2006北京cbd北京國際中心項目市場研究報告-文庫吧
2025-03-30 00:52 本頁面
【正文】 貿三期寫字樓部分。圖2：CBD區(qū)域20052008年供應增長情況分析圖（數(shù)據(jù)來源：中原地產市場研究部）據(jù)上圖顯示自2005年、2006年，CBD區(qū)域將進入供給高峰期，屆時將有眾多項目建成，僅這兩年的寫字樓集中供應量將超過CBD區(qū)域19902004年的累計供應量。隨著奧運的即將來臨，2007年之后寫字樓供應將明顯下降，除個別項目外，大部分項目將于2007年前完工入住。此外，根據(jù)CBD管委會對2004年2008年區(qū)域內規(guī)劃項目竣工面積的統(tǒng)計也基本呈現(xiàn)出2005年2007年集中供應的態(tài)勢。圖3：CBD區(qū)域20042008年規(guī)劃項目竣工情況（數(shù)據(jù)來源：CBD管委會）說明：v 由于統(tǒng)計口徑及數(shù)據(jù)來源不同，因此圖3與圖2略有差異，但整體供應趨勢基本相符。經(jīng)營情況分析此次調研的新增項目中，立足于銷售的項目為15個；租售并舉的項目有3個；具體經(jīng)營策略不詳?shù)捻椖坑?個。表4：CBD區(qū)域內主要寫字樓項目經(jīng)營情況表 項目數(shù)量寫字樓面積租售3201580銷售151560432不詳5180988 231943000如表4所示，預計2007年CBD區(qū)域僅在售的寫字樓項目就將超過156萬平方米，這個供應水平已經(jīng)超過自1990年以來的CBD整體供應水平。如此集中的項目投放，將直接導致CBD區(qū)域的寫字樓銷售市場嚴重的供大于求。圖4：CBD區(qū)域新增項目經(jīng)營情況分析圖供應價格分析表5：CBD區(qū)域寫字樓租賃價格情況表項目名稱租賃報價成交價出租率物業(yè)管理費國貿中心*$46 $37 100%$ 嘉里中心*$36 $34 98%$ 京廣中心$30 $2290%$ 漢威大廈$28 $22 80%$ 科倫大廈$25 $18 80%$ 航華科貿中心$25 $17 90%$ 贏嘉中心$25 $18 98%$ 和喬大廈C座$25 $14 80%$ 數(shù)碼01大廈$25 $13 70%$ 華彬國際大廈$23 $17 80%$ 建外SOHO$22 $17 不詳$ 艾維克大廈$20 $15 80%$ 藍堡國際中心$19 $16 不詳$ 住總大廈$17 $11 80%$ 中服大廈$14 $10 90%$ 說明：v 標有*號的項目為使用面積計租，包括：國貿中心、嘉里中心。其余項目均為建筑面積計租。v 上述項目成交價格來源于中原地產歷史成交數(shù)據(jù)。v 租賃價格單位為美元/；物業(yè)管理費單位為美元/。v 上述報價通常包括物業(yè)管理費。由于項目自身產品使用年限、產品品質、市場形象、客戶資質等多方面因素的影響，區(qū)域市場內各項目的租金水平存在較大差異。根據(jù)中原地產市場研究部門的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，除個別項目價格外，區(qū)域市場內絕大多數(shù)項目的租賃價格大都保持在租賃報價為：1828美金/月/平方米、成交租金在1324美金/月/平方米的水平。通過研究CBD區(qū)域存量項目現(xiàn)有的租金情況，顯示CBD區(qū)域的整體租金水平盡管高居各大主力商圈之首，但由于各項目品質、客戶差異較大，租金也分為不同的檔次：v 以國貿、嘉里為代表的一類項目，整體租金報價超過30美金，客戶以國際知名客戶為主；v 以贏嘉中心、華彬國際大廈為代表的二類項目，整體租金水平在2528美金，客戶既包括外資客戶亦包括中資的知名客戶；此外，還包括以數(shù)碼大廈、藍堡國際中心為代表的商住類項目，此類項目價格偏低，成交價甚至低于15美金，且客戶也多以中小型公司為主。 表6：CBD區(qū)域寫字樓銷售價格情況表項目名稱 銷售價格 銷售率 備注藍堡國際中心 1550017000 80% 溫特萊中心1580030% 尚都國際大廈A座160001800080% 中國第一商城16000180000%尚未開盤SOHO尚都16000180005% 富爾大廈1700090%已經(jīng)開始放租 東方梅地亞中心180000%尚未開盤萬通中心1800030% 華平國際大廈190210%整棟銷售北京財富中心2067585% 世紀財富中心24000 項目轉手中環(huán)世貿中心C座2400080% 說明:v 上述各項目銷售價格單位為元/；v 上述項目銷售率情況為發(fā)展商提供，僅供參考； 針對CBD區(qū)域整體寫字樓銷售價格而言，分為以下不同層次：v 以中環(huán)世貿中心、北京財富中心為代表的高品質物業(yè)，銷售價格均超過2500美金/平方米；v 以富爾大廈、尚都國際大廈為代表的中檔產品，此類項目分布較為廣泛，其銷售價格基本維持在1600018000/平方米之間；v 此外還包括部分銷售價格低于區(qū)域平均水平、重點面向中小型企業(yè)客戶的項目，如：藍堡國際中心等。通過對CBD區(qū)域發(fā)售項目銷售價格整體測算，顯示CBD區(qū)域銷售的寫字樓項目的算術平均價格為1833318958元/平方米，加權平均價格為1917019547元/平方米。上述銷售價格水平也進一步反映了CBD區(qū)域內盡管供應項目眾多，但產品差異較大，真正能夠達到國際化標準的寫字樓項目相對較少?？蛻羟闆r分析為更加明確CBD區(qū)域的客戶構成，中原地產對CBD區(qū)域具有代表性的項目進行客戶構成的專項分析，典型項目包括：國貿中心、嘉里中心、招商局大廈、京廣中心、中服大廈、數(shù)碼01大廈、漢威大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈等。表7：CBD區(qū)域重點寫字樓項目客戶構成情況分析表項目名稱外資/合資中資客戶其它合計數(shù)量比例數(shù)量比例京廣中心4798%12%048國貿中心11192%108%0121嘉里中心8890%910%097漢威大廈8875%2925%0117招商局大廈2969%2031%049數(shù)碼01大廈436%764%011中服大廈635%1165%017華彬國際大廈1734%3366%050贏嘉中心425%1275%016住總大廈220%880%010艾維克大廈1017%5083%060（數(shù)據(jù)來源；中原地產寫字樓部）據(jù)上表顯示，目前CBD區(qū)域的寫字樓項目中因項目差異呈現(xiàn)出不同的客戶構成特征，其中以國貿中心為代表的區(qū)域內重點項目外資客戶比例超過90％；而以贏嘉中心、艾維克大廈為代表的區(qū)域內二類項目外資客戶比例維持在2030％左右。就行業(yè)特征而言，CBD區(qū)域集中了金融、能源（天然氣、
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