【正文】 0220萬 /套 89套 +132套 河畔公館 預(yù)計(jì) 09\910 高層 未售 246－ 347 108套 浦江苑 08\7 高層 460 178 76160 9300 70148萬 /套 282 東方威尼斯 預(yù)計(jì) 09\910 高層 未售 160300 未定 未定 預(yù)計(jì) 150套 新世界花園 預(yù)計(jì) 09\89 高層 未售 80480 未定 未定 2650套 世茂五里河 08\9\8 高層 640 297 90250 8800 100200萬 /套 新增 600+庫存 343 合計(jì) 1680 870 5085套左右 高層競品 1. 項(xiàng)目均于 08年 8月后上市，甚至 10月后上市，銷售時(shí)間短，且錯(cuò)過傳統(tǒng)銷售旺季，銷售情況均不甚理想，很多項(xiàng)目推遲入市時(shí)間。 2. 已推出的部分產(chǎn)品的銷售情況一般，約 50%左右，其中萬科受其品牌力、老客戶容量大及產(chǎn)品高性價(jià)比諸多優(yōu)勢促進(jìn)，依然完成推盤量約 60%的銷售業(yè)績； 3. 沈陽房地產(chǎn)市場下半年持續(xù)走低，進(jìn)入 9月后觀望情緒更加嚴(yán)重，加之經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā)，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客群影響嚴(yán)重，導(dǎo)致河畔公館及東方威尼斯蓄客不足放棄開盤計(jì)劃。 4. 2022年沿河高層競品的整體競爭環(huán)境依然激烈，市場前景不容樂觀 A級(jí)競品：金域藍(lán)灣 沿河 沿河 位 臵 渾南新區(qū)朗日街１號(hào) 規(guī) 模 占地 ,建面 容 積 率 產(chǎn)品形式 40% 小高層 11層 高層 18層、 25層 面 積 高層 149172平方米 小高 176189平方米 沿河板高 130150平方米 定 位 城市高端物業(yè) 08年 銷售況 高層： 125套 小高層： 42套 萬科金域藍(lán)灣屬于萬科城市作品。同時(shí)金域藍(lán)灣為金色系列頂級(jí)作品 ,定位城市毫宅。但根據(jù)目前成交客戶分析發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目本期產(chǎn)品二次改善類客戶居多?？腿航M成基本為中高端舒適型需求客群。 09年任務(wù)約為 ，全年均價(jià)會(huì)在 6200元 /平方米左右。 09年加推沿河產(chǎn)品共 216套。面積 130150平方米，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)在 6500元左右。 紅色范圍 08年銷售 藍(lán)色范圍 09年加推 A級(jí)競品：萬科城 〃 峰匯 萬科城項(xiàng)目于 06年 7月上市至 08年底銷售已有 28萬平方米左右，在市場上具有良好的口碑。峰匯屬于萬科城中的高端產(chǎn)品，沿河有很好的景觀資源。由于性價(jià)比高所以今年銷售比較理想。但剩余產(chǎn)品多數(shù)位臵較差。黃色為明年加推產(chǎn)品面積在 140平方米左右。但戶型一般 (為東北、 西北、 東南 、西南戶型 )。藍(lán)色為明年新品小高層產(chǎn)品，共有 110套，面積在 170平方米左右，采取精裝修形式。對(duì)長青灣仍有一定影響，但由于區(qū)域較遠(yuǎn)，所以競爭不算直接。 位 臵 和平區(qū)長白西路 58號(hào) 規(guī) 模 占地 35萬 ,建面 100萬 容 積 率 產(chǎn)品形式 高層 26層、 33層 面 積 高層 153256平方米 定 位 城市高端物業(yè) 08年 銷售況 高層： 182套 08年銷售 09年加推 09年加推 A級(jí)競品： 銀河灣（東方威尼斯） 位 臵：渾河北岸五里河公園內(nèi) 產(chǎn)品形式： 18棟高層 面 積： 160300平方米 定 位：城市高端產(chǎn)品 優(yōu) 勢：區(qū)域位臵屬于城市中心鬧中取靜，在公園內(nèi)有很好的景觀資源。 劣 勢：開發(fā)商口碑一般 產(chǎn)品力較差 缺乏高端配套 (如大型會(huì)館 ) 09年預(yù)測：由于前期剩于產(chǎn)品體量較大 (400套 )，所以明年任務(wù)還會(huì)以庫 存為主。如果二期想大量出貨，預(yù)計(jì)在價(jià) 格上會(huì)有明顯下調(diào)。 A級(jí)競品： 河畔公館 位 臵：渾南區(qū)南堤中路 產(chǎn)品形式： 3棟高層 面 積： 250350平方米 定 位：城市豪宅 優(yōu) 勢：品牌開發(fā)商、物業(yè)好、在沈陽有良好的口碑。 屬于渾南核心區(qū)域，產(chǎn)品可觀賞渾河景觀 . 劣 勢：產(chǎn)品定位過高，園區(qū)規(guī)模小，缺乏豪宅配套，無法提供客戶需要的生活品質(zhì)。 09年預(yù)測：由于項(xiàng)目銷售十分不理想，所以華新聯(lián)美對(duì)此產(chǎn)品可能會(huì)有重新定位。 B級(jí)競品：新世界花園二期 售樓處 會(huì)館 小學(xué) 中學(xué) 西組團(tuán) 中組團(tuán) 東組團(tuán) 位 臵 西側(cè)三好街；東側(cè)、南側(cè)后期用地；北側(cè)二環(huán)路 規(guī) 模 占地 18萬 建面 70萬 容 積 率 產(chǎn)品形式 27棟高層 層數(shù) 3133層 面 積 總體面積 80－ 480 西組團(tuán) 80130 中組團(tuán) 200480 ；東組團(tuán) 90160 定 位 城市中高端產(chǎn)品 +城市毫宅 09年供應(yīng)情況 2650套 新世界系上市公司，前期項(xiàng)目在 07年銷售完畢 (高層體量約 12萬平方米 )，品牌在沈陽具有較高的影響力。另外，新世界在沈陽有三家商場及一家酒店，客戶資源較豐富。本期產(chǎn)品總體量 70萬平方米，目前開發(fā)商自定銷售周期在 3年左右。 09年銷售主要以西區(qū)為主，價(jià)格未定。由于新世界地價(jià)較底 (800元 /平 )，所以在價(jià)格策略方面比較零活。如要完成目標(biāo)任務(wù)，預(yù)計(jì)明年價(jià)格會(huì)在 5500元 /平方米左右。 B級(jí)競品：浦江苑－盛景灣 浦江苑：該項(xiàng)目前期產(chǎn)品于 07年年初消化完畢 。由于開發(fā)商缺乏高端物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，后期物業(yè)服務(wù)水平一般，導(dǎo)致項(xiàng)目缺乏品牌影響力。另外盛景灣是本項(xiàng)目北側(cè)沿河產(chǎn)品，其所在區(qū)域及其地理位臵較為優(yōu)越，具有很好的景觀資源。相對(duì)將近兩年的客戶積累及銷售期， 08年銷售情況一般。受到成本制約，預(yù)計(jì)該盤價(jià)格方面 09年不會(huì)有明顯變化。 位 臵 渾南新區(qū)三義街２號(hào) 規(guī) 模 占地 建面 容 積 率 產(chǎn)品形式 5棟高層 面 積 70－ 160平 方米 定 位 城市中高端產(chǎn)品 08年銷售況 高層： 178套 C級(jí)競品：世茂五里河 位 臵 沈陽市和平區(qū)原五里河體育場 規(guī) 模 占地面積 :181000平方米 總建筑面積 :1600000平方米 容 積 率 產(chǎn)品形式 高層 面 積 90250平 方米 定 位 城市中高端產(chǎn)品 08年銷售況 240套 世茂五里河：該樓盤產(chǎn)品面積跨度較大，能與本案產(chǎn)生競爭產(chǎn)品線不多。 08年 9月開盤，截至08年底共銷售 240套左右產(chǎn)品， 09年計(jì)劃消化 08庫存同時(shí)將推出剩余 600余套產(chǎn)品，供應(yīng)量較大。 A級(jí)竟品綜合對(duì)比分析 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 產(chǎn)品 形式 08年供 應(yīng)套數(shù) 08年 消 化套數(shù) 面積 （ m2） 銷售均 價(jià)元 / m2 主力 總價(jià) 09年供 應(yīng)情況 銀河灣 預(yù)計(jì) 09\910 高層 未售 160300 未定 未定 預(yù)計(jì) 150套 金域藍(lán)灣 08\10\11 小高層 88 42 176－ 189 6600 116－ 125萬 /套 46套 +216套 河畔公館 預(yù)計(jì) 09\910 高層 未售 246－ 347 108套 峰匯 08\8\24 高層 271 182 153－ 256 8600 130220萬 /套 89套 +132套 合計(jì) 359 224 741套 價(jià)格方面： 考慮到各項(xiàng)目綜合素質(zhì)與價(jià)格對(duì)比， 08年本案與竟品項(xiàng)目相比無明顯價(jià)格優(yōu)勢，價(jià)格比系數(shù)基本相當(dāng)。受大市及自 身品牌升級(jí)雙重壓力， 09年價(jià)格方面仍然會(huì)小幅緩升的態(tài)勢，但新世界花園和中海龍灣采取低價(jià)入市，集中出貨，搶占市場的可能性極大。 供售方面： 本案及竟品項(xiàng)目 08年共推出房源 359套，銷售 224套，銷售率約 62%，由于河畔公館以及銀河灣都推遲到 2022年上市，所以 2022年的同類產(chǎn)品競爭會(huì)更加激烈，目前對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目具體入市的時(shí)間不好判斷，所以需盡量利用上半年的時(shí)間多消化高層產(chǎn)品，錯(cuò)開市場競爭的高峰期。 客戶來源方面： 峰匯項(xiàng)目老帶新活居住萬科來沈初期開發(fā)樓盤業(yè)主占成交客戶的 55%以上，其它主力成交客群來源靠路過及口碑宣傳到訪客群；金域藍(lán)灣項(xiàng)目老客戶比例占 23%左右， 50%客群廣告發(fā)布帶來，其余靠口碑宣傳而至。 棋盤山板塊（山水別墅） 鳥島 蘭喬圣菲 奧園 （漫步地中海） 唯美十方 桑堤亞納 港中旅 世博園 項(xiàng)目名稱 競爭程度 蘭喬圣菲 A 奧園 C 唯美十方 C 桑堤亞納 B 港中旅 D 沈陽碧桂園 D 棋盤山競爭板塊 沈陽碧桂園 別墅競品 A級(jí)競品：蘭喬圣菲 庫存消化 庫存消化 新增供應(yīng) 新增供應(yīng) 產(chǎn)品形式 面積段 產(chǎn)品線 08年銷售套數(shù) 09年預(yù)計(jì)銷售情況 套數(shù) 均價(jià) （元 /平方米） 套數(shù) 面積 （平方米） 金額（萬元） 均價(jià) （元 /平方米） 獨(dú)棟 3071112 高端 30套 17000 27套 12149 24550 202200 聯(lián)排 260 高端 21套 11000 22套 5650 6780 12022 合計(jì) 51套 57套 18300 31731 1. 2022年銷售金額計(jì)劃 ， 57套； 2. 其中庫存產(chǎn)品 ， 49套，新推產(chǎn)品 ， 8套 。 3. 受宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)品預(yù)期均價(jià)上漲等因素影響，預(yù)計(jì) 09年銷售狀塊基本與 08年持平。 棋盤山版塊 —— 棋盤山版塊在售項(xiàng)目數(shù)據(jù) 項(xiàng) 目 產(chǎn)品形式 08年供 應(yīng)套數(shù) 主力面積 08年消 化套數(shù) 均價(jià) 主力總價(jià) 09年供 應(yīng)套數(shù) 競爭 級(jí)別 蘭喬圣菲 獨(dú)棟 54 450 30 17000 765萬 40 A 聯(lián)排 56 265 21 11000 390萬 35 中旅國際 聯(lián)排 99 230 55 7500 170萬 104 D 雙拼 8 300 6 10000 300萬 2 沈陽碧桂園 雙拼 217 420 190 6000 250萬 220 D 聯(lián)排 46 300 44 4400 130萬 100 漫步地中海 獨(dú)棟 17 500 13 10000 500萬 21 C 聯(lián)排 54 230 40 7400 175萬 44 桑堤亞納 獨(dú)棟 16 500 9 12500 620萬 7 B 聯(lián)排 21 340 16 6500 230萬 5 雙拼 20 450 12 8000 360萬 8 唯美十方 獨(dú)棟 21 700 16 16000 1100萬 5 C 1. 棋盤山版塊由于自然資源較好多以別墅項(xiàng)目為主； 2. 產(chǎn)品類型以別墅及類別墅產(chǎn)品為主，部分項(xiàng)目有少量花園洋房； 3. 單體的價(jià)格在 13000元 /平左右，主力面積在 500平左右 4. 聯(lián)排的價(jià)格在 7000元 /平左右；主力面積在 200250平； 5. 雙拼的價(jià)格在 8000／平左右；主力面積在 300－ 400平。 1. 板塊整體推出 686套，消化 486套，消化率為 71％；其中碧桂園 234套占總消化 48％； 2. 獨(dú)棟推出 114套，消化 70套，消化率為 61％，其中蘭喬 30套占總消化 43％； 3. 雙拼推出 251套，消化 212套，消化率為 84％，其中碧桂園 190套占總消化 90％； 4. 聯(lián)排推出 321套，消化 204套，消化率為 64％，其中中旅 55套占總消化 27％； 1. 09年片區(qū)新增保利十二橡樹和首創(chuàng)兩個(gè)新項(xiàng)目，但具體情況尚不清楚； 2. 預(yù)計(jì)棋盤山版塊 09年供應(yīng)量約為 800套左右，超出 08年供應(yīng)量的 17％，市場競爭加劇 。 南部板塊 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 （萬平米） 容積率 開發(fā)商 產(chǎn)品形式 戶型面積 競爭級(jí)別 圣羅倫斯 香格蔚藍(lán) 聯(lián)排 雙拼 240－ 300平（聯(lián)排） 300－ 420平 (雙拼 ) C 聽雨觀瀾 70 香格蔚藍(lán) 獨(dú)棟 聯(lián)排 240－ 300平（聯(lián)排） 600平（獨(dú)棟） C 富力 〃 仙湖 富力地產(chǎn) 獨(dú)棟 3951190 （獨(dú)棟） B 信盟花園 信盟集團(tuán) 獨(dú)棟 聯(lián)排 439平左右（獨(dú)棟） 200－ 300平（聯(lián)排） D 玫瑰園 10 沈陽虹洋 獨(dú)棟 聯(lián)排 170、 225平左右（聯(lián)排） 300平左右（獨(dú)棟） D 皇家美墅 珍實(shí)企業(yè) 獨(dú)棟 451－ 893平 D 美地莊園 15