【正文】 的一個(gè)省會(huì)城市，戰(zhàn)爭的威脅恐怕難以避免。因此，作為投資周期較長、運(yùn)作資本巨大的房地產(chǎn)開發(fā)商，資金投向及周轉(zhuǎn)安排能否純粹根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢展開，自己是否應(yīng)該全力以赴地留在當(dāng)?shù)亟?jīng)營，始終都成為縈繞于心的一塊陰影。四、 福州商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和現(xiàn)狀省府1號項(xiàng)目經(jīng)營的是店面，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種業(yè)態(tài)，本報(bào)告著重對福州商業(yè)地產(chǎn)作一番剖析。（一）福州商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃根據(jù)福州市政府2004年3月通過的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“十五”建設(shè)及２０１０年發(fā)展規(guī)劃》，我市將形成以“一個(gè)商業(yè)核心區(qū)、一個(gè)濱水開發(fā)帶、七個(gè)片區(qū)”的商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)，目標(biāo)是把將福州建設(shè)成為東南沿海地區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)中心城市?！耙缓恕保撼鞘猩虡I(yè)核心區(qū) 鼓臺商業(yè)核心區(qū)，北至華林路，南至上三路，西至白馬路，東至六一路，是福州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，該區(qū)域不僅分布著東百等大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)，還有中亭街、南后街、津泰路等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，還有多個(gè)老字號，串連三山、兩塔、三坊七巷等城市歷史遺跡。規(guī)劃通過對傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的提升和完善，創(chuàng)新傳統(tǒng)品牌，豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，提升商業(yè)品質(zhì)和文化品位，重點(diǎn)發(fā)展文化、旅游、休閑、餐飲和購物等功能，塑造若干個(gè)各具特色、主題鮮明配套完善的商業(yè)街區(qū)。作為市級商業(yè)中心區(qū)，在這個(gè)核心區(qū)還將規(guī)劃三個(gè)片區(qū)：東街口片區(qū)：重在改造提升傳統(tǒng)商業(yè)，形成傳統(tǒng)商業(yè)和現(xiàn)代商業(yè)相交融的商業(yè)中心。五一廣場片區(qū)：重在調(diào)整商業(yè)布局，形成以休閑、娛樂、服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)中心。臺江片區(qū)：重在整治商業(yè)環(huán)境，營造文化娛樂和購物休閑特色，形成人氣旺盛的商貿(mào)與休閑區(qū)?！耙粠А保洪}江濱水商業(yè)景觀帶以閩江為依托，突出濱水景觀特色，建設(shè)福州的ＲＢＤ（游憩商業(yè)中心區(qū)），重點(diǎn)發(fā)展文化、旅游、休閑、餐飲和購物等功能，打造福州城市時(shí)尚地標(biāo)，建設(shè)福州最具魅力的休閑服務(wù)型商業(yè)帶。規(guī)劃在現(xiàn)有臺江傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、金牛山文化休閑購物中心、融僑新天地等重點(diǎn)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)上，通過整合濱水景觀資源，結(jié)合望龍臺餐娛中心、君臨芭莎、鰲峰國際商務(wù)中心、淮安高爾夫主題商業(yè)等若干特色濱江商業(yè)節(jié)點(diǎn)的營造，建設(shè)福州最具魅力的休閑服務(wù)型商業(yè)帶?！捌邊^(qū)”：集中在商業(yè)體系的中間圈層，主要疏解核心區(qū)的商業(yè)功能城西片區(qū)：西側(cè)和南側(cè)以閩江為界，東至白馬路，北至金中山。城東片區(qū)：以鼓山分區(qū)為主體，西至六一路，北至金雞山，南至閩江。城北片區(qū)：以新店分區(qū)為主體，向南延伸至華林路，金中山、金雞山。金山片區(qū)：即福州近年著力推動(dòng)的金山新區(qū)范圍。倉山片區(qū)：總規(guī)確定的倉山和蓋山分區(qū)范圍。馬尾片區(qū)：由福州“三組團(tuán)”——長安、馬尾和瑯岐組成。大學(xué)城片區(qū)：大學(xué)城區(qū)域規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍。七個(gè)片區(qū)將福州商業(yè)傳統(tǒng)、現(xiàn)在和未來發(fā)展趨勢有機(jī)地結(jié)合在一起，各有特色功能定位，避免各商業(yè)中心間的低層次競爭。（二）福州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查福州的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，近五年，福州商業(yè)用房，年平均竣工量為35萬平方米，2004年福州商場店面的物業(yè)結(jié)構(gòu)比例較上年更是有了成倍增長，%%。分布情況目前，福州正在招商和已進(jìn)入建設(shè)階段的商業(yè)地產(chǎn)，又主要集中到東街口、五一廣場周邊和臺江一帶?！　|街商圈：在東街口北部有麥迪森廣場（紅霞新城）、五洲大廈，其中位于八一七路的麥迪森廣場（紅霞新城），其沿街的店面曾創(chuàng)下福州當(dāng)今商鋪?zhàn)罡邌蝺r(jià)———6萬元/平方米，；　　五一商圈：在五一廣場東面有正大廣場，西邊有冠亞廣場與東興南門廣場，其中位于南門兜附近的兩個(gè)準(zhǔn)備動(dòng)工的商業(yè)廣場的冠亞廣場與東興南門廣場形成了相互呼應(yīng)的格局，后者的商業(yè)面積則為4000多平方米。欲重振五一商圈的正大廣場商業(yè)面積也達(dá)到了6萬平方米。臺江商圈：中亭街商業(yè)面積25萬平方米，如今招商完成80%左右；在建的華辰天華步行街商業(yè)面積將達(dá)到28萬平方米；再加上安平商貿(mào)城、元洪城、步行街以及舊的臺江農(nóng)貿(mào)市場，臺江中亭街一帶的商業(yè)總面積將達(dá)到80萬平方米。橫街…..此外，在工業(yè)路，商業(yè)總面積達(dá)21萬平方米的寶龍廣場正在施工，不遠(yuǎn)處同在施工中的萬象商業(yè)廣場商業(yè)面積也將達(dá)到9萬平方米；在福新路、東區(qū)現(xiàn)代城、華林路、津泰路、中洲島等還有不少商業(yè)物業(yè)。需求調(diào)查有福州媒體曾對福州的商業(yè)地產(chǎn)購買者的開展了相關(guān)調(diào)查。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，商鋪經(jīng)營者中，%的人自己沒有商鋪，這部分人大多是租用別人的商鋪來經(jīng)營，他們有很強(qiáng)的購買欲望，只是苦于資金不夠或看不好市場，因此只要條件具備，他們是潛力很大的客戶。已有商鋪的購買者希望轉(zhuǎn)賣現(xiàn)有的商鋪去購買自己認(rèn)為更有增值潛力的商鋪，這部分實(shí)力強(qiáng)的購買者則希望多投資能多收益。調(diào)查結(jié)果還顯示商鋪面積的大小直接與購買者的經(jīng)營成本和經(jīng)營方向相關(guān)聯(lián)，20～49平方米的商鋪?zhàn)钍苜徺I者的歡迎，占到了50%，其次為50～99平方米，%，%。從一個(gè)側(cè)面表明福州市場的商業(yè)物業(yè)已發(fā)展到一定程度，商鋪面積為50～%。又如經(jīng)營服裝、小百貨、精品，對商鋪的面積要求比較低，這三個(gè)行業(yè)的經(jīng)營戶對商鋪的需求整體數(shù)量較大，其面積要求都在10～50平方米。存在問題如上所述，目前福州市區(qū)僅上述三大商圈主要商業(yè)街區(qū)已建成正在招商或在建的商業(yè)物業(yè)面積達(dá)160萬平方米以上。而按國家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)面積在1萬平方米左右的大型購物廣場輻射的人口規(guī)模是10萬人左右，照此測算，福州目前人口224萬人，需要的購物廣場在22個(gè)左右，然而目前福州面積在1萬平方米的大賣場就已經(jīng)達(dá)到了20多個(gè)，如果算上其他散布在各地、不計(jì)其數(shù)的商場店面，以及為數(shù)眾多的尚未開工的后續(xù)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，對于福州商業(yè)地產(chǎn)的市場消化量，是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。據(jù)報(bào)道，榕城商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)已供過于求，空置一年以上的面積占年竣工量的34．2%，2004年上半年我市商業(yè)用房施工面積共計(jì)121萬平方米。福州現(xiàn)有各種大小商業(yè)物業(yè)面積已超過300萬平方米。與此同時(shí)，福州的商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)也存在著結(jié)構(gòu)性失調(diào)的問題。一是分布過于集中，主要聚集在東街、臺江和五一路、火車站等大商圈；二是業(yè)態(tài)總體檔次不高，經(jīng)營水平參差不齊。五、 東街口商圈現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)及租金行情在了解了全市商圈的概況后，我們重點(diǎn)對五、 東街口商圈現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)，以及租金行情開展了詳細(xì)調(diào)查。1. 省府路：主要以街鋪為主，除三福旗艦店面積較大（800 M2左右），大多數(shù)商