【正文】 寓——40—60平米，一房一廳，兩房兩廳，白領族小戶型公寓，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級版（市場空缺）——小戶型結構領先（深圳成熟戶型復制，鄭州市場空缺），以戶型優(yōu)勢，彌補朝向差。豐富產品線，具體產品策略是：底商街鋪+產權式商城商服類產品組團A寫字樓高層項目SOHO小戶型商務公寓緊湊型二三房為主的平面住宅小高層住宅類產品組團B首層底層TOWNHOUSE策略意義： 開發(fā)風險分散互為賣點，互為配套（二）適量原則：10萬平米總量控制下，實現少而多的開發(fā)原則，即“多”—產品線豐富，“少”—各單一產品開發(fā)量控制（具體各產品開發(fā)量見《產品規(guī)則指導書》）策略意義：避免競爭快速消化（三）空缺差異原則：作為一家新的房地產的首個項目，不具備直面競爭的品牌優(yōu)勢：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進入“細分者”市場，抓住市場空缺，和對手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過市場調研，論證了市場空缺和入市機會的存在?！?利用營銷包裝，鄭州市地產營銷水平較低這一最大機會，運用合理、適度超前的營銷手段，促使項目成功。如：德億時代城、 鑫苑名家、建業(yè)城市花園、錦江國際等，包括其他區(qū)域的樓盤均會分流部分客戶。T 、 威脅因素※ 鄭州樓價持續(xù)走低，預計今明兩年還有可能下調※ 市區(qū)內中等價位，質素較好的樓盤，市區(qū)內價位在2500元/m2左右的樓盤將是本項目的有力競爭者。W、 劣勢分析※ 項目地塊的景觀較差；※ 項目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會治安比較復雜；※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項目的形象；※ 項目的容積率高，項目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時還影響小區(qū)的內部景觀。互動功能本項目位于鄭州城東區(qū)，與2A級國家康居工程的德億時代城、鑫苑名家、圣地數碼商務樓等項目位置距離較近，在本項目小區(qū)建成后可與這些小區(qū)聯合互補 ，從而形成一個大而集中的新興高尚住宅區(qū)群。在將來的發(fā)展中，東環(huán)路（現在的107國道）將成為鄭州市的主要交通動脈，同時項目所在的區(qū)域將成為鄭州的老城區(qū)與CBDR過渡地段，同時對鄭東新城的發(fā)展起到至關重要的作用，政府可能會大力整頓該片區(qū)的市場與市容，但可能還要經過一段時間才能完成。（六）街區(qū)功能目前形象 項目位于107國道邊，周邊汽車修配、果菜批發(fā)市場和常砦村的流動人口，在市民心目中的印象差，且環(huán)境渾濁，車輛擁擠、人口素質低下。學校教育概念對住宅地產的拉動是明顯的，規(guī)劃拆遷擴建的常砦小學相臨，為本項目的小學教育提供了方便。都是省內有名的醫(yī)院，離本項目較近，驅車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。周邊居民文體設施 缺乏大型的公眾活動的文體場所，除購物外，市民戶外活動的機會比較少。居民習慣的日常購物場所項目區(qū)域為目前鄭州市城市邊緣，鄭東新區(qū)還在規(guī)劃中，而且中間還隔有一條107國道（未來的東環(huán)路），所以周邊缺少上檔次，有特色的商業(yè)設施，這和區(qū)位樓價在全市范圍內偏高的市場不符，據了解，區(qū)域內有“思達超市”但規(guī)模較小，農業(yè)路“丹尼斯”百貨與金城國際廣場有“金搏大”百貨商場。約有76％的水量被植物、土壤吸收和水面蒸發(fā)，只有24％的水量形成了地表河川徑流，常常造成年際間旱澇不均的現象，這說明河南水資源利用的可靠性不大。水資源狀況 鄭州位于黃河的中下游，水量季節(jié)分配不均，年際變化較大。 D、位于項目地南部的果菜批發(fā)市場，衛(wèi)生狀況極差。B、項目地西部的常砦村住宅檔次較低。社會治安狀況本項目位于鄭州市的城市邊緣，靠近107國道（未來的東環(huán)路）來往過境的車輛繁多，以及項目地南邊的果菜市場，項目地西面是常砦村的特殊位置，形成特殊的綜合環(huán)境，從而導致項目的周邊比較復雜的社會治安環(huán)境。B、空氣污染：項目緊臨107國道與果菜批發(fā)市場，天氣晴朗時的公路揚塵與果菜批發(fā)市場的廢棄物，污染項目地空氣質量。（見下圖：）環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評判幾乎為零。（見下圖：）D、西面，常砦村。其自然資源的具體表現為：周圍環(huán)境景觀A、項目地現狀B、東面，107國道。道路面積：；容積率：；覆蓋率：40％；綠化率：40％。(具體位置見下圖) （二）技術資料項目總占地面積：。二、項目總體評價（一）項目概況項目位于鄭州市金水區(qū)，107國道以西與農業(yè)路以南的交匯處，屬于鄭州老的中心城區(qū)的邊緣區(qū)域，與新規(guī)劃的鄭東新區(qū)僅一路（107國道）之隔。明確廣告定位，尋找最佳廣告訴求和信息（軟廣告及硬廣告）傳播方式，進行有效的廣告定位及媒體組合。項目的市場營銷策略定位 通過對該項目所在社區(qū)的宏觀市場調研，政策法規(guī)調研，購買行為、購買習慣、消費觀念、消費意識、收入及消費能力調研，研究周邊項目和本項目的優(yōu)、劣勢及周邊項目的營銷策略，為項目營銷決策提供依據。項目營銷推廣的主題定位 調查該項目環(huán)境的習慣文化、心理趨向以及開發(fā)商的商號（投資商、開發(fā)商的企業(yè)品牌）、品牌（小區(qū)或花園命名）、信息傳播內容和手段等并研究其優(yōu)劣勢，為項目銷售推廣的包裝、形象、訴求內容等以及項目的傳播策略和定位提供依據。(二）定位推導思路項目的目標市場定位了解潛在市場消費群的特征、年齡、分布，以之尋找消費群體的構成和可能購買本項目的消費群體，并通過對這個群體的描述，為項目基礎定位提供依據。市場定位核心策劃目 錄一、 市場定位前言… ……………………………………………………4定位策略……………………………………………………………………………5定位推導思路 ………………………………………………………………………5定位原則 …………………………………………………………………………7二、 項目總體評價 ……………………………………………………………8項目概況……………………………………………………………………………9技術資料……………………………………………………………………………9地塊資源……………………………………………………………………………10周邊配套……………………………………………………………17交通條件…………………………………………………………………………19街區(qū)功能………………………………………………………………………19三、 項目價值發(fā)現（SWOT分析）………………………………………………21S優(yōu)勢分析…………………………………………………………………………22W劣勢分析………………………………………………………………………23O機會分析…………………………………………………………………………24T威脅分析…………………………………………………………………………25四、 項目開發(fā)策略原則………………………………………………………26復合原則 …………………………………………………27適量原則 ………………………………………………………29空缺差異原則……………………………………………30創(chuàng)新需求原則………………………………………………………………33經濟+美麗…………………………………………………………34相對效益原則…………………………………………………………36五、 項目綜合定位………………………………………………………37產品定位……………………………………………………………38項目目標對象定位…………………………………………………………………38產品定位…………………………………………………………50價格定位………………………………………………………………54形象定位…………………………………………………………………55建筑風格定位……………………………………………………………60項目發(fā)模式定位……………………………………………………………61開發(fā)競爭優(yōu)勢定位……………………………………………………………63六、 項目案名/主題口號（項目競爭力分析）……………………………64命名方式……………………………………65命名建議……………………………………………………65案名推薦……………………………………………………66主題口號……………………………………………67賣點梳理………………………………………………………68七、價格策略………………………………………………70定價原則……………………………………………71可類比樓盤銷售單價………………………………………………………83本項目市場銷售單價建議…………………………………………………88定價分析…………………………………………………………………90項目價格提升潛力分析…………………………………………………………91價格表模擬…………………………………………………………50