某廣場(chǎng)物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)書-文庫(kù)吧
2025-04-03 05:21 本頁(yè)面
【正文】 念，因此造成價(jià)格相對(duì)較高，與市場(chǎng)無(wú)法更好結(jié)合；l 硬、軟件配套的不適用性。PRAT 2 項(xiàng)目SWOT分析1．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析211 項(xiàng)目地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達(dá)20萬(wàn)人次，最高可達(dá)80萬(wàn)人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大； 212 周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級(jí)寫字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動(dòng)和生活居?。弧?13 項(xiàng)目開發(fā)商為香港九龍倉(cāng)，公司資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，對(duì)于目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)較不規(guī)范的情況下，這必將成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一； 214 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場(chǎng)、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場(chǎng)認(rèn)知度、影響力； 215 面積定位在80120M2，與目標(biāo)市場(chǎng)需求基本吻合。2．項(xiàng)目劣勢(shì)分析 221 地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便； 222 商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時(shí)間去引導(dǎo)，避免造成樓盤滯銷； 223 目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢(shì)發(fā)展，而項(xiàng)目在此方面規(guī)劃受到嚴(yán)重制約； 224 項(xiàng)目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶流失。3．機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 231 重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國(guó)加入WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場(chǎng)，從而大批外企員工來(lái)渝工作、生活，這樣對(duì)重慶高檔物業(yè)將帶來(lái)新一輪發(fā)展； 232 重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對(duì)此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢(shì)作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費(fèi)者的需求； 233 項(xiàng)目周邊高文件住宅面積多在150M2以上。以地王名仕閣為例，主力戶型為176M 2，銷售總價(jià)在100萬(wàn)以上，有此消費(fèi)能力的客戶相對(duì)較少，而時(shí)代廣場(chǎng)以80120M2為主，必然目標(biāo)客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)增加。4．威脅點(diǎn)分析 241 周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化”競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈； 242 從2001年房地產(chǎn)交易會(huì)資料看出，南坪和江北的開發(fā)量占據(jù)了重慶總開發(fā)量的40%，市場(chǎng)份額在逐漸減少； 243 來(lái)至生態(tài)住宅的威脅，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)”，而將單體項(xiàng)目作為備選方案。通過(guò)上述分析說(shuō)明，項(xiàng)目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長(zhǎng)避短，并制定有效的營(yíng)銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，采用整合營(yíng)銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時(shí)運(yùn)用熟練的銷售技巧和方式打動(dòng)目標(biāo)客戶，促成銷售，必將確保項(xiàng)目開發(fā)的圓滿成功。PRAT 3 市場(chǎng)定位在面對(duì)房地產(chǎn)商激烈競(jìng)爭(zhēng)的局勢(shì)下，項(xiàng)目市場(chǎng)定位應(yīng)充分尊重市場(chǎng)、貼近市場(chǎng)。針對(duì)目前重慶市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者現(xiàn)狀，應(yīng)將本土文化與海外文化有機(jī)的融合在項(xiàng)目定位中，使高檔住宅具有更多的“時(shí)尚”和“文化”含量，同時(shí)，應(yīng)注重人性化、個(gè)性化，從而實(shí)施產(chǎn)品差異化策略。1．目標(biāo)客戶設(shè)定依據(jù)對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析，以及項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論，可初步判斷出目標(biāo)客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺(tái)人士、專業(yè)投資者以及影響群體（品質(zhì)崇尚族）。公司白領(lǐng)a．靜態(tài)描述年齡：2835歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)高級(jí)職員、外資企業(yè)中高級(jí)管理員工。家庭結(jié)構(gòu)：23人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入數(shù)額：500015000元/月。資產(chǎn)量：1030萬(wàn)元左右為主。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。戶籍：省內(nèi)，本市占70%。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬多。起居：有規(guī)律，居家時(shí)間少但重視家庭生活。購(gòu)物：品牌商場(chǎng)和專賣店。喜愛名牌但不一定全是名牌。運(yùn)動(dòng)：保齡球、網(wǎng)球等中檔運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)量無(wú)保證。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長(zhǎng)期乘坐出租車（TAXI）。金融消費(fèi)：信用卡（一定有但消費(fèi)規(guī)模有限）c．心理描述自信：充滿自信，敢于提前消費(fèi)。消費(fèi)忠誠(chéng)：不忠誠(chéng)解放碑附近是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務(wù)寫字樓，越來(lái)越多的外資企業(yè)入駐解放碑，（據(jù)調(diào)查，鄒容廣場(chǎng)入住客戶近50%為境外企業(yè)），但附近相對(duì)配套的商務(wù)住宅有限，不能滿足這些公司高級(jí)行政管理人員的居住需要。外資企業(yè)及港澳臺(tái)人士a．靜態(tài)描述年齡：2850歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級(jí)職員、在渝經(jīng)商、長(zhǎng)住之港澳臺(tái)人士。家庭結(jié)構(gòu)：13人。收入主源：薪金、公司補(bǔ)助金、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。收入數(shù)額：1000050000元/月。資產(chǎn)量：100萬(wàn)元以上為主。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬少。習(xí)慣：按照原住地生活方式進(jìn)行。購(gòu)物：大型外來(lái)超市（Carrefour）和專賣店，以居家生活物品為主。運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)適量，但規(guī)律。嗜好：旅游、泡酒吧。旅行：國(guó)內(nèi)名勝地點(diǎn)交通：長(zhǎng)期乘坐出租車（TAXI）。金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：身住異地，安全、健康等方面得不到保障。自信：充滿自信，敢于提前消費(fèi)。消費(fèi)忠誠(chéng)：忠誠(chéng)隨著中國(guó)入市成功、西部大開發(fā)的深入，以及國(guó)家對(duì)直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點(diǎn)發(fā)展城市之一，加之重慶在國(guó)外的影響力遠(yuǎn)大于西部其它城市，所以近年來(lái)國(guó)外及港澳臺(tái)企業(yè)大量來(lái)渝拓展市場(chǎng)，開設(shè)辦事處，時(shí)代廣場(chǎng)的知名度，地理位置，以及設(shè)施配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。專業(yè)投資者a．靜態(tài)描述年齡：3545歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、專業(yè)投資者家庭結(jié)構(gòu)：35人。收入主源：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。家庭收入數(shù)額：（不確定）。資產(chǎn)量：100萬(wàn)元以上。交通
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