【正文】 了龐大的汽車消費(fèi)群體，全國(guó)汽車保有量突破了 1 億輛大關(guān)，位居世界第二；同時(shí)，我國(guó)還是世界上公路里程增長(zhǎng)最快的國(guó)家，這些都為房車發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)很好的大環(huán)境，相信房車行業(yè)在“十二五”期間會(huì)有一個(gè)井噴式的增長(zhǎng)。 房車產(chǎn)業(yè)也在不斷放下身段，在價(jià)格上與普通消 費(fèi)群體拉近距離，價(jià)位在 20 萬(wàn)元、甚至十幾萬(wàn)元的小型房車將成為企業(yè)生產(chǎn)調(diào)整的方向。日前，堪稱中國(guó)最小的一款房車在南京亮相，這款名為 “飛凌～ 之戀”的拖掛型房車售價(jià)竟然只有 萬(wàn)元。 旅游市場(chǎng)的巨大發(fā)展?jié)摿σ矊⑼苿?dòng)房車的生產(chǎn)和銷售。到 2020 年，我國(guó)旅游業(yè)將迎來(lái)新一波發(fā)展高峰，屆時(shí)國(guó)內(nèi)年游客總量可望達(dá)到 33 億人次，年均增幅保持在 10%左右， 6 其中，私家車出游有望達(dá)到 5000 萬(wàn)至 6000 萬(wàn)輛。為適應(yīng)這種發(fā)展形勢(shì)，急需新建一批汽車旅館、汽車營(yíng)地、加油和維修站點(diǎn)等服務(wù)設(shè)施。 綜合來(lái)看我國(guó)房 車產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備四方面有利條件（ 1）汽車保有量突破 1 億輛大關(guān)，位居世界第二，龐大的汽車消費(fèi)群體業(yè)已形成（ 2）我國(guó)是當(dāng)今世界上公路里程增長(zhǎng)最快的國(guó)家，且國(guó)內(nèi)多地都在規(guī)劃建設(shè)房車營(yíng)地，硬件配套設(shè)施開(kāi)始優(yōu)化（ 3）專家預(yù)計(jì)，到 2020年我國(guó)旅游業(yè)將迎來(lái)一波新高峰，其中私家車出游有望達(dá)到年 5000 萬(wàn)到 6000 萬(wàn)輛的水平（ 4）國(guó)內(nèi)現(xiàn)有 20 家左右汽車制造企業(yè)已投入生產(chǎn)房車，售價(jià)在 20 萬(wàn)元以下、 10 萬(wàn)元左右的中低端房車未來(lái)將成為主要產(chǎn)品。 我國(guó)從立法上對(duì)城市建設(shè)用地進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，近年來(lái)對(duì)“非城市建設(shè)用地規(guī)劃”的關(guān)注越來(lái)越 多，強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的理念，而房車營(yíng)地的靈活性和可移動(dòng)性恰恰迎合了我國(guó)的國(guó)情和時(shí)代的需要，使其發(fā)展成為必然。 三、 房車營(yíng)地的盈利模式及目標(biāo)消費(fèi)群 （一）盈利模式 ? 出租營(yíng)地營(yíng)位 ? 出租空閑場(chǎng)地 ? 開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn) 營(yíng)地與公園類似，都具有聚攬人氣的作用，能夠提高該地區(qū)知名度，從而帶動(dòng)原本低廉的地產(chǎn)增值。故可對(duì)旅游地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如木屋別墅、野奢飯店及其他生活基本設(shè)施等，作為營(yíng)地的配套品出售 。 ? 車輛的出租及出售 ? 開(kāi)發(fā)收費(fèi)性的休閑、游樂(lè)項(xiàng)目 ? 其他盈利方式 （二）目標(biāo)消費(fèi)群 國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段和近階段房車消費(fèi)（包括租賃客戶）的客戶群體分析： 已經(jīng)有越來(lái)越多的國(guó)外房車業(yè)主以自架游的方式進(jìn)入中國(guó)； 在華的外交、企業(yè)高層； 來(lái)華的外國(guó)游客； 國(guó)內(nèi)演藝界人士； 各大企業(yè)高層和中青年高收入人群； 7 政府中高層以旅游形式租賃房車； 驢友； 具有國(guó)外背景和家境富裕的青年人群； 國(guó)內(nèi)家庭旅游的客戶群體等。 Part2:項(xiàng)目規(guī)劃前期 一、 項(xiàng)目現(xiàn)狀評(píng)價(jià) （一） 項(xiàng)目選址 選址需要滿足環(huán)境、交通、區(qū)位及用地面積四個(gè)條件，優(yōu)美的環(huán)境、便捷的交通、優(yōu)越的區(qū)位條件和充足的項(xiàng)目用地是營(yíng)地成功的必要條件。 （二）現(xiàn)狀評(píng)估 社會(huì)環(huán)境 自然景觀。 小山丘綿延起伏，有不計(jì)其數(shù)的千年古樹，到處可見(jiàn)蒼翠成片的竹林、青翠欲滴的茶園、一望無(wú)際的田園?？諝庳?fù)氧離子含量高，生態(tài)環(huán)境極其優(yōu)美。 客觀環(huán)境。近幾年， 新農(nóng)村建設(shè)頗有成就，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入較大，土地及項(xiàng)目通過(guò)流轉(zhuǎn)、承包、合作等方式，為村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、村容整潔、精神文明建設(shè)等打下了良好基礎(chǔ)，為房車營(yíng)地的發(fā)展提供了有利條件。 經(jīng)濟(jì)條件。 位于長(zhǎng)三角核心，周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，自駕車擁有率高，加上交通的便利，節(jié)假日，來(lái) 某項(xiàng)目 休閑旅游的越來(lái)越多，為房車營(yíng)地的經(jīng)營(yíng)提供了充足的客源。 交通環(huán)境 市場(chǎng)人氣。 游客日益增加，人氣越來(lái)越旺。 8 市場(chǎng)的需求?？捎蔚木包c(diǎn)越來(lái)越多，環(huán)境越來(lái)越美，為旅客提供了休閑旅游、養(yǎng)生度假一站式的資源，住宿作為其中一項(xiàng)內(nèi)容，市場(chǎng)需求迫切。因此像房車營(yíng)地這樣兼具人文和自然屬性又有舒適性、差異化的特色旅游產(chǎn)品在 某項(xiàng)目 必將有所開(kāi)拓。 自然資源 氣候： 處于北亞熱帶南緣季風(fēng)氣候區(qū)，總氣候特征為冬夏長(zhǎng)、春秋短，季風(fēng)交替明顯，四季分明，無(wú)嚴(yán)寒酷暑，年平均氣溫為 ℃，平均降雨量在 1150～ 1550 毫米之間。年降水日 130～ 145 天，降水存在地域差異。 景觀環(huán)境特征：環(huán)境清幽，空氣無(wú)污染，距離景區(qū)較近，都是營(yíng)地吸引游客的亮點(diǎn)。 地勢(shì)： 處于浙西丘陵山地與杭嘉湖平原的過(guò)渡地帶，地勢(shì)由西北向東南傾斜。西北為山地，東南為丘陵與平原接壤處。項(xiàng)目用地平坦開(kāi)闊，可利用率高。 土壤： 大部分山地為低山紅壤， PH 值為中性。 項(xiàng)目排水性好，是汽車露營(yíng)的絕佳地選擇。 水源 ： 所在區(qū)域?yàn)闁|苕溪水系，多為天然河流，支流眾多，水質(zhì)優(yōu)等， 營(yíng)地有良好的通水設(shè)施，可便捷供水。 植被：地塊緊鄰杭長(zhǎng)高速，地勢(shì)平坦，私密性好，北面有原生的竹林地可利用，又不會(huì)過(guò)分濃密，只需要清除整理，增加草坪和一些景觀樹木即可。 遠(yuǎn)離潛在危險(xiǎn)：背靠林地及田園，周邊沒(méi)有山體滑坡、泥石流洪水等潛在的危險(xiǎn)場(chǎng)所，并排除有害動(dòng)植物的可能。 二、規(guī)劃定位 （一）項(xiàng)目定位： 項(xiàng)目總體名稱：國(guó)際房車基地（暫定名） 項(xiàng)目形象定位：至尊獨(dú)享、歡樂(lè)健康。 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：品質(zhì)化、個(gè)性化、人性化服務(wù)。 項(xiàng)目功能定位：房車綜合休閑基地。 產(chǎn)品體系定位：房車、旅游地產(chǎn) +其他服務(wù)配套體系 客源定位：顯貴階級(jí)、城市中產(chǎn)階級(jí)、都市白領(lǐng)、國(guó)際旅行團(tuán)、國(guó)內(nèi)高端旅行團(tuán) 9 主題：感受房車與大自然的零距離接觸，體驗(yàn)房車營(yíng)地的休閑度假樂(lè)趣 。 傳播露營(yíng)文化、創(chuàng)造時(shí)尚生活品質(zhì)。 （ 二）運(yùn)營(yíng)方向 依托周邊優(yōu)質(zhì)旅游景區(qū)資源體系，圍繞房車、休閑、餐飲、民宿、農(nóng)耕體驗(yàn)等商品開(kāi)發(fā)等服務(wù)配套體系，打造中國(guó)綜合休閑示范型房車運(yùn)營(yíng)基地。 （三） 規(guī)劃理念 在不破壞自然和諧的基礎(chǔ)上，本著綠色環(huán)保節(jié)約的原則，建設(shè)與國(guó)際接軌的的 高標(biāo)準(zhǔn) 房車營(yíng)地。為廣大露營(yíng)愛(ài)好者創(chuàng)造舒適安全的旅游環(huán)境。 （四）規(guī)劃目標(biāo) 規(guī)模和容量 停車數(shù)量和最低所需面積 ： 所需面積 = 停車數(shù)量 （ 80～ 120 ㎡） 1 輛車所需的場(chǎng)地面積 2(保持自然環(huán)境和開(kāi)放空間的系數(shù) ) 2 (場(chǎng)內(nèi)道路管理中心衛(wèi)生設(shè)施等系數(shù) ) 從以上的公式所算出的每輛車的場(chǎng)地面積如下： 30 輛 ～ 公頃 50 輛 ～ 公頃 100 輛 ～ 公頃 120 輛 ～ 公頃 因此，項(xiàng)目一期建議先建造房車營(yíng)位 30個(gè)，需要用地 21畝。帳篷營(yíng)位 50 個(gè)，有空中帳篷、大帳篷加草坪等形式，不規(guī)則擺放，加上營(yíng)地配套，大約需要 14 畝。因此總共用地約35 畝。 營(yíng)位選型和配比 項(xiàng)目建議由不同數(shù)量、不同大小的營(yíng)位組成，營(yíng)位的布置方式也有通過(guò)型、退入式、旁路式等多種類型，根據(jù)營(yíng)位類型的不同為游客提供不同的水、電和排污接口等設(shè)施。 三、功能分區(qū) 10 根據(jù) 2020 年 2 月實(shí)施的房車旅游服務(wù)區(qū)浙江省地方標(biāo)準(zhǔn)， 完整的汽車營(yíng)地大體上包括如下幾個(gè)功能區(qū)： （ 1）接待中心。 （ 1）露營(yíng)區(qū)：為不同類型的露營(yíng)者提供合適的營(yíng)位和活動(dòng)能夠空間，如小汽車營(yíng)地、房車營(yíng)地、團(tuán)體露營(yíng)和帳篷露營(yíng)等。 （ 2）公共配套功能區(qū)：在營(yíng)地會(huì)所中為露營(yíng)者提供必要的生活服務(wù)及室內(nèi)外活動(dòng)場(chǎng)所。 （ 3）行政后勤區(qū)：同時(shí)也是營(yíng)地的管理和辦公中心。 四、 大致建設(shè)內(nèi)容 （一） 道路工程 設(shè)計(jì)原則 建設(shè) “ 以人為本 ’ 的道路系統(tǒng)，適應(yīng)區(qū)域環(huán)境建設(shè)的需求，重視道路景觀設(shè)計(jì)；使道路布局、綠化與沿線建筑和諧、美觀 。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)新穎、輕巧、安全、美觀、經(jīng)濟(jì)已便于施工的特點(diǎn)。 道路及相關(guān)設(shè)施 沿地塊界走向修筑環(huán)形主道路，同時(shí)橫縱 向設(shè)置地塊內(nèi)連接道路。道路寬度統(tǒng)一為 6米。設(shè)雙向車道，道路結(jié)構(gòu)采用混凝土結(jié)構(gòu)。同時(shí)基本沿道路，根據(jù)豎向高程布置排水溝渠。在轉(zhuǎn)彎處，交叉口處，營(yíng)位等地設(shè)置指標(biāo)提醒標(biāo)志標(biāo)牌等設(shè)施。 （二）接待中心兼行政辦公 游客接待中心為一棟 200 平方米單層建筑。設(shè)游客接待處，負(fù)責(zé)游客、旅游團(tuán)體接待，活動(dòng)內(nèi)容安排等。設(shè)辦公區(qū)，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域管理工作。同時(shí)設(shè)會(huì)議室，方便接待團(tuán)體會(huì)議需要。另設(shè) 土特產(chǎn)展銷區(qū) 等。 （三）營(yíng)地 本項(xiàng)目擬設(shè) 30 處汽車營(yíng)位， 50 處帳篷營(yíng)位。為游人提供露營(yíng)場(chǎng)所。 每個(gè)汽車營(yíng)位約 80 平方米左右。內(nèi)硬化地坪 15 平方米作為停車位。同時(shí)布置草坪，草坪燈，垃圾箱，水槽，簡(jiǎn)易桌椅、插線孔等設(shè)施。本項(xiàng)目還為游人提供帳篷，燒烤設(shè)備等野外生活住宿用具出租。 單個(gè) 帳篷營(yíng)位面積約 20 平方米 以及還有團(tuán)隊(duì)大面積帳篷， 除不設(shè)停車位外，其余均與要求與汽車營(yíng)位相同配套。 11 營(yíng)地公共廁所