅速，新建了不少房地產(chǎn)項目，這對我們有一定的威脅。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)運行形勢影響國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在2005年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策在許多地方并沒有得到很好的貫徹執(zhí)行。全國住房結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象，并沒有從根本上得到解決，部分房地產(chǎn)的熱點城市，房地產(chǎn)開發(fā)和住房的不良貸款開始浮出水面，房地產(chǎn)金融風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)。本項目SWOT分析S（優(yōu)勢）自然環(huán)境好生活配套齊全人文環(huán)境好交通便利品牌形象好，具有良好的市場美譽度 （劣勢）W 區(qū)域居民高齡化項目周邊環(huán)境差回遷戶對項目影響O（機(jī)會）發(fā)展?jié)摿薮?走差異化路線市場空間大入市時機(jī)選擇（威脅）T區(qū)域發(fā)展威脅宏觀經(jīng)濟(jì)運行形勢影響從對本項目SWOT分析中可以看出，本案項目的優(yōu)勢較為明顯，但劣勢所造成的負(fù)面影響也不容忽視，至于機(jī)會的選擇，將具體表現(xiàn)為項目在客戶定位和入市時機(jī)等細(xì)節(jié)上的把握。第三章 蚌埠重點在售樓盤分析一、概述：近期蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，據(jù)統(tǒng)計，蚌埠房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)長期位居全國前列。其中代表性項目包括：寶龍城市廣場、阿爾卡迪亞、紫荊名流、財富廣場、金山花園、華夏第一街等諸多樓盤。二、重點項目調(diào)查分析：寶龍城市廣場蚌埠寶龍置業(yè)有限公司成立于2006年2月，是蚌埠“寶龍城市廣場”的開發(fā)商。蚌埠“寶龍城市廣場”位于蚌埠市新區(qū)核心位置（原華夏第一街區(qū)東半部分），西北與新區(qū)淮河文化廣場相鄰，總面積288余畝，總投資超過13億元人民幣，規(guī)劃總建筑面積超過49萬平方米，是集商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化、居住為一體的大型項目，內(nèi)容包括：大型Shopping mall中心、大型百貨、商業(yè)街、大型生活超市、櫥衛(wèi)廣場、家電連鎖、五星級影院、美食城、大型娛樂城、書城、真冰溜冰場、休閑活動中心、服裝小商品城、家居大世界、數(shù)碼廣場、酒店式公寓和高檔住宅生活區(qū)等。同時還配套建設(shè)有地下式長達(dá)700米的地下商業(yè)街和“威尼斯”水景步行街和休閑廣場，國內(nèi)首創(chuàng)的高標(biāo)準(zhǔn)30層空中別墅近可俯瞰淮河文化廣場的人世繁華，遠(yuǎn)可眺望龍子湖的萬頃碧波和蚌埠市城市全景。蚌埠“寶龍城市廣場”是蚌埠城市中心區(qū)最大的商業(yè)項目。寶龍城市廣場業(yè)態(tài)分布：主力業(yè)態(tài)：國際國內(nèi)知名大型百貨 —國際國內(nèi)大型連鎖生活超市 — 國際國內(nèi)大型連鎖影院 總建筑面積5000平米 大型連鎖家電數(shù)碼廣場 總建筑面積6000平米 大型室內(nèi)水上活動中心 總建筑面積7200平米 大型家具家居廣場 總建筑面積16000－20000平米大型室內(nèi)游樂中心 總建筑面積5000平米國內(nèi)國際大型量販KTV 總建筑面積7200平米大型連鎖餐飲店 總建筑面積6500 平米中小業(yè)態(tài)： 國際國內(nèi)知名連鎖皮具、服飾、珠寶、手表、飾品、家紡、化妝品、婚莎攝影、男女性用品品牌 國際國內(nèi)特色餐飲、娛樂、休閑等連鎖品牌阿爾卡迪亞 “阿爾卡迪亞” 位于安徽省蚌埠市新城綜合開發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)的中心，東靠政府投資百億建設(shè)的淮河文化廣場。有榮盛房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)，阿爾卡迪亞——極具可持續(xù)性發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地塊，占地約600畝，總投資達(dá)13億元人民幣，總建筑面積50多萬平方米，綠化率65%以上，小區(qū)將為熱愛生活并善于享受生活的人們提供一個極佳的居住環(huán)境。該項目由澳大利亞巴Uamp。A設(shè)計集團(tuán)、馬丹拿公司、新加坡創(chuàng)意國際有限公司進(jìn)行建筑規(guī)劃、會所、景觀的設(shè)計，為阿爾卡迪亞打上了國際化烙印。開發(fā)周期三年。從規(guī)劃開始，阿爾卡迪亞就已經(jīng)倍受省、市各級領(lǐng)導(dǎo)和同仁的密切關(guān)注，現(xiàn)在已被省、市政府列為新世紀(jì)人居生態(tài)、文化、現(xiàn)代及高質(zhì)量居住樣板小區(qū)。框架結(jié)構(gòu)的平層、錯層、復(fù)式、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層，戶型面積由85平米到280平米，滿足任何一種想要的生活空間。多元色彩外立面，流暢簡潔的外型納入更多、更美、更好的光線。澳式格調(diào)讓您全心體味異國風(fēng)情，讓您打開舒適生活的空間，品味生活的愜意，流暢。紫荊名流紫荊名流花苑，位于安徽省蚌埠市新城綜合開發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)的中心，西靠政府投資百億建設(shè)的淮河文化廣場，東鄰城市綠地，地理位置得天獨厚。周邊良好的自然環(huán)境和完善的配套設(shè)施為打造健康、閑適、人文、生態(tài)、安全、便捷的現(xiàn)代城市純生活社區(qū)提供了有力的支撐平臺。紫荊名流花苑，由香港益興實業(yè)有限公司投資開發(fā)、益興實業(yè)(蚌埠)置業(yè)有限公司建設(shè)，總建筑面積為33萬平米，建筑密度為25%，綠地率為35%，分二期開發(fā)，至2008年底全面建成。本項目以人建筑環(huán)境的完美融合作為設(shè)計理念，以人的生活及生活感受為設(shè)計主線，以簡約的形式、細(xì)膩的細(xì)節(jié)、靈活豐富的空間，給人以強(qiáng)大的沖擊力，環(huán)境設(shè)計上更是親近自然，以人為本，體現(xiàn)人文關(guān)懷，為客戶描繪了一種獨具魅力的生活方式，通過營造高品質(zhì)的生活社區(qū)，帶給準(zhǔn)業(yè)主的將是一種全新的生活品質(zhì)。作為未來城市標(biāo)志性建筑，讓擁有者充分感受到對生活的享受，對成功自我的展現(xiàn)。財富廣場財富廣場項目位于延安路與涂山路交匯處的西北側(cè)，項目建筑面積約18萬平方米，主要建設(shè)住宅、公寓、商鋪等。該項目由日本岡藤商事株式會社的子公司香港金億實業(yè)公司與上海漢旭置業(yè)有限公司共同出資，在蚌埠設(shè)立中外合資企業(yè)漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)?？偨ㄖ?guī)劃設(shè)計由中國著名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計院承擔(dān)，將建造成一座近一百米高的匯聚商業(yè)、金融、住宅公寓等多功能的標(biāo)志性商務(wù)大樓。三、重點項目統(tǒng)計比較項目概況表：項目名稱開發(fā)商總建面積建筑形式綠化率寶龍城市廣場蚌埠寶龍置業(yè)有限公司49萬平米空中別墅、Shopping mall、高層35%阿爾卡迪亞榮盛房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司50萬平米高層60%紫荊名流益興實業(yè)(蚌埠)置業(yè)有限公司33萬平米多層、小高層高層40%財富廣場漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司18萬平米高層45%周邊幾個重點項目調(diào)查可以很明顯的看出，該區(qū)域住宅普遍以為高層為主，多層為輔，少量小高層、SOLO公寓空中別墅等。所以各樓盤的容積率都較高，且綠化率較高。高層住宅社區(qū)規(guī)模較大，如阿爾卡迪亞總建筑面積達(dá)到50萬平米全高層建筑；多層較少，如紫荊名流一期有多層建筑，但后期也以小高層為主。在綠化率方面，阿爾卡迪亞最高，達(dá)到了60%的綠化。四、重點項目價格及銷售情況比較分析2007年蚌埠市多層商品住宅銷售均價為3500元/平方米，小高層銷售均價為3800元/平方米，高層銷售均價為4200元/平米。整體比2006年上漲了約20%， 重點項目調(diào)查情況：項目名稱均價樓層差價位置條件銷售情況物業(yè)費寶龍城市廣場410080150好80％未定阿爾卡迪亞360080150一般75％紫荊名流340080150一般85％財富廣場430080150好70％未定各類建筑形態(tài)的銷售情況：戶型比例：從以上對該區(qū)分析來看，區(qū)域內(nèi)多層、小高層住宅普遍熱銷，其中60平米到120平米間的三室兩廳銷售最為火爆。這跟本區(qū)域發(fā)展有關(guān)，從長遠(yuǎn)角度來看，多層社區(qū)以基本飽和，后期開發(fā)的項目將屬于小高層與高層，這符合城市發(fā)展規(guī)律。 所以今后幾年內(nèi)，該區(qū)域的小高層和高層將成為區(qū)域的主角。第四章、項目定位一、項目市場定位 市場定位理念根據(jù)對蚌埠市房地產(chǎn)市場及本項目的優(yōu)劣勢所進(jìn)行的分析，結(jié)合蚌埠市大板樓住宅生活圈的居住特性