【正文】 2022房地產(chǎn)投資額（億元） 25 40 87 103總開工面積（萬平米） 210 290 467 612 其中：住宅開工面積 174 231 366 486住宅竣工面積（萬平米） 115 184 259 365住宅銷售面積（萬平米） 139 175 244 321銷售增幅（％） 15% 26% 40% 32％住宅空置面積（萬平米） 29 30 28一、發(fā)展總體情況歷年合肥房地產(chǎn)市場的基本數(shù)據(jù)第二部分 理解市場順馳中原集團 安徽分析： 0 04年合肥房地產(chǎn)市場全面發(fā)力，供應量與需求量同步增長，空置率回落，投資額不斷提高，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢。第二部分 理解市場一、發(fā)展總體情況順馳中原集團 安徽一、發(fā)展總體情況合肥市商品房價格走勢第二部分 理解市場合肥房價增長原因分析： A： 土地價格上漲帶動商品房價格上漲。 B： 舊城改造和新區(qū)開發(fā)力度加大、道路規(guī)劃和建設速度加快。 C： 合肥經(jīng)濟增長、城區(qū)擴大、人口增加拉動住房有效需求。 D： 外來開發(fā)商進入，帶來新的產(chǎn)品和居住理念。分析： 03年開始，價格持續(xù)上漲， 04年 19月份價格上漲幅度超過 15%以上。從價格上表明，合肥整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢。順馳中原集團 安徽一、發(fā)展總體情況二手房市場同步增長 2022年 合肥二手房成交額為 39億元。 2022年二手房交易額僅為10億元。第二部分 理解市場項目 03年 1—8 月 04年 1—8 月 同比增長率房地產(chǎn)交易件數(shù) 8867 14431 %面積（萬 ㎡ ） %成交額（億元） %順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場一、發(fā)展總體情況二手房市場同步增長 合肥市房地產(chǎn)二級市場從 03年開始發(fā)力，二手房市場隨之在 04年開始迅速增長，說明了合肥市房地產(chǎn)市場二三級市場實現(xiàn)了聯(lián)動效應和健康平穩(wěn)的發(fā)展； 隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，居民收入的增加，住宅消費由 “ 居住型 “ 向 “ 享受型 ” 過渡，二次置業(yè)的消費群逐步擴大，改善型消費增長拉動了滿足型消費增長。 根據(jù)房地產(chǎn)市場周期性發(fā)展的規(guī)律，從合肥市房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)看，合肥房地產(chǎn)市場進入了快速發(fā)展期。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場一、發(fā)展總體情況 0 04年合肥房地產(chǎn)市場銷售量迅速增長的主要原因1）合肥城市版圖擴張及城市化水平的迅速提高，使住房需求進一步增加。 2022年以前，合肥城區(qū)面積為 130平方公里、 100萬城市人口； 2022年行政區(qū)劃調(diào)整后，城市面積擴大為 460平方公里、 150萬城市人口，這為合肥的房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的市場機會。2）合肥市經(jīng)濟健康快速發(fā)展，居民收入逐年增加，生活水平逐步提高，而人均住房建筑面積僅有 ，低于全國人均面積 22平米達 ，另外，高科技密集型城市的人才匯聚能力這成為了合肥市住宅成交量大幅增長的主要原因。3） 2022年住房制度的改革、住房分配貨幣化、住房補貼的到位及合肥公積金貸款比例的增加，促使住房需求進一步提升。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場一、發(fā)展總體情況 0 04年合肥房地產(chǎn)市場銷售量迅速增長的主要原因4）城市經(jīng)濟適用房的供應不足， 04年 僅為 2萬多平米。再者，合肥市公產(chǎn)房允許上市激活了二手房市場和商品房市場的交易量。5）合肥市政府對土地市場供應的宏觀調(diào)控，使得商品房土地供應分布均勻合理、競爭不明顯、客戶地域偏好不明顯，加之配套設施逐步完善，使商品房價格不斷走高，客戶購房買漲不買跌的心理及投資意識的增強，以及對居住條件改善的愿望，增加了商品房的需求。6）外地開發(fā)商進入合肥房地產(chǎn)市場后提高了開發(fā)項目的品質(zhì)同時也用產(chǎn)品對客戶進行了區(qū)分。7）順馳中原集團 安徽一、發(fā)展總體情況結論A： 合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展健康B： 合肥市房地產(chǎn)二級市場以改善型消費為主，帶動了房地產(chǎn)市場三級市場的滿足型消費C： 合肥房地產(chǎn)市場處于快速增長期 我公司最理想的進駐方式就是獲取規(guī)模地塊，乘勢而上建立可持續(xù)發(fā)展的平臺第二部分 理解市場順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場二、總體供需分析供應分析基本數(shù)據(jù)年份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)投資額（億元） 25 40 87 103土地供應面積（畝） 3345 4736 5382 5273總開工面積（萬平米） 210 290 467 612 其中：住宅開工面積 174 231 366 486住宅竣工面積（萬平米） 115 184 259 365 分析：合肥市從 02年開始加大土地供應量， 03年住宅總開工面積開始有大幅度的增量。 0 0 04年土地供給量相當， 預計 04年、 05年的住宅總開工面積應該相當。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場二、總體供需分析供應分析 合肥住宅開工量 05年預測：05年住宅開工量＝現(xiàn)有項目結轉面積＋預計新開面積A、 結轉面積： 通過對合肥所有在售項目進行調(diào)研，分析其規(guī)模、銷售進度、開發(fā)進度，預測其結轉到 05年可能進行開工的面積。B、 預計新開面積： 根據(jù)從國土局獲取的歷年土地供應數(shù)據(jù)，通過對合肥市 2022年以前出讓土地尚未開發(fā)的項目進行分析，預測 05年可進行開工的面積。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場二、總體供需分析 供應分析合肥住宅開工量 05年預測：05年住宅開工量＝現(xiàn)有項目結轉面積＋預計新開面積05年住宅開工量＝ 180萬平米＋ 300萬平米＝ 480萬平米現(xiàn)有項目結轉面積誤差范圍 20平米，新開面積誤差范圍 30萬平米預計 05年住宅開工總量在 430－ 530萬平米之間順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場二、總體供需分析 需求分析基本數(shù)據(jù)年份 2022 2022 2022 2022其中：住宅開工面積 174 231 366 486住宅竣工面積（萬平米） 115 184 259 365住宅銷售面積（萬平米） 139 175 244 321銷售增幅（％） 15% 26% 40% 31％ 分析： 01年到 04年銷售量呈大幅度增長態(tài)勢，根據(jù)房地產(chǎn)市場周期發(fā)展的規(guī)律，合肥市房地產(chǎn)市場處在高速發(fā)展期， 預計 05年合肥住宅需求量還會有一定幅度的增加。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場二、總體供需分析 需求分析05年整體市場需求量預測 ：總需求面積＝總戶數(shù) 意向購房比例 房屋平均面積總戶數(shù)＝總人口 247。 （合肥每戶平均 ）年度 市區(qū)總人口 總戶數(shù) 購房套數(shù)(萬 )購房戶數(shù)比 平均每套面積（平米）住宅銷售面積（萬平米）市區(qū)均價2022 147 45 % 103 175 19162022 156 47 5% 102 244 22612022年 165 50 % 110 321 30002022 175 53 %% 110 340－ 380 －－按照購房戶數(shù)同比增長的原則對 05年需求量預測， 05年銷售面積有望突破 350萬平米順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場二、總體供需分析供需對比分析年份 2022 2022 2022 2022 2022其中：住宅開工面積 174 231 366 486 430－ 530住宅銷售面積（萬平米） 139 175 244 321 340－ 380銷售增幅（％） 15% 26% 40% 31％