【正文】 的管理規(guī)定，集團通過以下方式對項目運作實施全過程控制：1) 發(fā)布業(yè)務運作必須遵循的管理規(guī)定；2) 開發(fā)過程中的備案、核準和審批操作；3) 報備資料綜合分析；4) 例行的現(xiàn)場檢查等。 集團各業(yè)務部門和集團所屬公司在項目運作過程中應進行密切配合，所有本手冊中規(guī)定的備案、核準和審批事項應及時做出報告或回應。1) 備案、核準事項應在一周內(nèi)向集團相關業(yè)務部門報告；2) 集團所屬公司提請的審批事項應在一周內(nèi)給予回復。 集團項目管理中心在收集、整理和分析集團所屬公司報備資料后，應針對項目開發(fā)進度、質(zhì)量、生產(chǎn)安全的狀況，以及集團所屬公司采取的管理措施進行綜合評價，每半年形成一份經(jīng)營分析報告，報集團主管領導審閱。 在以下情形下，集團公司業(yè)務部門總經(jīng)理應考慮安排人員到集團所屬公司進行現(xiàn)場檢查或調(diào)研，并在檢查后形成書面檢查報告提交集團分管領導和集團所屬公司總經(jīng)理。1) 工程進度嚴重拖延，且原因分析不清楚，或?qū)瘓F所屬公司提出的整改措施缺乏信心；2) 發(fā)生嚴重質(zhì)量、安全事故；3) 項目成本標準預備費使用將超過70%；4) 對工程質(zhì)量有重大影響的新材料、新工藝應用；5) 發(fā)生嚴重顧客投訴，或媒體的大量負面報導；6) 完成例行檢查（約半年一次）；7) 集團領導指示，或集團其他相關業(yè)務部門提出建議。 住宅項目工程完成住戶入伙、商業(yè)項目完成商場開業(yè)后，集團所屬公司應對項目開發(fā)過程中的規(guī)劃設計、施工、招商（商務）、銷售、成本等方面工作進行系統(tǒng)總結和評價，詳細回顧和分析項目開發(fā)過程的得失，并提出必要的改進建議，經(jīng)集團所屬公司總經(jīng)理簽署后報集團項目管理中心、集團主管領導審閱。 項目發(fā)展管理1 總則 為有效規(guī)避項目開發(fā)風險，保證項目開發(fā)的效益和效率,所有擬開發(fā)項目必須按制度進行科學論證和決策。 集團發(fā)展部是負責集團項目發(fā)展的專職管理部門，對于集團的項目發(fā)展工作進行統(tǒng)籌管理。集團發(fā)展部依據(jù)集團確定的發(fā)展計劃開展項目發(fā)展工作。 項目公司對所在城市的項目發(fā)展工作負有職責，應充分利用資源積極主動尋找項目機會，并在集團發(fā)展部指導下參與具體的項目發(fā)展工作。各項目公司總經(jīng)理應牽頭負責所在城市的項目發(fā)展工作，并指定專門副總具體負責有關事宜。 項目發(fā)展工作中涉及的有關部門和項目公司，應注意對所接觸和了解的有關決策信息的保密工作。2 初步信息階段 集團發(fā)展部應系統(tǒng)性的充分調(diào)動和利用各種有效渠道資源發(fā)掘項目信息。 對已有項目公司的城市，項目選址的前期工作由項目公司負責，集團發(fā)展部督促協(xié)調(diào)，各項目公司有責任充分調(diào)動各地資源優(yōu)勢和渠道，積極主動尋找項目機會獲取有價值的項目信息。 考察調(diào)研對于沒有項目公司城市的項目信息，由集團發(fā)展部負責對項目信息進行考察調(diào)研，形成《項目信息表》和《餩餩項目市調(diào)信息表》。 對于有項目公司城市的項目信息（包括集團發(fā)展部獲取的該城市的有關項目信息），首先由項目公司負責對項目信息進行考察調(diào)研以保證信息的真實可靠性，形成《項目信息表》和《餩餩項目市調(diào)信息表》，并與有關項目資料和評價意見一同匯總后及時報集團發(fā)展部。為提高決策效率，項目信息未經(jīng)考察調(diào)研，或未填寫《項目信息表》和《項目市調(diào)信息表》，或其中的關鍵信息情況和必需資料不完善的，都應完善后再進行上報。集團發(fā)展部負責督促完善有關項目信息和資料。 項目信息評估會集團發(fā)展部將收到的《項目信息表》、《項目市調(diào)信息表》和有關項目資料匯總后，定期匯總全部上報集團分管副總裁，召開項目信息評估會，對所獲得的項目信息進行初步評估判斷。3 明確意向階段 對于經(jīng)過項目信息評估會的項目信息，根據(jù)指示集團發(fā)展部和項目公司保持推進，進一步接觸和調(diào)研，明確政府（或項目對方）真實態(tài)度，以及對方的項目原則要求，完善有關問題資料。 這個階段可以采取向政府（或項目對方）發(fā)出項目投資意向函等方式，積極溝通推動政府（或項目對方）給予明確的項目意見。需摸清政府架構，拜訪并獲得政府主管副區(qū)長（或項目對方主要負責人）以上職位等有決策權力人員的明確意見，清楚項目關鍵環(huán)節(jié)和要點，盡量獲得對方的項目報價和原則要求。 待完成上述工作并分析匯總后，由集團發(fā)展部進行初步測算評估，上報集團分管副總裁，并根據(jù)情況由集團分管副總裁請示集團總裁。如獲得通過的，由集團分管副總裁簽發(fā)聯(lián)絡單給集團規(guī)劃院開始進行項目概念規(guī)劃草案設計。4 綜合評審階段 集團規(guī)劃院完成項目概念規(guī)劃草案設計后，經(jīng)規(guī)劃院簽發(fā)提供給集團發(fā)展部，并經(jīng)集團分管副總裁簽批后，向集團項目管理中心和項目公司發(fā)出聯(lián)絡單獲取項目產(chǎn)品銷售價格建議，項目管理中心在收到聯(lián)絡單后，應在7日內(nèi)給予發(fā)展部反饋意見。 獲得銷售價格建議后，向集團成本控制部發(fā)出聯(lián)絡單，進行項目經(jīng)濟評價測算，并及時反饋給集團發(fā)展部。 集團發(fā)展部在獲得以上評價建議后，匯總整理報集團分管副總裁，并根據(jù)情況由集團分管副總裁請示集團總裁進行決策。 根據(jù)需要并經(jīng)集團分管副總裁同意后，集團其他部門應參與評審并提出建議。5 合同談判階段 集團發(fā)展部根據(jù)集團領導的決策指示，協(xié)調(diào)組織集團法務部和項目公司進行項目合同談判工作。集團其他部門根據(jù)需要參與談判工作或給予相關建議。 項目合同 項目框架意向或項目合同文稿由集團法務部和集團發(fā)展部負責起草，向政府（或項目對方）發(fā)出的合同文稿需報經(jīng)集團分管副總裁批準后才能對外提交。 經(jīng)過努力后，對于項目合同中仍不能達成一致的關鍵分歧點，由項目公司、集團發(fā)展部和集團法務部評價分析情況并形成報告，報集團分管副總裁，并由集團分管副總裁報集團總裁進行指示。（或項目對方）正式簽訂項目框架協(xié)議或項目合同前，集團法務部、集團發(fā)展部和項目公司應履行合同會簽程序，并報集團分管副總裁和集團總裁批準。6 土地取得階段 項目合同簽署后，有項目公司或已成立了項目公司的，由項目公司負責協(xié)調(diào)督促政府（或項目對方）積極履行合同，實施和完成項目用地轉(zhuǎn)讓或土地招拍掛涉及的相關手續(xù)，確保順利取得項目土地，集團發(fā)展部和集團法務部給予督促支持。對于沒有項目公司的，由集團發(fā)展部負責上述工作。 對于非土地招拍掛程序的項目用地取得，集團發(fā)展部、集團法務部和項目公司應根據(jù)合同約定和有關政策法規(guī)規(guī)定及時完成有關法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移，得到政府和土地部門的批準和認可。 對于需經(jīng)過土地招拍掛程序的項目用地取得，需進行以下工作： 招拍掛文件準備集團發(fā)展部、項目公司應協(xié)調(diào)政府（或項目對方）或政府積極準備有關招拍掛條件和文件，并將有關情況及時進行匯報。 摘牌評審集團發(fā)展部在取得政府確定后的有關招拍掛文件后，應溝通協(xié)調(diào)集團法務部、集團相關部門和項目公司提出意見，上報集團領導批準是否進行項目土地摘牌。 土地競買在最終決定進行摘牌后，集團發(fā)展部、項目公司應積極協(xié)調(diào)組織集團相關部門，根據(jù)招拍掛文件要求和集團所確定的原則認真準備有關文件資料和資金，參與土地競買。 土地出讓合同對于需要簽署的項目土地出讓合同等有關法律文件，應由集團法務部、集團發(fā)展部和項目公司負責審核，履行合同會簽程序后報集團領導批準。7 交底跟蹤階段 項目合同簽訂后，集團發(fā)展部應及時與項目公司、集團有關部門就項目合同和前期手續(xù)辦理等工作進行交底，并將有關資料整理備份后完整移交給項目公司和集團有關部門。在項目交底后，項目公司和集團有關部門成為有關合同的具體執(zhí)行負責人。，在就有關合同資金進行支付會簽審批時，集團法務部和集團發(fā)展部應參與審核以檢討合同條件的完成情況。 對于前述已簽訂的項目合同和土地出讓合同等法律文件，在執(zhí)行過程中，集團發(fā)展部和集團法務部應保持配合跟蹤。8 支持文件《項目發(fā)展總流程》《項目信息表》《項目市調(diào)信息表》項目信息表項目地塊名稱 所屬城市 日期： 考察人：區(qū)域位置四至東西南北總用地面積凈用地面積代征用地面積用地性質(zhì)和年限地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀簡述：基地內(nèi)影響規(guī)劃的主要因素: （河渠、保留建筑、樹木、高壓、微波或其他管線等）周邊地塊現(xiàn)狀東西南北規(guī)劃指標可規(guī)劃總建筑面積：其中地上： 地下：其中對住宅、商業(yè)、辦公或酒店等功能面積配比的要求：容積率 建筑密度綠地率說明：（以上規(guī)劃指標是以總用地面積，還是以凈用地面積來進行計算？地下建筑面積是否需計入容積率？以上規(guī)劃指標是否已是政府的明確要求，有無調(diào)整空間？若能調(diào)整，可能的底線指標要求是什么？）規(guī)劃要求建筑限高建筑退線建筑擋光地塊周邊需考慮的擋光因素和情況：當?shù)亟ㄖ豕庖?guī)范要求：（有關具體規(guī)范要求可作為附件）需保留或保護的建筑物、構筑物和樹木情況：（需在現(xiàn)狀圖上進行標示）要求保留程度說明：（必須保留？建議保留？或可以遷建保留？） 對規(guī)劃有影響的周邊主要現(xiàn)狀設施或規(guī)劃設施情況：（如地鐵，輕軌，城鐵，立交等）需注意的其他規(guī)劃條件和要求：項目批準文件情況政府立項批準文件情況：（是否有項目立項批準等）政府規(guī)劃批準文件情況：（是否有規(guī)劃意見書、規(guī)劃批復、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等）政府土地批準文件情況：（是否有用地批文、土地出讓合同、土地證等）其他文件情況：（是否有項目環(huán)境評估、項目交通評估等）（如有以上文件，請?zhí)峁┻@些資料文件復印件作為附件）項目商務條件情況項目權屬和背景情況簡述說明： 聯(lián)系人和聯(lián)系方式：項目獲得方式：（政府凈地出讓，是否招標、掛牌或拍賣？收購項目公司？進行項目合作？）項目取得的主要流程思路：項目初步商務條件：對于現(xiàn)狀未拆遷項目，政府或?qū)Ψ绞欠衲艹兄Z負責包干拆遷為凈地？拆遷包干費用可能是多少？土地出讓金或政府土地收益是多少？能否享受政府政策減免優(yōu)惠？城市基礎設施配套費標準是多少？能否享受政府政策減免優(yōu)惠？項目轉(zhuǎn)讓費用是多少？包含什么內(nèi)容？項目合作條件是什么？）其他情況說明：216。 注：表中（）內(nèi)斜體字表示提示注意、需重點調(diào)查和回答的問題，請根據(jù)具體情況填寫回答，若不存在這些情況的請?zhí)顚憽盁o”。216。 附件資料清單（*號的資料為必需提供）： *城市地圖和項目位置標示； *google電子地圖項目位置標示（有google地圖的城市）； *有標準比例的項目用地現(xiàn)狀圖、項目用地紅線圖（最好有電子文件）,若取得該圖紙確有困難或成本較大的，可以用其他能進行項目規(guī)劃概念設計的圖紙代替； *如果已有有關項目批準文件（詳見表中要求），需提供復印件； *項目現(xiàn)場俯拍和現(xiàn)狀照片，四至照片，周邊照片； 有關規(guī)范文件； 其他有價值的資料文件項目市調(diào)信息表項目地塊名稱 所屬城市 日期： 制表人： 簽發(fā)人（項目公司主管銷售副總）： 宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場指標三年前二年前去年數(shù)據(jù)來源說明市區(qū)人口（萬人）ＧＤＰ（億元）城市人均可支配收入（元）年度房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米）年度房地產(chǎn)銷售面積（萬平方米）年度土地供應量（萬平方米）周邊項目銷售產(chǎn)品調(diào)查（指項目用地周邊1公里范圍內(nèi)的主要樓盤特點情況）序號項目名稱位置總規(guī)模（萬平方米）總套數(shù)（套）銷售產(chǎn)品類型 物業(yè)類型包括住宅、辦公樓、SOHO公寓（產(chǎn)權40或50年）、住宅或公寓底商等。銷售產(chǎn)品價格（元/平方米） 各類可售產(chǎn)品都要列出，主要關注住宅、辦公樓、SOHO公寓（產(chǎn)權40或50年），及其底商和車位。售價時間主力戶型面積 指住宅、商鋪和SOHO公寓（產(chǎn)權40或50年）的主力戶型的面積，寫字樓不填。開盤時間（年／月）開盤面積（萬平方米）開盤庫存（萬平方米） 指已經(jīng)可以銷售但是還沒有銷售出去的面積，需分產(chǎn)品類型說明。月銷售速度估計（套）品質(zhì)描述216。 須提供附件：標示了以上項目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認為有價值文件可作為附件資料）其他有典型參考價值項目銷售產(chǎn)品調(diào)查（指城市或區(qū)域中其他有參考性的典型樓盤，主要關注可參考的典型高級住宅、高級辦公樓、SOHO公寓，及其底商和車位的銷售情況）序號項目名稱位置總規(guī)模（萬平方米）總套數(shù)（套）銷售產(chǎn)品類型1銷售產(chǎn)品價格（元/平方米）2售價時間主力戶型面積3開盤時間（年／月）開盤面積（萬平方米）開盤庫存（萬平方米）4月銷售速度估計（套）品質(zhì)描述216。 須提供附件：標示了以上項目位置的電子地圖或城市地圖（樓盤規(guī)劃圖、戶型圖、照片和樓書等認為有價值文件可作為附件資料）周邊商業(yè)調(diào)查 調(diào)查單體在1萬平方米以上的商業(yè)項目，包括已開業(yè)、在建和規(guī)劃中的項目。在建和規(guī)劃中項目不填租金和經(jīng)營狀況評價 （指項目用地周邊1公里范圍內(nèi)的主要大型商業(yè)分布特點情況，特別關注大型購物中心）序號項目名稱位置規(guī)模（萬平方米）開業(yè)時間（年/月）業(yè)態(tài)組合建筑形態(tài) 項目的規(guī)劃布局等方面的說明