【正文】 所有?！　⊥袼幸粯?，集體所有也只是集體經(jīng)濟(jì)或集體所有制的一種簡(jiǎn)化，不能直接適用民法規(guī)則，而應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的物權(quán)化改造。在這方面，經(jīng)濟(jì)體制改革中，對(duì)兩類集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)進(jìn)行了不同的嘗試。如農(nóng)村土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)股份合作制改造、城市集體股份制改造等。鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市經(jīng)濟(jì)企業(yè)的股份合作制改造，按照投資、勞動(dòng)積累等原則將集體企業(yè)資產(chǎn)明晰為股權(quán)，而適用公司法或股份合作企業(yè)法，基本上可以解決這些集體財(cái)產(chǎn)適用民法基本規(guī)則的問(wèn)題。因而集體經(jīng)濟(jì)組織或企業(yè)的物權(quán)化不屬于物權(quán)法要解決的問(wèn)題?！　∫虼耍P(guān)于集體所有，物權(quán)法僅應(yīng)當(dāng)僅確認(rèn)和規(guī)范農(nóng)村土地集體所有，而不再涉及其他集體所有?！　【娃r(nóng)村土地集體所有規(guī)范而言，作者在此僅簡(jiǎn)要闡述兩個(gè)基本建議：第一，就農(nóng)業(yè)用地而言，物權(quán)法僅確認(rèn)農(nóng)民集體所有權(quán)的性質(zhì)和分散利用形成的權(quán)利即可。至于它的取得、流轉(zhuǎn)等仍然需要特殊法（現(xiàn)階段《農(nóng)村土地承包法》[6]）來(lái)解決。作者認(rèn)為，我國(guó)需要制定農(nóng)地法，進(jìn)行新一輪的制度創(chuàng)新，全面規(guī)范我國(guó)農(nóng)村土地歸屬和利用制度。[7]　　第二，就農(nóng)村的建設(shè)用地而言，盡快創(chuàng)設(shè)可以流轉(zhuǎn)的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范，消除農(nóng)村和城市建設(shè)用地不接軌的法律障礙，使農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)成為吸引外來(lái)資金，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村自主城市化發(fā)展的“原始資本”。甚至作者認(rèn)為，農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)取消“身份”特征，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)體系和規(guī)則。[8]而目前的物權(quán)法也很難完成這一制度設(shè)計(jì)任務(wù)。　　因此，作者認(rèn)為，物權(quán)法調(diào)整和規(guī)范農(nóng)村土地問(wèn)題的作用是有限的。　　三、我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度設(shè)計(jì)問(wèn)題　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)定位　　由于我國(guó)特殊的政治制度，我國(guó)的土地不可能私有，因此，只能建立以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度。但是，這里需要澄清一些認(rèn)識(shí)上的問(wèn)題。首先是土地使用權(quán)的定性?！　∥覈?guó)的土地使用權(quán)與大陸法的物權(quán)制度設(shè)計(jì)的制度基礎(chǔ)和背景相去甚遠(yuǎn)。如果與大陸法現(xiàn)有的用益物權(quán)形式作個(gè)比較的話，我國(guó)的土地使用權(quán)顯然不屬于地役權(quán)和人役權(quán)范疇。因?yàn)榈匾蹤?quán)為特定土地利用之便利而存在的特性決定了它與我國(guó)的土地使用毫無(wú)任何共同點(diǎn)；而且地役權(quán)為非占有性物權(quán)，也不是獨(dú)立的、可轉(zhuǎn)讓的物權(quán)，因此，地役權(quán)不可能成為我國(guó)土地使用權(quán)的模型。人役權(quán)最大特征是為特定人的利益而設(shè)置的不可轉(zhuǎn)讓或處分的權(quán)利，而我國(guó)的土地使用權(quán)既不是為了特定人利益設(shè)定的權(quán)利，也不是不可轉(zhuǎn)讓和處分的權(quán)利，我國(guó)的土地使用權(quán)在權(quán)能范圍上遠(yuǎn)超過(guò)用益權(quán)。雖然大陸法系國(guó)家的人役權(quán)項(xiàng)下有相同名稱的權(quán)利──使用權(quán)，但它與我國(guó)的土地使用權(quán)根本上是兩碼事。從根本上說(shuō)，人役權(quán)是私人所有權(quán)基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的用于解決具有相互依賴關(guān)系的個(gè)人生存問(wèn)題的一種物權(quán)制度設(shè)計(jì)，與我國(guó)土地使用權(quán)制度目的相去甚遠(yuǎn)。　　在大陸法用益物權(quán)體系中，永佃權(quán)和地上權(quán)具有解決土地集中時(shí)的分散利用功能，因?yàn)樗鼈冎荚跇?gòu)筑原所有權(quán)人和利用人之間一種長(zhǎng)期或永久性的共同分享土地權(quán)益的法律關(guān)系。在這種關(guān)系中，所有權(quán)人之所以租佃或出讓土地使用權(quán)，也是為了謀利，為了實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，可以說(shuō)是土地的資本化利用方式；而從永佃權(quán)人和地上權(quán)人角度講，他以支付一定的對(duì)價(jià)為條件，獲得一定期限或永久性的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)物（土地）的占有支配。從社會(huì)的角度，這兩種權(quán)利的功能也都在于解決土地集中與分散利用的矛盾，以使不得已而利用他人土地的人能夠取得對(duì)世性的物權(quán)。因此，這兩種用益物權(quán)與我國(guó)兩種所有形式的土地分散利用功能和目的相吻合，決定了兩種用益物權(quán)與我國(guó)土地使用權(quán)的類似性。也正因此許多學(xué)者均認(rèn)為兩種權(quán)利形態(tài)可供借鑒以設(shè)計(jì)規(guī)范我國(guó)的土地使用權(quán)。　　但是，這兩種權(quán)利存在的基礎(chǔ)都是私有或個(gè)人所有，永佃權(quán)和地上權(quán)雖旨在保護(hù)土地利用人權(quán)益，但它構(gòu)筑了土地利用人和他的繼承人或受讓人長(zhǎng)期或永久地向所有權(quán)人負(fù)擔(dān)租費(fèi)的關(guān)系，這本質(zhì)上是不公正的。而在公有體制下，土地使用人面對(duì)的不再是個(gè)人而是集體或國(guó)家，這里不存在人與人之間的依賴關(guān)系，而且集體或國(guó)家收取使用費(fèi)本身也不是目的，只是調(diào)節(jié)供求矛盾和確保合理利用土地的必要手段。在這里沒(méi)有獨(dú)立于使用權(quán)人的私所有權(quán)主體，使用權(quán)人本身即是制度化所有權(quán)人（全民或集體）的組成部分，使用權(quán)本身是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的一種方式。　　換言之，土地使用權(quán)和永佃權(quán)（地上權(quán)）存在的基礎(chǔ)和功能目的是不同。一個(gè)是以土地公有制為基礎(chǔ)，一個(gè)是以個(gè)人所有權(quán)為基礎(chǔ)。一個(gè)是通過(guò)法律制度實(shí)現(xiàn)創(chuàng)制私權(quán)，實(shí)現(xiàn)制度化權(quán)利到私權(quán)的轉(zhuǎn)換；一個(gè)是基于個(gè)人的意志創(chuàng)設(shè)一種他物權(quán)，因而在賦予他人物權(quán)效力的同時(shí)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)權(quán)益。這種基礎(chǔ)的不同使我國(guó)的土地使用權(quán)難以納入大陸法的所有權(quán)和用益物權(quán)的框架，將土地使用權(quán)定位于大陸法系中的用益物權(quán)。　　事實(shí)上，現(xiàn)代地上權(quán)原則，已經(jīng)使地上權(quán)具有相似所有權(quán)的地位。[9]這種原則認(rèn)為，地上權(quán)人對(duì)建筑物享有所有權(quán)，“設(shè)立地上權(quán)，是為了取得對(duì)建筑物的所有權(quán)”。[10]這一根本性轉(zhuǎn)變，可以說(shuō)確立了與羅馬法相對(duì)應(yīng)的“建筑物所有權(quán)吸附土地”的現(xiàn)代房地權(quán)利安排規(guī)則。由于這樣改變，地上權(quán)被認(rèn)為是“相似所有權(quán)”或“等同于土地所有權(quán)的權(quán)利”。[11]而我國(guó)的土地使用權(quán)（僅指出讓土地使用權(quán)）的獨(dú)立性、可處分性也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于地上權(quán)。土地使用權(quán)人不僅可以占有使用土地，而且可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租土地使用權(quán)；另外，土地使用權(quán)人死亡后，繼承人也可以繼承土地使用權(quán)，土地使用權(quán)已成為權(quán)利人的一種財(cái)產(chǎn)。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)主要區(qū)別是，它存在一定期限并需向國(guó)家支付使用金。除此之外，土地使用權(quán)的權(quán)能基本上囊括了土地所有權(quán)的權(quán)能?！　∫虼?，土地使用權(quán)與大陸法用益物權(quán)的區(qū)別是明顯的，它們的區(qū)別在于它的功能和目的，而功能和目的不同則主要是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的產(chǎn)生的基礎(chǔ)不一樣。我國(guó)公有制的兩種表現(xiàn)形式──農(nóng)民集體所有權(quán)和全民所有權(quán)是一種制度意義上的所有權(quán)，主要擔(dān)負(fù)制度功能，而與實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人利益并享有完全處分權(quán)的個(gè)人所有權(quán)有別。由于基礎(chǔ)不一樣，所以也就不能照搬以個(gè)人所有權(quán)為基礎(chǔ)的用益物權(quán)制度來(lái)定性和設(shè)計(jì)我國(guó)的“用益物權(quán)”，而應(yīng)當(dāng)建立“土地所有權(quán)土地使用權(quán)用益物權(quán)”三個(gè)層次的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系。[12]　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)制度創(chuàng)新　　改革開放以后，我國(guó)的土地歸屬體制沒(méi)有發(fā)生任何變化，在延續(xù)傳統(tǒng)計(jì)劃體制下的土地分散利用體制基礎(chǔ)上創(chuàng)設(shè)了可流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)。這便是國(guó)有出讓土地使用權(quán)。國(guó)有出讓土地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)解決土地流轉(zhuǎn)需求，為建立可流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)立下了汗馬功勞。但是，目前我國(guó)土地使用權(quán)仍然處于一片混亂狀態(tài)，急需要新的制度創(chuàng)新和重整，然后才能真正建立符合民法規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度。　　　　就城市建設(shè)用地而言，我國(guó)存在著至少三種土地使用權(quán)：出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)和私人宅基地使用權(quán)?！　?chuàng)設(shè)于上個(gè)世紀(jì)80年代末期的出讓土地使用權(quán)，是完全具備民法財(cái)產(chǎn)屬性的土地權(quán)利。盡管出讓土地使用權(quán)有存續(xù)期限，但可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。因此，以出讓土地使用權(quán)及以其為基礎(chǔ)建造的房屋，完全具備財(cái)產(chǎn)的屬性。　　劃撥土地使用權(quán)有兩種情形，一種是傳統(tǒng)計(jì)劃體制下形成的劃撥土地使用權(quán)，一種新劃撥土地使用權(quán)。而在立法和現(xiàn)實(shí)中，兩者不加區(qū)別地使用，在一些情形下，劃撥土地使用權(quán)可以處分，而在另一些情形下，劃撥不能處分。這大大增加了人們辨識(shí)兩種劃撥土地使用權(quán)的難度。　　私人宅基地使用權(quán)是歷史上形成的。主要有兩個(gè)因素：第一，歷史遺留形成。在城市土地國(guó)有化過(guò)程中，所有土地被宣布為國(guó)有，但土地上的房屋除了大地主、大資本家的予以沒(méi)收外，城市中產(chǎn)階級(jí)和普通市民的仍歸私