【正文】 房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分攤除垂直 通道（樓梯、電梯及相應(yīng)走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分攤的最小單位為不同類型的功能區(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（?？俊⑦B通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。 樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無論其使用（停靠、連通）與否，均應(yīng)承擔相應(yīng)的建筑面積。 同一幢樓具有兩個以上獨立出入的單元（門牌號），其共有建筑面積應(yīng)分別進行分攤。 套（單元）建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。 套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有建筑面積 二、計 算方法 （一）成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成 套（單元）內(nèi)使用面積 （ 1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和； （ 2）躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； 5 （ 3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； （ 4）內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 套內(nèi)墻體面積 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元 ）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)陽臺建筑面積 （ 1）封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積； （ 2）未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽臺建筑面積 （二）共有建筑面積由以下兩部分組成 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走 道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。 單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計入共有建筑面積。 套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。 整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。 共有建筑面積 =全幢建筑面積－全幢各套內(nèi)建筑面積之和－單獨具備使用功能的獨立使用空間等 （三）共有建筑面積分攤系數(shù) 整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分攤系數(shù)。 （四）分攤的共有建筑面積 分攤的共有建筑面積 =套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù) 三、共有建筑面積的分攤方法 6 住宅樓共有建筑面積的分攤方法 住宅樓以幢為單位，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應(yīng)分攤的共有建筑面積。 商住樓共有建筑面積的分攤方法 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的 建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將分攤所得的共有建筑面積再各自進行分攤。 住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套內(nèi)建筑面積計算各套房屋分攤的共有建筑面積。 商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù) 層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤的共有建筑面積。 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法 多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。 非成套房屋中的廳堂、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分攤。 7 關(guān)于建筑層高小于 米的建筑面積 202017 關(guān)于建筑層高小于 米的建筑面積 滬規(guī)法〔 2020〕 27 號 寶山區(qū)規(guī)劃局： 你局《關(guān)于層高 小于 米的建筑是否計算建筑面積和容積率的請示》（寶規(guī)〔 2020〕 296 號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下： 一、在容積率計算中除以下規(guī)定外，其他建筑面積計算應(yīng)按照《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（ 2020 年 12 月 1日施行）和《容積率計算規(guī)劃暫行規(guī)定》（滬規(guī)法〔 2020〕 306 號）執(zhí)行。 二、對于在室外地坪標高以上，且層高小于 米（含 米）的建筑（除設(shè)備層、半地下室外），在容積率計算中應(yīng)計入建筑面積。 三、對于層高小于 米的半地下室，在室外地坪標高以上部分的高度不超過 1 米時，在容積率計算中不計建筑面積 ；在室外地坪標高以上部分的高度超過 1 米時，在容積率計算中應(yīng)計折算的建筑面積（半地下室室外地坪標高以上的高度與其層高之比乘以半地下室建筑面積）。 8 關(guān)于建筑外墻裝飾建筑面積計算方法的意見 20201130 滬規(guī)法〔 2020〕 1156 號 盧灣區(qū)城市規(guī)劃管理局： 你局《關(guān)于建筑面積計算方法的請示》（盧規(guī)建〔 2020〕 52 號）收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下： 我局滬規(guī)法〔 2020〕 156 號《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》第七條規(guī)定：“建筑設(shè)計單位或個人在計算建筑面積時，應(yīng)當考慮外墻粉刷及裝飾材料的因素 ，如外墻裝飾用掛板、玻璃幕墻等形式的，應(yīng)當將這些懸掛結(jié)構(gòu)外挑寬度計算在內(nèi)”；第四條規(guī)定：“計算建筑面積時，應(yīng)當同時符合《上海市房屋建筑面積計算及公用面積分攤規(guī)則》（滬房地籍〔 1996〕 489 號）”。 2020 年 4 月 2 日，市房地局以滬房地資權(quán)〔 2020〕 108 號發(fā)布了《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》，并 停止執(zhí)行滬房地籍〔 1996〕 489 號。在新規(guī)則第二條（計算全部建筑面積的范圍）第 14 點規(guī)定：“玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積；既有主墻體又有幕 墻時，以主墻體為準計算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計算?！? 根據(jù)以上規(guī)定，我局認為來文中提到的干掛石材，應(yīng)作為建筑外墻計算，其外挑寬度的建筑面積應(yīng)計入房屋總建筑面積。