【正文】 塊 44畝 58762平米 0 42％ 二、對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知 ● 相對(duì)赤壁市場(chǎng)而言，項(xiàng)目體量較大，且處于市心的地段； ● 項(xiàng)目的重要組成部分是塊狀集中型商業(yè)； ● 我們打造的是以購物為主，集餐飲娛樂一體的綜合型項(xiàng)目，項(xiàng)目本身就成為一個(gè)自循環(huán)系統(tǒng)；待項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成熟，可以說項(xiàng)目本身就成為一個(gè)獨(dú)立的“金三角商圈”，與老城區(qū)這個(gè)大商圈形成互動(dòng)，成為老城區(qū)商圈核心中的核心，能夠滿足城市消費(fèi)的主體需要； ● 一定程度上來說，項(xiàng)目是赤壁的城市名片，也將是赤壁的商業(yè)象征； 一 、 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 優(yōu)勢(shì)： ?本項(xiàng)目位處市中心 ， 地理位臵昭示性強(qiáng) ， 易引發(fā)關(guān)注； ?處于老城區(qū)商圈中 ， 周邊生活配套成熟 ， 輻射力強(qiáng)；且 具有市場(chǎng)稀缺性； ?產(chǎn)品是赤壁商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)換代產(chǎn)品 ， 適應(yīng)發(fā)展需要 ?項(xiàng)目給赤壁投資群體帶來新的投資理財(cái)觀念； 機(jī)會(huì)： ?赤壁目前集中性市場(chǎng)比較少； ?市民居住習(xí)慣決定市心商鋪接受度高； ?本產(chǎn)品規(guī)劃為塊狀商業(yè) ， 提升赤壁的商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)層級(jí)， 本項(xiàng)目能夠引領(lǐng)市場(chǎng)； ?項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)多元 ， 可吸引多目的人流； 劣勢(shì)： ?項(xiàng)目體量較大 ， 也相應(yīng)給項(xiàng)目管理帶來風(fēng)險(xiǎn)； ?項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)而言屬于新鮮產(chǎn)品 ， 有一定的市場(chǎng)挑戰(zhàn) 威脅： ?城市人口少 ， 市場(chǎng)容量??； ?收入水平低 ， 長(zhǎng)久消費(fèi)實(shí)力差； ?政策連連出臺(tái) ， 市場(chǎng)不穩(wěn)定因素多； 項(xiàng)目 SWOT分析 三 、 項(xiàng)目客源研究 金三角商業(yè)廣場(chǎng) 投資者 經(jīng)營(yíng)戶 購物娛樂休閑消費(fèi)者 直接客源 中間客源 終端客源 作為項(xiàng)目的最終消費(fèi)者 ， 承載著項(xiàng)目的最終價(jià)值 ， 終端客源影響到項(xiàng)目的銷售 、 價(jià)格 。 購物娛樂休閑客戶的穩(wěn)定和數(shù)量不易形成飽和 ， 使得項(xiàng)目具有較大操作空間 部分經(jīng)營(yíng)戶不需要投資者的承接 ， 而直接購買商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng) ， 能夠形成項(xiàng)目的去化力量 。 投資者是項(xiàng)目去化最主要 、 最直接的市場(chǎng)客源 ， 也是物業(yè)價(jià)值的傳承者 。 是項(xiàng)目去化的主要客源 。 一、如何看待項(xiàng)目為塊狀集中型商業(yè)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)： 優(yōu)勢(shì)： ●從發(fā)展規(guī)律來看，塊狀集中型商業(yè)取代街區(qū)商業(yè)是一種必然，這種商 業(yè)形態(tài)受政府支持，百姓歡迎的； ●塊狀集中型商業(yè)有利于引入高中檔品牌，更有利于品牌商家的打造； ●順應(yīng)赤壁市民消費(fèi)超前性消費(fèi)、中高端消費(fèi)的需要； ●我們的項(xiàng)目作為老城區(qū)商圈里首次出現(xiàn)的一個(gè)塊狀集中性商業(yè)場(chǎng)所， 其優(yōu)勢(shì)不言而喻； 劣勢(shì)： ●赤壁商業(yè)市場(chǎng)商戶及投資客缺乏對(duì)塊狀集中型商業(yè)認(rèn)知，所以抗性較大 ，市場(chǎng)需要教育； ●赤壁的客戶對(duì)街鋪、地段認(rèn)可度高，項(xiàng)目的內(nèi)鋪必然存在風(fēng)險(xiǎn)； ●需要商家承租能力高； 第三部分 項(xiàng)目功能定位分析 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目名稱 金三角商業(yè)廣場(chǎng) 市場(chǎng)定位 以休閑購物為主 ， 集餐飲 、 娛樂等多功能為一體的商業(yè)廣場(chǎng) 定位客群 青中年群體，大約年齡在 20－ 45歲之間的群體； 客群消費(fèi)特點(diǎn) 年輕群體消費(fèi)欲最旺盛 ， 注重時(shí)尚消費(fèi) ， 他們?nèi)菀妆惶?hào)召 ,中年人群購買力更強(qiáng) ， 定位以此群體為主； 市場(chǎng)定位分析 根據(jù)赤壁商業(yè)格局及未來商業(yè)發(fā)展確定項(xiàng)目定位； 考慮中青年消費(fèi)的互補(bǔ)性； 三、項(xiàng)目功能定位分析 ● 如何利用市場(chǎng)缺乏的業(yè)態(tài)完成項(xiàng)目功能規(guī)劃？ ●如何挈合規(guī)劃與銷售，使項(xiàng)目銷售利潤(rùn)最大化？ ●如何挈合規(guī)劃與招商，使項(xiàng)目銷售可順利執(zhí)行？ 項(xiàng)目業(yè)態(tài)考慮： 項(xiàng)目功能定位的總的指導(dǎo)思想： ① 做旺兩頭，強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)中央，從而形成熱鬧的商業(yè)氛圍； 兩頭即項(xiàng)目的兩個(gè)主要交通出入口的商業(yè)業(yè)態(tài)；強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)中央指利用兩邊超高人氣，盤活項(xiàng)目中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，最終形成項(xiàng)目良好的商業(yè)氛圍。 ②高處引導(dǎo)，形成活躍的垂直人流； 高處引導(dǎo)，指在本項(xiàng)目高點(diǎn)設(shè)立特色餐飲娛樂設(shè)施，從而引導(dǎo)人流上升。 ③合理布局主力店，吸引人流平面流動(dòng)； 引入赤壁市民喜歡的品牌店提升項(xiàng)目人氣。 項(xiàng)目功能定位分布圖 主入口 品牌時(shí)尚百貨 數(shù)碼電器區(qū) 時(shí)尚流行百貨 餐飲娛樂區(qū) 商業(yè)步行街 2＃樓業(yè)態(tài)銷售模式建議 ● 模式 1：整體出租，再考慮后期出售； 優(yōu)勢(shì)：容易談判，主力店對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)意義重大； 待做活后，可以抵押貸款或以基金等融資方式套現(xiàn)，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)； 劣勢(shì)：資金回流慢； 需要與品牌商家多輪談判，周期比較長(zhǎng)； ● 模式 2：整體出售（例 武商 /武百）； 優(yōu)勢(shì)：資金回收徹底；主力店對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)意義重大； 劣勢(shì)：談判周期比較長(zhǎng)； 售價(jià)被低估，利潤(rùn)會(huì)減少； ●模式 3：店中店模式； 優(yōu)勢(shì)：短期即可銷售，回籠資金，能夠緩解資金壓力； 劣勢(shì)：前臵條件是需要有經(jīng)營(yíng)管理公司； 后期經(jīng)營(yíng)有風(fēng)險(xiǎn)（投資客多 /業(yè)態(tài)控制難 /品牌度很難保證）； 售價(jià)仍會(huì)被低估；只能有經(jīng)銷商入主（需獨(dú)立收銀） —— 我們建議 2以整體出租或出售為方向！ ●招商考慮： 引入赤壁及周邊城市主導(dǎo)品牌客戶； 重點(diǎn)引入武漢大型商業(yè)品牌參與商業(yè)經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)銷售； 樓層 主要功能 主要項(xiàng)目 銷售方式 五層 休閑娛樂 旱冰場(chǎng)、網(wǎng)吧、小型電影城、兒童游樂場(chǎng)、游戲廳、大食代等 招商先行，帶動(dòng)銷售 四層 引入家具家居類 家居軟裝、燈具、家具、床上用品、健身器械等 招商先行，帶動(dòng)銷售 三層 男裝 男裝、男士休閑裝、內(nèi)衣、羊毛衫、男用飾品、皮帶、筆等 招商先行，帶動(dòng)銷售 二層 女裝 少女裝、淑女裝、商務(wù)女裝、女性內(nèi)衣、休閑女裝、針織用品、女性飾品等 招商先行，帶動(dòng)銷售 一層 化妝品、精品類 化妝品、皮具、眼睛鐘表、煙酒、箱包等也可考慮引入肯德基 招商先行，帶動(dòng)銷售 2?？傮w定位：品牌時(shí)尚百貨 2＃樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 （方案一） 方案一： 優(yōu)勢(shì) OR 劣勢(shì)： ●引入中高檔品牌； ●商戶承租能力強(qiáng)； √ 備注： 2＃作為本項(xiàng)目品牌塑造的訴求點(diǎn)，先期不作為銷售的主要考量； 方案二： 優(yōu)勢(shì) OR 劣勢(shì)： ●超市做為主力店，能夠帶來大量人流，帶動(dòng)其他產(chǎn)品消費(fèi)； ●超市租金低且超市部分不銷售； 樓層 主要功能 主要項(xiàng)目 銷售方式 五層 休閑娛樂 旱冰場(chǎng)、網(wǎng)吧、小型電影城、兒童游樂場(chǎng)、大食代等 招商先行，帶動(dòng)銷售 四層 男裝 +休閑運(yùn)動(dòng) 男裝、男士休閑裝、內(nèi)衣、羊毛衫、男用飾品、皮帶、筆等 招商先行，帶動(dòng)銷售 三層 超市＋女裝 超市占一半、女性內(nèi)衣、休閑女裝、針織用品、女性飾品等 招商先行，帶動(dòng)銷售 二層 超市＋女裝 超市占一半、少女裝、淑女裝、商務(wù)女裝； 招商先行，帶動(dòng)銷售 一層 化妝品、精品類 化妝品、皮具、眼睛鐘表、煙酒、箱包等也可考慮引入肯德基 招商先行，帶動(dòng)銷售 2＃樓業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 （方案二） 2＃樓服裝品牌線定位建議 ●適合赤壁市民的消費(fèi)能力； ●赤壁市民對(duì)時(shí)裝品牌的偏好 ； 引入品牌建議： ●服裝風(fēng)格應(yīng)與功能規(guī)劃風(fēng)格一致，達(dá)到內(nèi)外很好的統(tǒng)一； ●服裝品牌面向客群應(yīng)該與我們項(xiàng)目面對(duì)客群一致，利于把項(xiàng)目做旺 ●引入品牌商家是為了更好吸引客群，應(yīng)該注意品牌商家的位臵，使樓層人流分布得到優(yōu)化； 2?？傮w定位：品牌時(shí)尚百貨 2＃樓業(yè)態(tài)配比建議 1樓 產(chǎn)品類別 比例 類似品牌引進(jìn)化裝品 6% 歐萊雅、珠寶、鐘表 6% Casio女性皮具 6% 達(dá)芙妮、奧康眼酒類 2%2樓女裝 淑女裝 6% 淑女屋少女裝 6% 風(fēng)旗內(nèi)衣、針織 2%休閑 3%飾品 3%3樓男性 休閑 8% 自由空間、361度、特步正裝 4% 羅蒙、飾品、皮具 4%