【正文】 項目所在地擁有三大現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)。分別是：以大楊集團為龍頭的服裝服飾產(chǎn)業(yè)，被農業(yè)部確定為全國水產(chǎn)品加工示范基地的海產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)，和大連碧海集團帶動的綠色環(huán)保型高科技產(chǎn)業(yè)。未來該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)也將以這些現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為依托，并深化發(fā)展無污染的服務型產(chǎn)業(yè)，促進消費和經(jīng)濟的發(fā)展，創(chuàng)造新的多層次的就業(yè)機會。幾大產(chǎn)業(yè)可概述為：? 高端旅游產(chǎn)業(yè)（濱海生態(tài)旅游） 酒店、餐飲、會所 休閑娛樂產(chǎn)業(yè)（水上主題樂園、濱海浴場、滑雪、高爾夫等）? 休閑觀光漁業(yè) 水上飛機 游艇觀光 體驗式漁業(yè)（海釣、食海鮮、海文化展館等）? 海洋相關產(chǎn)業(yè) 海洋漁業(yè) 海產(chǎn)品加工 海洋食品安全認證中心? 港口經(jīng)濟產(chǎn)業(yè) 港口物流 東北亞海鮮配送中心? 服裝時尚產(chǎn)業(yè) 國際購物中心奧特萊斯Outlets 時尚品牌秀場? 文化展覽產(chǎn)業(yè)（結合當?shù)靥厣?jié)慶的服務型會議和展覽服務產(chǎn)業(yè)，如） 配合服裝節(jié)的延伸入海的T臺秀場 配合櫻桃節(jié)的有機采摘農場 配合啤酒節(jié)海鮮節(jié)等的海邊美食展覽場館等? 健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)（利用地域、成本和市場需求的優(yōu)勢，引進國際上尤其是日韓的先進的設備和醫(yī)療團隊，形成以醫(yī)療養(yǎng)生為主題的度假療養(yǎng)旅游產(chǎn)品） 醫(yī)療機構 療養(yǎng)度假村? 高端服務培訓產(chǎn)業(yè)（高端的旅游產(chǎn)業(yè)需要同樣高端的服務來配合，基于大連現(xiàn)有的服務業(yè)水平，急需在當?shù)匾雵H化的服務業(yè)培訓機構，培養(yǎng)服務于該地塊的酒店、購物、醫(yī)療、餐飲等中心的高水準服務人才，形成產(chǎn)業(yè)）按地塊的未來價值來做大致劃分的話，可以分為：：? 高端旅游產(chǎn)業(yè)? 休閑觀光漁業(yè)? 服裝時尚產(chǎn)業(yè)? 文化展覽產(chǎn)業(yè)? 和部分健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)：? 中高端旅游產(chǎn)業(yè)? 休閑觀光漁業(yè)? 海洋相關產(chǎn)業(yè)? 港口經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)? 文化展覽產(chǎn)業(yè)? 健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)? 和高端服務培訓產(chǎn)業(yè)2. 分地塊概念定位大長山群島兩處地塊皮口地塊面積：涼水灣地塊面積：在國家大力推進“新型城鎮(zhèn)化”建設的時代背景下，我們通過研究大連市對皮楊地區(qū)作為四個中心鎮(zhèn)建設試點之一的定位，同時充分從皮楊地區(qū)本身所具備的的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)質海洋資源出發(fā)，將上圖四處地塊分別進行了合理的概念定位如下。（具體的市場化論證將在未來的總體定位報告中詳細羅列）簡單來講，皮口和涼水灣地塊作為皮楊地區(qū)的行政中心地塊，未來幾年將配合政府核心規(guī)劃，打造成為引領皮楊地區(qū)城鎮(zhèn)化進程的港口新城——我們稱之為皮口海洋生態(tài)城。大長山群島的兩處地塊，得益于得天獨厚的景觀資源和島上已日趨成熟的休閑海洋漁業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游資源，一處定位為百家企業(yè)學院會所、和企業(yè)家以及社會名流的海島私宅度假勝地，另一處則是服務度假人群的觀瀾酒店或酒店式公寓——我們可稱之為長山觀海別墅群。未來皮口海洋生態(tài)城和長山觀海別墅群以皮口港為連接點，形成一個旅游經(jīng)濟圈。同時從更大的板塊來看，一旦皮口海洋生態(tài)城的項目做起來，將形成一條助大連未來十年領跑全國的超級旅游產(chǎn)業(yè)帶。這條超級旅游帶就是以大連星海廣場老虎灘海洋公園金石灘皮口海洋生態(tài)城長山群島花園口的綿延上百公里的沿海旅游路線，吸引中外游客。而其中皮口正處在這條旅游帶的交匯中心位置，從陸路海路和航空連接各旅游點，所以具有極其重要的戰(zhàn)略意義。同時我們規(guī)劃中的皮口海洋生態(tài)城的濱海國際度假區(qū)會成為大連乃至整個東北亞最私密最高端且適合一年四季度假的富豪級度假勝地。說到此處，我們應該關注皮口港未來的拓展規(guī)劃，根據(jù)目前的港口目前的航線情況，已開通往返日韓的國際貨運航線，而客運方面，目前僅有往返大長山群島的航線。如果未來皮口港的客運航線能夠發(fā)展出往返日韓的航線，那么來大連乃至中國旅游的日韓客人就會先經(jīng)過皮口這個海上門戶進入大連，這對我們的項目無疑是極大的利好。此外，根據(jù)皮楊地區(qū)現(xiàn)有政府規(guī)劃，丹東大連高鐵線皮口站綜合交通樞紐的工作已在推動中，此一舉也將大大推動我們項目的發(fā)展。建議我們密切關注這一政府工作的進展。最后，關于省道會穿越整個生態(tài)城土地的規(guī)劃，我們希望能再向政府爭取修改規(guī)劃，底限是東區(qū)最具價值的長約1公里的海灘一定不能挨著省道，不然將極大程度影響項目的連貫性和海灘的土地價值。接下來，我們具體講講各個具體地塊的概念定位。a. 皮口海洋生態(tài)城引領皮楊地區(qū)城鎮(zhèn)化進程的港口新城——皮口海洋生態(tài)城一帶兩區(qū)——濱海路生態(tài)景觀帶、東區(qū)濱海國際度假社區(qū)、和西區(qū)城市型綜合休閑社區(qū)整個生態(tài)城占地面積10平方公里，建議采用國際上慣用的單軌電車貫穿整個新城，既可以使游客方便到達每個想去的景區(qū)，又可以在電車上高空欣賞生態(tài)城全貌和不遠處海景，形成獨特風景。 單軌電車i. 一帶（濱海路生態(tài)景觀帶）直通皮口港的濱海路作為一條重要的車行道路，建議沿路鋪設景觀帶，一來可以使游客在行駛過程中看到綠化和海，二來以綠化景觀先保留該通道兩邊的土地，待該地區(qū)成熟以后，土地價值可大幅提升，可以再規(guī)劃建造綿延數(shù)百米通達港口的特色海鮮美食街。ii. 東區(qū)（濱海國際度假社區(qū)）定位為純粹高端旅游度假勝地。服務于高端私人度假需求和高端的商務人士的旅游需求。打造世界一流的四季皆宜的富豪級私密度假勝地。承擔全面提升土地價值的職能。? 最大的亮點在于由全球高端度假酒店品牌管理的恒溫白沙灘（醉沙灘）。這將成為東北亞唯一一個四季恒溫的人造白沙暖灘。這一設計是針對目前大連一到冬季旅游經(jīng)濟區(qū)就沒有游客的現(xiàn)況量身定制的解決方案?？梢猿蔀樵擁椖垮e位競爭的最有力支持。 人工控溫可保四季恒溫的室內陽光海灘 加溫的人造白沙暖灘? 第二大的亮點是水上飛機、游艇碼頭所帶動的周邊海上嘉年華主題樂園的打造，涵蓋觀景摩天輪、各項水上和水下運動和娛樂設施。 水上飛機、游艇碼頭、觀光摩天輪? 沿海地帶最高價值的部分做高端度假酒店（如Aman Resorts, Banyan Tree Resorts, Jumeirah Beach Resorts, etc.），其余地帶可以規(guī)劃商務用途的五星級酒店（如Intercontinental, Sheraton, Shangri La, 高爾夫酒店等）。私人度假酒店和濱海商務酒店? 漸次就是私密低密度別墅區(qū)、海景公寓、景觀區(qū)（高爾夫練習場）、人造滑雪場、特色商業(yè)街、歐特萊斯（Outlets）、配合各種國際盛大節(jié)慶的展覽場館博物館等。? 產(chǎn)業(yè)角度出發(fā)，東區(qū)主要是以高端旅游也帶動的無污染服務型產(chǎn)業(yè)。我們建議充分調動當?shù)氐膮^(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎和自然資源，發(fā)展出有當?shù)靥厣漠a(chǎn)業(yè)。舉例來講， 配合大連國際服裝節(jié)，當?shù)胤b產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)有基礎，未來將引入的Outlets，建議規(guī)劃設計時尚的服裝展館譬如延伸入海的國際標準T臺。 依托毗鄰日