上海市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則-文庫(kù)吧
2024-10-08 08:07 本頁(yè)面
【正文】 房屋類(lèi)型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類(lèi)型，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)偝怪?通道（樓梯、電梯及相應(yīng)走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸椴煌?lèi)型的功能區(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（?？?、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。 樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無(wú)論其使用（停靠、連通）與否，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的建筑面積。 同一幢樓具有兩個(gè)以上獨(dú)立出入的單元（門(mén)牌號(hào)），其共有建筑面積應(yīng)分別進(jìn)行分?jǐn)偂? 套（單元）建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 二、計(jì) 算方法 （一）成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成 套（單元）內(nèi)使用面積 （ 1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶(hù)門(mén)內(nèi)面積的總和； （ 2）躍層住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； 5 （ 3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； （ 4）內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。 套內(nèi)墻體面積 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周?chē)膰o(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元 ）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 （ 1）封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； （ 2）未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 （二）共有建筑面積由以下兩部分組成 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門(mén)廳和走 道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。 單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、會(huì)所或俱樂(lè)部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。 套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。 整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。 共有建筑面積 =全幢建筑面積－全幢各套內(nèi)建筑面積之和－單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等 （三）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 （四）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e =套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 6 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 住宅樓以幢為單位，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的 建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂? 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套內(nèi)建筑面積計(jì)算各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù) 層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂? 非成套房屋中的廳堂、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶(hù)數(shù)平均分?jǐn)偂? 7 關(guān)于建筑層高小于 米的建筑面積 202017 關(guān)于建筑層高小于 米的建筑面積 滬規(guī)法〔 2020〕 27 號(hào) 寶山區(qū)規(guī)劃局： 你局《關(guān)于層高 小于 米的建筑是否計(jì)算建筑面積和容積率的請(qǐng)示》（寶規(guī)〔 2020〕 296 號(hào)）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下： 一、在容積率計(jì)算中除以下規(guī)定外，其他建筑面積計(jì)算應(yīng)按照《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（ 2020 年 12 月 1日施行）和《容積率計(jì)算規(guī)劃暫行規(guī)定》（滬規(guī)法〔 2020〕 306 號(hào)）執(zhí)行。 二、對(duì)于在室外地坪標(biāo)高以上，且層高小于 米（含 米）的建筑（除設(shè)備層、半地下室外），在容積率計(jì)算中應(yīng)計(jì)入建筑面積。 三、對(duì)于層高小于 米的半地下室，在室外地坪標(biāo)高以上部分的高度不超過(guò) 1 米時(shí)，在容積率計(jì)算中不計(jì)建筑面積 ；在室外地坪標(biāo)高以上部分的高度超過(guò) 1 米時(shí)，在容積率計(jì)算中應(yīng)計(jì)折算的建筑面積（半地下室室外地坪標(biāo)高以上的高度與其層高之比乘以半地下室建筑面積）。 8 關(guān)于建筑外墻裝飾建筑面積計(jì)算方法的意見(jiàn) 20201130 滬規(guī)法〔 2020〕 1156 號(hào) 盧灣區(qū)城市規(guī)劃管理局： 你局《關(guān)于建筑面積計(jì)算方法的請(qǐng)示》（盧規(guī)建〔 2020〕 52 號(hào)）收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下： 我局滬規(guī)法〔 2020〕 156 號(hào)《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》第七條規(guī)定：“建筑設(shè)計(jì)單位或個(gè)人在計(jì)算建筑面積時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮外墻粉刷及裝飾材料的因素 ，如外墻裝飾用掛板、玻璃幕墻等形式的，應(yīng)當(dāng)將這些懸掛結(jié)構(gòu)外挑寬度計(jì)算在內(nèi)”；第四條規(guī)定：“計(jì)算建筑面積時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合《上海市房屋建筑面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》（滬房地籍〔 1996〕 489 號(hào)）”。 2020 年 4 月 2 日，市房地局以滬房地資權(quán)〔 2020〕 108 號(hào)發(fā)布了《上海市房屋建筑面積計(jì)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，并 停止執(zhí)行滬房地籍〔 1996〕 489 號(hào)。在新規(guī)則第二條（計(jì)算全部建筑面積的范圍）第 14 點(diǎn)規(guī)定：“玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積；既有主墻體又有幕 墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算?！? 根據(jù)以上規(guī)定，我局認(rèn)為來(lái)文中提到的干掛石材，應(yīng)作為建筑外墻計(jì)算，其外挑寬度的建筑面積應(yīng)計(jì)入房屋總建筑面積。
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