【正文】 著大型企事業(yè)單位的陸續(xù)東遷及區(qū)域高端人口的不斷聚集，區(qū)域商務(wù)價(jià)值和居住價(jià)值越來(lái)越高，并且項(xiàng)目地上建筑面積 萬(wàn)平方米，在奧體片區(qū)屬于中等規(guī)模體量， 具備打造城市綜合體的潛質(zhì)。作為濟(jì)南奧體中心區(qū)域的大體量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，具有極強(qiáng)的示范效應(yīng)，項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)可以進(jìn)一步提示企業(yè)品牌，確立在行業(yè)的地位 ，建議將本項(xiàng)目打造成為區(qū)域地標(biāo)性小型綜合體項(xiàng)目。 第 2 部分 市場(chǎng)分析 從 20xx 年開(kāi)始，濟(jì)南房?jī)r(jià)與地價(jià)的不斷刷新，逼迫政府出手抑制過(guò)快增長(zhǎng)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。以 4 月出臺(tái)的新國(guó)十條為標(biāo)志，開(kāi)始了新一輪的地產(chǎn)調(diào)控，從緊隨其后各個(gè)城市出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看，主要是依靠金融信貸政策和稅收政策打壓不合理需求。而在供給層面，雖然濟(jì)南市等地方政府也提出了加大保障性住房建設(shè)投資的計(jì)劃，但并 未落實(shí)到實(shí)處。從政策執(zhí)行后市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，多次置業(yè)者貸款變得困難，住宅領(lǐng)域的投機(jī)投資行為受到嚴(yán)重打壓，市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)漲量跌的態(tài)勢(shì)，在需求依然旺盛而供應(yīng)不足的市場(chǎng)條件下，預(yù)計(jì)只依靠不斷的行政手段強(qiáng)行干預(yù)下，住宅市場(chǎng)下滑的趨勢(shì)不會(huì)長(zhǎng)久，原因有三，一是后續(xù)調(diào)控政策依然會(huì)沿著鼓勵(lì)自住、打擊投資的方向進(jìn)行；二是濟(jì)南的城市化進(jìn)程正處于初期階段和快速的推進(jìn)階段，農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移、大學(xué)畢業(yè)生的就地發(fā)展、人才的自由流動(dòng)、婚齡青年的購(gòu)房等，必將產(chǎn)生龐大的剛性需求；三是，濟(jì)南 20xx 年保障性住房?jī)H有 228 畝廉租房計(jì)劃，對(duì)商品房沖擊較大 的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目并未提及。并且濟(jì)南市 20xx 年土地出讓金收入達(dá)到財(cái)政收入的 87%，政務(wù)未必有足夠的動(dòng)力完成保障住房的建設(shè)。 在新政頻出打擊了住宅項(xiàng)目的投機(jī)投資行為后，從住宅市場(chǎng)撤出的熱錢(qián)反倒為寫(xiě)字樓、公寓等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投資迎來(lái)發(fā)展的機(jī)遇！海爾綠城玉蘭公寓看盤(pán)熱銷(xiāo)也證明了這點(diǎn)，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成交客戶(hù)中投資客的比重占到了 70%。 區(qū)域土地市場(chǎng)分析 項(xiàng)目位于濟(jì)南奧體中心核心區(qū)域，從區(qū)域用地規(guī)劃圖來(lái)看，龍奧北路以北以及經(jīng)十路沿線(xiàn)主要為商業(yè)金融用地。借助政府東遷、全運(yùn)經(jīng)濟(jì)等大勢(shì)，東部區(qū)域成了新的濟(jì)南權(quán)力中心，該區(qū)域 也一直是濟(jì)南土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，土地價(jià)格一直位于高位，其中龍奧 9 號(hào)地塊與本項(xiàng)目相距不足 200 米，成交價(jià)格達(dá)到 1082 萬(wàn)元 /畝。從 20xx 年至今共成交四宗商業(yè)用地，明細(xì)詳見(jiàn)下表。 表 1： 20xx20xx 年周邊土地成交情況一覽表 編號(hào) 土地位置土地面積（㎡）用途 容積率 建筑密度 綠地率 競(jìng)得單位成交價(jià)格（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/ ㎡）成交日期20xxG052龍奧8 號(hào)地塊20406商業(yè)金融地上≤4 . 0地下≤1 . 3≤3 5 % ≥3 0 %山東才高置業(yè)有限公司9183 20xxG042龍奧1 4 號(hào)地塊17563商業(yè)金融地上≤4 . 2地下≤1 . 3≤3 0 % ≥3 5 %山東大城投資、大偉工程設(shè)計(jì)公司7902 20xxG091歷下區(qū)經(jīng)十東路以南13728公建商服地上≤4 . 0地下≤1 . 2≤3 0 % ≥3 5 %山東省三名投資有限公司25875 20xxG039龍奧6 號(hào)地塊32022商業(yè)金融地上≤5 . 0地下≤2 . 0≤3 0 % ≥3 0 %山東永安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司520xx 20xxG064龍奧9 號(hào)地塊23875商業(yè)金融地上≤6 . 0地下≤2 . 4≤4 0 % ≥2 5 %濟(jì)南海信置業(yè)有限公司18612 圖 6： 20xx20xx 年周邊成交土地位置圖（商業(yè)金融用地） 龍奧 9號(hào)地 龍奧 8號(hào)地 龍奧 6號(hào)地 龍奧 14號(hào)地 經(jīng)十路以南地塊 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 濟(jì)南寫(xiě)字樓概況 濟(jì)南的寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間處于相對(duì)低谷的狀態(tài)，直到中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)等多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的高調(diào)上市，讓人們看到了濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)的潛力?，F(xiàn)在市場(chǎng)上大量存在的寫(xiě)字樓產(chǎn)品 主要還是一些機(jī)關(guān)單位、銀行、商場(chǎng)自己修建，且一般都是以自用為主、部分出租，整體規(guī)模小，比較分散，但濟(jì)南市市場(chǎng)上以中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、黃金時(shí)代廣場(chǎng)為代表的真正專(zhuān)業(yè)化寫(xiě)字樓正在慢慢出現(xiàn)。根據(jù)重點(diǎn)寫(xiě)字樓的路段聚集情況，大致可劃分為濼源大街板塊、山大路板塊和東部區(qū)域板塊。 ? 濼源大街板塊 濼源大街板塊是濟(jì)南城市最初的發(fā)源地，是濟(jì)南城市干道系統(tǒng)的核心，板塊內(nèi)的寫(xiě)字樓多為濟(jì)南市的中高檔寫(xiě)字樓，并依托于濟(jì)南中心城區(qū)齊全的配套、優(yōu)越的地理位置、便利的交通條件而使該區(qū)域?qū)懽謽莻涫苁?nèi)外大中型企業(yè)及外資企業(yè)的關(guān)注。目前區(qū)域 內(nèi) 65%左右的寫(xiě)字樓里入駐的大多為銀行、證券、保險(xiǎn)等省內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的總部或管理機(jī)構(gòu)、電信，電力等省內(nèi)行業(yè)巨頭，像中銀大廈、中信實(shí)業(yè)銀行、金龍中心的中國(guó)人壽。濟(jì)南本地企業(yè)只占 35%左右，并且這些企業(yè)以從事金融保險(xiǎn)、房產(chǎn)、法律、會(huì)計(jì)顧問(wèn)等高盈利水平的行業(yè)為主。 濼源大街板塊這一片區(qū)無(wú)論從地段、交通路況和樓盤(pán)本身素質(zhì)來(lái)看，都是無(wú)與倫比的。綜合分析這一地段的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，它是比較成熟的，這里的寫(xiě)字樓管理比較嚴(yán)格，保安巡視系統(tǒng)完善，智能化系統(tǒng)水平比較高，戶(hù)型面積大可吸引一些大企業(yè)入駐，而對(duì)有實(shí)力的中小企業(yè)則可自由分割。 隨著濟(jì)南市“中疏”計(jì)劃的施行，尤其是奧體片區(qū)新一代寫(xiě)字 圖 7：濟(jì)南重點(diǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目分布圖 項(xiàng)目 表 2：濟(jì)南存量重點(diǎn)寫(xiě)字樓情況一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目區(qū) 域 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 主力戶(hù)型面積（㎡） 價(jià)格（元 /㎡天） 租售率 物管費(fèi)（元 /㎡每月） 樓宇配套 車(chē)位 典型入住企業(yè) 中信廣場(chǎng) 濼源大街板塊 170— 200 4 95% 含在租金 中 智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、 6 部奧迪斯電梯 地下 150 個(gè)，地上 90 多個(gè) IBM、中原物業(yè)公司、康橋律師事務(wù)所、通用電氣公司、中信實(shí)業(yè)銀行 中銀大廈 4050，170， 200，一般 600平米 97% 2 智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、 5 部奧迪斯電梯 100 個(gè)左右 華夏證券、中信建投、 山東大地房地 金龍大廈 12 主樓大開(kāi)間 200 ㎡ （含水電、空調(diào)） 主樓 70% 東樓 90% 含在租金 中 智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、 LG電梯 6 部、立達(dá) 1 部 地下 150—200 個(gè)，地下地上共 400 個(gè) 民生銀行、人壽保險(xiǎn)、摩托羅拉、業(yè)之峰等 齊魯國(guó)際大廈 200 ㎡ 2 95% 含在租金中 3 部電梯 山東旅游公司、上海樹(shù)誠(chéng)智能科技公司、濟(jì)南東潤(rùn)商貿(mào)有限公司 銀座數(shù)碼大廈 山大路板塊 300500㎡ 95% 6 部瑞士迅達(dá)電梯、中央空調(diào)、 5A 系統(tǒng) 地下兩層 240個(gè) 道克圖文、金超人科技公司、三友廣告、華碩電腦 數(shù)碼港大廈 9 200300㎡ 90% 三表遠(yuǎn)傳、寬帶、可視對(duì)講、 2 部電梯、中央空調(diào) 300 個(gè) 恒大科技、醫(yī)案信息科 技、筑建地產(chǎn)顧問(wèn)等 三慶?世紀(jì)財(cái)富中心 東部路板塊 15 A、 B 座為150 到 800 80% 不帶空調(diào)、暖氣， AB每棟 3 部日立， CD每棟 3 部三菱、大堂挑空 米 AB 兩棟 150個(gè)車(chē)位 中建八局、東方世紀(jì)貿(mào)易、興國(guó)廣告、大方工貿(mào) 齊魯軟件園 16 整層自由 分割 85% 1 每單元兩部高速電梯 軟件園入園企業(yè)、海爾 綠城房地產(chǎn) 樓的出現(xiàn)，對(duì)濼源大街板塊內(nèi)的寫(xiě)字樓形成了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，目前銀行、保險(xiǎn)等金融企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始了東遷的步伐。但是在短時(shí)間內(nèi)，這里的人氣指數(shù)還是比較高的，因?yàn)檫@里畢竟是濟(jì)南最繁華的區(qū)域。 ? 山大路板塊 隨著山大路商圈的不斷成熟，百腦匯、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)的加入使科技市場(chǎng)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，現(xiàn)已成為一個(gè)幅射整個(gè)華北地區(qū)的電子科技市場(chǎng)。 山大路商圈的成熟 ，匯集了大量的人流和物流，商務(wù)氛圍日益濃厚，山大路板塊的寫(xiě)字樓市場(chǎng)也日趨活躍，以山大路為軸心形成了濟(jì)南市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的山大路區(qū)域板塊。 山大路是高科技的聚集地，有著非常成熟的辦公背景。而且山大路商業(yè)密集、信息產(chǎn)業(yè)公司密集、大學(xué)及科研機(jī)構(gòu)分布較多，這些都是一個(gè)科技商務(wù)中心區(qū)必備的要素，也是山大路得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)所在。依托于山大路特有的 IT 產(chǎn)業(yè)，該板塊內(nèi)，以電子科技類(lèi)企業(yè)占了大多數(shù)，約有 80%的份額，其他有少數(shù)工程公司、廣告公司、裝飾公司進(jìn)駐。 ? 東部區(qū)域板塊 目前東部區(qū)域已使用的寫(xiě)字樓仍以齊魯軟件園、三慶?世紀(jì)財(cái)富 中心、濟(jì)南高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心等低檔寫(xiě)字樓為主，客戶(hù)主要從事科研的智力密集型企業(yè)。這些企業(yè)多處于成長(zhǎng)期，他們對(duì)辦公成本較為敏感，需要較弱的商務(wù)聚集度和較好的交通條件。區(qū)域以其良好的自然環(huán)境、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和高新區(qū)的優(yōu)惠政策吸引了很多發(fā)展中的中小研發(fā)企業(yè)，該種類(lèi)型的企業(yè)占到總數(shù)的 80%以上。 隨著濟(jì)南老城區(qū)改造步伐的推進(jìn)，借勢(shì)東拓發(fā)展，政府東遷、全運(yùn)經(jīng)濟(jì)等大勢(shì)， 東部區(qū)域形成了新的濟(jì)南權(quán)力中心，權(quán)力中心的轉(zhuǎn)移為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的繁榮創(chuàng)造了條件！ 除去已使用的寫(xiě)字樓外，目前該區(qū)域內(nèi)在售、在建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、黃 金時(shí)代廣場(chǎng)、魯商國(guó)奧城、魯邦國(guó)際廣場(chǎng)、海爾綠城寫(xiě)字樓項(xiàng)目代表了濟(jì)南寫(xiě)字樓的最高水準(zhǔn)，目標(biāo)客戶(hù)直指金融、保險(xiǎn)、各大企業(yè)在濟(jì)總部，對(duì)以該類(lèi)客戶(hù)為主的濼源大街板塊寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成較大的沖擊。 20xx 年金融保險(xiǎn)企業(yè)總部東遷愈演愈烈，高新、奧體板塊總部聚集效應(yīng)日趨明顯，目前建設(shè)銀行、太平洋保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始向該區(qū)域搬遷。 區(qū)域供應(yīng)量分析 目前奧體片區(qū)在售寫(xiě)字樓有限，僅有中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)在售，自 20xx 年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以來(lái)，目前僅剩余 1 號(hào)樓在售，存量在 1 萬(wàn)㎡左右。雖然在售項(xiàng)目不多，但定位為濟(jì)南東部新商務(wù)中心的奧體中 心區(qū)域潛在供應(yīng)量較大，區(qū)域可預(yù)見(jiàn)寫(xiě)字樓供應(yīng)量高達(dá) 100 萬(wàn)㎡。其中片區(qū)內(nèi)最大的商務(wù)辦公綜合體黃金時(shí)代廣場(chǎng) 4 棟寫(xiě)字樓，除 1 棟約 4 萬(wàn)㎡團(tuán)購(gòu)給國(guó)資委外，剩余約13 萬(wàn)㎡已開(kāi)始接受客戶(hù)咨詢(xún)，預(yù)計(jì) 10 年 10 月將對(duì)外銷(xiāo)售；魯商國(guó)奧城除 1 號(hào)樓團(tuán)購(gòu)給國(guó)家電網(wǎng)外、剩余約 11 萬(wàn)㎡的寫(xiě)字樓也將在本年對(duì)外銷(xiāo)售；區(qū)域內(nèi)魯邦國(guó)際廣場(chǎng)、大衛(wèi)奧體項(xiàng)目、天業(yè)奧體項(xiàng)目等后期都將是區(qū)域的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。同時(shí)該區(qū)域?qū)懽謽沁€面臨著高新板塊中鐵會(huì)展國(guó)際、 丁豪會(huì)展項(xiàng)目以及高新區(qū)總部基地等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，而且寫(xiě)字樓的供應(yīng)高潮將會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的一段時(shí)間。 表 3：區(qū) 域?qū)懽謽琼?xiàng)目概況一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 上市時(shí)間 建筑面積（萬(wàn)㎡） 存量 （萬(wàn)㎡） 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 客戶(hù)特征 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng) 15 1 在售 中石化、平安保險(xiǎn)、太平洋保險(xiǎn)等高端大客戶(hù) 中鐵會(huì)展國(guó)際 15 14 賢文莊投資，外貿(mào)，科技等公司，多為整層購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)，投資占 30％，自用 70％ 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 17 13 20xx 年 10 月 國(guó)資委團(tuán)購(gòu) 1 棟高層 國(guó)奧城 15 20xx 年下半年 國(guó)電團(tuán)購(gòu) 1 棟高層 魯邦國(guó)際廣場(chǎng) 20xx 年下半年 海爾綠城 15 10 20xx 年下半年 整棟出售給山東高速 魯班奧體西苑 25 25 20xx 年年底 暫未開(kāi)工 才高奧體 8地塊 9 9 20xx 年下半年 基礎(chǔ)施工 天業(yè)奧體項(xiàng)目 6 6 20xx 年下半年 大衛(wèi)奧體項(xiàng)目 20xx 年下半年 合計(jì)（萬(wàn)㎡） 區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格分析 本項(xiàng)目所處的奧體文中心區(qū)域，正是濟(jì)南著力打造的商務(wù)集中區(qū)域，隨著濟(jì)南市政府的東遷，商務(wù)區(qū)整體呈現(xiàn)向東部轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。 20xx 年底濟(jì)南寫(xiě)字樓的整體均價(jià)在 11300 元 /㎡左右，奧體中心區(qū)域的新建寫(xiě)字樓項(xiàng)目多以城市綜合體定位，無(wú)論是配套設(shè)施還是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較其他區(qū)域高。目前區(qū)域在售的中潤(rùn)世紀(jì)城 12500 元 /㎡以上，高于全市平均價(jià)格。區(qū)域內(nèi)黃金時(shí)代廣場(chǎng)、魯商國(guó)奧城等即將入市銷(xiāo)售的高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)價(jià)格也在 13000 元 /㎡左右。 表 4：在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況一覽表 區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售價(jià)格 其他區(qū)域代表寫(xiě)字樓項(xiàng)目 濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 均價(jià) 120xx 元 /㎡ 天業(yè)國(guó)際 均價(jià) 13500 元 /㎡ 明湖灣開(kāi)元廣場(chǎng) 均價(jià) 14500 元 /㎡ 魯商廣場(chǎng) 均價(jià) 15000 元 /㎡ 正大時(shí)代廣場(chǎng) 均價(jià) 9600 元 /㎡ 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng) 均價(jià) 12500 元 /㎡ 名士杰座 均價(jià) 8600 元 /㎡ 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 對(duì)外報(bào)價(jià) 13800，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)始銷(xiāo)售 魯商國(guó)奧城 價(jià)格未定，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)始銷(xiāo)售 中鐵匯展國(guó)際 5 月 16 日首次開(kāi)盤(pán)，整體均價(jià)約 9000 元 /㎡ 寫(xiě)字樓市場(chǎng)總結(jié) 從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，雖然在售項(xiàng)目不多，但區(qū)域可預(yù)見(jiàn)寫(xiě)字樓供應(yīng)量高達(dá) 100 萬(wàn)㎡，后期市場(chǎng)必定競(jìng)爭(zhēng)激烈。從銷(xiāo)售方式來(lái)看，區(qū)域項(xiàng)目寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)主要以定向開(kāi)發(fā)和大客戶(hù)整層出售為主，這種開(kāi)發(fā)模式 雖然風(fēng)險(xiǎn)小，但周期長(zhǎng)，價(jià)格低。目前區(qū)域?qū)ν馍⑹鄣膶?xiě)字樓雖然價(jià)格