【正文】 我們選取了三家外地企業(yè)和兩家本土企業(yè)為代表，分析其操作特點，尋找競爭優(yōu)勢。合肥市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、新站開發(fā)區(qū)的客戶習慣就近購房。 品牌開發(fā)商操作水平較高，應變能力較強。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析四、操作水平分析 開發(fā)速度較慢，周期較長。房價受地段的影響不很明顯。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析二、價格規(guī)律合肥市房價總體增速較快，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)價格漲幅最大 合肥市 03年總體均價是 2261/平米， 04年 8月末均價是 2665/平米，增加 400元 /平米。這一區(qū)域沒有非常成熟的規(guī)模、品牌開發(fā)商。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析一、主流產(chǎn)品分布特點分析城市西南區(qū) 政務區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)成為供應主體 城市西南區(qū)指二環(huán)以外、金寨路沿線，包括政務區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。由于土地供應沿一、二環(huán)之間向西轉移，房地產(chǎn)市場供應也隨之向東轉移。防盜門，可視對講系統(tǒng)，門、窗報警系統(tǒng)，煤氣、煙報警系統(tǒng)。 獲取規(guī)模地塊，迅速占有合肥市房地產(chǎn)市場份額，形成競爭優(yōu)勢，支持安徽區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展，支持中南集團整體戰(zhàn)略。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場三、市場化水平分析 合肥市在城北、城西、西南區(qū)域都有實力開發(fā)商引領區(qū)域的房地產(chǎn)市場，原本在合肥市西北、城南這兩個未來供地主要區(qū)域沒有實力開發(fā)商進入，由于合肥市政府對房地產(chǎn)市場的運作非常成熟，引進大開發(fā)商能夠迅速使這些區(qū)域成為熱點，并為合肥城市發(fā)展和房地產(chǎn)競爭增添新的活力，這將為我公司進入合肥提供良好的契機。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場二、總體供需分析 供應分析合肥住宅開工量 05年預測：05年住宅開工量＝現(xiàn)有項目結轉面積＋預計新開面積05年住宅開工量＝ 180萬平米＋ 300萬平米＝ 480萬平米現(xiàn)有項目結轉面積誤差范圍 20平米，新開面積誤差范圍 30萬平米預計 05年住宅開工總量在 430－ 530萬平米之間順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場二、總體供需分析 需求分析基本數(shù)據(jù)年份 2022 2022 2022 2022其中：住宅開工面積 174 231 366 486住宅竣工面積（萬平米） 115 184 259 365住宅銷售面積（萬平米） 139 175 244 321銷售增幅（％） 15% 26% 40% 31％ 分析： 01年到 04年銷售量呈大幅度增長態(tài)勢，根據(jù)房地產(chǎn)市場周期發(fā)展的規(guī)律，合肥市房地產(chǎn)市場處在高速發(fā)展期， 預計 05年合肥住宅需求量還會有一定幅度的增加。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場一、發(fā)展總體情況 0 04年合肥房地產(chǎn)市場銷售量迅速增長的主要原因4）城市經(jīng)濟適用房的供應不足， 04年 僅為 2萬多平米。從價格上表明，合肥整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢。 房地產(chǎn)三級市場 04年開始發(fā)力，銷售面積、銷售額迅速增加。在現(xiàn)有城市基礎上，城市重點發(fā)展方向是：限制向北、向西發(fā)展（以二環(huán)路為界線）；適當向東發(fā)展；主要向城市西南、南方向發(fā)展。第一部分 理解城市順馳中原集團 安徽二、城市經(jīng)濟情況城市經(jīng)濟發(fā)展目標 根據(jù)規(guī)劃合肥市 GDP年均增長保持在 12％左右，到 2022年將達到 1000億元，人口規(guī)模也將超過 300萬人。三次產(chǎn)業(yè)比例為8∶50∶42 。第一部分 理解城市順馳中原集團 安徽一、城市基本情況城市特點 合肥是科技之城，全國重要科教基地之一，全國三個技術創(chuàng)新試點之一。 合肥市現(xiàn)轄廬陽、包河、蜀山、瑤海 4個區(qū)，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、新站綜合實驗開發(fā)區(qū) 3個開發(fā)區(qū)，長豐、肥東、肥西 3個縣。第一部分 理解城市順馳中原集團 安徽第一部分 理解城市一、城市基本情況城市人口 2022年合肥市全市總人口為 ，其中市區(qū)人口為，城鎮(zhèn)化率 %。擁有中國科技大學、安徽大學、合肥工業(yè)大學等高等學府 13所，有中國科學院等各類科研機構 200余所。合肥市的三產(chǎn)結構中，二產(chǎn)所占的比例最高，一產(chǎn)的比例最小。 同時省政府規(guī)劃把合肥建設成為全省最重要的經(jīng)濟增長點，及華中和長江中游地區(qū)重要的中心城市。規(guī)劃建設中的重點項目：?西南、南方向的政務文化新區(qū)、黃山公園、國際望湖城。 綜合分析合肥市房地產(chǎn)市場處于一個上升的時期，市場上將會爆發(fā)競爭，需求和價格將會持續(xù)增長。順馳中原集團 安徽一、發(fā)展總體情況二手房市場同步增長 2022年 合肥二手房成交額為 39億元。再者，合肥市公產(chǎn)房允許上市激活了二手房市場和商品房市場的交易量。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場二、總體供需分析 需求分析05年整體市場需求量預測 ：總需求面積＝總戶數(shù) 意向購房比例 房屋平均面積總戶數(shù)＝總人口 247。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場四、金融環(huán)境分析主要銀行金融機構216。發(fā)揮我們特有的快速、高水準的操作能力占得先機，引領市場順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析一、主流產(chǎn)品分布特點分析二、價格規(guī)律三、產(chǎn)品特征四、操作水平分析五、銷售情況分析六、競爭對手分析順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析 通過對合肥市房地產(chǎn)市場持續(xù)十四個月的持續(xù)跟蹤調(diào)查，分析主流樓盤，通過對主流產(chǎn)品分布特點、價格規(guī)律、產(chǎn)品特征、操作水平、銷售情況進行分析，總結規(guī)律尋找競爭優(yōu)勢。收費 中央空調(diào)費 防盜門費用 －－ 供熱開戶費 －－ －－ －－ 中央空調(diào)費契稅（住宅 2％，商鋪 4%），公用設施維修基金（多層 ％，高層 3％），房屋產(chǎn)權登記費，交易手續(xù)費，房產(chǎn)權印花稅，購銷合同印花稅，公證費，保險費，抵押登記費，天然氣設施費，有線電視開戶費，單元防盜門。在城北的森林公園和新站開發(fā)區(qū) 05年可能會有 150畝以上規(guī)模的新開樓盤開始開發(fā)，預計 05年該區(qū)域 100畝以上規(guī)模的樓盤不會超過 3個。政務區(qū)是合肥市未來政治、商貿(mào)中心，近年來發(fā)展迅速，目前已經(jīng)非常成熟， 04年開始這一區(qū)域在售樓盤逐漸增多。缺乏品牌號召力。而經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)則從 2100元 /平米增加到 2900元 /平米，每平米上漲 800元。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析三、產(chǎn)品特征 100－ 130平米戶型為主，戶型設計風格多樣。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求最大利潤，大多數(shù)開發(fā)商都盡量放慢開發(fā)速度、延長開發(fā)周期，等待房價上漲，獲取最大利潤。如元一能夠在資金緊張時迅速開盤銷售，并且銷售火爆；綠地能夠在二期銷售火爆的情況下三期迅速開工，有望年底開盤。第三部分 樓盤及競爭對手分析順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析 五、銷售情況分析 客戶構成及來源： 合肥市 04年市區(qū)人口達到 165萬，每年有 10萬人（總人口的 6％）的人口增長；合肥市公務員、老師、國企干部、公司白領、個體工商戶、外來人才等中高收入人群占相當?shù)谋壤?；二手房交易量迅速增加，合肥改善需求增加明顯。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析六、競爭對手分析代表企業(yè)分析企業(yè)名稱 外來開發(fā)企業(yè) 本地開發(fā)企業(yè)浙江綠城（年銷售面積面10萬方）上海綠地（年銷售面積 25萬方）香港元一（年銷售面積 20萬方）郵電物業(yè)（年銷售面積 5萬方）合肥城建發(fā)展（年銷售面積 5萬方）在售項目 綠城桂花園（建面 41萬方）國際花都（建