【正文】 (4)為土地使用權(quán)抵押提供參考； (5)為確定城市土地使用稅、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅提供參考； (6)為企業(yè)股份制改造提供土地資產(chǎn)參考； (7)為企業(yè)清產(chǎn)核資提供參考； (8)有利于促進(jìn)城市土地的合理利用和國家產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施； (9)有利于政府合理調(diào)控地價(jià)，確保政府科學(xué)合理取得土地收益； (10)創(chuàng)新性將基準(zhǔn)地價(jià)更新工作與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作有機(jī)地結(jié)合，既加快了基準(zhǔn)地價(jià)的更新周期，又減少了人力、物 力、財(cái)力資源的消耗； (11)充分反映地價(jià)的現(xiàn)勢性，提高政府對土地與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 4 第二部分 基準(zhǔn)地價(jià)更新步驟 本次基準(zhǔn)地價(jià)更新需經(jīng) 15個(gè)基本 步驟 ： 前期準(zhǔn)備工作（研究確定工作、技術(shù)方案、明確各自職能和分工） 資料收集、調(diào)查 樣本的取舍及標(biāo)準(zhǔn)化處理；基礎(chǔ)圖件數(shù)字化 土地市場分析；土地級別、基準(zhǔn)地價(jià)更新系統(tǒng)建立； 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測點(diǎn)設(shè)置和價(jià)格評估。 初步成果形成 國土局局務(wù)會(huì)議討論 根據(jù)反饋意見進(jìn)行修改，國土局局務(wù)會(huì)議第二次討論 組織 各相關(guān)部門進(jìn)行討論、征求意見 （規(guī)劃、城建、房管、金融等部門） 組織各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行討論、征求意見 公開邀請群眾代表、企業(yè)代表、各機(jī)關(guān)團(tuán)體代表進(jìn)行聽證 向市政府匯報(bào)，由分管市長組織各部門討論 提交市長辦公會(huì)議討論 浙江省國土資源廳、杭州市國土資源局驗(yàn)收 成果最終修改定稿后，報(bào)浙江省國土資源廳備案， 并由省國土資源廳發(fā)文批準(zhǔn) 由建德市人民政府以文件形式向全社會(huì)發(fā)布 5 第 三 部分 上一輪 基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用效果及分析 上一輪基準(zhǔn)地價(jià)對促進(jìn)我市土地市場的進(jìn)一步發(fā)育、房地產(chǎn)市場的不斷穩(wěn)定發(fā)展 有著至關(guān)重要的作用； 能反映土地在利用過程中所能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)顯示城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的優(yōu)越程度，能為政府運(yùn)用價(jià)格手段宏觀調(diào)控土地市場， 對我市的國土資源管理、城市建設(shè)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了穩(wěn)定、促進(jìn)、發(fā)展的作用。 上 一 輪基準(zhǔn)地價(jià)在 基準(zhǔn)日、土地用途、土地開發(fā)程度、土地權(quán)利狀況、土地使用年期、容積率等幾個(gè)方面進(jìn)行了 明確 界定 ， 內(nèi)涵界定全面、具體，符合 建德市 實(shí)際 ，并首次引入了行業(yè)修正系數(shù)、臨江加價(jià)、容積率修正等概念，在具體應(yīng)用中，具有較強(qiáng)的可操作性。 但是，上一輪 基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)經(jīng)過了三年的運(yùn)用。三年以來， 建德市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套日趨完善，城市化水平不斷提高，城區(qū)景觀、環(huán)境提升等一些重大項(xiàng)目的開工和落實(shí)，土地級別劃分及地價(jià)水平已有較大的變化， 從應(yīng)用情況看， 上輪基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)不能滿足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求， 基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格水平與級別區(qū)域的空間分布與目前土地市場脫節(jié)，基準(zhǔn)地價(jià)存在著對市場反應(yīng)的滯后性，對土地用途多樣性的敏感度也不夠。 主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ① 住宅用地：根據(jù)課題組調(diào)查，上一輪基準(zhǔn)地價(jià)中住宅用地的價(jià)格水平已經(jīng)明顯低于實(shí)際市場價(jià)格。 ② 商業(yè)用地：上一輪基準(zhǔn)地價(jià)首次引入了行業(yè)修正系數(shù)，將不同商業(yè)地價(jià)進(jìn)行再次細(xì)分。但是，目前的商業(yè)用途細(xì)分較前幾年更為多樣化，收益能力差距也越來越明顯，上一輪基準(zhǔn)地價(jià)中的行業(yè)修正系數(shù)已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前需求。 ③ 工業(yè)用地：由于上一輪基準(zhǔn)地價(jià)公布時(shí)，國家和省內(nèi)并未出臺(tái)工業(yè)用地最低限價(jià)，其價(jià)格比目前的最低限價(jià)低。 2020 年，國土 6 資源部和浙江省國土資源廳分別發(fā)布了 工業(yè)用地最低限價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)，要求各縣市工業(yè)用地不得低于最低限價(jià)。 隨著土地市場、房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，土地估價(jià)技術(shù)水平的不斷提高，新一輪 基準(zhǔn)地價(jià)將從科學(xué)性、合理性、實(shí)踐性、實(shí)用性、可操作性進(jìn)一步加以完善，確保我市土地市場、房地產(chǎn)市場的不斷繁榮穩(wěn)定發(fā)展。 第 四 部分 基準(zhǔn)地價(jià) 更新思路 新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及《浙江省基準(zhǔn)地價(jià)更新管理實(shí)施意見》等國家、省的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合建德土地市場、城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際， 主要是以現(xiàn)時(shí)的土地市場交易信息為主要依據(jù)，結(jié)合多因素綜合分析和專家咨詢評定土地級別、調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)?？紤]到不同城鎮(zhèn)土地市場發(fā)育程度的差異，本次基準(zhǔn)地價(jià)更新分別采用了 以下 兩個(gè)技術(shù)途徑： 土地市場價(jià)格調(diào)查 樣點(diǎn)地價(jià) 區(qū)片綜合分值 市場交易樣點(diǎn)充分情況下 均質(zhì)區(qū)片劃定 市場交易樣點(diǎn)缺乏情況下 級別基準(zhǔn)地價(jià) 區(qū)片土地質(zhì)量綜合分析 區(qū)片均價(jià) 土地級 別 7 第 五 部分 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果 一 、 更新 成果說明 基準(zhǔn)地價(jià)是指同一土地級別范圍內(nèi)同類用途的區(qū)域性土地使用權(quán)平均價(jià)格 ,是政府公布的指導(dǎo)性價(jià)格。該基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為建德市土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資以及司法仲裁等土地評估的參考依據(jù)。 基準(zhǔn)地價(jià)文件必須完整使用，需通過下列修正才能得到具體某宗地的基準(zhǔn)地價(jià)：①凡涉及到容積率修正、相鄰級別修正、臨江、行業(yè)修正的，需按附件相應(yīng)表格進(jìn)行修正；②若評估宗地土地開發(fā)程度未達(dá)到或優(yōu)于本次基準(zhǔn)地 價(jià)設(shè)定，可按實(shí)際情況修正。 二 、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵和基準(zhǔn)條件界定 本次基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵如下：基準(zhǔn)地價(jià)評估期日為 2020年 6月 30 日，建德市城區(qū)、梅城鎮(zhèn)、壽昌鎮(zhèn)、乾潭鎮(zhèn)、大同鎮(zhèn)土地開發(fā)程度達(dá)到市政基礎(chǔ)設(shè)施配套要求的“五通一平”設(shè)定（宗地紅線外通上、下水、通路、通電、通電訊和宗地紅線內(nèi)場地平整），其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)達(dá)到市政基礎(chǔ)設(shè)施配套要求，土地使用期為國家規(guī)定的最高出讓年期（即商業(yè)40 年、住宅 70 年、工業(yè) 50年），基準(zhǔn)地價(jià)類型主要分商業(yè)、住宅和工業(yè)三類。基準(zhǔn)條件界定按控制性詳細(xì)規(guī)劃地塊條件界定，基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)條件 下 表： 基準(zhǔn)地價(jià)基 準(zhǔn)條件界定一覽表 用地類型 容積率 土地使用年限 建筑密度 開發(fā)狀態(tài) 商業(yè)用地 40 35％ 建德市城區(qū)、梅城鎮(zhèn)、壽昌鎮(zhèn)、乾潭鎮(zhèn)、大同鎮(zhèn)達(dá)到五通一平，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)達(dá)到市政基礎(chǔ)設(shè)施配套要求。 住宅用地 70 35％ 工業(yè)用地 50 35％ 8 三 、基準(zhǔn)地價(jià)表 建德市基準(zhǔn)地價(jià) 表 鎮(zhèn)鄉(xiāng)名 級別 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 (元 /平方米 ) (萬元 /畝 ) (元 /平方米 ) (萬元 /畝 ) (元 /平方米 ) (萬元 /畝 ) 建 德市城區(qū) 一 4030 2280 152 520 二 2920 2020 400 三 1710 114 1130 300 20 四 860 610 260 五 550 380 220 梅城鎮(zhèn) 一 1280 950 260 二 780 52 600 40 225 15 三 430 330 22 190 壽昌鎮(zhèn) 一 1080 72 790 260 二 695 530 225 15 三 400 310 190 乾潭鎮(zhèn) 一 1080 72 790 255 17 二 695 530 225 15 三 400 310 190 大同鎮(zhèn)