【正文】 習(xí)，考試合格者留用。 保安員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)安全責(zé)任心。 每周安排一定時(shí)間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報(bào)刊、書籍，興行管理經(jīng)驗(yàn)座談會(huì)。 每季興行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行消防演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。 定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警，治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，并舉行消防演習(xí)，要求從從達(dá)標(biāo)。 每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí) 有計(jì)劃的安排維修，綠化等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，以確保員工的整體文化素質(zhì)。 定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。培訓(xùn)目標(biāo)： 確保員工年度培訓(xùn)在150課時(shí)以上； 新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%； 管理人員持證上崗率100% 特殊工種人員持證上崗率100% 員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。培訓(xùn)方式：自學(xué)；自辦培訓(xùn)班；外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)；理論研討或?qū)ｎ}討論；參觀學(xué)習(xí)；崗位輪訓(xùn)。除上述培訓(xùn)項(xiàng)目外，我們還將針對(duì)本小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)管理處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)：火警應(yīng)變；電力故障，上、下水管道爆破；雷暴和臺(tái)風(fēng)；百法聚集滋事，處理可服物體與恐嚇電話；處理本小區(qū)客戶投訴；違例或遺棄車輛；收獲財(cái)物。員工考核與獎(jiǎng)懲：錄用與考核（1）錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)管理處培訓(xùn)部門對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3個(gè)月。（2）考核：考核檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，我公司制訂了一系列的考核制度和實(shí)施辦法：A、簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。B、每年對(duì)員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎(jiǎng)懲?？己寺?00%，年淘汰率5%，崗位輪換率10%。C、對(duì)新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核率100%。D、培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核。E、對(duì)管理處主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評(píng)議，根據(jù)評(píng)議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。淘汰機(jī)制在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施淘汰機(jī)制，提高管理服務(wù)水平。（四）員工著裝、標(biāo)志]公司將在 管理處采用新設(shè)計(jì)制作的統(tǒng)一有公司標(biāo)志的服裝，根據(jù)不同工種統(tǒng)一著裝。所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整，不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。著裝應(yīng)得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。女員工如著裙裝，應(yīng)穿肉色絲襪，男員工應(yīng)穿深色襪子。必須佩帶有公司統(tǒng)一標(biāo)志的服飾。四、房屋維修養(yǎng)護(hù)及裝修管理（一）維修管理方案維修部主管對(duì)小區(qū)內(nèi)進(jìn)行實(shí)務(wù)性的管理，組織維修工對(duì)本物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下：根據(jù)管理處的管理目標(biāo)，制訂 花園內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案。必須具備工民建的有關(guān)知識(shí)，能編制工程預(yù)決算，懂得房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及使用要求。必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識(shí)，熟悉《物業(yè)管理?xiàng)l例》與管理處的有關(guān)規(guī)章制度。掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點(diǎn)。接受小區(qū)業(yè)主報(bào)修或咨詢時(shí)，態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解答、解決業(yè)主的疑難問題。組織維修員對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。經(jīng)常巡視小區(qū)內(nèi)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。定期對(duì)維修工進(jìn)行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn)，提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。響應(yīng)并參與管理處組織的公益活動(dòng)，積極配合其他部門做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作。（二）對(duì)私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施全體員工均有義務(wù)對(duì)私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。在業(yè)主入住期對(duì)此類管理規(guī)定進(jìn)行全面宣傳。對(duì)已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權(quán)利。加強(qiáng)日常監(jiān)管。（三）房屋裝修管理方案裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇（1）幫助業(yè)主裝修選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、取得合格證書的裝修企業(yè)。（2）業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，管理處將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。裝修申報(bào)（1）住戶裝修，必須提前七天向管理處申報(bào)，事務(wù)助理對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊(cè)。（2）業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》（附表三）、《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。裝修審批（1）業(yè)主應(yīng)如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并提交裝修設(shè)計(jì)圖紙。（2）在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會(huì)同工程維修部、保安部對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。（3）業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后，交納裝修管理押金，帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證。施工管理（1）所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)管理處審批，出具更改通知后方可施工。（2）施工期間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。（3）裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不超過30天，如確實(shí)需要延期，要到管理處辦理延期手續(xù)。（4）施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：00—12：00；14：00—18：00。嚴(yán)禁擾民。（5）裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責(zé)任人自主負(fù)責(zé)。（6）管道供氣設(shè)施和燃?xì)饩叩陌惭b、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。（7）裝修施工，嚴(yán)禁拆任何墻體，否則出責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%—50%的裝修押金罰款。（8）空調(diào)應(yīng)按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。（9）不得改變陽臺(tái)的用途，防盜窗花由管理處設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣。（10）施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)不得損壞公用設(shè)施、設(shè)備，保持公用地面、墻壁完好和整潔。驗(yàn)收（1）裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。（2）隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。拒絕驗(yàn)收造成的損失由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。（3）竣工驗(yàn)收后，由驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期整改，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。（4）裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后，經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）和施工隊(duì)。五、房屋共有設(shè)備設(shè)施管理（一）制訂設(shè)備安全