【正文】 的醫(yī)院，離本項(xiàng)目較近，驅(qū)車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。金融服務(wù)周邊的銀行較多，如光大、中行、農(nóng)行等大中型銀行，距離本項(xiàng)目五分鐘路程，相對(duì)比較方便。學(xué)校教育概念對(duì)住宅地產(chǎn)的拉動(dòng)是明顯的，規(guī)劃拆遷擴(kuò)建的常砦小學(xué)相臨，為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。（五）交通條件位于項(xiàng)目地塊東面107國道（未來的東環(huán)路）南通京珠高速，北通連霍高速，北面農(nóng)業(yè)路直通市區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來看，項(xiàng)目地周邊的公交線路較少，路過項(xiàng)目的公交車只有312路，交通雖通暢但不便利。（六）街區(qū)功能目前形象 項(xiàng)目位于107國道邊，周邊汽車修配、果菜批發(fā)市場和常砦村的流動(dòng)人口，在市民心目中的印象差，且環(huán)境渾濁，車輛擁擠、人口素質(zhì)低下。未來發(fā)展由于項(xiàng)目地塊位于鄭州城區(qū)的東部，緊靠未來的東環(huán)路，與規(guī)劃中的鄭東新城僅一路之隔。在將來的發(fā)展中，東環(huán)路（現(xiàn)在的107國道）將成為鄭州市的主要交通動(dòng)脈，同時(shí)項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵莸睦铣菂^(qū)與CBDR過渡地段，同時(shí)對(duì)鄭東新城的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，政府可能會(huì)大力整頓該片區(qū)的市場與市容，但可能還要經(jīng)過一段時(shí)間才能完成。那么本項(xiàng)目小區(qū)也將擔(dān)負(fù)美化市容的城市功能，也有可能成為該片區(qū)的標(biāo)志性建筑?；?dòng)功能本項(xiàng)目位于鄭州城東區(qū)，與2A級(jí)國家康居工程的德億時(shí)代城、鑫苑名家、圣地?cái)?shù)碼商務(wù)樓等項(xiàng)目位置距離較近，在本項(xiàng)目小區(qū)建成后可與這些小區(qū)聯(lián)合互補(bǔ) ，從而形成一個(gè)大而集中的新興高尚住宅區(qū)群。三、項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)（SWOT分析）S 、 優(yōu)勢分析※ 緊臨107國道（未來東環(huán)路）與農(nóng)業(yè)路，交通比較暢通；※ 項(xiàng)目處于老城與鄭東CBD的過渡地段，依托CBD，區(qū)域發(fā)展前景看好；※ 項(xiàng)目屬于行政中心區(qū)，金水區(qū)又是近年的置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，市政配套設(shè)施比較齊全；※ 項(xiàng)目周邊的汽車貿(mào)易及汽車修配業(yè)發(fā)達(dá)，這對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)帶來機(jī)會(huì)；※ 臨街面廣，利于商服物業(yè)的發(fā)展；※ 新拆遷擴(kuò)建的常砦小學(xué)，對(duì)本項(xiàng)目的銷售有利；※ 項(xiàng)目的展示面好，利于項(xiàng)目的形象建設(shè)；※ 項(xiàng)目地型比較平整、整齊，同時(shí)還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，提升了項(xiàng)目適應(yīng)市場的靈活性；※ 開發(fā)商享有政策優(yōu)勢，具備專業(yè)的開發(fā)理念。W、 劣勢分析※ 項(xiàng)目地塊的景觀較差；※ 項(xiàng)目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會(huì)治安比較復(fù)雜；※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項(xiàng)目的形象；※ 項(xiàng)目的容積率高，項(xiàng)目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時(shí)還影響小區(qū)的內(nèi)部景觀。O 、 機(jī)會(huì)分析※ 鄭東CBD不斷升溫，提升項(xiàng)目區(qū)域的市場知名度；※ 規(guī)模化開發(fā)漸成主流，大盤優(yōu)勢明顯；※ 房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度增強(qiáng)，開發(fā)門檻抬高；※ 市場競爭，促使性價(jià)比；※ 項(xiàng)目還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，增強(qiáng)了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；※ 鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，增強(qiáng)了本項(xiàng)目區(qū)域的市場知名度；※ 金水區(qū)是置業(yè)熱點(diǎn)，農(nóng)業(yè)路段更被看好；※ 周邊大盤的造勢、造市，使項(xiàng)目區(qū)域具備一定知名度；※ 項(xiàng)目周邊有被評(píng)為國家2A級(jí)康居工程的“德億時(shí)代城”、鑫苑名家等大型項(xiàng)目，使該片區(qū)在城市內(nèi)有一定 的知名度，這對(duì)以后的項(xiàng)目推廣帶來方便。T 、 威脅因素※ 鄭州樓價(jià)持續(xù)走低，預(yù)計(jì)今明兩年還有可能下調(diào)※ 市區(qū)內(nèi)中等價(jià)位，質(zhì)素較好的樓盤，市區(qū)內(nèi)價(jià)位在2500元/m2左右的樓盤將是本項(xiàng)目的有力競爭者?！? 周邊其他樓盤的競爭。如：德億時(shí)代城、 鑫苑名家、建業(yè)城市花園、錦江國際等，包括其他區(qū)域的樓盤均會(huì)分流部分客戶?？偨Y(jié)論：綜上所述,雖然所處位置是在未來的城市發(fā)展區(qū)域,但項(xiàng)目地塊的綜合環(huán)境較為復(fù)雜，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目的綜合素質(zhì),所以在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與項(xiàng)目的營銷中還要重點(diǎn)在于保證項(xiàng)目物業(yè)的品牌及形象的基礎(chǔ)上，還要加強(qiáng)以下方面：※ 改善項(xiàng)目周邊綜合環(huán)境，提高項(xiàng)目地的整體形象；※ 提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，進(jìn)一步塑造高品質(zhì)項(xiàng)目形象及開發(fā)商自身品牌?！?利用營銷包裝，鄭州市地產(chǎn)營銷水平較低這一最大機(jī)會(huì)，運(yùn)用合理、適度超前的營銷手段，促使項(xiàng)目成功。四、項(xiàng)目開發(fā)策略原則（一）復(fù)合原則：避免單一產(chǎn)品（如住宅類產(chǎn)品）所可能帶來的市場壓力，“不把全部的雞蛋放在一個(gè)藍(lán)子里”，應(yīng)該指出，單一項(xiàng)目10萬㎡開發(fā)量，在鄭州不算少（媒體將5萬平方米推盤都稱為大盤），10萬平方米單一產(chǎn)品（如小高層住宅）供應(yīng)勢必引起市場同類產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)，并且本項(xiàng)目周邊環(huán)視的幾個(gè)大盤都有可能視機(jī)而動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)和競爭壓力不少。豐富產(chǎn)品線，具體產(chǎn)品策略是：底商街鋪+產(chǎn)權(quán)式商城商服類產(chǎn)品組團(tuán)A寫字樓高層項(xiàng)目SOHO小戶型商務(wù)公寓緊湊型二三房為主的平面住宅小高層住宅類產(chǎn)品組團(tuán)B首層底層TOWNHOUSE策略意義： 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散互為賣點(diǎn)，互為配套（二）適量原則：10萬平米總量控制下，實(shí)現(xiàn)少而多的開發(fā)原則，即“多”—產(chǎn)品線豐富，“少”—各單一產(chǎn)品開發(fā)量控制（具體各產(chǎn)品開發(fā)量見《產(chǎn)品規(guī)則指導(dǎo)書》）策略意義：避免競爭快速消化（三）空缺差異原則：作為一家新的房地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，不具備直面競爭的品牌優(yōu)勢：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進(jìn)入“細(xì)分者”市場，抓住市場空缺，和對(duì)手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過市場調(diào)研，論證了市場空缺和入市機(jī)會(huì)的存在。 具體產(chǎn)品策略是：住宅：——緊湊型兩房，三房（市場供應(yīng)量?。⒚骘L(fēng)格創(chuàng)新（市場同質(zhì)化嚴(yán)重，個(gè)性樓盤少，公眾對(duì)建筑立面較在意，如英協(xié)高層）——入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場空缺）——空中TOWNHOUS（首層，頂層）（市場供應(yīng)量小）寫字樓：——80—100平米小戶型開放式高檔次專業(yè)化寫字樓（市場空缺）建商務(wù)會(huì)所（會(huì)議室/商務(wù)中心等）同時(shí)也可服務(wù)SOHO和產(chǎn)權(quán)酒店。SOHO酒店式公寓——40—60平米，一房一廳，兩房兩廳，白領(lǐng)族小戶型公寓，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級(jí)版（市場空缺）——小戶型結(jié)構(gòu)領(lǐng)先（深圳成熟戶型復(fù)制，鄭州市場空缺），以戶型優(yōu)勢，彌補(bǔ)朝向差。——建議樓中樓（市場空缺）——建議三錯(cuò)層（市場空缺）產(chǎn)權(quán)式酒店——（市場空缺）產(chǎn)權(quán)式商城——區(qū)域市場首個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)擁有自有產(chǎn)權(quán)的“車居超市”（市場空缺）底層臨街商鋪——略（四）創(chuàng)新需求原則：通過市調(diào)分析，鄭州處于“改善居住條件”的置業(yè)階段，房地產(chǎn)置業(yè)以自用為主，房地產(chǎn)投資市場，尚未形成規(guī)模，市場上可供投資的產(chǎn)品有限；本項(xiàng)目在以吸引置業(yè)自用為主的前提下，以有投資價(jià)值物業(yè)品種（具有唯一性）啟動(dòng)置業(yè)投資市場，其中產(chǎn)權(quán)式商場（固定投資回報(bào)）產(chǎn)權(quán)式酒店（固定投資回報(bào)），SOHO公寓，小戶型寫字樓（代為租賃）都具備置業(yè)投資價(jià)值策略意義：不僅不把全部雞蛋放在一個(gè)藍(lán)子里，而且兩條腿走路，雙市場開發(fā)。（五）經(jīng)濟(jì)+美的原則：以住宅產(chǎn)品為例，說明（BCG矩形分析）開發(fā)性價(jià)比優(yōu)產(chǎn)品，具體講就是以“中檔價(jià)位銷售中高端產(chǎn)品”。 高價(jià)（小高層3200元）中端（如：富田麗景）高端（如：德億時(shí)代城）中價(jià)（小高層）2500元分析顯示，在三個(gè)需求層面具備性價(jià)比競爭優(yōu)勢；中端中價(jià)市場——產(chǎn)品競爭優(yōu)勢中價(jià)高端市場——市場空缺高端高價(jià)市場——價(jià)格競爭優(yōu)勢注：此策略執(zhí)行的兩個(gè)要點(diǎn)要點(diǎn)一，成本控制——本項(xiàng)目土地成本，建安成本都存在成本優(yōu)勢；——商服產(chǎn)品因市場空缺，無直接競爭，而可能實(shí)現(xiàn)較高收益，有助于住宅產(chǎn)品的價(jià)格下調(diào)（即商服物業(yè)的部分收益回貼住宅產(chǎn)品以保持競爭力）——綜合配套的成本優(yōu)勢（如會(huì)所既服務(wù)業(yè)主，又服務(wù)寫字樓和公寓住戶）要點(diǎn)二，價(jià)值構(gòu)成：——區(qū)位樓價(jià)明顯偏高的價(jià)位優(yōu)勢——產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢——概念包裝優(yōu)勢——綜合配套的服務(wù)優(yōu)勢（六）相對(duì)效益原則：商業(yè)，寫字樓，公寓——單價(jià)提高，追求單位面積的相對(duì)最大化效益（具體定價(jià)后詳）住宅：——單價(jià)有競爭能力，追求性價(jià)比的最快化效益五、項(xiàng)目綜合定位（一）產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)鄭州的房地產(chǎn)市場調(diào)研，與本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析，安佳認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)做一個(gè)經(jīng)濟(jì)+美麗的復(fù)合型項(xiàng)目，集辦公樓、SOHO酒店式公寓（可以含一定量的產(chǎn)權(quán)式酒店）、住宅、商場、商鋪等為一體的綜合性都市白領(lǐng)社區(qū)，居住、商業(yè)、商務(wù)、休閑、教育，CBD城市精英開放式社區(qū)。（二）項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位客戶定位通過對(duì)市場數(shù)據(jù)的分析和整理，本項(xiàng)目的主力客戶定位為：都市白領(lǐng)階層 主流客戶：※ 鄭州市的白領(lǐng)；※ 企業(yè)中高層管理者；※ 企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主?！?年青的自由職業(yè)與IT一族其他補(bǔ)充客戶（非主流）：※ 鄭州市有灰色收入的“洗灰一族”；※ 部分追求發(fā)展（個(gè)人或孩子）的外省或外市人士；※ 有錢或有權(quán)的外市人士，主要是鄭州市外的其他市；※ 直系親屬在鄭州的外市人士。定位分析：※ 抓