【正文】 福州核心商圈某項(xiàng)目策劃報(bào)告目　錄一、福州社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況二、福州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀綜述三、今后福州樓市大勢(shì)判斷四、福州商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和現(xiàn)狀五、東街口商圈現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)及租金行情六、本項(xiàng)目產(chǎn)品簡(jiǎn)況七、本項(xiàng)目周邊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查八、項(xiàng)目SWOT分析九、項(xiàng)目定位建議十、宣傳企劃思路十一、營(yíng)銷計(jì)劃一、 福州社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況福州是福建省的省會(huì)城市，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心。下轄13個(gè)縣市區(qū)，全市總面積11968平方公里，全市常住人口達(dá)656萬(wàn)人，市區(qū)常住人口224萬(wàn)人，加上流動(dòng)人口和八縣的城鎮(zhèn)人口，城市化程度接近50％。從1978年改革開放以來，福州經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，GDP年平均增長(zhǎng)約16%。，同比增長(zhǎng)13％；，2004年的地方財(cái)政收入更是超過百億大關(guān)，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的107億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入目前福州人均GDP已達(dá)到3000美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11360元，同比增長(zhǎng)13％。據(jù)預(yù)計(jì)，2005年福州市經(jīng)濟(jì)主要預(yù)期目標(biāo)是，％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入扣除物價(jià)因素實(shí)際分別增長(zhǎng)7％－8％和4％－5％。二、 福州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀綜述據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年福州商品房平均交易價(jià)格每平方米3262元，％，在全國(guó)35個(gè)大中城市中，福州房?jī)r(jià)漲幅列第24位。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，％，其中，％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定投資規(guī)模的42％，相當(dāng)于ＧＤＰ的14％。福州房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到了明顯的先導(dǎo)帶動(dòng)作用。如果按1：2的比例計(jì)算，約形成400—500億元的產(chǎn)值，拉動(dòng)ＧＤＰ約1—2個(gè)百分點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)業(yè)為政府創(chuàng)造稅費(fèi)收入約20億元，相當(dāng)財(cái)政總收入的12％，較好地發(fā)揮了先導(dǎo)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的作用。福州房地產(chǎn)業(yè)在自身快速發(fā)展的同時(shí)，還充分發(fā)揮其先導(dǎo)、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，大力帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建材行業(yè)、建筑裝修公司、物業(yè)管理、廣告公司、中介公司，以及會(huì)展業(yè)、專業(yè)報(bào)刊和廣播電視的房地產(chǎn)欄目等的全面繁榮和提高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，福州目前直接從事與房地產(chǎn)有關(guān)工作的就業(yè)人數(shù)大約有20萬(wàn)人。在消費(fèi)升級(jí)的情況下，在股市持續(xù)低迷的情況下，購(gòu)房成為居民投資與消費(fèi)的首選。于是我們看到，價(jià)格不菲的商品房成了搶手貨，市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的消費(fèi)需求，幾乎人人都是投資者。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷涌現(xiàn)出了供不應(yīng)求的壯觀場(chǎng)面，舉國(guó)皆商，福州也不例外。那么，福州的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展是否健康呢？在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，考察一個(gè)行業(yè)的發(fā)展是否健康正常，關(guān)鍵是看它的產(chǎn)品供給與市場(chǎng)需求之間是否平衡，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。福州房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求的均衡態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集、區(qū)域性極強(qiáng)的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益行業(yè)，尤其要處理好行業(yè)的總供給與總需求之間的平衡。2004年福州全市共批準(zhǔn)上市預(yù)售商品房563萬(wàn)平方米，其中市區(qū)批準(zhǔn)上市商品房539萬(wàn)平方米；，合同金額225億元。2004年需求大于供給約90萬(wàn)平方米，是5年間供求差距最大的一年；而這一年商品房和住宅單價(jià)都出現(xiàn)超歷史水平的漲幅，％％。但是也要看到，從2000年至2004年的5年間。這說明近年來福州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的良好狀態(tài)，總供給和總需求是基本平衡、求略大于供的；2000年、2001年和2003年供大于求的積壓房，被2002年和2004的求大于供給消化了，說明福州房地產(chǎn)的仍保持著供求的均衡態(tài)。福州房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性。考察房地產(chǎn)形勢(shì)除了分析總供給和總需求之間的均衡態(tài)之外，由于房地產(chǎn)商品的多樣性，我們還必須考察商品房的供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性問題。商品房的供給與需求結(jié)構(gòu)主要包括住宅、商業(yè)物業(yè)、辦公樓及ＭＡＬＬ等大型綜合產(chǎn)品的比例，具體到區(qū)域房地產(chǎn)供給與需求結(jié)構(gòu)，也可以從區(qū)位、價(jià)位、面積、建材和技術(shù)功能等角度來分析。、其它（工業(yè)等），％、％、％、％％。從大的比例來看，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)是相適應(yīng)的，但從中也應(yīng)看到住宅的求大于供和商場(chǎng)店面的供大于求；。三、 今后福州樓市大勢(shì)判斷根據(jù)福建省委、省政府提出的“建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)” 的戰(zhàn)略構(gòu)想，福州市委、市政府提出了“做大做強(qiáng)省會(huì)中心城市”的發(fā)展戰(zhàn)略。 在城市發(fā)展方面，福州市《閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃》提出，到2020年福州城市發(fā)展將實(shí)現(xiàn)“三個(gè)跨越”：第一個(gè)跨越是從“三山一水”到“五山二水”，即在“三山一水”的基礎(chǔ)上，福州城市空間又?jǐn)U大到鼓山、旗山和烏龍江。第二個(gè)跨越是從“閩江時(shí)代”走向“濱海時(shí)代”，使福州從濱江城市變成濱海城市，把浩瀚東海攬入福州城市懷中。第三個(gè)跨越是城市規(guī)模和布局空間從“一城三組團(tuán)”到“一城七組團(tuán)”。即中心城區(qū)和馬尾快安、長(zhǎng)安、大學(xué)城、甘蔗荊溪、青口、瑯岐、長(zhǎng)樂七個(gè)組團(tuán)組成。屆時(shí)，福州用地規(guī)模將達(dá)到350平方公里?！按蟾Ｖ荨备窬值男纬?，將極大地拓展福州城市發(fā)展空間，進(jìn)一步促進(jìn)人口的聚集，從而形成更大的空間，隨著居住升級(jí)換代和二、三級(jí)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，商品房一級(jí)市場(chǎng)的交易也將不斷擴(kuò)大國(guó)民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展和城市版圖的擴(kuò)張為房地產(chǎn)帶來了可以預(yù)見的新的發(fā)展空間。從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利條件仍然很多。今后5年內(nèi)全市工業(yè)總產(chǎn)值將突破5000億元，全市GDP將超過3000億元。%，工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)20%，%，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)78%。居民收入的不斷提高，使得住房消費(fèi)能力得到增強(qiáng)。 同時(shí)，2005年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)在2530%之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)供需兩旺的局面，按照房地產(chǎn)運(yùn)作的周期，今年市場(chǎng)的供應(yīng)量有望保持去年的總體水平；房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)步小幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，漲幅可能保持在5%8%之間。從以上數(shù)字和分析來看，福州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是供需基本平衡，環(huán)境基本協(xié)調(diào)，定價(jià)基本合理，發(fā)展仍有后勁，在和平時(shí)期，在政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有出現(xiàn)劇烈波動(dòng)的大環(huán)境下，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際發(fā)展水平造就的長(zhǎng)期、巨大的市場(chǎng)需求，從事房地產(chǎn)業(yè)仍然是有利可圖的。然而，本著居安思危的原則，我們也不能不提防潛在的戰(zhàn)爭(zhēng)威脅。在兩岸形勢(shì)撲朔迷離的階段，臺(tái)灣問題是商界人士必須參考的一個(gè)因素。如今陳水扁的臺(tái)獨(dú)趨向越來越明顯，舉措越來越大膽，一旦臺(tái)灣宣布獨(dú)立，作為距離臺(tái)灣最近處僅數(shù)十公里