【正文】 目前，北海大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積大約有30萬(wàn)平方米，北海市中心商業(yè)地段位于環(huán)北部灣廣場(chǎng)這一帶，形成了環(huán)型的商圈，周?chē)虉?chǎng)密集，人流量大，占北海市商場(chǎng)的三分之二之多，可見(jiàn)此地競(jìng)爭(zhēng)何其激烈。但近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)向市區(qū)四面擴(kuò)展，人口開(kāi)始向商圈外圍遷移，商業(yè)布局正從中心商圈向外面擴(kuò)張，形成了一個(gè)中心輻射四面的發(fā)展趨勢(shì)。目前商圈外較具特及響影力的當(dāng)屬北京路段的大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng)。北海目前的商業(yè)格局是由：北至北部灣路，南至北海大道，東至北京路，西至貴州路，四條道路圍和的“口”字形結(jié)構(gòu)。區(qū)域內(nèi)包括：北海最大的購(gòu)物廣場(chǎng)、人流量最大的超市、最具人氣的開(kāi)放式綠地。 代表項(xiàng)目：和安商港、和安商都、新新力、新力購(gòu)物廣場(chǎng)、寶宜商廈、啟東電腦城、大潤(rùn)發(fā)、東都百匯。（二）北海商圈及商業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介北部灣廣場(chǎng)商圈 北部灣廣場(chǎng)商圈作為北海最繁華的商業(yè)中心，無(wú)與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)賦予巨大的價(jià)值增長(zhǎng)潛力，其內(nèi)樓盤(pán)的地段價(jià)值尤為明顯。集聚各種優(yōu)質(zhì)城市生活資源，巨大的人流量和旺盛的人氣，為樓盤(pán)帶來(lái)無(wú)盡的商機(jī)。作為王牌地段的稀缺樓盤(pán)，北部灣廣場(chǎng)商業(yè)中心的每次推盤(pán)都是一次萬(wàn)眾矚目的新焦點(diǎn)。北海大道商圈 大潤(rùn)發(fā)超市是一家臺(tái)灣的大型連鎖量販店，為附近樓盤(pán)的業(yè)主提供便利的生活需要，為成熟社區(qū)的成型提供條件。超市周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論是商業(yè)，還是住宅，無(wú)論是新房，還是二手房，呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的局面，并且無(wú)論租金還是售價(jià)都會(huì)比同一地段沒(méi)有超市的項(xiàng)目要高。其他商圈（三）北海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)北海商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式陳舊 北海商業(yè)模式還是以商鋪出租，獨(dú)自經(jīng)營(yíng)為主。沒(méi)有商場(chǎng)整體的統(tǒng)一布局，集中營(yíng)銷(xiāo)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；不能總體把握市場(chǎng)的變動(dòng)方向，重復(fù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)管理混亂，在北海眾商場(chǎng)中，和安商港與大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng)及新建安商都模式較為前位，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比較突出?？傮w上北海商業(yè)的模式與運(yùn)營(yíng)與區(qū)外發(fā)達(dá)地區(qū)相比，還是存在很大的差距。北海市商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)分析北海市商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)上還沒(méi)有形成自己的特色，很多公司企業(yè)都是頭重腳輕，開(kāi)始熱后面冷的情況，沒(méi)能一如繼往地研究分析市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)，跟著別人走，一種營(yíng)銷(xiāo)方式通全局的情況縷縷見(jiàn)諸。1商品促銷(xiāo)形式集中于降價(jià)（折扣）商品降價(jià)促銷(xiāo)是商品促銷(xiāo)的第一手段，固然重要；但是在整個(gè)商業(yè)范圍內(nèi)，商家普遍采用降價(jià)（折扣）的方式，消費(fèi)者對(duì)于降價(jià)（折扣）必然會(huì)產(chǎn)生懈怠心理，“看誰(shuí)降得低”是消費(fèi)者的第一反應(yīng)，特點(diǎn)是同種同類(lèi)商業(yè)充棟的情況下。因以，行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)變惡性競(jìng)爭(zhēng)，終不利于北海商業(yè)的發(fā)展。2公司的形象營(yíng)銷(xiāo)急功近利北海企業(yè)公司對(duì)于形象的宣傳給人一種急功近利的感覺(jué)。公司開(kāi)業(yè)之始，都能以公司的形象為重，注意多重策劃宣傳，但經(jīng)過(guò)的一段時(shí)間后，這種公司的形象宣傳漸漸的少了。3商場(chǎng)活動(dòng)沒(méi)有市場(chǎng)針對(duì)性很多商場(chǎng)在開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)只注重形式，而沒(méi)有多大實(shí)際性的活動(dòng)，給消費(fèi)者的感覺(jué)就是“做秀”。很多商場(chǎng)在做營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)中，基本上都是搭個(gè)臺(tái)，搞場(chǎng)表演；降降價(jià)，送點(diǎn)不著邊的禮物。4沒(méi)有將市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)作為商場(chǎng)的戰(zhàn)略，而僅僅是種手段很多商場(chǎng)在做活動(dòng)時(shí)，都是一個(gè)品牌，一場(chǎng)促銷(xiāo)一場(chǎng)活動(dòng)，隨意性很大。個(gè)別商場(chǎng)雖然有長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，但營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的過(guò)程卻沒(méi)有做好周密的調(diào)查和安排，浪費(fèi)人力物力，活動(dòng)沒(méi)有市場(chǎng)效應(yīng)。北海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)北海市民和外來(lái)人口多年的生活、消費(fèi)和投資習(xí)慣已形成三大老商圈：北部灣廣場(chǎng)商圈、北海大道商圈，這是北海商業(yè)經(jīng)濟(jì)騰飛的不竭動(dòng)力。按照這幾年北海商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，除了老商圈內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷開(kāi)發(fā)外，外圍商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在緩慢開(kāi)拓。同時(shí)，北海商場(chǎng)正向大型、綜合、專(zhuān)業(yè)方向發(fā)展；對(duì)品牌、服務(wù)等要求越來(lái)越高。（四）北海市商圈發(fā)展方向《北海市城市總體規(guī)劃（2008——2025）》1中心城建設(shè)用地規(guī)劃第二十二章：中心城近期建設(shè)規(guī)劃：規(guī)劃近期（2015年），人口規(guī)模為105萬(wàn)人。2城市發(fā)展方向 第52條：城市發(fā)展方向：主城區(qū)近期向南發(fā)展。3銀灘西區(qū)規(guī)劃（本案緊鄰銀灘西區(qū)） 第122條：建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域：銀灘西區(qū)：沿銀灘旅游帶從僑港到罐頭嶺，結(jié)合海景大道建設(shè)，以“山、海、城、港、廊”五方面的交融為空間主題，注重發(fā)展濱海地區(qū)的娛樂(lè)、休閑、商務(wù)等功能，在近期將銀灘西區(qū)建設(shè)成為依山擁海、風(fēng)景獨(dú)特的國(guó)際休閑度假中心。未來(lái)商圈發(fā)展方向 前述商圈主要集中于城市北面 市政府周?chē)?，但隨著人口涌入、城市擴(kuò)大、產(chǎn)業(yè)精耕、旅游升級(jí)，原有的商圈已不能滿足北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。在《北海市城市總體規(guī)劃（2008——2025）》的指引下，北海的新商圈有向南發(fā)展的新趨勢(shì)。1北海高鐵商圈 （北海223。224。南寧223。224。廣州 高鐵年內(nèi)通車(chē)）已報(bào)建的 “北海萬(wàn)匯廣場(chǎng)” (開(kāi)發(fā)商:北海市萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司) 2云南路商圈 亟待新建的“北海協(xié)和廣場(chǎng)” （本案）三、項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一）商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)介項(xiàng)目區(qū)位 云南路板塊簡(jiǎn)介 云南路是北海市主干道之一，成熟路區(qū)，南北縱穿北部灣西路、北海大道和西南大道三條橫向城市主干道交匯地帶。北接城市北岸海角路，南抵僑港海邊、西臨大墩海和冠頭嶺等優(yōu)美生態(tài)海岸線，交通條件十分便利，是繁華與寧?kù)o的績(jī)優(yōu)地段。云南路板塊是北海市傳統(tǒng)的置業(yè)區(qū)，交通生活配套最為完善，擁有傳統(tǒng)的居住氛圍，同時(shí)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)設(shè)施一應(yīng)俱全，初步形成了云南路商圈。目前,緊鄰的銀灘西區(qū)已建成海景別墅片區(qū)（恒大北海銀灘、“為地球留下痕跡的作品：天隆三千?！?等）、五星級(jí)酒店（香格里拉）、國(guó)際會(huì)展中心、海洋主題公園、國(guó)家森林公園、冠嶺山莊國(guó)賓館等眾多項(xiàng)目，市政配套和生活機(jī)能也將逐漸完善，生活越來(lái)越方便，云南路板塊無(wú)疑已成為北海最高端的度假休閑居家置業(yè)區(qū)域，升值潛力巨大。 云南路板塊是中高檔社區(qū)聚集區(qū)域，配套設(shè)施最為完善，為北海目前少有的中高檔社區(qū)聚集區(qū)域，各個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)不僅受外地養(yǎng)老渡假的外地客戶(hù)追捧也受本地客戶(hù)及高新區(qū)企業(yè)職員的偏愛(ài)。對(duì)自住型購(gòu)房者而言，特別青睞云南路的生活配套，紛紛安家在云南路板塊上。據(jù)了解，居住在云南路板塊的人員大多數(shù)是養(yǎng)老度假的外地客戶(hù)、企業(yè)白領(lǐng)、高層管理人員和個(gè)體商戶(hù)等素質(zhì)高、經(jīng)濟(jì)收入較好的群體，這成為北海社區(qū)人群分布的鮮明特征。項(xiàng)目1公里內(nèi)商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)介亟待興建的北海協(xié)和廣場(chǎng) 地處城西板塊 云南路與西南大道交匯處。周邊1公里的范圍內(nèi)常住人口12萬(wàn)。行政機(jī)構(gòu)：北海市藥監(jiān)局、市衛(wèi)生監(jiān)督所、中心血站、市工商局執(zhí)法局、廣西紅樹(shù)林生態(tài)自然保護(hù)區(qū)管理處、市流浪兒童保護(hù)中心、北海市海城區(qū)銀灣社區(qū)居民委員會(huì) 等學(xué)校：北海職業(yè)學(xué)院學(xué)生教職工6000人北海第七中學(xué)學(xué)生教職工3000人北海逸夫小學(xué)學(xué)生教職工1000人幼兒園15家兒童教職工1000多人企事業(yè)單位小區(qū)：市規(guī)劃局、市中國(guó)銀行、市工商銀行 等員工小區(qū)其他小區(qū)60多個(gè)銀行支行3家4星級(jí)酒店1家、三星級(jí)2家、快捷酒店5家區(qū)級(jí)醫(yī)院1家，社區(qū)診所5家綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1座35平方米以下小超市、商店98家餐館、小吃店150家小區(qū)網(wǎng)球場(chǎng)5家，游泳池5個(gè)乒乓球、桌球俱樂(lè)部各2家，婚紗影樓1家主要經(jīng)停公共汽車(chē)9路、11路 等周邊3公里的范圍內(nèi)常住人口約35萬(wàn)。周邊3公里內(nèi)，大商業(yè)項(xiàng)目：0！ 目前，周邊3公里內(nèi)的居民消費(fèi)中高檔（衣、食、用）商品、服務(wù)，往往需要到4公里以外的北部灣廣場(chǎng)商圈。整個(gè)城西板塊的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目缺位，中高檔小區(qū)林立的云南路板塊已現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)真空，亟待填補(bǔ)空白。 棋無(wú)對(duì)手，建議在科學(xué)論證規(guī)劃后，盡快 落子天元，以求先聲奪人，勇當(dāng)市場(chǎng) 領(lǐng)先者！ 項(xiàng)目現(xiàn)狀：（經(jīng)營(yíng)十載，已形成商圈核心的雛形） 項(xiàng)目為商業(yè)用地，北海市景盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于2003年將其部分開(kāi)發(fā)為 云南路綜合商業(yè)市場(chǎng)，面朝市民活動(dòng)廣場(chǎng)，隨著周邊成片成熟高尚社區(qū)的興起，富裕消費(fèi)群體日益壯大,綜合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)火爆，人流熙攘，生意興旺，已形成商圈核心的雛形。本地塊已成為一線黃金商業(yè)口岸用作比較初級(jí)的綜合商業(yè)市場(chǎng)與云南路商圈、城西板塊的整體市場(chǎng)定位不符，也不能滿足消費(fèi)者日益時(shí)尚、多元化的購(gòu)物需求，沒(méi)有充分發(fā)揮其土地的最大效益。為此開(kāi)發(fā)商針對(duì)此地塊具有的優(yōu)勢(shì)，擬重新開(kāi)發(fā)成大中型城市商住綜合體項(xiàng)目，進(jìn)一步提升商圈的品位?？梢灶A(yù)見(jiàn)，升級(jí)后的北海城市購(gòu)物商貿(mào)廣場(chǎng)集天時(shí)、地利、人和為一身，必將引領(lǐng)云南路商圈走向新的高度。地塊簡(jiǎn)介注：地塊①為北海景盛房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的云南路綜合市場(chǎng)，（15868平），商業(yè)用地（可變更容積率及土地屬性）。因開(kāi)發(fā)后綜合市場(chǎng)外圍的商鋪（5500平、2層）已出售給業(yè)主，所以需要進(jìn)行整合。已與業(yè)主談成《土地過(guò)戶(hù)協(xié)議》《商鋪回購(gòu)協(xié)議》（換房補(bǔ)償協(xié)議）。地塊②③均為同一家合作伙伴公司所有，空地，~6，地塊可分可合，（5487平）、（6513平），商住用地，產(chǎn)證齊備，合作事宜已談妥。三個(gè)地塊均為商業(yè)用地（可重新規(guī)劃變更屬性），位于云南路中段，面朝市民活動(dòng)廣場(chǎng),呈氣沖斗牛之勢(shì)，具吞吐日月之相！新項(xiàng)目用地面積為32畝（地塊①②整合）（地塊①②