【正文】 與獨(dú)特將會(huì)更受開發(fā)商青睞。2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移市中心新建高層將會(huì)逐漸以商務(wù)型公寓為主。杭州市一級(jí)地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流以后非常大。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開發(fā)的土地又少。這必將造成客戶花高價(jià)而買不到理想的居住區(qū)域。而在城市副中心地帶對(duì)住家而言，相對(duì)中心區(qū)就較為理想。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊，同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。3．市場將呈“細(xì)分化”發(fā)展?，F(xiàn)在的高層除了類似于在盤小區(qū)中高層以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。未來的高層將會(huì)考慮更為人性化的設(shè)計(jì)。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級(jí)豪宅等等這樣的高層項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場。如果在此形式上不能達(dá)到單一性，就要力求在高層大廈多功能中細(xì)化工作，建議設(shè)計(jì)規(guī)劃中多考慮到各項(xiàng)功能設(shè)施齊全，互不干擾，商務(wù)寫字樓和高層住宅的分廳處理，商鋪與寫字樓的分離處理等因素，從而完善多功能高層大廈的不利之處。 德意大廈精品多功能樓盤形象策劃提案24．高層樓盤的質(zhì)量會(huì)越來越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無特色高層住宅將會(huì)越來越?jīng)]有市場。今年，市場郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市場將會(huì)吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前途升值空間也將極大的吸引一大部分投資者和居家者的進(jìn)住。（4） 項(xiàng)目背景與分析本案的開發(fā)商為德意集團(tuán)下屬置業(yè)有限公司，做為初次樓盤的投入建設(shè)，我們力爭在將樓盤做到精致而有內(nèi)涵，能體現(xiàn)出一家龐大的集團(tuán)公司的形象展示因素。德意大廈將設(shè)計(jì)為三十層左右高層多功能商用樓，周邊有綠都百瑞廣場、永泰豐廣場等樓盤的建設(shè)與規(guī)劃，因此要在諸多的樓盤群層中脫穎而出，就必需有自身的鮮明特點(diǎn)，和獨(dú)到的設(shè)計(jì)方案和形象的全案包裝與策劃、設(shè)計(jì)表現(xiàn)。針對(duì)于德意集團(tuán)轉(zhuǎn)型投入到房產(chǎn)界的總本規(guī)劃思路，每一個(gè)樓盤的開發(fā)和建成均將不分大小、功能，注重的是統(tǒng)一的整體形象和精致完美的形象。（5） 項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析 本案的優(yōu)勢在于：1． 地段優(yōu)勢2． 資金優(yōu)勢3． 開發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃與策劃理念的結(jié)合4． 基礎(chǔ)設(shè)施的完善（有集團(tuán)公司作為形象的后盾）本案的劣勢在于：1． 樓盤小2． 樓盤為多功能的高層建筑3． 樓盤前期策劃和設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)間倉促4． 目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)及人氣都不是很旺2. 市場機(jī)會(huì)分析(1) 市場利好政策和市場特征分析市場利好政策：房改以后，杭州市的房地產(chǎn)政策的落實(shí)在全國都是較快較好的，這也是杭州市地產(chǎn)市場空前良好的重要因素。目前市內(nèi)房改政策主要有：住房公積金貸款l住房公積金的實(shí)施l存量補(bǔ)貼的發(fā)放l按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低）l個(gè)人住房貸款l這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。(2) 區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析去年的高層市場是有目共睹的，市中心能建高層地塊的競爭尤顯激烈。地塊早已被開發(fā)商瓜分，令年的高層市場會(huì)在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。主要集中在蕭山，臨平及周邊開發(fā)區(qū)中。首先，買家市場空間不大是最主要的原因。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤個(gè)性少，缺少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競爭的又一大原因。其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我們調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)營銷雖是品牌營銷的時(shí)代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價(jià)的泥潭中去。市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會(huì)下降，直到一個(gè)平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。(3) 策劃項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場機(jī)會(huì)分析目前與本案形成商品住宅市場競爭的有綠城集團(tuán)開發(fā)的中型樓盤和永泰豐廣場等，與之相比本案的高層住宅有利也有不利之處。有利之處在于：1． 本案提前介入的策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合，有利的為高層住宅提供了更加直接，獨(dú)立的入住環(huán)境和條件。2． 本案擁有提供景觀住宅設(shè)計(jì)，為入住者找開更明亮的居家環(huán)境。全透明化大空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將有成為本案的一大亮點(diǎn)。3． 本案擁有管理商務(wù)寫字樓的良好的物業(yè)管理部門，全心全意為住房提供最優(yōu)秀的物業(yè)管理。4． 本案將在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)用到前期策劃中的關(guān)于地標(biāo)性建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)思想，以德意大廈為名的個(gè)性大廈將成為以后人們前往城北和身份體現(xiàn)的標(biāo)志性建筑，打造城市地標(biāo)王。5． 本案為德意集團(tuán)下屬置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，體現(xiàn)出集團(tuán)的精神和不凡，品牌效應(yīng)的提升也延伸將成為本案的另一大亮點(diǎn)。不利之處在于：1． 物以類居，人以群居，人們都希望生活在有諸多家庭組合而成的生活社區(qū)中。本案中是一座大廈，難以實(shí)現(xiàn)這樣的理想。2． 由于局限于大廈的單獨(dú)性，導(dǎo)致人們對(duì)安全意識(shí)的防范與置疑。3． 人氣不旺，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)尚未形成一定的規(guī)模和氣候。(4) 介入市場身份設(shè)定德意大廈介入市場身份定位是一家置業(yè)公司漫長發(fā)展的過程。我們不做進(jìn)一步的禪解。我們提出介入市場身份的總體定位：發(fā)展德意地產(chǎn)，共建德意大廈（品牌化建設(shè)思路） 德意大廈精品多功能樓盤形象策劃提案3（二）項(xiàng)目市場定位與建筑策略分析1． 項(xiàng)目市場定位分析（1）項(xiàng)目名稱定位本案項(xiàng)目名稱初定為：德意大廈由德意集團(tuán)所開發(fā)的建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目，首先考慮到要空出品牌建設(shè)意識(shí)。本案作為德意集團(tuán)的初次房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，自然要考慮到長期的企業(yè)形象與新型的轉(zhuǎn)型項(xiàng)目的有利結(jié)合。德意大廈體現(xiàn)出一種氣度，一種精神，也是針對(duì)于策劃中關(guān)于市心北地標(biāo)性建筑的總體思路而定。讀來上口，簡練易記。關(guān)于一座大樓的名稱用上廣場，花宛，某某宮等等都有所牽強(qiáng)。本案總體的策劃建筑思路為具有非常個(gè)性化的現(xiàn)代化多功能高層大廈，其名稱當(dāng)然要符全國際房產(chǎn)界譽(yù)名的走勢，越是簡單精練的越有發(fā)展?jié)摿?。德意大廈從傳統(tǒng)意義上還可以