【正文】 大學(xué)等知名學(xué)府， 03年來這一區(qū)域商品房供應(yīng)逐漸增加。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析一、主流產(chǎn)品分布特點分析 03年、 04年市場供應(yīng)主流產(chǎn)品區(qū)域分布圖03年市場供應(yīng)主要區(qū)域04年市場供應(yīng)主要區(qū)域順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析一、主流產(chǎn)品分布特點分析市中心： 一環(huán)以內(nèi)供應(yīng)量很少 合肥的市中心比較清晰，就是位于環(huán)路之內(nèi)的部分。 合肥市除 “ 四大 ” 之外主要還有合肥市商業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行、招商銀行、浦發(fā)行，其中交通銀行、工商銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)較多；216。5）合肥市政府對土地市場供應(yīng)的宏觀調(diào)控，使得商品房土地供應(yīng)分布均勻合理、競爭不明顯、客戶地域偏好不明顯，加之配套設(shè)施逐步完善，使商品房價格不斷走高，客戶購房買漲不買跌的心理及投資意識的增強，以及對居住條件改善的愿望，增加了商品房的需求。 2022年二手房交易額僅為10億元。?北部正在規(guī)劃建設(shè)中的有合肥市重點工程森林公園。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化給投資方帶來良好的內(nèi)、外部環(huán)境。 2022年合肥市全市總?cè)丝跒?，其中市區(qū)人口為，城鎮(zhèn)化率 %。第一部分 理解城市順馳中原集團 安徽一、城市基本情況城市要素一河 —— 南淝河自西向東穿城而過，與環(huán)城河交匯，將合肥的老城區(qū)包圍；二環(huán) —— 一環(huán)線、二環(huán)線；四橫 —— 臨泉路、長江路、黃山路、望江路；五縱 —— 潛山路、 合作化路、金寨路、美菱大道，馬鞍山路 。D： 投資、出口增勢強勁，消費需求增長平穩(wěn) 。 2022年－ 2022年合肥市住宅價格逐月攀升，商品房銷售面積持續(xù)增長，而空置率保持逐步回落的態(tài)勢。B、 預(yù)計新開面積： 根據(jù)從國土局獲取的歷年土地供應(yīng)數(shù)據(jù)，通過對合肥市 2022年以前出讓土地尚未開發(fā)的項目進行分析，預(yù)測 05年可進行開工的面積。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場五、我公司的機會 利用公司規(guī)模、品牌優(yōu)勢，爭取優(yōu)惠政策 可以利用我公司的規(guī)模、品牌優(yōu)勢，推動適合我公司商業(yè)模式地塊，爭取有利競買方式、付款方式、規(guī)劃條件等相關(guān)政策 。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析一、主流產(chǎn)品分布特點分析城市北區(qū)： 小高層、高層逐漸成為產(chǎn)品主體，開發(fā)沿一環(huán)、二環(huán)之間由東向西轉(zhuǎn)移 城市北區(qū)指一環(huán)及一環(huán)延長線與二環(huán)之間的區(qū)域，這部分區(qū)域 03到 04年產(chǎn)品形式由多層為主逐漸轉(zhuǎn)向以高層為主，目前這一區(qū)域在售樓盤 90％產(chǎn)品是小高層、高層。根據(jù)目前該區(qū)域樓盤開發(fā)進度以及開發(fā)商土地儲備情況，預(yù)計該區(qū)域 05年商品房供應(yīng)較 04年變化不大， 100以上規(guī)模樓盤在 3個左右。龐大的市場需求支撐著這種繁榮現(xiàn)象的持續(xù)。我公司依靠推廣節(jié)奏的控制和銷售節(jié)奏控制相結(jié)合的優(yōu)勢，和我公司的品牌宣傳、推廣能力，會使我公司在合肥市場競爭中取得先機。 合肥市有實力的開發(fā)商在合肥市場更多的是表現(xiàn)操作水平、產(chǎn)品特點，競爭壓力不大，整個市場沒有形成激烈的競爭。第三部分 樓盤及競爭對手分析順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析 五、銷售情況分析 客戶構(gòu)成及來源： 合肥市 04年市區(qū)人口達到 165萬，每年有 10萬人（總?cè)丝诘?6％）的人口增長；合肥市公務(wù)員、老師、國企干部、公司白領(lǐng)、個體工商戶、外來人才等中高收入人群占相當(dāng)?shù)谋壤?；二手房交易量迅速增加，合肥改善需求增加明顯。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求最大利潤，大多數(shù)開發(fā)商都盡量放慢開發(fā)速度、延長開發(fā)周期，等待房價上漲，獲取最大利潤。而經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)則從 2100元 /平米增加到 2900元 /平米，每平米上漲 800元。政務(wù)區(qū)是合肥市未來政治、商貿(mào)中心，近年來發(fā)展迅速，目前已經(jīng)非常成熟， 04年開始這一區(qū)域在售樓盤逐漸增多。收費 中央空調(diào)費 防盜門費用 －－ 供熱開戶費 －－ －－ －－ 中央空調(diào)費契稅（住宅 2％，商鋪 4%），公用設(shè)施維修基金（多層 ％，高層 3％），房屋產(chǎn)權(quán)登記費，交易手續(xù)費，房產(chǎn)權(quán)印花稅，購銷合同印花稅，公證費，保險費，抵押登記費，天然氣設(shè)施費，有線電視開戶費，單元防盜門。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場四、金融環(huán)境分析主要銀行金融機構(gòu)216。再者，合肥市公產(chǎn)房允許上市激活了二手房市場和商品房市場的交易量。順馳中原集團 安徽一、發(fā)展總體情況二手房市場同步增長 2022年 合肥二手房成交額為 39億元。規(guī)劃建設(shè)中的重點項目：?西南、南方向的政務(wù)文化新區(qū)、黃山公園、國際望湖城。合肥市的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，二產(chǎn)所占的比例最高，一產(chǎn)的比例最小。第一部分 理解城市順馳中原集團 安徽第一部分 理解城市一、城市基本情況城市人口 2022年合肥市全市總?cè)丝跒?，其中市區(qū)人口為，城鎮(zhèn)化率 %。第一部分 理解城市順馳中原集團 安徽一、城市基本情況城市特點 合肥是科技之城，全國重要科教基地之一，全國三個技術(shù)創(chuàng)新試點之一。第一部分 理解城市順馳中原集團 安徽二、城市經(jīng)濟情況城市經(jīng)濟發(fā)展目標 根據(jù)規(guī)劃合肥市 GDP年均增長保持在 12％左右，到 2022年將達到 1000億元，人口規(guī)模也將超過 300萬人。 房地產(chǎn)三級市場 04年開始發(fā)力，銷售面積、銷售額迅速增加。順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場二、總體供需分析 供應(yīng)分析合肥住宅開工量 05年預(yù)測：05年住宅開工量＝現(xiàn)有項目結(jié)轉(zhuǎn)面積＋預(yù)計新開面積05年住宅開工量＝ 180萬平米＋ 300萬平米＝ 480萬平米現(xiàn)有項目結(jié)轉(zhuǎn)面積誤差范圍 20平米，新開面積誤差范圍 30萬平米預(yù)計 05年住宅開工總量在 430－ 530萬平米之間順馳中原集團 安徽第二部分 理解市場二、總體供需分析 需求分析基本數(shù)據(jù)年份 2022 2022 2022 2022其中：住宅開工面積 174 231 366 486住宅竣工面積（萬平米） 115 184 259 365住宅銷售面積（萬平米） 139 175 244 321銷售增幅（％） 15% 26% 40% 31％ 分析： 01年到 04年銷售量呈大幅度增長態(tài)勢，根據(jù)房地產(chǎn)市場周期發(fā)展的規(guī)律，合肥市房地產(chǎn)市場處在高速發(fā)展期， 預(yù)計 05年合肥住宅需求量還會有一定幅度的增加。 獲取規(guī)模地塊，迅速占有合肥市房地產(chǎn)市場份額，形成競爭優(yōu)勢，支持安徽區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展，支持中南集團整體戰(zhàn)略。由于土地供應(yīng)沿一、二環(huán)之間向西轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場供應(yīng)也隨之向東轉(zhuǎn)移。這一區(qū)域沒有非常成熟的規(guī)模、品牌開發(fā)商。房價受地段的影響不很明顯。 品牌開發(fā)商操作水平較高，應(yīng)變能力較強。 我們選取了三家外地企業(yè)和兩家本土企業(yè)為代表，分析其操作特點，尋找競爭優(yōu)勢。合肥市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站開發(fā)區(qū)的客戶習(xí)慣就近購房。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析四、操作水平分析 開發(fā)速度較慢，周期較長。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析二、價格規(guī)律合肥市房價總體增速較快，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)價格漲幅最大 合肥市 03年總體均價是 2261/平米， 04年 8月末均價是 2665/平米，增加 400元 /平米。順馳中原集團 安徽第三部分 樓盤及競爭對手分析一、主流產(chǎn)品分布特點分析城市西南區(qū) 政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成為供應(yīng)主體 城市西南區(qū)指二環(huán)以外、金寨路沿線，包括政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。防盜門，可視對講系統(tǒng)，門、窗報警系統(tǒng)，煤氣、煙報警系統(tǒng)。