【正文】 說(shuō)明目前蚌埠市小區(qū)住房的問(wèn)題點(diǎn)主要集中在交通、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理上，我們應(yīng)從這些地方提升項(xiàng)目形象，制造品質(zhì)賣點(diǎn)。第二章 項(xiàng)目分析一、地理位置天澤創(chuàng)世紀(jì)本項(xiàng)目位于蚌埠市蚌山區(qū)緊鄰龍子湖風(fēng)景區(qū)，勝利路與永業(yè)路交匯處，交通便利，有108路，207路公交直接到達(dá)，距離美麗的龍子湖風(fēng)景區(qū)步行只需五分鐘，區(qū)域內(nèi)配套齊全，有大型超市，學(xué)校，醫(yī)院等。項(xiàng)目周邊配套如下：龍湖幼兒園 宏業(yè)路派出所蚌埠市公安局 鐵路三小蚌埠財(cái)貿(mào)干部中專學(xué)校 上海鐵路局蚌埠學(xué)院蚌埠廣播電視中心 蚌埠環(huán)境保護(hù)局蚌埠市第二附屬醫(yī)院 淮河風(fēng)情園二、項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃用地面積為：65840平米總建筑面積為：195060平米建筑密度為30%其中：觀湖園：住宅：103900平米 商業(yè)：4880平米雙喜園：住宅：25220平米商業(yè)：3820平米迎上園：住宅：53800平米現(xiàn)狀住宅：710平米商業(yè)辦公：730平米農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：2000平米三、項(xiàng)目現(xiàn)狀目前項(xiàng)目正處于拆遷階段，其政策科學(xué)合理，保證拆遷戶的利益，得到群眾和政府的大力支持與合作，由于拆遷體量較大，整個(gè)拆遷工作預(yù)計(jì)將在一個(gè)月內(nèi)完成。拆遷現(xiàn)場(chǎng)四、項(xiàng)目的資源整合2006年?yáng)|海大道改造完成，建成龍子湖橋頭公園一期，啟動(dòng)了錐子山風(fēng)景區(qū)建設(shè)；全年完成興華街、國(guó)慶街北段、華大街等43條三、四類道路整修和改造；改建前進(jìn)二里等55條街巷路燈，并新建路燈210套；火車站廣場(chǎng)改造工程竣工，10月1日對(duì)外開(kāi)放；完成南山公園開(kāi)放式建設(shè)，6月1日對(duì)外免費(fèi)開(kāi)放；加大城市綠化美化面積，增加城市綠地2000畝；城市污水管網(wǎng)建設(shè)進(jìn)展迅速。 全年竣工驗(yàn)收新建小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理12個(gè)，沁雅花園二期、四季陽(yáng)光花園、阿爾卡迪亞A2塊二期、華夏第一街區(qū)一期、益興名流花園、晨光花園、金山花園一期項(xiàng)目竣工，為蚌埠的房地產(chǎn)行業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。該區(qū)域是蚌山區(qū)與龍子湖區(qū)交匯處，近年來(lái)依托龍子湖發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)也隨之升溫，在該區(qū)域發(fā)展成功的樓盤有：湖景花園。房花園，龍湖迎濱山莊等大型住宅項(xiàng)目，由于這些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)年限早，且均以多層住宅為主，整體檔次較低，而本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將有利提升該區(qū)域的居住品質(zhì)。項(xiàng)目地處蚌埠市東郊，且龍子湖風(fēng)景區(qū)座落于此，轄區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，主要由龍湖、曹山、雪華山、西蘆山及錐子山組成，大體呈三山夾一湖的獨(dú)特地貌。作為國(guó)家3A級(jí)旅游景區(qū)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，龍子湖風(fēng)景區(qū)青山碧水相連，湖岸曲折多變，水面縱深開(kāi)闊，絕壁怪巖裸露，既有風(fēng)景怡人的自然風(fēng)光，又有韻味無(wú)窮的人文景觀；既有城市交通干道環(huán)繞，又以現(xiàn)代化的城市為依托，景區(qū)內(nèi)有省、市級(jí)文物保護(hù)單位以及古銀杏（唐代）、石屋（唐代）、棲巖寺遺址（明代）、玲瓏塔遺址（東漢）等古跡或遺址。近幾年，景區(qū)建設(shè)跨步發(fā)展，已獨(dú)具特色。五、項(xiàng)目SWOT分析綜合市場(chǎng)的整體狀況，通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)查和研究結(jié)合對(duì)于本項(xiàng)目的分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下優(yōu)劣勢(shì)。、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（一）自然環(huán)境好本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榘霾菏邪錾絽^(qū)，近鄰龍子湖風(fēng)景區(qū)，該區(qū)域自然環(huán)境好，青山碧水、湖光山色，是居住的最佳選擇。（二）生活配套齊全周邊的生活配套齊全，周遍有幼兒園、小學(xué)、中專、大學(xué)、醫(yī)院、大型超市、環(huán)境保護(hù)局、蚌埠廣播電臺(tái)等配套設(shè)施。（三）人文環(huán)境好龍子湖區(qū)轄區(qū)內(nèi)有安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)、蚌埠醫(yī)學(xué)院等4所高等院校，有中央研究機(jī)構(gòu)2所，有各類專業(yè)技術(shù)人員萬(wàn)余人，且占地近6000畝的綜合性蚌埠大學(xué)園區(qū)正在建設(shè)之中。（四）交通便利蚌山區(qū)作為蚌埠市核心區(qū)域，蚌埠火車站和長(zhǎng)途汽車站坐落在本轄區(qū)，合徐、蚌寧高速公路經(jīng)轄區(qū)周邊而過(guò)。轄區(qū)內(nèi)有華東地區(qū)最大的鐵海聯(lián)運(yùn)的集裝箱貨運(yùn)站，可直接辦理貨物的出口運(yùn)輸，汽運(yùn)貨柜當(dāng)天可抵達(dá)北京、上海、天津、南京、連云港、濟(jì)南、西安、武漢、南昌等城市。（五）品牌形象好，具有良好的市場(chǎng)美譽(yù)度 蚌埠天澤置業(yè)有限有限公司在蚌埠成功開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)樹(shù)立了良好的市場(chǎng)美譽(yù)度。、項(xiàng)目劣勢(shì)分析（一）區(qū)域居民高齡化項(xiàng)目位于蚌山區(qū)大板樓，根據(jù)調(diào)查該地區(qū)居民大多為退休職工。年齡均在50周歲以上，不具備購(gòu)買力。（二）項(xiàng)目周邊環(huán)境差該項(xiàng)目位于蚌埠大板樓，是蚌埠的老城區(qū)，因?yàn)槿狈ξ飿I(yè)管理，導(dǎo)致街道垃圾無(wú)人管理，對(duì)項(xiàng)目具有一定的負(fù)面影響。（三）回遷戶對(duì)項(xiàng)目影響因?yàn)榛剡w戶生活水平較低，與商品房客戶容易產(chǎn)生矛盾，對(duì)項(xiàng)目銷售有一定負(fù)面影響。、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（一）發(fā)展?jié)摿薮?，有較強(qiáng)的增值空間東部是蚌埠發(fā)展一直想推進(jìn)的方向， 2006年末，市政府又明確提出加快建設(shè)龍子湖建設(shè)的步伐。因此2007年?yáng)|部城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)呈現(xiàn)更好的發(fā)展趨勢(shì)，特別是建設(shè)以龍子湖為中心的旅游休閑度假區(qū)，促使區(qū)域交通的發(fā)展及商業(yè)的繁榮，將對(duì)本案有良好的促進(jìn)作用。（二）走差異化路線通過(guò)項(xiàng)目的合理化調(diào)整，走特色路線，可以最大限度擴(kuò)大項(xiàng)目的盈利空間，以達(dá)到項(xiàng)目利益的最大化。（三）市場(chǎng)空間大蚌埠市正處在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，人們的收入水平也快速提高，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)空間比較大，對(duì)于一些外來(lái)年輕居住者，中小戶型最符合市場(chǎng)需求，所以，這類戶型在蚌埠市場(chǎng)上仍有較大的空間。（四）入市時(shí)機(jī)的選擇 把握買房者的心態(tài)，選擇最佳的入市時(shí)期尤為重要。針對(duì)市場(chǎng)需要，我們建議2007年12月份開(kāi)始預(yù)熱，2008年中旬正式開(kāi)盤銷售。、項(xiàng)目威脅分析（一）區(qū)域發(fā)展威脅本項(xiàng)目位于蚌山區(qū)，根據(jù)調(diào)查，目前沒(méi)有與其相比拼的樓盤。由于近年來(lái)城市南區(qū)發(fā)展較為迅速，新建了不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，這對(duì)我們有一定的威脅。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)影響國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在2005年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策在許多地方并沒(méi)有得到很好的貫徹執(zhí)行。全國(guó)住房結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象，并沒(méi)有從根本上得到解決，部分房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住房的不良貸款開(kāi)始浮出水面，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。本項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）自然環(huán)境好生活配套齊全人文環(huán)境好交通便利品牌形象好，具有良好的市場(chǎng)美譽(yù)度 （劣勢(shì)）W 區(qū)域居民高齡化項(xiàng)目周邊環(huán)境差回遷戶對(duì)項(xiàng)目影響O（機(jī)會(huì)）發(fā)展?jié)摿薮?走差異化路線市場(chǎng)空間大入市時(shí)機(jī)選擇（威脅）T區(qū)域發(fā)展威脅宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)影響從對(duì)本項(xiàng)目SWOT分析中可以看出，本案項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)較為明顯，但劣勢(shì)所造成的負(fù)面影響也不容忽視，至于機(jī)會(huì)的選擇，將具體表現(xiàn)為項(xiàng)目在客戶定位和入市時(shí)機(jī)等細(xì)節(jié)上的把握。第三章 蚌埠重點(diǎn)在售樓盤分析一、概述：近期蚌埠房地產(chǎn)發(fā)展迅速，據(jù)統(tǒng)計(jì)，蚌埠房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)長(zhǎng)期位居全國(guó)前列。其中代表性項(xiàng)目包括：寶龍城市廣場(chǎng)、阿爾卡迪亞、紫荊名流、財(cái)富廣場(chǎng)、金山花園、華夏第一街等諸多樓盤。二、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查分析：寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍置業(yè)有限公司成立于2006年2月，是蚌埠“寶龍城市廣場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)商。蚌埠“寶龍城市廣場(chǎng)”位于蚌埠市新區(qū)核心位置（原華夏第一街區(qū)東半部分），西北與新區(qū)淮河文化廣場(chǎng)相鄰，總面積288余畝，總投資超過(guò)13億元人民幣，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)49萬(wàn)平方米，是集商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、居住為一體的大型項(xiàng)目，內(nèi)容包括：大型Shopping mall中心、大型百貨、商業(yè)街、大型生活超市、櫥衛(wèi)廣場(chǎng)、家電連鎖、五星級(jí)影院、美食城、大型娛樂(lè)城、書城、真冰溜冰場(chǎng)、休閑活動(dòng)中心、服裝小商品城、家居大世界、數(shù)碼廣場(chǎng)、酒店式公寓和高檔住宅生活區(qū)等。同時(shí)還配套建設(shè)有地下式長(zhǎng)達(dá)700米的地下商業(yè)街和“威尼斯”水景步行街和休閑廣場(chǎng)，國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的高標(biāo)準(zhǔn)30層空中別墅近可俯瞰淮河文化廣場(chǎng)的人世繁華，遠(yuǎn)可眺望龍子湖的萬(wàn)頃碧波和蚌埠市城市全景。蚌埠“寶龍城市廣場(chǎng)”是蚌埠城市中心區(qū)最大的商業(yè)項(xiàng)目。寶龍城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布：主力業(yè)態(tài)：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名大型百貨 —國(guó)際國(guó)內(nèi)大型連鎖生活超市 — 國(guó)際國(guó)內(nèi)大型連鎖影院 總建筑面積5000平米 大型連鎖家電數(shù)碼廣場(chǎng) 總建筑面積6000平米 大型室內(nèi)水上活動(dòng)中心 總建筑面積7200平米 大型家具家居廣場(chǎng) 總建筑面積16000－20000平米大型室內(nèi)游樂(lè)中心 總建筑面積5000平米國(guó)內(nèi)國(guó)際大型量販KTV 總建筑面積7200平米大型連鎖餐飲店 總建筑面積6500 平米中小業(yè)態(tài)： 國(guó)際國(guó)內(nèi)知名連鎖皮具、服飾、珠寶、手表、飾品、家紡、化妝品、婚莎攝影、男女性用品品牌 國(guó)際國(guó)內(nèi)特色餐飲、娛樂(lè)、休閑等連鎖品牌阿爾卡迪亞 “阿爾卡迪亞” 位于安徽省蚌埠市新城綜合開(kāi)發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)的中心，東靠政府投資百億建設(shè)的淮河文化廣場(chǎng)。有榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司開(kāi)發(fā)，阿爾卡迪亞——極具可持續(xù)性發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地塊，占地約600畝，總投資達(dá)13億元人民幣，總建筑面積50多萬(wàn)平方米，綠化率65%以上，小區(qū)將為熱愛(ài)生活并善于享受生活的人們提供一個(gè)極佳的居住環(huán)境。該項(xiàng)目由澳大利亞巴Uamp。A設(shè)計(jì)集團(tuán)、馬丹拿公司、新加坡創(chuàng)意國(guó)際有限公司進(jìn)行建筑規(guī)劃、會(huì)所、景觀的設(shè)計(jì)，為阿爾卡迪亞打上了國(guó)際化烙印。開(kāi)發(fā)周期三年。從規(guī)劃開(kāi)始，阿爾卡迪亞就已經(jīng)倍受省、市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和同仁的密切關(guān)注，現(xiàn)在已被省、市政府列為新世紀(jì)人居生態(tài)、文化、現(xiàn)代及高質(zhì)量居住樣板小區(qū)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的平層、錯(cuò)層、復(fù)式、聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層，戶型面積由85平米到280平米，滿足任何一種想要的生活空間。多元色彩外立面，流暢簡(jiǎn)潔的外型納入更多、更美、更好的光線。澳式格調(diào)讓您全心體味異國(guó)風(fēng)情，讓您打開(kāi)舒適生活的空間，品味生活的愜意，流暢。紫荊名流紫荊名流花苑，位于安徽省蚌埠市新城綜合開(kāi)發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)的中心，西靠政府投資百億建設(shè)的淮河文化廣場(chǎng)，東鄰城市綠地，地理位置得天獨(dú)厚。周邊良好的自然環(huán)境和完善的配套設(shè)施為打造健康、閑適、人文、生態(tài)、安全、便捷的現(xiàn)代城市純生活社區(qū)提供了有力的支撐平臺(tái)。紫荊名流花苑，由香港益興實(shí)業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)、益興實(shí)業(yè)(蚌埠)置業(yè)有限公司建設(shè)，總建筑面積為33萬(wàn)平米，建筑密度為25%，綠地率為35%，分二期開(kāi)發(fā)，至2008年底全面建成。本項(xiàng)目以人建筑環(huán)境的完美融合作為設(shè)計(jì)理念，以人的生活及生活感受為設(shè)計(jì)主線，以簡(jiǎn)約的形式、細(xì)膩的細(xì)節(jié)、靈活豐富的空間，給人以強(qiáng)大的沖擊力，環(huán)境設(shè)計(jì)上更是親近自然，以人為本，體現(xiàn)人文關(guān)懷，為客戶描繪了一種獨(dú)具魅力的生活方式，通過(guò)營(yíng)造高品質(zhì)的生活社區(qū)，帶給準(zhǔn)業(yè)主的將是一種全新的生活品質(zhì)。作為未來(lái)城市標(biāo)志性建筑，讓擁有者充分感受到對(duì)生活的享受，對(duì)成功自我的展現(xiàn)。財(cái)富廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目位于延安路與涂山路交匯處的西北側(cè)，項(xiàng)目建筑面積約18萬(wàn)平方米，主要建設(shè)住宅、公寓、商鋪等。該項(xiàng)目由日本岡藤商事株式會(huì)社的子公司香港金億實(shí)業(yè)公司與上海漢旭置業(yè)有限公司共同出資，在蚌埠設(shè)立中外合資企業(yè)漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)?？偨ㄖ?guī)劃設(shè)計(jì)由中國(guó)著名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院承擔(dān)，將建造成一座近一百米高的匯聚商業(yè)、金融、住宅公寓等多功能的標(biāo)志性商務(wù)大樓。三、重點(diǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)比較項(xiàng)目概況表：項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商總建面積建筑形式綠化率寶龍城市廣場(chǎng)蚌埠寶龍置業(yè)有限公司49萬(wàn)平米空中別墅、Shopping mall、高層35%阿爾卡迪亞榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司50萬(wàn)平米高層60%紫荊名流益興實(shí)業(yè)(蚌埠)置業(yè)有限公司33萬(wàn)平米多層、小高層高層40%財(cái)富廣場(chǎng)漢旭（蚌埠）置業(yè)有限公司18萬(wàn)平米高層45%周邊幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查可以很明顯的看出，該區(qū)域住宅普遍以為高層為主，多層為輔，少量小高層、SOLO公寓空中別墅等。所以各樓盤的容積率都較高，且綠化率較高。高層住宅社區(qū)規(guī)模較大，如阿爾卡迪亞總建筑面積達(dá)到50萬(wàn)平米全高層建筑；多層較少，如紫荊名流一期有多層建筑，但后期也以小高層為主。在綠化率方面，阿爾卡迪亞最高，達(dá)到了60%的綠化。四、重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格及銷售情況比較分析2007年蚌埠市多層商品住宅銷售均價(jià)為3500元/平方米，小高層銷售均價(jià)為3800元/平方米，高層銷售均價(jià)為4200元/平米。整體比2006年上漲了約20%， 重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查情況：項(xiàng)目名稱均價(jià)樓層差價(jià)位置條件銷售情況物業(yè)費(fèi)寶龍城市廣場(chǎng)410080150好80％未定阿爾卡迪亞360080150一般75％紫荊名流340080150一般85％財(cái)富廣場(chǎng)430080150好70％未定各類建筑形態(tài)的銷售情況：戶型比例：從以上對(duì)該區(qū)分析來(lái)看，區(qū)域內(nèi)多層、小高層住宅普遍熱銷，其中60平米到120平米間的三室兩廳銷售最為火爆。這跟本區(qū)域發(fā)展有關(guān)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，多層社區(qū)以基本飽和，后期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目將屬于小高層與高層，這符合城市發(fā)展規(guī)律。 所以今后幾年內(nèi)，該區(qū)域的小高層和高層將成為區(qū)域的主角。第四章、項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位理念根據(jù)對(duì)蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)所進(jìn)行的分析，結(jié)合蚌埠市大板樓住宅生活圈的居住特性