【正文】 培訓(xùn)，考試合格方能上崗工作。 (三 )、管理機制 若競標(biāo)成功，我公司將根據(jù) **辦公樓的特點建立扁平化的管理架構(gòu)，最大限度以的減 呼管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，降低管理成本，形成簡明高效的管理體系。 (四 )合理取費，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 通過我公司對九三學(xué)社辦公樓的實地考及認(rèn)真分析，按照合理、科學(xué)、周密、可行的原則對項目物業(yè)管理各進行了系統(tǒng)的測算，我們認(rèn)為投標(biāo)文件中提供的物業(yè)服務(wù)取費標(biāo)準(zhǔn)，基本上能滿足 **辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系及規(guī)章制度。我們將針對大樓的特點和管理目標(biāo)，制定員工崗位職責(zé)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，對日常管理內(nèi)容編制相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，從而確保每個工作環(huán)節(jié) 及其過程都有章可循。 三、 理模式與運作機制 (一 )部管理模式 本著高效、精干、安全、科學(xué)的管理原則，將在本中心設(shè)三個部門，由中心總經(jīng)理直接對各部門的工作實施領(lǐng)導(dǎo)，以便于直接、全面、及時掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個管理過程，減少失誤，提高工作效率。 直接領(lǐng)導(dǎo) 考核 （二）運作機制 1. 管理體系 物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào) 、互相督促、互相聯(lián)第的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個具體運作中，物業(yè)管理中心總經(jīng)理既是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者，各項工作一經(jīng)下達，執(zhí)行責(zé)任人即開始中運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道返回物業(yè)管理中心總經(jīng)理，供總經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)，并通過從外界檢查、評比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題加以糾正，使得物來管理中心的工作做到有布置，有檢查，有吉，從而根本上保證了物來管理中心工作的有效性。 2. 運作機制 北京市 **物業(yè)管理經(jīng)營公司 公司各職能部門 物業(yè)管理中心 工程維修部 安全保衛(wèi)部 綜合服務(wù)部 3. 管理運作流程 物業(yè)管理中心運作流程圖 四、 理制度匯編 (一 )、部門規(guī)章制度 綜合服務(wù)部 操作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn) 客戶申請服務(wù)項目的操作規(guī)程 綜合服務(wù)部經(jīng)理檢查制度 報修處理操作規(guī)程 檔案管理規(guī)章制度 客戶服務(wù)查詢程序 餐廳服務(wù)接待規(guī)范程序 綜合服務(wù)部規(guī)章制度 餐具及用具清洗消毒程序 保潔主管的檢查制度 餐廳衛(wèi)生操作程序及標(biāo)準(zhǔn) 綜合服務(wù)部經(jīng)理巡查制度 管理中心總經(jīng)理 管理監(jiān)督 各執(zhí)行部門 信息反饋 工程服務(wù)部 客戶投訴查詢、求助等 物業(yè)管理中心 總經(jīng)理 安全保衛(wèi)部 綜合服務(wù)部 處理完成 做好記錄 工程維修部 工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程 警衛(wèi)交接班規(guī)程 客戶遺失物品招領(lǐng)規(guī)程 物品出入大樓管理程序 證件和理操作規(guī)程 緊急停電處理規(guī)程 對突發(fā)事件的處理操作程序 員工出入口崗位工作規(guī)程 規(guī)章制度、管理制度 安保部內(nèi)保檔案管理制度 物業(yè)管理中心辦公處安全保衛(wèi)制 安保器材管理制度 安保部檢查制度 要害部位安全保衛(wèi)制度 晚間值班規(guī)定 地下停車場管理規(guī)定 消防安全 工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程 安保 部中控室運行規(guī)程 火災(zāi)緊行動操作規(guī)程 監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程 消防設(shè)施巡回檢查規(guī)程 動火管理規(guī)程 樓宇消防規(guī)章管理規(guī)定 消防中控室管理制度 機房防火規(guī)定 消防設(shè)備、設(shè)施、器材的管理規(guī)定 電氣設(shè)備防火規(guī)定 辦公樓防火管理規(guī)定 辦公室防火規(guī)定 公共場所防火規(guī)定 高低壓配電室防火定 消防獎懲制度 保潔服務(wù) 操作規(guī)程 辦公室清潔衛(wèi)生操作規(guī)程 電梯清潔操作 規(guī)程 衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程 日常用工具使用保養(yǎng)操作規(guī)程 清潔區(qū)域操作規(guī)程 機器的使用及保養(yǎng)操作規(guī)程 公共區(qū)域走廊清潔操作規(guī)程 行政管理 員工聘用操作規(guī)程 考核評價操作規(guī)程 員工考勤操作規(guī)程 辦理員工離職操作規(guī)程 規(guī)章制度、管理制度 人力資源管理規(guī)定 培訓(xùn)工作管理規(guī)定 勞動合同管理規(guī)定 績效考核管理規(guī)定 勞動考勤管理規(guī)定 員工打卡管理 規(guī)定 計算機使用管理規(guī)定 關(guān)于印章使用管理的暫行規(guī)定 薪金管理規(guī)定 五、人員配備、培訓(xùn)與管理 (一 )、人員配備 物業(yè)管理中心總經(jīng)理 人 工程部維修部 人（經(jīng)理 人、電氣組 人、設(shè)備組 6 人、綜合組 3 人） 安全保衛(wèi)部 21 人（經(jīng)理 1 人、領(lǐng)班 4 人、保安 13 人、車管 3 人） 綜合服務(wù)部 45 人（經(jīng)理 1 人、綜合文員 1 人、客服人員 2 人、保潔領(lǐng)班 2 人、保潔人員 22 人、餐廳主管 1 人、餐廳后廚 11 人、餐廳服務(wù)員 5 人） (二 )、人員培訓(xùn) 培訓(xùn)是北說市薊城物業(yè)管理經(jīng)營公司一項基本制度，不斷對各級員工進行不同項目、不同階段的培訓(xùn)，也將是九 三學(xué)社物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標(biāo)的重要保證。因此在物業(yè)管理中心成立之日起，將實行一整套有效的培訓(xùn)計劃，并切實推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的專業(yè)物業(yè)管理人才，公司將依靠這樣的一批人材來確保出色完成九三學(xué)社辦公樓各項物業(yè)管理工作。 （ 1）培訓(xùn)分三個階段進行 入職培訓(xùn)：指員工在正式進入 崗位之前時行的基本理論、基本素質(zhì)、項目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識、禮儀要求等的培訓(xùn) 上崗培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心開始運作的一個月內(nèi)，對所有崗位的員工進行基本技 能、操作規(guī)范、 工作標(biāo)準(zhǔn)、以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。 管理期培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心在運作過程中，對員工素質(zhì)、技能及思想覺悟進行持續(xù)的、有計劃的提高型培訓(xùn)。 （ 2）培訓(xùn)分集中培訓(xùn)和各專業(yè)人員單項分類培訓(xùn) 集中培訓(xùn)：所有員工必須參加的基本培訓(xùn)，包括：項目情況介紹、管理 的要求與方法，學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)、制度、紀(jì)律、其他法律知識、職業(yè)道 德規(guī)范等。 分類培訓(xùn)： 安保員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。 保潔員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)保潔規(guī)范、工作重點＝素質(zhì)要求等。 工程維修人員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)操作規(guī)程、維保計劃編制，專業(yè)技能 等。 （ 3）培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參字習(xí)、理論研討等各種形式進行。 管理人員持證上崗 特種工作人員持證上崗 其它員工達到崗位技術(shù)精通、職責(zé)明確 (四 )、人員管理 物業(yè)管理中心人遇的組成，主要骨干從公司抽調(diào)組成，其它人員堅持執(zhí)行公開、公平、公正的三公原則對外招聘，公司奉行任人為賢，廣攬社會有志、有才、有德人士的用人制度，同時根據(jù)所接物業(yè)的特殊性，在人員選聘上特別強調(diào)對人員政治素質(zhì)的考察。 公開招聘：公開向社會、單位招聘人才，擇優(yōu)錄取。 定點招聘：定點與 區(qū)市、職業(yè)介紹中心，勞 動部門聯(lián)系掛鉤，招聘退伍軍人，保安學(xué)校畢業(yè)生擔(dān)任物業(yè)管理中心的保安員。 選擇錄用：在公開招聘的過程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下崗分流人員的再主業(yè)問題，為保持社會穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻。 物業(yè)管理中心內(nèi)部了管理運作制度之一，主是實行管理人員崗位責(zé)任制，在制度上明確每個崗位的工作要求，工作責(zé)任、職權(quán)范圍，使得每項工作都有明確指引，具體的要求，達到的效果，真正保證每項工作的實效性， 另一方面崗位責(zé)任制也落實到每位人員，每一崗位，專人專項，有工作責(zé)任，也有靚任負(fù)責(zé)人，確保工作的落實。因保證了每一項工作 有落實有執(zhí)行，從而保證了物業(yè)中心的整體工作的順利開展。 物業(yè)管理中心制定一整套完善的考核與競爭制度，以便促進物業(yè)管理中心的工作不斷的完善和不斷的創(chuàng)新 (1)、考核 日考核：由物業(yè)管理中心部門經(jīng)理、班組長對責(zé)任人每日工作的檢查考核。 月考核：由物業(yè)管理中心總經(jīng)理對物業(yè)管理中心工作的檢查考核，公司中本部對物業(yè)管理中心工作的綜合考核 年度考核：由公司對物業(yè)管理中心年度工作的全面考核和總結(jié)，并做出考核結(jié)論。 (2)、競爭 管理人員班組長競爭上崗制：實行況爭上崗，堅持能者上、平者讓，庸者下的原則，以保 證人員素質(zhì)。 六、物資裝備計劃 固定資產(chǎn) 項目 計量單位 數(shù)量 工程設(shè)備、儀器儀表 室外管道疏通機 臺 1 清潔設(shè)備 真空吸塵機 臺 2 吸水機及配套設(shè)備 臺 2 多功能洗地機 套 1 高速拋光機 臺 1 清潔服務(wù)車 部