【正文】 仍然看好這個領(lǐng)域，所以還在繼續(xù)投資。　　第二，飯店經(jīng)營的多元化態(tài)勢比較突出。這種多元化態(tài)勢的突出，使飯店超越了原來簡單的靠一個建筑單體本身經(jīng)營的這種態(tài)勢，有些飯店開始進(jìn)行其他方面的投資。但是從這幾年的情況看，其他方面的投資基本上都不成功，但在總體形成了一個多元化經(jīng)營的態(tài)勢?！　〉谌?lián)動化的擴(kuò)充態(tài)勢。飯店市場和房地產(chǎn)市場、商務(wù)市場的聯(lián)系更加緊密，形成了一個聯(lián)動化的態(tài)勢。在這個過程之中，飯店的經(jīng)濟(jì)本質(zhì)越來越突出。80年代、90年代很多的飯店投資商不關(guān)注飯店的經(jīng)營，不關(guān)注飯店的回報，這實際上是一種非經(jīng)濟(jì)因素主導(dǎo)的結(jié)果。但是進(jìn)入新世紀(jì)以來，應(yīng)該說這些方面的因素越來越少了，現(xiàn)在的很多政府部門，包括很多事業(yè)單位開辦的飯店也不能不考慮經(jīng)濟(jì)問題，也就是說，進(jìn)入21世紀(jì)以來，飯店的市場形勢實際上更加復(fù)雜，這就要求整個飯店行業(yè)要向深度進(jìn)軍，要研究飯店行業(yè)的深度發(fā)展問題。但是現(xiàn)在普遍來看，大家還只是滿足眼前的經(jīng)營、日常的經(jīng)營或者直接的經(jīng)營，這樣就很可能產(chǎn)生發(fā)展的第三個誤區(qū)，就是錯失深度發(fā)展的機(jī)遇?！　　　纳鲜鋈齻€階段來看，應(yīng)該說我們?nèi)〉昧撕艽蟮某煽儯敲恳粋€階段我們都有非常集中的誤區(qū)，原因有很多，總體來說有三個很獨特的現(xiàn)象：　　第一，在飯店行業(yè)的發(fā)展過程之中，非旅游因素是主導(dǎo)性的，非經(jīng)濟(jì)因素是主流性的，這是中國飯店的發(fā)展和世界上其他各個國家發(fā)展的一個最大的不同之處。我們的多數(shù)飯店在發(fā)展過程中實際上沒有考慮旅游的因素，除了原來旅游局系統(tǒng)投資的一批飯店，這一批飯店因為主管部門是旅游局，所以考慮旅游發(fā)展的因素是最強的，其他基本上沒有考慮旅游因素的，只不過就是看著有需求而已。非經(jīng)濟(jì)因素也是如此，多數(shù)飯店的投資者，一開始并沒有把飯店作為一個企業(yè)來看待，投資的時候也沒有嚴(yán)格追求投資回報，在很大程度上是把它當(dāng)作自己的一個接待基地，當(dāng)作自己的一個培訓(xùn)基地，甚至當(dāng)作自己的一個公關(guān)基地，這樣就使很大一批飯店投資的時候不合理，設(shè)計的時候也不合理，這都為長遠(yuǎn)的經(jīng)營埋下了隱患?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)型基本上已經(jīng)完成了，多數(shù)飯店的業(yè)主不能不考慮投資回報，不能不考慮經(jīng)濟(jì)因素。正是在這種情況之下，這幾年飯店行業(yè)在產(chǎn)權(quán)的變更，經(jīng)濟(jì)形態(tài)的變化方面發(fā)生了很劇烈的變動，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同于80年代和90年代的一個發(fā)展過程，但是由于歷史上非旅游因素和非經(jīng)濟(jì)因素所占據(jù)的主導(dǎo)地位，客觀來看一直影響到現(xiàn)在。全世界不能說沒有一個國家，但多數(shù)國家都沒有這樣的現(xiàn)象。之所以我們的飯店這么長的時間經(jīng)營不景氣還有大量的投資進(jìn)入，用經(jīng)濟(jì)因素來分析就解釋不清楚，正是因為很多投資者不需要考慮回報，所以就會產(chǎn)生盲目投資。比如中央的一個部門在全國有80幾個培訓(xùn)中心，根本不需要考慮回報。很多這種培訓(xùn)中心在立項的時候按教育項目立項，可以享受很多優(yōu)惠政策，經(jīng)營的時候仍然用教育項目來經(jīng)營，照樣享受很多政策，這樣就直接影響到整個市場的秩序。再比如，各個省市在北京都有辦事處，一開始還都叫大廈，現(xiàn)在有一批大廈直接更名叫飯店了，比如河南大廈已經(jīng)是四星級飯店。同時，現(xiàn)在幾乎每家大型企業(yè)，甚至每一個縣在北京都有辦事處，這種辦事處現(xiàn)象，很難把它歸到飯店類型里，但是客觀來說是飯店市場的一個重要組成部分，因為它的功能和飯店的功能基本是相同的。這種投資都是政府拿錢，政府的要求很簡單，最好別虧本，如果虧本也沒辦法。政府就是這種要求，談何投資回報？客觀上來說就加劇了北京市場的競爭，造成了北京飯店市場的混亂，因為誰也說不清北京到底有多少飯店，所以，這就使市場的狀況越來越復(fù)雜，雖然非經(jīng)濟(jì)因素的作用比以前已經(jīng)大大減少了，但到現(xiàn)在為止還在持續(xù)?！　〉诙秋埖甑归]不轉(zhuǎn)向　　隨著市場競爭的加劇，有相當(dāng)一批飯店已經(jīng)維持不下去了，也有相當(dāng)一批飯店已經(jīng)倒閉了，但是產(chǎn)生了一個獨特現(xiàn)象是倒閉不轉(zhuǎn)向。1998年就有一批飯店老總說真應(yīng)該倒閉一批飯店，這樣我們的日子就好過多了。但是做一下分析，實際上有相當(dāng)有一批飯店倒閉之后，只是轉(zhuǎn)了一下手，變更了一下業(yè)主，變更了一下投資商，但是飯店的功能沒有轉(zhuǎn)變，也不可能轉(zhuǎn)變，這是內(nèi)地飯店市場非常獨特的現(xiàn)象。香港的很多飯店一看市場形勢不大好，就把飯店改造成寫字樓，在市場上爭取尋找出一條新路來。但是我們國內(nèi)恰恰相反，工業(yè)企業(yè)搞不好了可以轉(zhuǎn)產(chǎn)，轉(zhuǎn)不成可以搞“三產(chǎn)”，“三產(chǎn)”再搞不成就搞房地產(chǎn)，房地產(chǎn)再搞不成，就搞飯店，最后搞到飯店，基本上就是產(chǎn)業(yè)鏈的末端，沒有回旋的余地?，F(xiàn)在市場上有一大批房地產(chǎn)項目虎視眈眈盯住飯店市場，只要有一點空馬上就進(jìn)來，所以就使飯店市場沒有辦法往回走，這就造成了倒閉不轉(zhuǎn)向的獨特現(xiàn)象。雖然現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓在逐步發(fā)生，數(shù)量也在逐步增加，但是對于飯店的總量來說，不但沒有減少，還在持續(xù)增長，也就意味著總體的經(jīng)營環(huán)境并不樂觀。　　第三是“宏觀調(diào)而不控”，這也是我們的一個獨特現(xiàn)象從1984年開始，高檔飯店建設(shè)過多的呼聲就開始了，到現(xiàn)在將近20年的時間，高檔飯店建設(shè)過多的呼聲持續(xù)了20年，始終在呼吁，但是始終在發(fā)展，形成了這么一個獨特的現(xiàn)象?！罢{(diào)而不控”也是如此，1988年中央進(jìn)行經(jīng)濟(jì)治理整頓，當(dāng)時下發(fā)了一個“101號文件”，應(yīng)該說力度很大，把旅游飯店列入高檔房地產(chǎn)類型進(jìn)行嚴(yán)格控制，但是實際上基本沒起到作用。一方面是大家呼吁飯店建的過多，包括高檔飯店建的過多；另外一方面大批的飯店投資還在繼續(xù)進(jìn)行，高檔飯店的投資也在繼續(xù)進(jìn)行，就形成了這樣一個獨特的現(xiàn)象，叫做“宏觀調(diào)而不控”。調(diào)的意思有了，控的力度沒有，這也恰恰是地方割據(jù)和部門割據(jù)這種諸侯經(jīng)濟(jì)的一種典型體現(xiàn)?！　≡谶@個過程之中，高星級飯店一直到現(xiàn)在的經(jīng)營情況總體來說還是比較好的，而主要的決策者和主要投資者的主要活動場所都在高星級飯店，所以就給主要的決策者和主要投資者造成一個誤區(qū)，走到哪個飯店情況都不錯，所以堅定了領(lǐng)導(dǎo)者的信心，位置越高耳朵越聾，把握不到真正的情況。同時，很多地方把高星級飯店看作一個地方投資環(huán)境的重要組成部分，也確實起到了這個作用，所以就必須發(fā)展。我們當(dāng)時就有一個目標(biāo)，國內(nèi)的主要城市，尤其是省會城市必須有五星飯店，在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的地級市必須要有四星飯店，一般的城市必須要有三星飯店，這不是為旅游發(fā)展，這是對地方改革開放的一種總體促進(jìn)。當(dāng)時安徽飯店上四星，他們就說了一句話，我們6300萬人口的一個省份，連個四星飯店都沒有怎么能行？是這個道理，所以一邊整改一邊審批，這不僅是支持飯店本身，主要是支持安徽的改革開放，要為安徽的投資環(huán)境樹立一個好的形象。但是作為一個老的國有飯店，四星牌子拿到手了，經(jīng)營情況并沒有恢復(fù)?！　≌且驗槎喾矫娴膹?fù)雜狀況，所以才構(gòu)成了三個獨特的現(xiàn)象。這三個獨特的現(xiàn)象到現(xiàn)在為止，對飯店的總體發(fā)展和總體經(jīng)營環(huán)境應(yīng)該說還在起著重大的作用，決定性的作用還是市場的作用，尤其是“入世”后，市場化的力量越來越突出，同時其他的因素也仍然在發(fā)揮作用，這就使中國飯店市場有別于世界各國的市場，用一般的常規(guī)性分析推導(dǎo)不出來。如果我們只滿足于常規(guī)性的分析，也就意味著對市場的判斷容易失誤。二、現(xiàn)狀分析（一）總量與結(jié)構(gòu)目前中國星級飯店的總量是8880家，固定資產(chǎn)原值2672億元，2002年的營業(yè)總收入914億元，%。以上數(shù)字反映的行業(yè)總體情況中有不合理的因素，因為原來的統(tǒng)計口徑是旅游涉外飯店，后來統(tǒng)計口徑調(diào)整為旅游飯店，到2000年之后，統(tǒng)計口徑再次調(diào)整為星級飯店。如果從旅游飯店這個統(tǒng)計口徑來說，現(xiàn)在的總量應(yīng)該是12000家，可是2000年之后按照星級飯店口徑來統(tǒng)計，就很難分析哪些是新增飯店，哪些是統(tǒng)計的工作性結(jié)果。因此從縱向進(jìn)行歷史性的比較就很難，只能進(jìn)行橫向比較，從比較當(dāng)中至少可以反映出以下幾個問題。第一是現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)很大，即使在世界上也是飯店大國。第二是從資產(chǎn)的角度來說，行業(yè)的固定資產(chǎn)原值是2672億元，實際上這個數(shù)不能完全說明問題。現(xiàn)在反映出來的客觀狀況有兩個，一是資產(chǎn)殘值小，因為原值每天都在折舊，實際上反映出來的是殘值在逐年縮??；二是市值大，如果按照市值，就是按照重置價來評估，現(xiàn)在的2672億元固定資產(chǎn)原值，至少可以達(dá)到5000億元人民幣?？墒且礆堉祦碚f，恐怕也就是幾百億到一千億，所以我們不能簡單地看這個原值。第三是從飯店的客房出租率來看。出租率畢竟是在年年上升，說明了這幾年飯店經(jīng)營的總體狀況是在逐步恢復(fù)。第一個結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)類型。目前我國的國有飯店占飯店總數(shù)的二分之一，在客房的總數(shù)上大體也是占二分之一。中外合資企業(yè)，包括港澳投資企業(yè)和外商投資企業(yè)，%，%。第二個結(jié)構(gòu)是單體規(guī)模及結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在客房數(shù)在500間以上的雖然很少，但是在行業(yè)里起到很大的作用。中小飯店在數(shù)量上占優(yōu)勢，比如說客房在99間以下的飯店，在8880家飯店里占了5633家，這個數(shù)字很大，客房在200間以下的是2225家，二者相加占星級飯店總數(shù)的88%，但這只是一個客房數(shù)量比重，在市場上的影響力沒有達(dá)到應(yīng)有的程度。飯店投資回報與經(jīng)營管理(2)第三個結(jié)構(gòu)是經(jīng)營檔次。同樣如此，中低檔飯店所占的飯店總量很大，但是在市場上的影響并不大，實際上在市場上占主導(dǎo)性影響的還是四五星級飯店。第四個結(jié)構(gòu)是飯店的類型。這些年來產(chǎn)生了一個新的變化，由于市場競爭逐步加劇，所以飯店在市場分工上，在飯店自身定位上都產(chǎn)生了層次區(qū)分?，F(xiàn)在高檔商務(wù)酒店占據(jù)了市場的高端市場，有少量的度假飯店正在悄然產(chǎn)生?，F(xiàn)在經(jīng)營的類型也在逐步分工，只不過還不是特別突出。最尷尬的是那些不倫不類的賓館。所謂不倫不類就是規(guī)模不大不小，二三百間客房；檔次不高不低，三星級左右。經(jīng)營類型就是原來的旅游賓館，即房型以標(biāo)準(zhǔn)間為主，客源以旅游團(tuán)隊為主，這樣的飯店是現(xiàn)在經(jīng)營困難的飯店。因為這類飯店在市場上很難有鮮明的產(chǎn)品形象，很難有明確的產(chǎn)品定位，也很難有合理的產(chǎn)品分工，這批飯店現(xiàn)在還是占了一定數(shù)量。在競爭的過程中，從檔次結(jié)構(gòu)的角度來說，現(xiàn)在形成了兩個方面的熱點，這兩個方面的熱點都是經(jīng)營得比較好的，大體上歸納下來叫做“三高三低”。從“三高”來說，第一是中外合資企業(yè)。目前中外合資飯店總數(shù)686座，%；，%；營業(yè)總收入269億，%。這些數(shù)據(jù)是值得回味的，就是說7%的飯店總量和15%的客房總量，占據(jù)了全行業(yè)30%的營業(yè)收入總量，基本上把高端市場都落入囊中。第二是規(guī)模比較大的飯店。包括客房在300間至499間的飯店和500間以上的飯店。這兩類飯店一共是400家，%；，%；總收入是305億，占總量的33%。同樣是這個概念，%的飯店量和18%的客房量，收入量占全行業(yè)的33%。第三是檔次高的飯店。現(xiàn)在五星飯店175家，四星飯店635家，加在一起是810家，%；，占總量的24%；，占總量的46%。也就是說，9%的四五星飯店和24%的客房總量，但是接近50%的收入總量。當(dāng)然，“三高”里有很多是交叉的，也有很多重復(fù)，總體來說是市場的半壁江山。從出租率來說也是這樣，合資飯店的出租率是66%，500間以上客房的飯店出租率是68%，五星級飯店的出租率是66%，所以，在行業(yè)里形成一個很突出的“三高”的現(xiàn)象，也形成了現(xiàn)在的一個熱點。同時，這個熱點自然引導(dǎo)大家