【正文】 章制度；　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納專項維修資金；　?。ㄎ澹┌磿r交納物業(yè)服務(wù)費用；　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！　〉诙?jié) 業(yè)主大會籌備組　　第十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：　　（一）專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上；　　（二）首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之二十以上?！　I(yè)主總?cè)藬?shù)在二十人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。　　第二十條 專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照上述面積的統(tǒng)計總和計算；　?。ǘI(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照上述人數(shù)的統(tǒng)計總和計算?！　I(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)?！　〉诙粭l 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件，開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府?！　￠_發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時予以書面報告的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求?！　〗值擂k事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報告或者要求之日起六十日內(nèi)會同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議。　　第二十二條 籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、開發(fā)建設(shè)單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任?！　』I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé)，并有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分證明；　　（二）業(yè)主名冊；　?。ㄈ┙ㄖ?guī)劃總平面圖；　?。ㄋ模└綄僭O(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；　　（五）綠化竣工總平面圖；　?。┪飿I(yè)服務(wù)用房配置證明；　?。ㄆ撸ｍ椌S修資金交存證明；　?。ò耍┏闪I(yè)主大會必需的其他文件資料?！　〉诙龡l 籌備組履行下列職責(zé)：　　（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容；　　（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；　　（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見；五）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。　　前款所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會會議十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示?！　〉诙臈l 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。　　召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)?！　〉谌?jié) 業(yè)主大會　　第二十五條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立?！　I(yè)主大會依法成立后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會成立事項向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并依法刻制和使用業(yè)主大會（業(yè)主委員會）印章?！　〉诙鶙l 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則；　?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會任期；　?。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；　?。ㄋ模Q定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。　?。ㄎ澹┮婪Q定專項維修資金籌集、使用、管理事項；　?。└鶕?jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡；　?。ㄆ撸Q定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌措方式；　　（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項?！　〉诙邨l 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：　　（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；　　（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；　　（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。　　業(yè)主委員會不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在三十日內(nèi)召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房屋主管部門在三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議?！　〕皟煽钜?guī)定外，任何單位和個人不得組織召開業(yè)主大會會議。　　第二十八條 業(yè)主大會會議以采用集體討論的形式為主，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式時，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權(quán)。　　第二十九條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議?！　I(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映?！　〉谌畻l 業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算，按照下列規(guī)定確定：　?。ㄒ唬┌凑諛I(yè)主人數(shù)計算的，一人計算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票；　　（二）按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算?！　〉谌粭l 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加方可舉行?！　〉谌l 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！　〉谌龡l 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列事項作出約定：　　（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；　　（二）專項維修資金的籌集、使用方案；　?。ㄈ┕灿胁糠值慕?jīng)營與收益分配、使用；　　（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)環(huán)境衛(wèi)生、噪聲、寵物飼養(yǎng)、安全管理等業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；　?。ㄎ澹┻`反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任?！　」芾硪?guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力?！　〉谒墓?jié) 業(yè)主委員會　　第三十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督?！　I(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業(yè)主大會議事規(guī)則另有規(guī)定的從其規(guī)定。業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)?！　I(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。　　業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集?！　〉谌鍡l 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議?！　I(yè)主委員會決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告?！　〉谌鶙l 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)忠實履行職責(zé)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及房屋主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督，房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)?！　I(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告說明?！　〉谌邨l 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：　?。ㄒ唬┎辉偈窃撐飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；　?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰Γ荒苈男形瘑T職責(zé)；　?。ㄈ┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂砂肽暌陨希弧　。ㄋ模┮詴娣绞较驑I(yè)主大會提出辭職請求；　?。ㄎ澹┓?